2万科资本结构论文

2万科资本结构 论文 政研论文下载论文大学下载论文大学下载关于长拳的论文浙大论文封面下载 北京联合大学 毕业论文 引 言 随着社会经济建设的脚步日益加快，房地产业在国民经济中的作用日益突出，已经发展成为国民经济的支柱产业之一。作为国民经济支柱产业，房地产业是一个高度关联性产业，能带动50多个相关产业的发展，其对国民经济、社会进步的作用和影响日益扩大，经济发展离不开房地产业的支持，人们生活水平的提高、生活质量的改善都需要居住环境的改善和提高。因此，房地产业的健康发展是促进全面小康生活的保证之一。 目前我国房地产公司的资本结构中，银行贷款所占比例逐步上升，公司自有资金往往只占较小的比例。一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大。房地产行业自身的特点决定了房地产企业在生产经营过程中面临着极大的风险，而诸多的风险因素最终又都会体现在企业的财务风险上。如何优化房地产企业的资本结构，降低风险，成为当前迫切需要解决的问题。 针对房地产开发资金投入大，投资回收期较长，风险较大特点与现实中有关房地产资本结构问题的出现，对房地产业资本结构进行研究具有重要的意义。一方面银行等金融部门需要了解房地产企业的资本状况以控制贷款风险;另一方面房地产企业本身需要了解企业的资本结构现状和影响因素，这将有助于从整体考虑采用合理的方式筹集资金，调整企业的资本结构。而房地产企业中的上市公司具有一定代表性，通过研究房地产上市公司资本结构可以为研究房地产企业资本结构提供切入点。 万科企业股份有限公司(股票代码 000002)作为我国房地产行业的龙头企业，同时也是最早在深圳证券交易所上市的企业之一，其财务状况及各指标在业界具有一定代表性。分析其资本结构状况对了解整个行业的资本结构具有指导作用。 - 1 - 北京联合大学 毕业论文 1 资本结构相关理论概述 1.1 资本结构概念 资本结构(capital structure) 是在企业管理、财务管理、融资决策和财务分析领域中广泛应用的一个重要概念。在财务理论中，资本结构有广义和狭义之分。 广义的资本结构是指所有资本的构成比例关系，它不仅包括长期资本和短期资本(如短期债务)的构成比例关系，而且也包括债务结构和权益结构。 狭义的资本结构一般来说是指公司长期资本中债务资本与权益资本的构成及其比例关系，通常指公司总债务资本与所有者权益资本的比例关系或总公司总债务资本与总资产比例的关系。中外公司资本结构研究文献中大多数将狭义资本结构作为研究对象，分析其最优状态以及与投融资决策、股利政策、公司治理效率之间的关系等等。 对于资本结构的内涵，有着各种各样的理解，包括:股权结构、有代价的企业财务资源的来源结构和企业资产负债表右方“负债与所有者权益”的结构等。 一般认为企业的资本结构是企业资产负债表右方“负债与所有者权益”的结构。在这种理论基础上，通常将资本结构按照两个方面进行分析。一方面是对负债和所有者权益项目的结构比例进行整体趋势分析，另一方面是对负债和所有者权益项目进行内部构成分析。 1.2 资本结构质量分析理论 资本结构质量，是指企业资本结构与企业当前以及未来经营和发展活动相适应的质量。具体来说，企业资本结构质量应该关注以下几个方面: 1.企业资金成本的高低与企业资产报酬率的对比关系。一般来说，资金成本是指企业取得和使用资本所付出的代价，主要包括筹资过程中的筹资费用和使用过程中的费用。其中，筹资费用是指企业获取资金来源(如发行债券、股票以及其他筹资方式)过程中发生的申请、登记、印刷等费用;使用费用则是企业在一定时期内因使用资金而支付给资金提供者的报酬，如利息、股利等。 从成本效益关系角度来分析，只有当企业的资产报酬率大于企业的加权平均资金成本时，企业才能向资金提供者支付报酬以后使企业的净资产得到增加，使企业净资产的规模得以扩大。反之，在企业的资产报酬率小于企业的加权平均资金成本时，企业在向资金提供者支付报酬以后，将缩减企业的净资产，企业净资产的规模将逐渐缩小。 2.企业资金来源的期限构成与企业资产结构的适应性。从期限构成的角度来看，企业资金来源中所有者权益部分，在有限责任公司的条件下，属于永久性资金来源。 - 2 - 北京联合大学 毕业论文 企业资金来源中的负债部分，则有流动负债与非流动负债之分。 如果企业的资金来源不能与资金的用途相配比，在用长期资金来源支持短期波动性流动资产的情形下，由于企业长期资金来源的资金成本相对较高，企业的效益将会下降，在企业用短期资金来源支持长期资产和永久性流动资产的情形下，由于企业的长期资产和永久性流动资产的周转时间相对较长企业可能经常会出现紧迫的短期偿债能力。 3.企业的财务杠杆状况与企业财务风险、企业的财务杠杆状况与企业未来融资要求以及企业未来发展的适应性。企业的财务杠杆，一般可以表现为三种关系:负债与资产的对比关系(即资产负债率)、负债与所有者权益的对比关系、非流动负债与所有者权益的对比关系。实际上，上述三种关系所表现的实质内容是一致的，即表现在形成企业资产的财务来源中负债所占有相对的规模。 按照一般的财务管理理论，财务杠杆比率越高，表明企业资源对负债的依赖程度越高。在过高的财务杠杆比率的条件下企业在财务上将面临两个主要压力:一是不能正常偿还到期债务的本金和利息;二是在企业发生亏损的时候，可能会由于所有者权益的比重相对较小而使企业的债权人权益受到侵害。受此影响，企业从潜在的债权人那里获得资金的难度会大大提高。这就是说，企业在未来进行债务融资以满足未来正常经营与发展的难度会因企业较高的杠杆比率而提高。因此，较高财务杠杆比率的企业，其财务风险相对较高。 4.企业所有者权益内部的股东持股构成状况与企业未来发展的适应性。企业所有者权益内部的股东持股构成状况，主要是指两个方面:一是在企业的所有者权益的结构中，普通股与优先股构成的比例;二是在企业的普通股份构成中，控制性股东、重大影响性股东和非重大影响性股东的持股者的构成状况。由于优先股一般没有表决权，因此只讨论第二种股东构成。 按照企业股权持有者对企业的影响程度，一般可以将企业的股东分为控制性股东、重大影响性股东和非重大影响性股东三类。其中，控制性股东有权决定企业的财务和经营政策;重大影响性股东则对企业的财务和经营政策有参与决策的权利，但并不决定这些政策，非重大影响性股东则对被持股企业的财务和经营政策机会没有什么影响。 显然，控制性股东、重大影响性股东将决定企业未来的发展方向。因此，在对企业的资本结构进行分析时，必须关注企业的控制性股东、重大影响性股东的背景状况。 - 3 - 北京联合大学 毕业论文 1.3 资本结构分析的目的 不同的利益相关者对资本结构分析有不同的目的。 对于企业债权人而言，分析资本结构的目的在于判断其债权偿还的保证程度，即确认债务人能否按期还本付息。债权人希望资本结构中的所有者权益越大越好。 对企业投资人而言，分析资本结构的目的在于判断自身所承担的终极风险与可能获得的财务杠杆利益。 对企业经营者而言，资本结构分析的主要目的在于优化资本结构，降低融资成本。第一，优化融资结构，表现为吸收更多的主权资本，提高企业承担财务风险的能力;第二，企业在提高承担财务风险能力的同时，还应尽量降低企业融资成本。 对政府宏观经济管理部门而言，资本结构分析的主要目的在于判断企业是否可以进入有限制的领域进行经营或财务运作。 对经营往来企业而言，资本结构分析的主要目的在于判断其业务往来企业是否有足够的支付能力和供货能力，以确定是否继续与其发生业务往来。购货单位主要通过资本结构，分析该企业的财务信用是否良好，财务状况是否稳定，能否保证其正常的生产经营，从而保障购货单位进货渠道的通畅和生产经营顺利进行。 1.4 资本结构分析方法 唯物辩证法是认识世界、改造世界的根本方法。客观分析资本结构决策的各方面、各环节，可以运用辩证唯物主义与历史唯物主义的立场、观点和方法，本文主要运用以下方法对资本结构进行分析: 1.定量分析与定性分析相结合的方法。在资本结构决策中既牵涉到定量计算各类索取权的价值，有时又需定性分析相关利益主体的动机。虽然有时可以把一些定性因素转化为定量因素，但仍然有一些难以运用量化模型。采取定性与定量分析相结合的方法，能更好地把问题表述得更准确。 2.实证分析方法。理论模型中得到的观点，需要在实践中得到检验。本文利用相关数据，实证分析了我国上市房地产公司资本结构的行业影响因素。 3.理论与实践相结合的研究方法。任何一个企业的资本结构决策具有自身特性和内在要求，虽然我们去发掘一些共性的东西，希望得到一些规律性的东西，但假设条件不同，可能使结果发生变化。因此必须与实践结合起来探讨资本结构，除了需用理论模型的结论解释已有的实证结果外，还需要把它们与中国实际情况相结合，用以分析上市房地产公司资本结构的问题，提出优化企业资本结构的对策。 - 4 - 北京联合大学 毕业论文 2 国内房地产行业资本结构分析 2.1 国内房地产行业资本结构特征 从1998年我国取消住房分配政策进行住房制度改革以来，我国房地产业取得了较大发展，房地产行业已经成为我国国民经济中的重要支柱产业。1998年以来，房地产业增加值占国内生产总值的比重始终稳定在4,以上，并呈现逐渐上升的趋势;房地产业投资的增加直接扩大了国民经济中投资需求，并带动其它几十个相关行业的发展，可以说房地产行业对我国国民经济的贡献是巨大的，它对我国经济增长的总体贡献也达到了20,以上;房地产业就业人数快速增加，其增长速度显著高于我国总体就业人数和第三产业就业人数的增速，这对于扩大就业具有积极作用;此外，与房地产密切相关的产业主要集中在第三产业，房地产业的发展对带动我国第三产业较快发展，促进我国产业结构的优化和调整发挥着积极作用。 房地产业受政策影响非常大，近几年来，国家相关部门相继出台了多项房地产宏观调控政策，对我国房地产市场发展产生较为深远的影响。房地产企业融资行为，随政策的变化波动较大，其原因主要是我国房地产公司以银行贷款为丰要融资渠道，方式过于单一。近年来我国房地产公司平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，资产负债率普遍偏高，因此，房地产公司资本结构的现状主要反映在以下几个方面: 1.融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。随着经济形势和行业市场的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的不断出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。 2.股权结构失衡。国有公司普遍存在所有者缺位，出现内部人控制度等现象，公司的经营者对风险比较厌恶，股权结构以及公司债券市场发展的严重滞后等原凼使得公司管理效率不高，股权融资额大大高于债务融资额，所以我国房地产上市公司对外部资金依赖性较高，且有逐年递增趋势。 3.资产负债率高。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。据央行的《房地产业的发展与金融的支持》分析，我国在土地购置和房地产开发所需资金的百分之八十左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高。 4.深受政策影响。房地产开发公司的融资问题除了受到一些传统行业因素的影响外，还受到政府政策的影响，关于住房、信贷等调控政策的出台和变更直接对金融市场、房地产开发商融资产生重大的影响，这在最近几年的政策调控影响效果能够看的 - 5 - 北京联合大学 毕业论文 出来。 2.2国内房地产行业资本结构的影响 依据中国证券监督管理委员会发布的《上市公司行业分类指引》的官方 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，选取我国境内房地产上市公司共有56家作为样本空间，以各公司2006—2007年两年发布的年报为依据进行统计分析。分析后发现:2006年的资产负债率平均值达到61.98%，资产负债率超过50%的公司达到四分之三左右，其中资产负债率超过60%的公司占到54.55%;2007年的资产负债率平均值相比2006年虽然有所下降，为57.76%，但是资产负债率超过50%的公司仍然达到67.27%，其中资产负债率超过60%的公司仍然接近50%。由此可见，资产负债率较高是我国房地产行业上市公司最显著的特征。而随着这个特征的出现又可能会带来以下一系列问题。 1.引起财务风险。在资产负债率较高的情况下，如果公司盈利能力不佳，公司的负债偿还就会面临一系列的问题，如果外部环境发生变化，如金融危机、政策变化等，公司的经营就会面临更大的问题，债权方催款紧急的情况下，使公司的财务状况面临极大的风险。 2.引发信用危机。在资产负债率较高的情况下，公众会认为公司在面临不利的情况会有严重不足的清偿能力。可能会随时破产或者倒闭，很难取得令公众满意的信任度。信用评级机构也会根据公司的财务状况评价出较低的等级。另外，负债率高的状况同样会给银行留下不良的印象。 3.提升房地产上市公司再融资难度。由于高资产负债率会增加公司的经营风险，并降低房地产上市公司的信用度，所以企业在开发投资新房地产项目需要吸引投资者和银行贷款再融资的时候会面临较大的困难。 4(增加国家的经济负担。我国大部分房地产上市公司中，国有股份占有很大的比例，一个企业破产后，公司的大量负债转移到国家负担，需耗费大量的财力、人力和物力，造成国有资产的流失，当这种情况频繁出现的时候就会严重影响国民经济的正常运行。 - 6 - 北京联合大学 毕业论文 3 万科企业股份有限公司资本结构分析 3.1 万科企业股份有限公司经营现状 万科企业股份有限公司成立于1984年5月。1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。 1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4%，净利润复合增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 2009年万科实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。 报告期内，公司销售额首次突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3% 09年初，公司制定了新开工面积403万平方米，竣工面积619万平方米的年度发展计划。2009 年公司实际完成新开工面积560.9万平方米，较年初计划增加39.2%，竣工面积536.4万平方米，较年初计划减少13.3%。报告期内公司部分项目由于受城市道路改造或举办运动会等意外因素影响、根据市场需要实施产品改造，以及因强化质量管理按标准工期调整开发节奏等原因，施工周期有所延长，公司实际完成竣工面积低于年初计划。 截至 2009年末，公司尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算， 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 金额总计382.3亿元。其中合并报表范围内已售未结面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。鉴于报告期内市场形势明显好转，预计待结算资源的盈利水平将有较大提升。上述待结算资源绝大部分将在2010年参与结算，为公司2010年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。 - 7 - 北京联合大学 毕业论文 3.2 万科企业资本结构现状 万科企业的发展历程是中国成功房地产企业中的一个缩影，相信通过对它的研究，对研究我国房地产行业具有重大的借鉴意义。当前，国内对万科企业的研究主要是在其产品、公司治理结构和管理创新等方面，关于其资本结构管理则进行得比较少。本文后部分试图利用前面有关资本结构理论分析的基础上，对某企业的资本结构问题进行研究，探索出一条适合我国房地产行业的资本结构优化策略。 根据房地产行业的特征，结合万科企业的现状，本文研究万科企业资本结构主要负债资本和权益资本两方面进行分析，力求做到全面和客观。万科企业的资产负债如 所示: 表1和表2 - 8 - 北京联合大学 毕业论文 表1 万科企业资产负债表 单位:元 资产 2007年12月31日 2008年12月31日 2009年12月31日 流动资产: 货币资金 17,046,504,584.31 19,978,285,929.92 23,001,923,830.80 交易性金融资产 - - 740,470.77 应收账款 864,883,012.55 922,774,844.24 713,191,906.14 预付账款 8,284,197,850.73 3,160,518,998.56 8,736,319,500.73 其他应收款 2,764,056,869.18 3,496,096,906.25 7,785,809,435.41 存货 66,472,876,871.40 85,898,696,524.95 90,085,294,305.52 流动资产合计 95,432,519,188.17 113,456,373,203.92 130,323,279,449.37 长期资产 可供出售金融资产 488,844,114.16 167,417,894.55 163,629,472.66 长期股权投资 2,438,609,165.05 2,485,725,268.99 3,565,383,001.51 投资性房地产 277,090,574.96 198,394,767.05 228,143,157.99 固定资产 575,205,554.97 1,265,332,766.18 1,355,977,020.48 在建工程 271,270,240.23 188,587,022.90 593,208,234.13 无形资产 - - 81,966,325.94 长期待摊费用 6,871,651.49 25,268,164.97 31,318,689.65 递延所得税资产 604,057,419.26 1,449,480,632.53 1,265,649,477.66 长期资产合计 4,661,948,720.12 5,780,206,517.17 7,285,275,380.02 资产总计 100,094,467,908.29 119,236,579,721.09 137,608,554,829.39 数据来源详见注释[1] - 9 - 北京联合大学 毕业论文 表2 万科企业资产负债表 单位:元 负债及所有者权益 2007年12月31日 2008年12月31日 2009年12月31日 流动负债: 短期借款 1,104,850,000.00 4,601,968,333.32 1,188,256,111.11 交易性金融负债 20,957,112.00 1,694,880.00 - 应付票据 - - 30,000,000.00 应付账款 11,103,797,389.76 12,895,962,836.63 16,300,047,905.75 预收账款 21,622,747,400.80 23,945,755,139.85 31,734,801,163.76 应付职工薪酬 729,790,790.42 517,762,853.19 806,504,472.20 应交税费 795,716,626.98 -861,985,122.52 1,176,877,640.28 其他应付款 5,797,189,130.38 9,968,304,370.93 9,258,734,468.30 应付利息 110,258,290.41 219,884,034.75 122,643,721.10 一年内到期的非流动负债 7,488,676,903.65 13,264,374,576.45 7,440,414,366.78 流动负债合计 48,773,983,644.40 64,553,721,902.60 68,058,279,849.28 非流动负债 长期借款 16,362,079,840.21 9,174,120,094.83 17,502,798,297.11 应付债券 - 5,768,015,997.01 5,793,735,805.14 预计负债 37,962,953.43 41,729,468.03 34,355,814.95 其他非流动负债 9,913,830.68 12,644,849.82 8,408,143.82 递延所得税负债 991,004,610.53 867,797,927.60 802,464,465.02 非流动负债合计 17,400,961,234.85 15,864,308,337.29 24,141,762,526.04 负债合计 66,174,944,879.25 80,418,030,239.89 92,200,042,375.32 股东权益: 股本 6,872,006,387.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 资本公积 12,830,465,899.13 7,853,144,319.55 8,557,716,583.44 盈余公积 5,395,470,156.38 6,581,984,978.14 8,737,841,436.85 未分配利润 4,032,906,217.68 6,184,277,986.66 8,808,398,744.05 外币报表折算差额 147,798,941.01 277,307,760.05 276,721,078.80 少数股东权益 4,640,875,427.84 6,926,624,218.80 8,032,624,392.93 所有者权益合计 33,919,523,029.04 38,818,549,481.20 45,408,512,454.07 负债及所有者权益合计 100,094,467,908.29 119,236,579,721.09 137,608,554,829.39 - 10 - 北京联合大学 毕业论文 表3 万科企业资本结构比例 2007 2008 2009 项目 金额(元) 比例(%) 金额(元) 比例(%) 金额(元) 比例(%) 流动负债 4,877,398.36 49 54 6,05,827.98 49 6,455,372.19 非流动负债 1,740,096.12 12 13 18 1,586,430.83 2,414,176.25 负债合计 6,6 1 7,494.49 66 8,041,803.02 67 9,220,004.24 67 所有者权益 3,391,952.30 34 33 4,540,851.25 33 3,881,854.95 资本合计 10,009,446.79 100 11,923,657.92 100 13,760,855.48 100 2009年万科企业资本结构 33% 流动负债 49%非流动负债 所有者权益 18% 图1 万科企业2009年资本结构比例 表4 万科企业资本结构数据(2005-2009) 项目 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 债务资本构成比例(%) 61.0 64.9 66.1 67.4 67.0 权益资本构成比例(%) 39.0 35.1 33.9 32.6 33.0 债务权益比例(%) 1.6 1.9 2.0 2.1 2.0 流动负债占负债(%) 81.0 67.8 73.7 80.0 73.8 流通股占总股本(%) 86.6 87.1 86.3 82.1 82.3 - 11 - 北京联合大学 毕业论文 企业资本结构的合理与否直接影响到公司经营业绩和长远发展，研究某企业资本结构及资本结构优化问题，首先要掌握公司的资本结构状况及其形成原因，根据某企业的特征，结合公司的现状，本文对万科企业的资本结构研究主要是从债务资本构成、权益资本构成、债务权益、负债结构比例和股本结构比例等多方面进行研究，力求做到客观与详实。 3.3 万科企业负债结构分析 3.3.1 负债结构分析 表5 万科企业负债结构数据(2007-2009) 2007 2008 2009 项目 金额(万元) 比例(%) 金额(万元) 比例(%) 金额(万元) 比例(%) 流动负债 4,877,398.36 74 80 6,805,827.98 74 6,455,372.19 非流动负债 1,740,096.12 26 20 26 1,586,430.83 2,414,176.25 负债合计 6,617,494.49 100 8,041,803.02 100 9,220,004.24 100 2009年万科企业负债结构 26% 流动负债 非流动负债 74% 图2 万科企业2009年负债结构 - 12 - 北京联合大学 毕业论文 2007-2009万科企业负债增长趋势 8,000,000.00 7,000,000.00 6,000,000.00 5,000,000.00 流动负债4,000,000.00非流动负债3,000,000.00 2,000,000.00 1,000,000.00 0.00 200720082009 图3 万科企业负债增长趋势(2007—2009) 如表5及图2和图3所示，2007—2009年期间，公司流动负债占总负债比率却一直很高。2005年流动负债占总负债74,，2008年在2007年的基础上再创新高达到了80%，2009年流动负债比例有所回落，下降至74%，与2007年持平。 3.3.2 资产负债率分析 资产负债率是企业全部负债总额与全部资产总额的比率，表示在企业全部资金来源中，从债权人方面取得的资金比重。该指标用于衡量企业利用负债融资进行财务活动的能力，也是衡量企业财务风险的重要标志，计算公式为:资产负债率=(负债总额/资产总额)×100%。 万科企业资产负债率 68.00% 66.00% 64.00% 62.00%负债率 60.00% 58.00% 56.00% 20052006200720082009图4 万科企业资产负债率情况(2005—2009) - 13 - 北京联合大学 毕业论文 如图4所示，某企业资产负债率逐年增加，2005年资产负债率最低但也在50,以上，以后各年逐年上涨，2008年达到高点67.44%，2009年在有下降趋势的情况下资产负债率仍高达67%。总体来说，万科企业资产负债率偏高。2004年9月初，银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中将开发商的自有资金比例从30,升至 ,的资金。由于地产行业的类金融特35,，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65 性，大部分公司当不至于短期内面临生死考验，其业绩的下滑更多地将可能与行业的景气情况相关。但对于杠杆水平较高的公司，如果同时伴有大量的土地储备、负债期限结构不合理等问题，随后的财务费用将会对业绩产生极大的负面作用，并且债务期限结构不合理还将使其面临融资能力的考验，一旦周转失灵，后果将是灾难性的。 3.3.3 产权比率分析 产权比率是负债总额与所有者权益总额之比，也叫资本负债率，更侧重解释企业财务结构的稳健程度，以及所有者权益对偿债风险的承受力。理论上认为100%的产权比率较合理。 其计算公式为:产权比率=(负债总额?所有者权益总额)×100% 又或者:产权比率=资产负债率?(1,资产负债率) 万科企业产权比率 2.50 2.00 1.50 产权比率 1.00 0.50 0.00 20052006200720082009 图5 万科企业产权比率情况(2007—2009) 由图5不难发现，万科企业自2005年到2009年产权比率呈逐年上升趋势，2005年最低产权比率都高达156%，2008年产权比率达到了近五年内的最高值207%，2009年相比2008年趋势上有所下降，但产权比率仍高达203%，与上年差别不大，基本保持同一水平。 - 14 - 北京联合大学 毕业论文 企业产权比率提高或较高时，一般表示企业资本结构稳定性和资金来源独立性降低，债权人所得到的偿债保障下降，企业借款能力下降。由此可以推断，近五年来万科企业的资本结构稳定性和资金来源独立性呈现降低的趋势，在这样的趋势下，会使债权人所得到的保障和企业借款能力同时下降。 这样的情况应当引起企业管理层的重视，在今后的发展经营中要合理分配资金的使用，使产权比率降至合理范围。 理论上认为资产负债率水平决定企业资本结构。通过分析可知，万科企业资产负债率与产权比率都很高，且呈上升趋势，这样会导致企业偿债能力减弱，不利于企业今后的发展。 3.4 万科企业所有者权益结构分析 2009年末账面股东权益资本包括: 1.股本10,995,210,218.00股，其中有限售条件股份24,159,840股，其中国家及国有法人持股为0，境内自然人持股24,159,840:无限售条件股份10,971,050,378股，其中境内上市人民币普通股9,656,094,910，境内上市的外资股1,314,955,468。 2.资本公积8,557,716,583.44元，主要是股本溢价8,810,634,404.85元。 3.盈余公积8,737,841,436.85元，主要是按净利润提取的10,法定盈余公积和5,的法定公益金。任意盈余公积高达7,108,195,656.91元。 4.未分配利润4,032,906,217.68元。 5.外币报表折算差额276,721,078.8元和少数股东权益8,032,624,392.93元。 3.5 万科企业资产负债表的趋势分析 3.5.1 营运能力分析 与企业营运能力相关的指标主要有总资产周转率、净资产周转率、存货周转率、应收账款周转率以及经营周期等，其计算公式如下: 总资产周转率=主营业务收入?平均资产总额 净产周转率=主营业务收入?平均净产总额 存货周转率(次数)=主营业务成本?平均存货 应收账款周转率=营业收入?平均应收账款余额 经营周期=存货周转期+应收账款周转期 万科企业近几年的营运能力指标的变化情况如表6及图6至图7所示: - 15 - 北京联合大学 毕业论文 表6 万科企业营运能力指标分析表 报告期 总资产周转率净资产周转率存货周转率应收账款周转率经营周期 (%) (%) (次) (次) (天) 2009年度 38.06% 78.69% 0.45 59.75 776.33 2008年度 37.38% 77.34% 0.46 45.86 794.72 2007年度 47.36% 64.94% 0.41 57.79 691.32 2006年度 50.63% 43.20% 0.49 48.11 549.80 2005年度 56.27% 49.13% 0.54 28.07 503.22 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%总资产周转率20.00%净资产周转率10.00% 0.00% 20052006200720082009 图6 万科企业资产周转率变化趋势(2005—2009) 存货周转率 0.6 0.5 0.4 0.3 存货周转率0.2 0.1 0 20052006200720082009 图7 万科企业存货周转率变化趋势(2005—2009) - 16 - 北京联合大学 毕业论文 应收账款周转率 59.7557.7960 48.115045.86 40 28.0730应收账款周转率 20 10 020052006200720082009 图8 万科企业应收账款周转率变化趋势(2005—2009) 经营周期 900 800 700 600 500经营周期400 300 200 100 0 20052006200720082009 图9 万科企业经营周期变化趋势(2005—2009) 通过表6可以看出近几年某企业的总资产周转率有下降的趋势，土地储备和项目储备近两年增长较快应该是一个原因，万科企业近年来拿地的公告屡屡见于报端，然而，真正拖累公司资产周转率的不是因为土地储备增加过快，而是对子公司的投资和往来款。此外，现金增加也是一个重要原因。从2008年到2009年，万科企业的收入增长了19,，资产增幅为15%。因此，只要找出增幅与收入相持平的资产就可以找到资产周转率稳定的原因。 - 17 - 北京联合大学 毕业论文 存货周转速度是衡量企业经营效率的重要指标，也是分析的重点。与2008年相比，2009年末万科企业的存货增长了4.87%，收入增长了19%;与2007年存货94.55,、收入90.68,的增幅相差甚远，总体看来存货周转率略有上升。从2009年万科企业财务报表附注中可看到2009年该企业的存货构成情况: 已完工开发产品5,311,972,269.20元;在建开发产品41,454,160,635.83元;拟开发土地43,259,163,354.11元，合计90,649,976,780.23元。其中仅在建开发产品和拟开发土地两项就占到存货构成的93%。 从2005年至2009年的数据看，某企业的应收账款周转率呈逐年上升的趋势，与同行业相比应收账款周转率高很多，在看到较好的应收账款管理工作的同时，也应该看到企业可能对赊销条件或付款期控制过紧，销售政策过严，因此带来的后果就是失去很多销售机会，不利于企业的长远发展。 3.5.2 偿债能力分析 偿债能力是指企业偿还各种到期债务的能力。它是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。企业偿债能力分析主要分析下列指标:流动比率、速动比率、长期资产适合率等，其计算公式如下: 资产负债率=负债总额?资产总额 流动比率=流动资产?流动负债 速动比率=速动资产(流动资产-存货)?流动负债 现金流动负债比率=年经营现金净流量?流动负债 利息保障倍数=(利润总额+利息费用)?利息费用 表7 万科企业偿债能力指标变化趋势分析(2007—2009) 报告期 资产负债率 流动比率 速动比率 现金流动负债比率 利息保障倍数 2009年度 0.67 1.91 0.43 0.13 16.95 0.67 0 2008年度 1.76 0.59 10.28 0.66 -0.21 2007年度 1.96 0.46 22. 26 0.65 -0.13 2006年度 2.04 0.63 25. 23 0.60 0.07 2005年度 1.83 0.46 123.01 - 18 - 北京联合大学 毕业论文 2.5 2 1.5 流动比率 1速动比率 现金流动负债比率 0.5 0 20092008200720062005 -0.5 图10万科企业流动比率、速动比率和现金流动负债率变化趋势 财务费用800,000,000.00 600,000,000.00 400,000,000.00 财务费用200,000,000.00 0.0020052006200720082009 16,197,148.2140,151,591.359,500,074.657,253,346.573,680,423.财务费用 图11 万科企业财务费用变化趋势(2005—2007) 万科企业的流动比率从2005年至2007年一直在2:1的合理范围，2008年这一比率达到1.76:1，有所下降，这主要是与2008年某企业的预收账款增加有关。2009年流动比率为1.91，由此看来企业在2009年的运作还是比较稳定的。用2009年与2005年相比，企业的负债增加了81.31亿元，其中预收账款增加27.07亿元，占了33.29,。对房地产开发企业来讲，预收账款越多，表明尚未竣工的楼盘越受欢迎，而这种无息负债也不加重财务负担，所以说预收账款虽然导致了负债的增加，但辩证的看反而有利无害。 由于万科企业近几年的土地储备一直在增加，作为房地产企业房屋及土地储备的价比较大，从而影响了它的速动比率。从2007年到2009年公司财务费用急剧增加，一方面是国家宏观调控贷款利息提高，但最主要的是长期短期款大幅提高。 3.6 万科企业资本结构存在的问题 - 19 - 北京联合大学 毕业论文 万科企业经过二十多年的迅速发展，现已逐步成为行业的领跑者，无论是它的公司治理、经营战略、品牌管理、营销策略还是他的财务管理都是行业学习的典范。可以说，万科企业在许多方面在同行业中都做到了领先，它已经是我国房地产行业中一个杰出的代表。但我们也要看到，它还是一家相当年轻的公司，经营管理还是有许多 分析，我们可以很清晰地发现其资本结继续改进的地方。通过对万科企业资本结构的 构中存在如下一些问题: 3.6.1 流动资金不足 流动资金是指可供企业长期经营周转的资金，任何企业都必须要拥有一定量的流动资金。流动资金需要有稳定的资本(长期资本)作支撑，这是衡量企业财务状况的重要方面。流动资金的实质是长期资本富于，即: 流动资金=长期资本-长期资产=(长期负债+所有者权益)-长期资产 流动资金=流动资产-流动负债 资产负债表的两方是按流动性来确定其排序和结构的，从时间长度来看，资产(流动资产和长期资产)与负债及所有者权益(流动负债和长期资本)各项目之间形成呼应关系。首先，长期资产需要由长期资本来保证。否则就会因以流动负债来支持长期资产而带来偿债压力，以致到期不能偿还，从而陷入财务困境。其次，流动资产需要长期资本和长期负债共同支撑，如果企业流动资产完全依赖于流动负债做支持，那么企业风险很大。 资产结构，即资产组合，是指资产负债表左边项目的比例关系。资本结构是资产负债表右边的各种要素的相互关系及其形成机制。房地产企业资产与资本的呼应关系如表8所示: 表8 万科企业资产结构与资本结构对照表 单位:元 主要资产项目 金额 所占比例 主要资本项目 金额 所占比例 流动资产 130,323,279,449.37 流动负债 68,058,279,849.28 94.71% 49.46% 其中:存货 90,085,294,305.52 长期负债 24,141,762,526.04 65.46% 17.54% 长期资产 7,285,275,380.02 5.29% 所有者权益 45,408,512,454.07 33.00% 资产合计 100% 资本合计 100% 137,608,554,829.39 137,608,554,829.39 一般而言，企业长期资金来源(即所有者权益与长期负债总和)应大于长期资产占用，短期资金来源要小于短期资金占用，此种财务结构较稳定。 房地产行业具有特殊性，在中国企业会计准则下，流动性不强的存货列于流动资 - 20 - 北京联合大学 毕业论文 产，以及巨额预收账款列于负债方，但未来却不需要以货币来偿付。在A股上市公司的报表中，“开发成本”和“开发产品”均作为存货列于流动资产中，但开发成本能否在短期内变现却很难说。万科董事长王石先生前不久称万科从获得土地到供应房子只要九到十二个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。这就是说，国内开发商存货 由于允许预售，实现销售可能比房屋竣工要中的土地平均要在一年以上才能变现( 快)。由此可见，与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，速度差异也更大。那么，漠视这种现实显然是不应该的。 受2007年美国次级抵押债的影响，全球资本市场出现了一定程度的动荡，中国房地产价格还在上涨，住房抵押贷款的风险已经越来越大了;随着央行屡次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。一旦中国房地产抵押贷款风险暴露，会对房地产行业造成严重的冲击。 因此，综合考虑房地产行业的上述情况，为了分析问题的全面性和谨慎性，我们暂且把流动资产项目中的存货作为长期资产下项目。那么，形成新的调整后万科企业资产结构与资本结构呼应关系如图12和表9所示: 图12 房地产企业资产与资本呼应关系 - 21 - 北京联合大学 毕业论文 表9 调整后万科企业资产结构与资本结构对照表 单位:元 主要资产项目 金额 所占比例 主要资本项目 金额 所占比例 流动资产 流动负债 68,058,279,849.28 40,237,985,143.85 29.24% 49.46% 长期资产 长期负债 24,141,762,526.04 97,370,569,685.54 70.76% 17.54% 其中:存货 7,285,275,380.02 5.29% 所有者权益 45,408,512,454.07 33.00% 资产合计 100% 资本合计 100% 137,608,554,829.39 137,608,554,829.39 从万科企业情况看: 长期资金来源不足以支持长期资产，且背离现象越来越严重，到2009年底，其长期资金来源即长期负债与所有者权益之和共69,550,274,980.11元，占总资本比例的50.54%，而长期资产达97,370,569,685.54元，占总资产比例的70.76%，挤占流动资金27,820,294,705.43元。 万科企业流动资产低于流动负债，对流动负债保障程度较低，资产流动性不足，2009年底，其流动负债68,058,279,849.28元，所占比例为49.46%，而流动资产总额仅为40,237,985,143.85元，所占比例为29.24%。 此外，为了分析问题的全面性，我们不能忽视房地产行业预收账款资金庞大的特殊性，由于按照我国目前会计制度中规定的确认利润的权责发生制原则，预收账款不能在当期确认为企业的销售收入，而只能作为流动性负债列入资产负债表负债项下。从2009年万科企业资本结构看，预收账款比例占总资本23,，占企业流动负债高达49.46,，也就是说万科企业预付账款比例占近流动负债的一半，在房地产行业前景良好的情况下，企业的预付账款的确能够起到预示企业经营状况以及支撑流动资金的作用。但是，如果房地产行业不景气，销售量会大幅下降，甚至会出现毁约、退房现象，那么，房地产行业风险加大。 3.6.2 资产负债率高 2004年9月初，银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中将开发商的自有资金比例从30,升至35,，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65%的资金。因此，65%的资产负债率是政策规定房地产行业的底线。 房地产属资金密集型行业，贷款利率的提高无疑使得相当一部分房地产公司处于困境。从预告和公布的房地产上市公司2004年年度报告看，由于房地产行业进入高速景气阶段，房价持续上涨，房地产上市公司盈利水平也大幅提高。但是，房地产上市公司亮丽的业绩也难以掩盖调整所带来的压力，地产企业将面临新政策危机。据了解， - 22 - 北京联合大学 毕业论文 在国家一系列宏观调控政策作用下，房地产开发投资的增长速度由年初迅速回落，显然，房地产行业进入2003年、2004年连续两年的房价大涨之后，由于房地产业过速的增长，极大地扭曲了市场供需关系，进而产生大量的房地产泡沫。一旦泡沫破灭，随之而来的就是一片萧条。 3.6.3 流动负债比重大 万科企业流动负债占总负债比例严重偏高。喜好短期负债的公司一般会厌恶长期债务的借入，万科企业这一特点表现得非常明显，长期负债占总资产比例仅占公司的五分之一左右，也低于同行业的平均水平，万科企业的长期负债规模比较偏低。 长、短期负债对企业的盈利能力与风险的影响各不相同，这就要求万科企业在负债结构安排时，要对其盈利能力与风险进行权衡和选择，以确定出既能使风险最小，又能使企业盈利能力最大化的流动负债结构。流动负债比例的提高，将增强企业的盈利能力，也提高了企业的财务风险而长期负债比例的提高，则将降低企业的盈利能力，但会减轻企业的偿付风险。 事实上，万科企业在安排负债结构时，充分考虑了高比例流动负债能提高企业的收益，但忽视了将给企业带来严重的财务危机的风险。债务长、短期结构严重失衡将影响到企业的经营性举债能力，在当前房地产行业银根收缩的形势下，新一轮募资额中的一部分应该用于调整偿还透支的经营负债。 - 23 - 北京联合大学 毕业论文 4 万科资本结构的优化 4.1 万科企业资本结构优化的目标 理论上认为，当公司价值实现最大化时，公司的资本结构达到最优，公司的最优资本结构应当是使公司价值最大化时的资本结构。一般而言，在这样的资本结构下公司的加权资本成本也是最低的。所以，长期以来人们也是用最低的资金成本作为评价企业资本结构是否最优的标准。因此，万科企业在内外部筹措资金时，应把降低资金成本，实现公司价值最大化应作为优化资本结构的首要目标。 事实上，公司资本结构的选择通常不仅仅出于对资金成本的考虑，可能还涉及到破产风险、交易成本、治理结构、产权、融资方式取得的难易程度等多个方面。片面追求综合资金成本最低，很可能会使资本结构的决策偏离企业的战略目标。所以，万科企业在进行资本结构的决策时，除考虑如何降低综合资本成本的同时还应平衡考虑以下两个目标:第一，增强灵活性公司能否在相对较短的时间内适时调整自由现金流量状况以满足其不定时的交易需求、预防需求和投机需求;第二，增强抗风险性，公司能承受多大的市场风险和财务风险以及应付可以预见或无法预见的事件的发生。在具体操作时，这几大目标往往不能同时实现，可能会发生一些矛盾，这时就需要公司财务人员根据各个目标的轻重缓急对资本结构进行最优安排。 比如近来随着国家加大对房地产公司信贷规模和稳定房价系列政策的出台，万科企业在安排资本结构目标时，首先要考虑的可能是增强抗风险性，这样在筹集资金时会更多选择股权而不是债务，这样将会提高公司的资金成本，降低企业的收益。 4.2 万科企业资本结构优化的对策 通过对万科企业资本结构的分析，可以得出万科企业资本结构存在着如下问题:高度不稳定，流动资金不足、资产负债率高以及流动负债比重大。面临这些不容忽视的问题，万科企业还必须注意做好资本结构的进一步优化。为能成功实施万科企业最优资本结构优化 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，实现公司资本结构优化目标，本文对万科企业的资本结构提出如下两个方面的对策。 4.2.1 合理选择负债融资方式 多元化融资方式为某企业公司优化资本结构提供了可能，选择合理的融资方式就成为优化公司资本结构的关键。通过对万科企业资本结构现状和问题的分析，不难发现目前公司资本结构与最优资本结构还是有一定的距离，主要表现在负债规模有点偏高，负债结构不很合理，因此，必须选择合适的负债融资方式对公司的资本结构进行优化。 - 24 - 北京联合大学 毕业论文 公司除考虑国内商业银行的贷款之外，还应选择一些其他形式的负债融资，特别是长期负债融资。发行公司债券是国外房地产公司常见的融资方式，也是优化公司资本结构重要的途经，但目前我国制度上的制约，公司选择发行公司债券的难度相当的大，所以争取更多的银行长期贷款、发行公司可转债和与房产信托合作是公司目前最为可行的三种长期负债融资方式。 近几年，特别是2004年，万科企业已在优化结构做出了重要的努力。2004年发行了近20亿的公司可转债，使公司资产负债率明显下降，接近了万科企业最优资本结构的负债规模，长期负债占总负债的比例迅速上升到31%，也比较接近公司合理负债结构。可以说，万科企业的可转债为优化公司资本结构做出了重要的贡献，一方面降低了公司融资成本，另一方面也提供了长期资金来源。但由于公司可转债具有债务和股权的双重性，当其转变为公司股权后，公司的负债规模和负债结构会有大幅度的变动。如果万科企业二期可转债能够像一期在短期内成功转股，那么某企业资产负债率和长期负债比例会下降很多。所以，为能更好地优化公司的资本结构，万科企业除继续发行公司可转债之外，应选择多种负债融资渠道。大力利用信托方式融资，使其能像国外成熟的房地产公司一样成为主要的融资方式随着国家对债务市场管理的放松，适时发行公司债务充分利用银行授信额度，提高银行长期贷款的比例。 4.2.2 提高公司风险控制能力 公司处在一个不断变化的经营环境中，变化的环境既可以给公司带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑"，既可以获得财务杠杆效益，又会加大公司的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中，导致破产或被兼并。所以应加强企业的经营风险和财务风险的控制，风险的控制也是优化公司资本结构的重要保证。积极应对国家宏观环境的变化，防范公司风险。 2007年对建设用地的管理更加严格。9月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，进一步规范建设用地使用权的出让行为。另一方面，政策的重心日益明显的转向提高土地使用效率。2008年1月，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中再次强调，要严格执行闲置土地处置政策，并提出对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价。为了缩短土地开发周期，新出台的《土地储备管理办法》还要求土地储备机构对储备土地进行必要的前期开发，即对建设用地使用权实行“净地”出让。上述政策的推出，意味着在保护耕地的基本政策前提下，为缓解土地供需矛盾，盘活存量土地将继续成为下一步土地工作的重点，对闲置土地的处置力度将持续加大。 公司应积极应对上述宏观环境和政策的变化，除了进一步加强与金融机构合作， - 25 - 北京联合大学 毕业论文 开拓新的融资渠道，在加强客户价值研究和客户细分基础上，加快产业化进程，实现精细化转型，保持并不断强化产品、服务优势，提高自己的竞争能力。 积极化解公司内部的经营矛盾，防范公司风险。随着经营规模扩大，公司的存货规模相应增长，2007年末集团存货总额已占总资产的66,，公司资金被大量占用。公司应积极推进“均好中加速”策略，加快项目开发周期，依据项目发展计划和项目开发计划，加强对各地项目开发节奏的把握，推进己完工现房的销售，对不同的商业现房采用不同的租售策略，进一步消化住宅现房库存，加快项目资金周转速度。另外，由于公司与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，虽然保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力，但很大程度上缺少了大股东的强有力的支持。公司就应加强与国内外房地产企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者，改善股权结构，增加大股东的持股比例，争取获得多方投资者的支持，从而解决高速发展时期所面临的资金压力和获取各种项目资源。 - 26 - 北京联合大学 毕业论文 5 房地产上市公司资本结构的优化 5.1 房地产上市公司资本结构存在的问题 由于资本结构是一个静态指标，是对企业长期融资行为的反映，因此房地产上市公司资本结构优化必须从上市公司融资结构出发。 根据对万科企业资本结构的分析，可以分析得出当前我国目前房地产上市公司融资结构存在着一下几个问题: 房地产上市公司外部融资与内部融资比例不协调，外部融资比例偏大，并且在外部融资中，资金来源比较单一。多数房地产上市公司偏好股权融资(方式主要围绕增发，配股)。 房地产上市公司短期融资和长期融资比例失衡，短期负债比例过大，而稳定的长期负债比例较低。这样的结构使房地产企业短期偿债压力较大，资金链比较紧张，巨大的偿债压力更加剧了企业的资金需求。形成我国房地产上市公司负债结构失衡的原因主要也是由于融资渠道较少，企业过分依赖银行贷款，银行贷款受宏观调控较大，资金主要是中短期资金，并不能解决房地产企业这样资本密集型企业对于稳定、长期资本的需求。 房地产上市公司直接融资比例与间接融资相比，比重偏小，直接融资方式单一，对大多数房地产上市公司间接融资是其融资的主要手段。 总结以上房地产上市公司融资结构问题，分析其结构不平衡的原因主要有两点: 第一，企业资金来源过分依赖银行，企业自有资金严重不足;第二，我国房地产开发企业融资渠道相对比较单一，上市公司资金来源主要是再融资以及银行借款，其他融资渠道缺失。 针对以上两个问题，优化我国房地产上市公司资本结构的目标是降低资产负债率，将目前房地产上市公司平均资产负债率70%左右降低至50%—60%这个区间。优化企业资本结构应该从优化企业融资结构入手，优化融资结构的目标是:提高长期融资比例使其达到正常水平;直接融资与间接融资比例协调;提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段;实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。 5.2 房地产上市公司资本优化的措施 通过对万科企业的分析不难发现本文对于资本结构优化从降低资产负债率出发。企业的融资行为直接决定了企业的资产负债率，融资结构的合理程度直接影响着企业资本结构。根据上文的分析，在本节中资本结构优化主要以从优化融资结构，降低资 - 27 - 北京联合大学 毕业论文 产负债率为最终目的。 5.2.1 降低资产负债率使资本结构趋于合理 针对我国房地产上市公司具体情况，对其优化主要应该从降低资产负债率出发。在之前的分析中，房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资本负债率都在70%以上，资金链普遍比较紧张，适度降低企业资产负债率有利于房地产企业长期稳定发展。 金地集团董事长凌克在接受中国房地产报采访时曾提到过，资本负债率在60%到70%之间已经到底线了，随着我国房地产市场日趋成熟，房地产企业资产负债率在50%到60%之间是合理的。对于我国目前大部分房地产上市公司而言，资产负债率应该从目前的70%左右普遍降低10%—20%左右。 由于造成我国房地产上市公司资产负债率高的原因主要是融资结构不合理的问题，有效降低我国房地产企业负债率，应该以房地产行业资本结构影响因素的分析结果为基础，结合我国目前房地产开发企业融资结构问题，深入找寻解决的方式。 5.2.2 优化企业偿债能力，拓宽融资渠道，提高长期负债比例 我国房地产上市公司负债结构中，中短期负债占有很大比例，长期负债比例较低。优化企业融资结构一方面要调整长期负债的比例。在本文第四章的分析中偿债能力主要通过流动比率来反映，而流动比率主要是反映企业短期偿债能力的指标，理论上流动比率在2比较合适，2008年上半年，房地产行业109家上市公司的整体净债务率为48.13%，高于2007年上半年的44%和2007年底的36.75%;速动比率为0.51，低于2007年上半年的0.55和2007年底的0.57。这说明房地产企业整体的负债水平在上升，而偿债能力在下降。 企业短期偿债能力与资本结构有极强的正相关关系，对于我国房地产上市公司，当企业偿债能力较强时，企业会提高负债比例。一方面，企业短期偿债能力较强时，大胆提高负债比例，风险较大。短期偿债能力的好坏不能衡量低御、防范市场风险的能力，负债比例高，其财务杠杆放大效应就比较明显，当外部因素突发因素干扰项目，使其出现亏损，财务杠杆会放大损失，资金链就会发生问题，企业可能面临债务危机，甚至破产风险。另一方面，企业筹集的资金大部分都属于中短期资金，目前我国房地产上市公司除了少数企业能够发行公司债，具有再融资能力，大部分房地产开发企业融资模式都采用“自有资金+银行贷款”，在这一模式中，银行信贷资金比重较大在 - 28 - 北京联合大学 毕业论文 白有资金中定金和预收款很大一部分也来自银行贷款，企业对银行依赖度很大，银行的贷款主要分为三个部分，房地产开发项目贷款、房产抵押贷款和短期现金流贷款，这些贷款大部分都属于中短期贷款，企业负债比例较高，有限的中短期资金在多个项目间流动，使得企业还款压力较大，资金链比较紧张，提升企业偿债能力就应该从债务来源方面进行调节。 对于房地产上市公司，提高负债长期比例，可以使资金更加稳定，降低短期偿债压力，它是提升企业偿债能力的重要途径。目前造成我国房地产企业长期融资比例较低的原因主要是因为融资渠道单一，企业融资主要来源只有银行，能够获得长期资金的途径比较少，长期融资金额有限。解决长期融资困难，应该拓宽融资渠道，发展债权市场，引入海外投资基金，引入房地产投资信托基金都是拓宽长期融资渠道的方式。 5.2.3 加速行业整合，扩大企业规模，实现规模效应 目前我国房地产开发企业数量众多，但企业规模有限，对比2008内地房地产前五名企业与香港地产企业前五位，内地的地产企业规模和香港房地企业还存在较大差距。2008年内地房地产龙头万科的总资产为1111亿，中海地产规模也在1000亿左右;而香港大地产其资产堪称航母，新鸿基地产和长江实业总资产都在港币3000亿左右，净资产也超过港币2000亿，其总资产是万科的3倍，净资产是万科与中海的7倍，并且他们的负债率很低，在30%左右。另外，我国房地产市场集中度还比较低，在香港，房地产市场前十位的企业，其市场占有率达到了80%，而内地房地产前十名企业市场占有率仅在10%左右，2008万科的市场占有率从仅有2.6%。 目前我国房地产企业规模小，负债率高并且融资渠道比较单一，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到像债券融资，上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以优化融资结构，提高内源融资比例，提高房地产企业规模是关键。 5.2.4增强企业盈利能力，提高企业内部融资比例 房地产上市公司盈利能力在本文通过主营业务利润率来体现，房地产企业盈利能力强说明企业净利润相对较高，公司可以增加未分配利润留存比例，目前我国上市公司融资结构方面外部融资比例过大，内部融资比重偏低。内源融资是企业在其经营过程中不断的将收入与利润投入到企业生产经营过程，参加资金的再循环，所以它有成本较低，不受外界影响的优点，是企业最为可靠的融资方式之一。优化房地产企业的融资结构，提高内源融资能力是主要的途径之一。特别是目前我国中等规模房地产企业，企业有一定的盈利能力，但由于企业融资结构不合理，导致企业资金链比较紧张， - 29 - 北京联合大学 毕业论文 还款压力过大，企业的财税负担相对较重，而且相对于一线大型企业，他们上达不到发行公司债券，再融资要求，融资难度相对更大，相应的抵御风险能力较差，因此解决中小房地产开发企业的关键就在于企业自身。 一直以来，我国大部分房地产企业普遍存在内部利润分配中“重消费、轻积累”的短期化倾向，由于房地产市场规范力度不足，整个行业企业从规模，盈利等各个方面两极分化较为严重，大量中小房地产开发企业经营存在着一定短期行为，以圈钱为目的，在利润分配时留存利润不足，增加的利润通过各种渠道流向个人的情况。这些房地产开发企业没有很好的利用自留资会补充经营资会的不足这一特点，企业经常性的陷入负债?经营?还债的恶性循环，在房地产景气年度，企业还可以维持，但在房地产行业低迷的环境下，大量企业难以发展，其生命力也不能持久。提高自身实力走可持续发展道路，也是解决其融资难的根本途径。 对于房地产开发企业来说，保证企业盈利，是其提高内部融资的基础。只有企业有一定的利润，企业才能更好的调整融资结构。也要保证企业的盈利能力，首先企业要具有正确经营决策，要确保企业有长期稳定的经营收入和经营收益。随时保证企业的现金流顺畅，要提高提防范和抵御市场风险的意识和能力;注重提高资产利用和回报效率，保证经济效益稳定。要加快项目开发周期可以提高现金回收能力，加强对开发项目节奏的把握，推进己完工现房的销售，对不同的商业现房采用不同的租售策略，加快消化现房库存，加快项目资金周转速度。 内源融资主要靠企业内部的资金积累，因此房地产开发企业要强化现会流控制，保证资金链顺畅。对于一般的房地产开发企业要合理把握、调整付款和回款的节奏，平衡现金流。对于大型房地产企业，同时开发多个项目，要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。 - 30 - 北京联合大学 毕业论文 结 论 企业的资本结构直接关系到企业的投资决策和筹资决策，关系到企业股东财富最大化是否能够实现，债权人是否可以得到与其承担的风险相对应的收益率。因此，对企业资本结构进行分析和对企业资本结构的优化进行研究就具有重大意义。 本文选择以万科企业股份有限公司为例进行了资本结构分析，原因在于万科企业是中国较早从事房地产开发的企业，同时也是上市较早的房地产公司，经过发展已经跻身全球最大的住宅企业行列，在业界有一定的影响力和代表性。万科企业资本结构存在的问题在同行业中具有代表性。 通过对万科企业资本结构中负债和所有者权益进行内部分析，利用相关指标对资产负债表进行趋势分析，可以发现万科企业资本结构存在着流动资金不足，长期资金来源不足以支持长期资产;资产负债率过高，抗风险能力不足;流动负债比重大等一系列问题。虽然万科企业在安排负债结构时充分考虑了高比例流动负债能提高企业的收益，但忽视了将给企业带来严重的财务危机的风险。基于万科企业资本结构存在的主要问题以及所面临的财务风险，文章中提出了万科企业资本结构优化的目标和具体措施。 文章基于对万科企业资本结构的分析在最后提出了国内房地产行业上市公司资本结构优化的目标。根据房地产上市公司资本结构优化目标，鉴于我国房地产行业的现状，应进一步加大对资本结构的研究力度，找到使我国房地产上市公司的资产负债率、产权比率等指标下降至合理区间范围内的有力措施。 - 31 - 北京联合大学 毕业论文 注 释 [1]资产负债表数据取自2007—2009年万科企业股份有限公司年度报告，来源于深圳 证券交易所网站 - 32 - 北京联合大学 毕业论文 参考文献 [1] K.R.Subramanyam,John J.Wild.财务报表分析(第10版)[M].宋小明译.北京:中国人民大学出版社,2009 [2]刘李胜.上市公司分析[M].北京:中国时代经济出版,2009 [3]杨小舟.周小川的烦恼与万科的追求[J].新理财,2007，(4):39 [4]温亚丽,陈玉洁.会计报表分析技能与实操案例[M].北京:经济科学出版社,2007 [5]徐微.上市公司财务报表轻松读[M].上海:立信会计出版社,2009 [6]郭泽光.财务报告分析[M].北京:高等教育出版社,2007:75-82 [7]张新民,钱爱民.财务报表分析[M].北京:中国人民大学出版社,2008:84-111 [8]张新民,钱爱民.财务报表分析案例[M].北京:中国人民大学出版社,2008 [9]张超英,王东升,马葵.企业财务分析[M].北京:北京大学出版社,2006 [10]晏艳阳.上市公司资本结构优化[M].长沙:湖南大学出出版社,2006 [11]严小明,公司资本结构研究——中国上市公司实证分析[M].上海:上海人民出版社,2007 [12]夏传文.中国上市公司广义资本结构研究[M].成都:西南财经大学出版社,2009 [13]胡援成等.中国企业资本结构问题研究[M].北京:中国财政经济出版社,2008年 [14]卢宇荣.中国企业资本结构:理论与实证分析[M].北京:经济管理出版社,2008 [15]张立达.上市公司资本结构与公司治理绩效关系研究[M].北京:经济科学出版社,2008 [16]肖坤.中国上市公司资本结构与财务治理效应研究[M].北京:中国财政经济出版社,2008 [17]陈佩佩.上市公司资本结构与获利能力的实证研究——以我国房地产行业为例[J].经济论坛,2009，(1) [18]杨方敏，罗鹏.我国房地产企业负债水平及其影响因素研究[J].中国管理信息化,2009，(10) [19]杨威.我国房地产企业资本结构影响因素研究科教文汇2008，(33) [20]张羽,何小三.我国房地产上市公司资本结构之实证研究[J].金融经济(理论版),2006，(6) [21]崔维.房地产上市公司资本结构以及影响因素分析[J].经济师,2008，(2) [22]胡佐,胡琨.影响我国房地产上市公司资本结构的宏观因素分析[J].统计与咨询,2009，(2) - 33 - 北京联合大学 毕业论文 致 谢 经过紧张的准备，多次的修改和校阅，本文终于得以完成。 首先，我要衷心感谢指导老师，本文是在老师的悉心指导下得以顺利完成的，他对我的选题给予了大力支持，同时他就论文的结构和内容给我的指导使我受益匪浅(老师严谨的治学态度、一丝不苟的工作作风、朴实严谨的工作态度是我学习的榜样，在此谨向尊敬的老师致以深深的谢意! 同时，我还要感谢经管系的各位老师，他们不仅对我的论文提出许多中肯而宝贵的意见，使我深受启迪，获益匪浅，而且两年来各位老师的谆谆教诲令我受益终生。 此外，在联大生化学院两年的生活学习中，也得到各位同窗挚友的关心和帮助，在此谨向他们致以诚挚的谢意。 - 34 -