浅析房屋交易过程中需要注意的问题
都说国是最大的家,家是最小的国,国与家密不可分,息息相关,在这里我不想说这个最大的家,只想说说这个最小的国,顾名思义,从家这个字的形义上来看,这是一个给人以遮风挡雨处所,给我们以安全感和幸福感的栖息之所,谈到家对我们每个人来说,去除其抽象的意义,我们将其具体化和形象化后,给我们以明确的印象的什么呢,说到这理,我想在坐的各位想必已想到了,我想说的是与我们密切接确的房子,那么用我们房产部门正式一点的说法呢,就是房屋,那么,今天我就与大家讲一些关于房子的一些事情,希望大家能更好的保护好我们每个人的房子,每个人的家。
本来我最初是想讲一讲房产登记办法等与我们房屋直接相关的一些法律法规,考虑到那样的话过于枯燥,不容易让人理解,在这里,我想还是讲一些具体的
案例
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,再讲讲与案例相的关法律法规知识,这样能够形象化和具体化一些,在讲案例之前,我先讲讲几个名词术语,在下面的案例中我们会涉及到,也便于我们理解。
一、房屋登记
就是指房屋登记机构依法将房屋基本状况、房屋权利现状、权利变动情况、以及其他相关事项记载在房屋登记薄上予以记载的行为。我们可以从行为主体、行为内容、行为对象、行为
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结果等四方面来认识:
首先,房屋登记是房屋机构登记机构依法进行的行为,即房屋登记的行为主体是房屋登记机构。
其次,房屋登记是一种记载行为,既行为内容是一种记载行为。房屋登记的本质是将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录、记载于房屋登记薄上,以备公众查阅的行为,因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。
再次,房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。
最后,房屋登记是在房屋登记薄上予以记载的行为,登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿。
通过以上讲述,我想大家应当明确房屋登记的概念,那就是房屋登记是房屋登记机构将房屋权利状况和应当记载的其他事项记载于登记簿的房屋登记行为,是一种物权公示方法。房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开,保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记由申请人提出申请来启动,通过登记簿将物权现状、变动等情况向社会公开,不是用行政权力对物权的实际状况进行确权。
二、房屋登记簿
是指房屋登记机构用于记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册,是法律规定的证明物权状况的重要根据,其具有四个特征:1、法定性。房屋登记簿记载
内容、样式、管理等由国家统一规定。2、权威性。是房屋权利归属和内容的根据,登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容。3、统一性。指登记区域内应当建立统一的登记簿。
4、永久性。房屋登记薄应永久保存。
三、共有房屋
是指某个房屋由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权,换言之,是指多个权利主体对同一房屋共同享有所有权。物权法第九十三条规定:不动我产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
共同共有:是指两个或两个以上的民事主体,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有特征;第一,以共同共有根据共同关系产生,以共同关系的存在为前提,例如夫妻关系、家庭关系;第二,共同共有关系存续期间,共有财产不分份额;第三,在共同共有中,各共有人平等的对共有物享受权利和承担义务。处分共同共有不动产或动产应经全体共有人同意。共有人有约定除外。
按份共有:又称分别共有,是与共同共有相对应,指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。例如,甲、乙共同出资购买一栋栋房屋,甲出资20万元,乙出资10万元,其二人按出资份额对该房屋享有权利、分担义务。处分共同共有不动产或动产,应经占份额三分之二以上的按份共有人同意。共有人有约定除外。
四、房屋登记类型
1、房屋初始登记;是指对新建房屋的所有权首次登记;对于商品房初始登记是由开发单位持规划、土地、建设相关批准文件到房产机构申请办理;
2、房屋所有权转移登记:是指相关法律文件生效或者事实发生后申请的房屋登记,具体包括:(1)、买卖;(2)、互换;(3)、赠与;(4)、继承、受遗赠;(5)、以房屋出租入股;(6)、法人或者其他组织分立、合并,导致房屋权属发生转移的;我们购买商品房属于转移登记,购买商品房只有在开发单位办理完初始登记后,购房人才能申请办理转移登记。
3、变更登记:变更后房屋所有权没有转移,所有权主体未发生变化,如房屋坐落、(门牌号)名称、面积、所有权人名称变更。
4、注销登记:有两种情形;一是房屋灭失的,二是放弃所有权的。
五、期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权大产权证止,在这一期的商品房称为期房,消费者在这一期间购买时应签预售
合同
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。购买期房也就是购房者购买处于建造之中的房地产项目。
六、现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证的商品房,消费者在这一阶段商品房时应签出售合同。
七、准现房:是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇
及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等因素已经一目了然,
工程
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正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
下面我讲讲几个案例:
案例一夫妻隐性共有房屋的转移登记案件
李某与左某于1996年结婚,在2008年8月,李某以个人名义与某房地产发公司签订了商品房
买卖合同
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,购臵了营业用房一间,同年12月领取了房屋所有权证书。2009年2月,李某与左某离异,双方在离婚协议中对于财产分割的约定是“双方各自随父母居住,无房屋财产分割”。至上2009年8月,李某将该房屋出售给王某,申请登记机构办理转移登记。登记机构要求李某偕同左某共同申请时,李某称左某已无法联系。
评析:
对于这一登记件能否受理,有三种不同的处理
意见
文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见
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一是认为,该房屋为李某与左某在夫妻关系存续期间取得,按相关法律规定,应属夫妻共同财产,应该由李某原来的配偶左某书面表示同意后方能受理;二是认为虽然左某并不知道这一房产,但是左某是否知道有该房产以及如何分割,是李某与左某之间的事,登记机关无需干预,因此可以受理转移登记;三是建议采用公告方式,如公告期间无人提出异议,再予以受理。
根据《房屋登记司法解释》第十二条规定,登记机构应尽合理审慎职责。房屋登记是为了完成房屋权利的物权公示,而并不创设当事人的权利义务,登记机构也并不享有自由裁量权。
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