(完整版)办公楼物业服务投标书

活动中心物业管理服务投标书中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-TOC\o"1-5"\h\z目录HYPERLINK\l"bookmark0"\o"CurrentDocument"目录1第一章公司情况介绍一、公司基本情况4二、公司管理架构及特点9三、物业管理的业绩、经验总结及优势第二章、投标要求一、项目经理情况介绍1、个人简历及相关证书复印件112、主要业绩说明及相关项目简介12二、人员配备、培训、管理HYPERLINK\l"bookmark18"\o"CurrentDocument"1、人员配备132、人员培训18HYPERLINK\l"bookmark42"\o"CurrentDocument"3、人员管理22HYPERLINK\l"bookmark50"\o"CurrentDocument"三、对物业交付使用前交接安排24-321、前期介入管理的设想，物业服务设计方案242、拟派专业人员的设想及到岗时间 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 25HYPERLINK\l"bookmark56"\o"CurrentDocument"3、不同时期保安、保洁、绿化和公共设施设备管理内容和措施274、提供客户须知、用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析28四、物业管理内容及收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 32-401、物业管理费用支出和运行成本测算明细及测算方法322、可行性、合理性分析报告和有关愿意承受的奖惩401TOC\o"1-5"\h\zHYPERLINK\l"bookmark78"\o"CurrentDocument"五、具体工作计划和物资装备情况48-681、管理方式：A、包括内部管理架构41B、管理文化41C、激励机制43D、计划控制机制44E、监督机制44F、自我约束机制44G、信息反馈机制及处理机制44HYPERLINK\l"bookmark84"\o"CurrentDocument"2、针对项目特点的独特管理办法453、提供超常规服务（如酒店式服务）的设想。4、工作计划：A、工作流程，48B、各项管理维护服务项目和环节所需要的长远计划和短期安排54C、安排工作的定期报告计划与报告内容详细列明655、物资装备：A、包括管理服务人员的住房、管理用房69B、各类设备的专用工具及其备用品备件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用品等，列出详细清单及更换维修周期69HYPERLINK\l"bookmark124"\o"CurrentDocument"C、领用 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 70D、包括日常消耗品的详细测算，70E、节能控制措施及实施计划702活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-F、设备高效利用计划书六、管理规章制度和档案的建立与管理7071-75767778787882848586939899111112119七、其他建设性建议八、管理方案A、保密制度B、质量管理方案C、财务管理方案D、突发事件的处理E、安全管理方案F、档案管理方案九、服务承诺十、物业管理服务标准十一、考评细则十二、验收标准十三、岗位责任制十四、三防措施十五、保安管理制度十六、公司投诉制度/T\画第一章邢台物业服务有限公司简介1.1我们的实力邢台物业服务有限公司（以下简称物业）成立于2002年7月，注册资金100万元，管理面积逾120万平方米，现为国家三级资质物业管理企业。＞物业现为中国物业管理协会会员单位，河北省物业商会理事单位。＞物业在河北省物业行业内率先通过ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系三体系认证，成功导入TPM全面生产维修模式，并建立起了融''末位淘汰制〃和''目标责任制〃为一体的国基绩效考核模式，拥有物业管理企业经理人近40余名，全员持证上岗率高达100%。＞物业管理服务项目函盖了写字（办公）楼、住宅、会展中心等物业类型，融全程托管、顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，不断拓活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-展着自己的管理服务领域。＞物业管理服务项目中，先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号。2我们的理念A服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。A质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。A团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。发展目标：以''生态型发展体系〃为依托，致力于打造中原物业第一品牌。1.3我们的目标立足基础服务，树立物业诚信高效形象。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。1.4我们的项物业名称物业类型建筑面积托管类型冀中能源省属共有企业（24层）100000m2包干制办公楼桥西区政府办公楼政府办公楼50000包干制金牛化工办公楼沧州化工园区65000包干制冀中能源东庞矿办公楼矿区办公楼（21层）85000包干制冀中能源邢东煤矿办公楼矿区办公楼（20层）80000包干制1.5我们的荣誉物业：通过IS09001国际质量体系认证体系认证通过IS014000环境管理体系认证通过IS09001（GB/T28001-2001）职业健康安全体系认证中国物业管理协会会员单位冀中能源办公楼：全国物业管理示范大厦1・6重点推荐项目一览表6项目名称物业类型概况面积冀中能源机关办公楼省属共有企业（20层）10万位于中兴路，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备众多，且投入使用时间较长，全国物业管理示范大厦，业主满意率高达98%。冀中能源东庞矿办公楼高层办公楼位于内丘，地上21层，地下1层，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备庞大，活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-为郑州市建设系统标志性建筑，业主满意率咼达100%。冀中能源邢东矿办公楼高层办公楼楼8万位于花园路，地上29层，地下2层，设有地下停车场，弱电系统（包括四大系统：中央空调自控系统、安放监控系统、消防监控系统和水、电、气、暖远程抄表系统），电梯系统，中央空调系统，锅炉系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备体系复杂，为河北省金融系统标志性建筑，业主满意率咼达99・5%。金牛化工化工园区办公楼高层办公楼6・5万位于沧州，地上13,地下1层，设有地下停车场，设施设备包括供配电系统、弱电系统、中央空调系统、供水系统、安（消）防系统和电梯系统六大模块，业主满意率咼达99%。二、企业机构设置1.公司组织架构:2008年，物业以高效运作的管理服务体系为依托，建立了现代企业制度，形成了物业总部、区域分公司、管理处三级管理架构，在总部按职能管理需求，设立了人力资源部、行政事务部、财务稽核部等五大职能部门，负责物业全范围内业务的督导和运作。董事会总纟吕里副总经理中国物业资料库微信总群、中国物业资料库政近千个。微信1群。。人作为国内最大、霸务稽核部业、岌展研究室9料库微信群，月更新物业资料1-2.区域分公司组织架构：区域分公司的组织架构与总部一脉相承，依据区域市场形态、管理需求做适当调整。3组织架构说明：部负责战略规划、职能管理、品牌经营、资源整合；区域分公司实施统一化管理模式，负责品质管理、服务体系的完善和提升；管理处是公司管理服务输出的直接提供者，在享有总部、分公司强大资源的支持下，以满足客户需求、实现管理服务价值为第一目标，持续提升服务质量。活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-三、企业从业人员结构特点职员总数：1300余人，管理职员：作业职员=1:5,管理职员技术职称比例（见下图）中级35%员级及其他初级39%第二章投标要求一项目经理情况介绍1、主要管理人员简历职务管理处经理姓名李远志学历大专年龄41岁性别男专业经济学主要2010年8月一2011年10月，沧州金牛化工化工园区分公司经理；2011年11月一2015年，邢台分公司经理；活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-工作经历2002年11月一至今，邢台矿务局办公区经理、金牛钾碱物业管理部经理、金宫花园管理处客户主任、副经理。参加公司ISO9OO1质量体系认证及主持管理处创优工作。在物业工作期间，曾经接受全国物业管理企业经理岗位培训。个人A、具有现代管理意识及良好的领导协调能力。特点B、熟悉ISO9OO1体系标准，具有丰富的物业管理创优经验。C、持物业管理经理上岗证及内审员资格证。拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表序号姓名性别年龄职务（工种）职称（学历）身份证号简历1杨瑞娜女36服务处副经理大专130503196909182226009年5月〜2010年9月，冀中能源东庞矿管理部主任2010年11月〜今，冀中能源生产调度中心办公楼任管理部主管2魏娟女36服务处副经理大专130503198106873262010年11月〜今，冀中能源生产调度中心办公楼任管理部主管二、人员配备、培训、管理1、人员的配备［桥西群众文化活动中心］是桥西区的标志服务窗口，为建立科学完善的管理服务体系，打造一支能够提供高品质服务的员工队伍，在［桥西群众文化活动中心］我们坚持精简、高效的原则设置组织结构，配备人力资源。、管理处组织结构会务服务中心管理处经理］名维修部保洁部保安部会务服务2二配电室人员3综合维修工1保洁员园^艺工护卫员11215名车辆疏导员2管理处人力资源配置职位人数备注总经理1会务中、服务员2心保洁部保洁主办1保洁员17主楼清洁设12岗，车库2岗，附楼部分3人；院落部分2人。园艺员1维修部电工、维修工3暖通、给排水、土建、弱电配中室3日常维护人员保安部I-IU1」［-护卫主办1保安员17（1）主楼保安10人（3人正常班，6人三班巡逻）；（2）东附楼保安2人；（3）车库保安1人，主要疏导车辆秩序；（4）监控室3人，24小时轮流值班；（5）保安队长1人。A、r—合计511、口［桥西群众文化活动中心勺管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。2、本管理处设置经理1名，负责指挥和协调各部门工作，保证工作目标的落实。3、保安部负责整个楼层内治安和车辆停放，提供“安全+零干扰”的安防服务，为［桥西群众文化活动中心］提供了绝对的安全保障。4、保洁部负责本辖区内的保洁和绿化，对［桥西群众文化活动中心］实行专业化服务，为办公区营造洁净、舒适、安静的氛围。5、维修部负责公共设施设备日常巡视、检修、保养。6、会务部负责各个会议室清洁及会议布置。（2）、人员配备资质标准为了满足高质素服务需求，对新入职员工进行系统培训，确保知识结构的合理性、全面性和服务技能的实操性。相应岗位要求如下：一、管理人员配备方案岗位设置岗位要求管理处经理（1人）A、学历：大学专科及以上学历。B、经验：必须具备两年以上写字楼管理经验，具备丰富的理论知识和领导能力。C、证件：具有物业管理部门经理上岗证，有ISO9OO0内审员证。D、能力：对管理处的工作有整体的思路和构想，能够熟练操作电脑和运用OFFICE软件，文笔流畅。保安部主管（1人）A、学历：高中及以上学历。B、经验：一年以上工作经验。C、证件：有军人退伍证。D、技巧：熟练运用OFFICE及办公自动化软件。E、年龄：30岁以下F、性别：男G、身体状况：健康、身高1.70M以上、视力1.0以上保洁部主管A、学历：全日制中专及以上学历B、经验：本科二年或大专四年以上工作经验，一年以上物业管理工作经验；或中专毕业须连续5年以上本专业工作经验。C、证件：有物业管理上岗证者。具有IS09000内审员证。D、技巧：熟练运用OFFICE办公软件及相关软件系统。维修部主管A、学历：全日制中专及以上学历，机电一体化、电气自动化、给排水等相关专业。B、经验：本科二年或大专四年以上相关技术专业工作经验，一年以上行政管理工作经验。中专毕业须连续5年以上本专业技术工作经验。C、证件：具有物业管理上岗证，ISO9OOO内审员证。D、技巧：熟练操作电脑和运用OFFICE软件。（3）、各个岗位作业人员配备及素质要求:职务（岗位）性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求护卫员男性20—45岁初中一年内退伍军人，党员优先；身体健康，五官端正；身高1.72-1.82米，体重65公斤以上；说话清楚，没有明显口音；威严而不失灵活。车管员男性初中保洁班长不限50岁以下高中男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；B、有良好的服务素质，形象健康；保洁员女性50岁以下初中动作敏捷，能使用相关保洁设备；有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。园艺工男性55岁以下高中具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验对园艺知识有一定的了解维修班长男性50岁以下大专以上具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验具有中级以上的相关技能等级资格维修技工男性45岁以下中级身高1.65M以上，形象健康；具有中级以上的相关技能等级资格并通过本公司的专业考核二年以上相关工作经验备注：作业人员必须同时具备以下条件：身体健康，无传染病，无不良嗜好；证件齐全（身份证等），有相关的学历证明或技术资格证明；条件优异或某方面具有持长者，可适当放宽其它条件。⑷、员工招聘1、项目中层、高层管理人员（项目经理及各职能部门主管）招聘、录用：为了给公司内部员工创造一个良好的职业生涯发展空间，项目中高层管理人员原则上以内部竞聘为主，合适人选经公司行政人事部 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 后报总经理批准录用，并由公司下红头文件予以正式聘任。活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书2、一般管理人员、一线操作工招聘、录用：按照先内后外的原则，同等条件优先考虑公司内部员工。除会计必须由公司外派外，其他人员由项目部在当地招聘。招聘困难的岗位由公司行政人事部协助。3、录用:招聘结束后，须将招用人员名单、档案资料报公司行政人事部备案。不论何种招聘方式，都必须按照公司制定的《人员招聘控制程序》进行，即“公开招聘、全面考核、择优录取”。2、人员培训A、培训计划无论从事何种行业，工作最终是由人去落实完成。所以，我们始终高度重视入力资源的开发，尤其强调企业对员工的内部潜能开发一一即培训。因此，我们把培训工作提升到物业管理公司是否能按照既定目标实现物业管理优质服务的战略高度来对待。我们相信，一个好的物业管理服务模式必定包含一个良好的培训机制。我们认为：培训是企业壮大的催化剂，是员工职业生涯的加油站，是企业给员工最实惠的福利。B、培训方式：培训将分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。将贯彻以“在职培训为主.脱产培训为辅”由于人员分批到岗，根据招聘时间相应安排。结合以往在物业管理优质服务方面的经验，并根据物业管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训的效果。树立“管理者就是培训者”的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调培养员工实际工作中的能力，要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。19中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个入的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式。结合实际不断持续改进培训课程的内容。我们将不断总结实际工作中的良好经验，并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等），使培训形式多样化，增加不断培训的效果。培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，制遣员工的紧迫感和压力感，将传统的被动性接受培训，变为员工自发性的主动参与。培训内容及目标培训拟切分为三个阶段：入职培训一一岗位转正培训一一日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期10天的入职培训（内容详见新员工公共培训科目）。试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训（内容详见各工种培训科目表）。C、培训时间要求为实现“加油站”式培训，对各工种员工制订了相应的培训时间要求，详见下表：职务（岗位）经理部门主管领班作业工培训时间不少140小时不少100小时不少80小时不少60小时D、培训内容：（1）、新员工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常用礼仪知识6课时形体训练员工彳丁为语言规氾3服务意识职业道德教育3课时客户沟通协调技巧受理及处理客户投诉4企业文化企业基本情况介绍3课时企业理念与宗旨员工手册与劳动人事规章制度5物业管理知识物业管理基础知识6课时物业管理的行业法律、法规6课时入伙与一次装修管理服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6质量管理IS09002质量管理体系6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8项目情况项目基本情况介绍3课时9带班实行部门内部操作程序和情况熟悉7天、安保人员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次每周工作安排和上周工作点评。注意提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2内务管理与考核检查每周一次保持休息室干净整洁31.单兵队列动作；2.二大步法；3•体能训练。逢周一至周五，每天训练1小时培养组织纪律性，训练扎实基本功41•擒拿格斗基本功；2.防卫术。逢周六、周日，每天训练3小时熟悉掌握擒敌及防卫技能5护卫服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准6法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度7消防知识每月一次熟悉消防救火职责8消防训练每周一次掌握基本消防操作技能9突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力，掌握处理技巧、绿化保洁培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次每周工作安排、上周工作完成情况和点评2绿化保洁方法与清洁剂使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧3绿化保洁设备操作保养知识每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4绿化保洁服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准5病虫害消杀与防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧6环境保洁法规与规章制度每月一次熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度7消防知识及训练每季度一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能8突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力、维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次每周工作安排、上周工作完成况和点评2维修服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准3设备管理和维护手每月一次熟悉掌握园区的设备配备、基本知识活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-册和特点4土建、电机、管排水、房屋维修、空调水、电、消防管道走向专题讲座每月一次熟悉各项基础知识，提咼工作效率，培养专多能人员5技术演练和大比武每年度一次综合评比，提咼技能6消防知识及训练每季度一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能3、人员管理A、量才录用在用人机制上：重视管理和服务人员的品德修养、工作能力以及在职培训：强调管理和服务人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。在管理和服务人员的选拔上，我们将严格按照岗位要求制定招聘标准，根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为原则，避免“大才小用”的现象。在管理和服务人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求，并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理和服务人员进行培养，不断提升其综合素质。B、定期考核，绩效为本绩效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛。管理人员的绩效考核将严格按照绩效考核体系进行考核。通过人事行政相关职能部门、物业经理等多种途径、多种方式对管理人员进行日常工作的绩效考核。C、奖惩严明，优胜劣汰对员工实施准确及时的奖惩，是维持员工长久工作动力的有效手段。将以公司的《员工奖惩条例》为依据，对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力，成绩优异的管理人员，我们将视情况授予“优秀员工奖”及“特殊贡献奖”“委屈奖”等荣誉，并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员，则给予相应的处分，并进行工资的升、降制度。每年底，对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制，通过补充新的员工，增强内部竞争力，从而保持整支队伍的活力.D、协调管理、量化管理、标准运营建立标准化运营体系通过不断发掘并整合以往运营中积累的经验和教训。第一，让运营操作经验教训得以总结并在新业务上得以推广，第二，增强企业在规模上的承载力,保证规模扩大后的风格统一。逐步实现流程标准化、操作规范标准化、工作成果标准化协调从上到下的关系建立持续改进的标准化运营路径，获得各部门的持续支持，让人才与标准化运营融合三、对物业交付使用前交接安排1、前期介入管理的设想，物业服务设计方案。A、前期介入管理的设想及物业服务设计方案图注：以双方 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 中签订交接时间为零时。完成全部进驻、接管交接和服务的准备工作。全面检查进驻、接管交接和服务的准备工作。公司召开项目接管动员大会。交接（以甲方通知为准）。C、项目接管交接原则安全接管、平稳交接、接管一体。保证项目安全运行第一，保证项目正常服务第一，遗留问题解决第二。当天接、当天管、当天开始服务。活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-验收人员：电梯工程师，电梯维修技工4名，强电、弱电及其它专业配合，记录员一名。6中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-2、拟派专业人员的设想及到岗时间计划。前一周L刖二天J刖—天前一天确定各项专项采购和供应商，并按合同报甲方审批。；完成交接当天员工生活居住地和伙食供应方式的工作；完成交接当天所需文件资料的准备和印制的再次检查；与甲方协调接管交接方案，与被交接方确定接管交接细节。（一）高低压配电室的接管验收验收项目：高低压配电室验收人员：物业工程公司工程师、高压电技工4人（二）强电间的接管验收验收项目：楼层各层的强电间及附属灯具、公共区域、单元门电梯厅、消防前室的应急照明等设施设备。验收人员：物业工程公司工程师，由4名强电工查验。实施办法：以电工为主，其它人员配合，先验接地接零是否牢固，仪表是否完好，再逐一查验其它情况。（三）电梯设备的接管验收验收项目：客梯、货梯。（四）给排水系统的接管验收验收项目：给排水管网系统。验收人员：给排水负责人、土建及机械设备工程师、水暖工、强弱电技工各2人。（六）中控室、监控室接管验收验收项目：监控室内各种设备及技术资料验收人员：弱电工程师及技工4人（七）消火栓、水喷淋灭火系统的接管验收验收项目：消火栓系统、喷淋灭火系统、消防结合器。验收人员：弱电工程师、强弱电技工各1人，秩序维护部人员。（八）弱电系统前端机房的接管验收验收项目：弱电系统、火灾报警及控制系统、紧急广播系统、有线电视接收系统、闭路电视监控及保安系统巡更系统。验收人员：弱电工程师及技工2人，其它专业人员配合；（九）弱电间的接管验收验收项目：楼层各层弱电间的秩序维护员监控、楼宇自控、消防设备。验收人员：弱电工程师、弱电技工，各专业配备一名专业技术人员和记录员一名。（十）设备间各户门钥匙的接管验收验收项目：钢质防火门、木质防火门，地下各层户门，已完成施工的各设备机房的房门钥匙。验收人员：主管一名，其它员工2人；（十一）单元门大堂的接管验收验收项目：地面、墙面、天花、吊灯、电气设备、门窗等。验收人员：土建及机械设备工程师、电工、综合维修工4人。27活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书/T\W（十二）楼宇外设备及实施接管验收验收项目：楼宇外围系统及设备验收人员：物业工程师，技工4人（十三）保洁接管验收项目：工作界面及工作区域相关保洁设施交接，及相关保洁相关档案验收人员：物业公司及本项目保洁管理者3、不同时期保安、保洁、绿化和公共设施设备管理内容和措施。拟采取的工作计划为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。（1）、业主入伙前我公司对物业进行现场查勘，在活动中心工程建设竣工阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定《使用公约》《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面，做好活动中心的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉活动中心情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。（2）、业主入伙中业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发28中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》《施工人员出入证》《施工许可证》、《动用明火许可证》《安全责任书》等书面资料，业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出活动中心应当应业户签字并经管理处经理确认。（3）、业主入伙后进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）:房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。4、客户须知、用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析。A、客户须知、用户手册的主要条款公众管理制度（目录摘录）（1）、业主公约（2）、精神文明公约（3）、楼宇使用及维护管理规定（4）物品搬进（出）管理规定（5）、治安管理规定（6）、清洁卫生管理规定（7）、园林绿化管理规定（8）、消防管理规定（9）、交通车辆、停车场管理规定（10）、环境保护管理规定（11）、电梯使用管理规定（12）、智能化设施管理规定（13）、供水、供电、管理规定（1）、垃圾、废物处理A、请勿把垃圾、废物弃置于公共区域的废物箱内。B、禁止把垃圾、废物放置于公共区域或服务通道，因为此举会引起虫鼠滋生及违反消防条例。⑵、防火A、防火是大家的共同的责任。B、大家必须熟悉办公楼内的灭火器、消防栓箱、楼梯、逃生通道、报警系统的位置及消防局的电话号码C、紧急电话号码火警119匪警110救护120电话故障报修112（3）、地震—不准使用电梯。活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-—躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。—远离窗户、玻璃隔板、架子或悬挂的物件。—地震时不要躲在楼梯底下。—准备应付可能的余震。⑷、疏散撤离程序大家的安全是所有职员最关注的事情。在需要疏散人群时，物业公司会通过公共广播系统或其他传媒发出通知，并安排管理人员进行现场疏导。届时，我们会紧密地与各有关部门联络，并请按以下程序疏散：—保持镇定。—指示大家按前往最近的出口大厦。一协助大家保持镇静，尽量避免出现恐慌情况。B、客户满意程序的预测分析、保障手段及评议办法、通过调查表形式实现与客户沟通，了解他们的需求，确保为他们提供及时、方便、周到的服务；通过向业主派发《业主意见调查表》，请业主及客户根据自己的体会认真填写后回收。《业主意见调查表》针对物业公司服务的各项承诺、服务项目、服务质量、态度等由业主根据自己的意见，按照10分制予以评分，根据综合分数，作为物业管理工作业绩的考评依据。在规定时间段内对发放的《业主意见调查表》进行回收，回收后物业部组织人力进行分析；先分析调查表回收率，然后对多项进行分析，对反映较好的项目要继续保持，对反映较差的项目要找出原因，并提出解决办法，不断提高物业管理服务水平。满意度调查每季度进行一次，遇特殊情况，我们将随时进行专项调查问卷，以提高物业管理服务水平。31办公楼物业管理服务机构应进行顾客意见征询，征询项目包括：顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、办公楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放养护服务等方面。还可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、顾客联系函、顾客满意度测评等多种形式，与顾客保持联系，征求顾客意见。意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访。4物业管理内容及收费标准序号费用项目计算公式及内容月费用（元）年费用（元）1员工工资（人工费标准见附表1）89300.0010716002员工工伤险（标准见附表1）1594.8019137.63员工福利费（标准见附表1）1575.00189004服装费（标准见附表1）720.0086405公共设施日常运行维护费用（标准见附表2）1408168966清洁卫生费用（标准见附表3）7088.00850567绿化养护费用（标准见附表4）254.3330528秩序维护费用（标准见附表5）395.8347509办公费用（标准见附表6）127.5109410固定资产折旧费（标准见附表7）156.67188011公共设施及公众保险（标准见附表8）15901908012合计104210.131250521.5613管理费[(1)+(2)...(11)]X10%1042112505214税金[(12)+(13)X8.1%]9285.12111421.44总计[(12)+(13)+(14)]123916.251486995预算工资和福利标准（附表1）4-JU/亠冈位人数工资工伤险（元/月）服装费（元/月）福利（元/月）标准小计标准小计标准小计标准小计保安主管12200220035.4435.4440403535保安员1721003570035.44602.484068035595保洁主管12000200035.4435.443535保洁员1918003420035.44673.3635665绿化工12000200035.4435.443535维修工32400720035.44106.3235105配电室32000600035.44106.3235105小计893001594.87201575月合计93189.8公共设施日常运行、维护费用（附表2）名称单位单价（元）月用量月费用（元）年费用（元）日光灯管只18101802160灯罩只15345540空调开关个50150600阀门个30260720水管配件件20102002400水管米5525300门窗五金件15575900多用插座个40140480热水器加热棒个12011201440多用开关个15575900玻璃胶或密封胶筒10550600强力胶筒81896AB胶袋10220240油漆（稀料、毛刷）桶30260720热水龙头个8021601920水龙头个15230360锯片片35135420脚踏阀个3551752100合计140816896清洁卫生耗材费用（附表3）序号名称数量单位单价（元）金额（元/日）备注1小垃圾袋5040个0.116.8用于蹲便、楼层电梯步行梯口2大垃圾袋46个0.50.77每层每天2个3护厕宝63个1531.5各层小便器1个共计63个/月4洁厕净126瓶729.4每层6瓶共计126瓶/月5厕刷42把6.51.5每层2把共计42把/六个月6防护手套22付64.4每人1付/月7毛头、刮子22套259.2每人1套共计22套/两个月8大扫帚1把150.5每月1把9笤帚、簸箕23把155.75每层1套共计23套/两个月10毛巾20条42.7一人一条/每月11洗衣粉30袋2230袋/月12尘推23把5514每层1把共计23把/3个月13防滑垫8套4509.94部电梯每部电梯2套/一年14拖布40把1013.3一人两把/每月15不锈钢光亮剂6桶60126桶/月16去污粉138盒14.6每层6盒/月17梯子2步4500.81步/三年18单接杆20个201.1每人1个/1年19铲刀20个33每人1个/月20室内垃圾收集车1辆150021辆/2年21玻璃器10套1604.3822垃圾清运1项200066.67每2人1套/年每月费用小计236.27每月7088兀绿化养护费（附表4）名称单位数量单价（元）合计（元/年）其他胶管米20061200喷雾器台18585割草机台138001267预计使用二年绿化工具套1500500合计3052秩序维护消费明细（附表5）名称数量单位单价（元）合计（元）月费用（元）年费用（元）其他铁柜3组20060025300每组柜用24个月雨鞋18双4072060720每年一双警棍10个4545012.5150每三年一换对讲机8部8006400266.73200两年部强光手电筒4把9036015180两年一把指示牌15块4060016.7200每年坏5块合计395.94750办公消耗明细（附表6）序号名称单位数量单价（元）合计（元/年）合计（元/年）1碳素毛支202.003.33402圆珠笔支1201.00101203铅笔支100.500.4254登记本本602.00101205插排个355.0013.751656文件栏个515.006.25757笔记本本502.008.331008胶水瓶123.003369档案袋个202.003.334010胶带卷206.001012011曲别针盒101.000.831012大头针盒51.000.42513白板张1150.0012.515014白板笔支302.0056015白班擦个68.00448合计91.171094固定资产折旧（附表7）名称单位数量单价（元）合计（元）折旧（元/年）其他电脑台2360072001440每台5年打印机台122002200440每台5年合计1880活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书PAGE\*MERGEFORMAT#中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-/T\公众责任险（附表8）保险种类基数缴纳比例人数月缴纳金额（元）年缴费金额（元）三者险159019080合计159019080愿意承受的有关奖罚一如该项目达到省优、示范大厦等管理目标则由采购单位给于适当的奖励，若因违反规定被上级部门取消该奖项的，则乙方应全部返还上述资金。二、如果乙方不按合同约定履行责任和义务，完不成管理目标和经济指标，甲方应责成乙方限期整改，若逾期不达标且情节严重的，乙方应承担相应的经济责任。五、具体工作计划和物资装备情况1、管理方式A、内部管理组织架构根据机关大楼管理特点及要求，本着合理调配、精简高效使用人力资源的原则，我公司拟设立机关大楼管理处，专职管理某某市委市政府办公大楼，同时向当地工商部门申请登记注册成立长沙分公司，分公司与管理处暂时采用一套人员、两块牌子方式进行运作。管理处在经济上实行独立核算。管理处采用直线管理、层层负责的组织结构进行运作。管理服务人员由两个层次组成：管理层由主任、副主任和各专业主管组成，作业层由事务部、机电维修班、保安班、保洁绿化班等人员组成。•管理层（管理处主任、副主任）在公司指导和监督下全面负责管理处日常工作，组织实施各项物业管理服务，监督控制管理服务质量，保持与机关事务管理局的联系和沟通。专业主管分工管理各部门工作。•作业层管理处下设四个服务部门，每个部门由各专业主管分工管理，协同工作。四个部门的分工及职责如下：工程部—负责制定管理服务范围内公共设施、设备、房屋本体的维修和定期保养计划，并组织实施、监督和考核。—对管理处管理的公共设施、机电设备、消防设施设备等进行日常维护和保养。—负责管理处的其他工程技术工作。保安部—负责管理服务范围内的安全保卫，维护公共秩序，防范治安事件发生。—负责辖区内车辆进出、行使、停泊管理。—负责对管理处保安员的监督、考核及培训工作。42中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-—负责与机关保卫处及有关治安单位协调、沟通。环境部—负责管理服务区域内公共区域及业主委托范围内的卫生保洁工作。—负责管理服务区域内公共绿化和园林设施的日常养护管理。组织监督考核组织架构图B、管理文化机关事务管理局代表大楼业主方，直接行使机关大楼业主（委员会）的权利与义务。权利包括：定期代表用户向物业管理公司提出管理服务需求及建议；审议决定“两金”使用的计划、预算并监督其使用过程和结果；签订、变更或解除本项物业管理委托合同；审议管理服务费收费标准；审定管理服务收支状况；监督物业管理公司的管理服务工作内容及效果等。义务包括：协助物业管理公司及时了解本大楼的管理活动中心物业管理服务投标书活动中心物业管理服务投标书中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1-服务特性和用户特殊需求；协助管理人员顺利进入管理；及时审核审批“两金”使用的计划及预算；及时支付应由其承担的各项费用；帮助协调管理公司与各用户的关系我公司授权机关大楼管理处为大楼物业管理服务方，按本标书内容、《物业管理委托合同》以及用户所需的其他管理服务内容从事物业管理服务，并达到《物业管理委托合同》约定的管理服务标准。以机关事务管理局和物业管理公司双方各行其责、协同运作为基本原则，建立双向协同运作关系，即：在行使各自权利、义务、职责的同时，相互理解支持，共同协商协作，积极建议改进，始终保持畅通的沟通渠道和良好的协调方式。通过双向协同运作，凭借我公司对党政机关工作程序和方式的了解，争取实现机关大楼物业管理“零”磨合期。为了更好地协调关系，方便管理，建议由机关事务管理局组建机关大楼用户管理委员会（简称大楼管委会）。大楼管委会在机关事务管理局授权下专门负责大楼用户的咨询协调组织工作：负责收集和反映各用户对物业管理工作的意见和建议；协调各用户之间以及与物业管理公司之间的关系；帮助传达管理规定等。大楼管委会的工作直接对机关事务管理局负责。管理处在具体提供有关管理服务时，同时接受物业管理公司和机关事务管理局的双重监督（如图3.1所示）。监督内容包括：――人员的配置和录用：根据本标书第四章有关人员配置和录用要求，严格选拔、任用重要岗位人员，充分利用机关事务管理局原服务中心人员。――费用计划、预算和支出：大楼费用开支使用办法的规定可参照物业管理公司的现有规定，经机关事务管理局审议后确定并实施。费用的年度、季度计划和专项预算须事前报物业管理公司批准方可执行，费用支出情况每季度通报机关事务管理局一次。机关事务管理局审批和监督“两金”的计划、预算和支出，“两金”的实际使用情况每季度一