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政府与中介的关系

政府与中介的关系政府与中介的关系我国房地产中介组织与政府良性关系的构建房地产中介市场中的政府与中介组织的关系。由于历史原因，我国房地产中介市场，政府与中介组织的关系一直模糊不清，完善对房地产中介组织的管理，必须明确政府是房地产中介组织的管理者，二者是管理者与市场主体的关系，而非隶属或竞争的关系。(1)明确政府职能。理顺房地产市场中介组织的管理体制，彻底分离政府行为和社会中介行为。我国房地产中介组织大体有三种：通过向社会提供服务而收取费用，获得利润的盈利性企业法人；向社会提供有偿服务但非盈利的社团法人；半官方性质的准行政单位。实现政...

政府与中介的关系我国房地产中介组织与政府良性关系的构建房地产中介市场中的政府与中介组织的关系。由于历史原因，我国房地产中介市场，政府与中介组织的关系一直模糊不清，完善对房地产中介组织的管理，必须明确政府是房地产中介组织的管理者，二者是管理者与市场主体的关系，而非隶属或竞争的关系。(1)明确政府职能。理顺房地产市场中介组织的管理体制，彻底分离政府行为和社会中介行为。我国房地产中介组织大体有三种：通过向社会提供服务而收取费用，获得利润的盈利性企业法人；向社会提供有偿服务但非盈利的社团法人；半官方性质的准行政单位。实现政企分开，首先要区分属于政府行为范畴的中介活动与社会中介行为。前者完全归属政府部门，以公共产品的形式出现，不参与市场竞争。后者则彻底与其原主管部门(房产局、土地局、物价部门等)脱离关系，成为房地产市场中自主经营的独立经济实体。如英国有官方评估机构和民间评估机构，官方评估机构属于国家税务局，从事遗产税、不动产税、政府资产等的评估，它完全属于政府行政机构，收费按政府规定的统一标准，经费由政府解决。而不动产抵押贷款、上市公司的资产评估等由民间评估机构完成。我国在借鉴这种方法时，应该注意官方的中介活动应仅限于提供公共服务以及民间中介机构难以涉及的或有明显外部效应的中介活动，官方中介机构不能从事民间中介机构中介活动，这才能从根本上实现政企分开，避免产生政府与企业的不公平竞争。(2)健全法律体系是政府对房地产中介市场进行管理的重要内容。其一，制定配套的关于中介服务的法规规章。使对每类中介组织的管理都能有法可依，每类中介组织的行为都有章可循。以物业管理为例，物业管理企业服务的对象是一个群体，但我国目前没有区分所有权法，使得构成这个群体的每个个体之间没有任何法律上的联系。彼此间也没有法律上的义务。而且物业管理方面涉及的法律关系比较复杂，包括业主与业主之间、业主与业主大会、业主委员会之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间、业主与公用企业之间、物业管理企业与公用企业之间等等。这就导致物业管理方面的问题越来越多的出现。因此，加强物业管理方面的立法，颁布有关区分所有权方面的法律，规范对物业管理企业的管理，明确物业公司与业主之间的关系、业主之间关系，业主大会、业主委员会的产生和相关的权利义务，以及物业公司的服务标准、收费范围等。另外，关于房地产估价、房地产经纪人、房地产拍卖等中介活动，我国都急需颁布相关的统一法律进行规范管理。其二，在房地产中介的法律建设中，强化对各类中介人的职业道德的约束，净化中介市场。针对不同的中介活动，在相关的法律法规中，明确具体地规定相应的职业道德标准，以及对违反者的惩戒条文，尤其是对估价行业的相互压价、人为高估或低估；咨询行业的提供虚假信息，欺诈消费者等行为进行严格处罚。其三，通过制定相关法规，对从业人员的专业水平做出要求，以提高各类房地产中介人员的专业素质。如规定中介人必须接受的培训教育、通过资格考试、取得执业证书等。比如。日本为了克服对物业管理企业及从业人员的管理比较松散、物业管理服务质量差等问题，颁布“关于推进公寓管理规范化的法律”，对物业管理企业和从业人员进行了严格的规定。其中有两章是关于企业和人员的资格、考试及登录等问题的。对符合条件的进行登记，并且，国土交通大臣要向社会公众公布：不符合条件的，国士交通大臣拒绝其登记，不得经营物业管理业。借鉴上述做法，在房地产评估、经纪、咨询等各类中介领域推广，将全面提高我国房地产中介从业人员的专业素质。(3)建立房地产中介从业人员的认证制度。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业，从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率，因此，各国大都采取一定措施和制度规范，房地产中介人资格认证制度便是被广泛采用的方法。认证制度一般包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范。我国目前只有估价师实行认证制度，但却分为土地估价师与房地产估价师，两个体系相互独立，违背了房、地产统一原则，存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题。另外，我国目前还没有全国统一的房地产经纪人认证和房地产咨询人员认证，不同地区的地方规定虽然在一定程度上规范了当地市场，却也造成中介人素质良莠不齐，人员难以流动，市场也被人为分割的不良局面。物业管理涉及千家万户，但我国目前对物业管理企业和从业人员监管力度不大，从业人员持证上岗制度没有全面落实，全国还没有建立起物业管理企业和从业人员的监管系统。因此，通过登记制对物业管理行业实施了严格的监管；建立从业人员的资格登记制度；协调两个估价师管理机构，统一房地产估价师资格认证制度，建立全国统一规范的房地产经纪人、咨询人员、建筑工程师、监理师认证制度是规范我国房地产中介市场的必要内容。

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