关于征收分户分析报告的模板

被征收房屋价值评估分户报告估价报告编号：重汇通房地产（征）（结）[2017]003-H007号估价项目名称：重庆市XXX房屋管理局“XXXXXX国有土地上房屋征收”所涉及权利人XXX的住宅用房市场价值评估估价委托人：重庆市XXX房屋管理局房地产估价机构：重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司注册房地产估价师：估价报告出具日期：二○一七年四月二十六日致估价委托人函重庆市XXX房屋管理局：受贵单位委托，我公司对其征收的位于“XXXXXX国有土地上房屋征收”用地红线范围内的被征收房屋(以下简称估价对象)进行了评估，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等相关规定，现将报告要点提示如下：估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。估价对象：根据《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[2017]17号）记载的征收范围为：XX270号（含附号）（实际征收范围以该项目规划红线为准）。本报告所评估的房屋在以上公告所载征收范围内，权利人为XXX，坐落为XXXXX270号2-3，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为79.57平方米，房屋结构为混合，土地使用权类型为划拨。价值时点：2017年4月5日价值类型：市场价值估价方法：比较法估价结果：估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照国家规定的技术 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 下，确定估价对象房地产在价值时点2017年4月5日的市场价值如下：被征收房屋市场价值评估结果一览表权利人坐落用途结构修建年代土地使用权类型建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估总价（元）XXXXXXXX270号2-3住宅混合1986年划拨79.575695453151评估总价大写：肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整特别提示：评估单价为建筑面积单价，评估总价取整至元位，币种：人民币；本次评估报告的价值不包含室内装修价值，评估结果为清水房价值。特别提示：本次估价结果系在满足本报告所列的全部假设和估价师声明的条件下做出的，请报告使用者使用本报告前，认真阅读本报告的“估价师声明”和“估价的假设和限制条件”。特此致函！法定代表人：重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司二○一七年四月二十六日目录TOC\o"1-3"\h\z\u第一部分估价师声明4HYPERLINK\l"_Toc485631755"第二部分估价假设和限制条件6一、估价假设条件6（一）一般假设6（二）未定事项假设PA7（三）背离事实假设7（四）不相一致假设7（五）依据不足假设7二、报告使用限制条件7第三部分估价结果报告9一、估价委托人9HYPERLINK\l"_Toc485631765"二、房地产估价机构9三、估价目的9四、估价对象9五、价值时点PAGEREF_Toc485631768\h10六、价值类型11七、估价原则11八、估价依据13HYPERLINK\l"_T（一）有关法律法规、政策文件和技术规范13（二）估价委托人提供的有关资料13（三）受托房地产估价机构掌握的有关资料14HYPERLINK\l"_九、估价方法14（一）估价方法选用14（二）估价方法计算 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 及操作步骤16十、估价结果16十一、注册房地产估价师17十二、实地查勘期17十三、估价作业期\h17第四部分附件18附件一：《告知书》；18附件二：《国有土地上房屋征收确定估价机构结果公告》复印件；18附件三：《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收决定》（XX府发[2017]16号）；18附件四：《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[2017]17号）；18HYPERLINK附件五：《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调查登记明细表》复印件；18附件六：《重庆市国土房管局关于公布2016年国有土地上房屋征收评估机构名单的通知》（渝国土房管发（2016）196号）；18附件七：房地产估价机构《营业执照》；18附件八：房地产估价机构《资质证书》；18附件九：注册房地产估价师《资格证书》。18第一部分估价师声明我们郑重声明：一、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师依照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（国家标准GB/T50899-2013）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（渝国土房管发〔2011〕172号）等相关文件以及房地产估价专项标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。五、根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔2011〕123号）、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（渝国土房管发〔2011〕172号）的有关规定，我公司估价人员对估价对象进行了实地查勘、并作了拍照等相关查勘记录。六、本公司估价人员对估价对象进行了实地查勘，并对估价对象实地查勘的客观性、真实性、公正性承担责任。但估价人员对估价对象的查勘，限于其外观和使用状况。除非另有协议，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。七、没有人对估价报告提供重要专业帮助。第二部分估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般假设1.本估价报告得出的结论在一定程度上是建立在对估价委托人提供的相关资料进行综合分析的基础之上，估价委托人对所提供资料的真实性、合法性及完整性负责，估价人员收集并核查了估价对象的相关资料复印件，本公司对此仅作一般性辨别。2.本次估价假设估价委托人提供的资料客观、真实、合法及完整，本估价报告不对因该资料全部或部分内容产生的，或因依赖该资料测算的估价结果而引致的失误承担责任。3.估价对象的房屋坐落、权利人、产权性质、土地使用权类型、建筑结构、建筑面积、用途等均由估价委托人负责核实和提供，本公司是在估价委托人提供的房屋坐落、权利人、产权性质、土地使用权类型、建筑结构、建筑面积、用途等资料的基础上得出的估价结论。4.本次估价是以估价对象系权利人合法取得，已按国家和地方法律、法规规定缴纳完毕各种税费，具有完整房屋所有权和土地使用权，权利人对估价对象拥有合法的占有权、使用权、收益权和处置权为估价假设前提。5.估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，估价人员无法对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行专业检测。本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。6.鉴于估价师的专业范围限制，我们未观察到估价对象存在有害物质，我们假设估价对象不存在任何可能影响房地产价值的有害物质。7.鉴于估价师的专业范围限制，我们未对估价对象所在地块的水文地质状况进行研究，我们假设地块的水文及地质状况为该地区的一般状况。（二）未定事项假设估价对象无未定事项，故本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设1.本次估价采用的价值类型为市场价值，是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，本次估价假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。2.本次估价为对被征收房屋价值进行评估，不包含室内装修价值，故假定被征收房屋为清水状况。（四）不相一致假设估价对象无不相一致事项假设。（五）依据不足假设估价对象依据充分，故本次估价无依据不足假设。二、报告使用限制条件1.本报告估价结论只对本估价报告中的估价目的（即：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值）适用，其他用途的使用均属无效。2.本报告估价结果包含建筑物所有权价值和占用范围内的土地使用权价值，不包含室内装修价值。3.估价委托人提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价结论，因此估价委托人应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责。房地产估价机构对估价结果的公正性、准确性负责。因估价委托人提供的资料和陈述的情况失实造成估价结果有误的，房地产估价机构和估价人员不承担相应责任。4.本报告估价结论系根据估价目的、估价原则、估价依据、估价方法、估价程序得出的，其估价结论只有在上述目的、原则、依据存在的条件下成立。5.本次估价活动是在满足全部估价假设与限制条件的前提下进行的。这些假设条件是根据估价对象实际情况提出的，具有客观性和合理性。6.本报告有效期为一年（2017年4月26日至2018年4月25日）。本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。7.未经我公司同意，本报告书的全部或部分内容不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。8.本报告书由“致估价委托人函”、“估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用者应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，至少两名专职注册房地产估价师签字，房地产估价机构盖章并作为一个整体时有效。9.本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。第三部分估价结果报告一、估价委托人名称：重庆市XXX房屋管理局二、房地产估价机构机构名称：重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司住所：重庆市北部新区星光五路8号土星商务中心C3栋15楼法定代表人：徐阳证书名称：《房地产估价机构资质证书》资质等级：二级证书编号：渝房评准字（2015）第2-005号有效期限：2015年03月27日至2018年03月26日行政许可机关：重庆市国土资源和房屋管理局联系电话三、估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。四、估价对象本报告估价对象为《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[2017]17号）征收范围内的房屋，权利人为XXX，具体坐落为XXXXX270号2-3，房屋用途为住宅，建筑面积79.57平方米，建筑结构为混合，建成于1986年。估价结果包含建筑物所有权价值和占用范围内的土地使用权价值，不包含室内装修价值。1.估价对象实物状况（1）土地实物状况坐落：XXXXX270号2-3；使用权类型：划拨；地形、地势：形状较规则，地形较为平坦，地势起伏较小；地质、土壤：未见不良地质现象，未见明显土壤污染；开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯），宗地内“六通一平”（通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯及场地平整）。（2）建筑物实物状况估价对象位于XXXXX270号2-3，权利人为XXX，属《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[2017]17号）征收范围内的房屋。《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调查登记明细表》记载房屋用途为住宅，建成于1986年，房屋结构为混合。总楼层共8层，估价对象位于第2层，建筑面积79.57平方米。估价对象室内装修维护保养情况一般，实际作为住宅使用。2.估价对象权益状况根据估价委托人提供的《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调查登记明细表》，估价对象权利人为XXX，根据估价目的，本次估价不考虑租赁、抵押、查封等情况对估价对象价值的影响。3.估价对象区位状况五、价值时点根据《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》(渝国土房管发〔2011〕172号)相关规定，《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[2017]17号）公告日为2017年4月5日，故确定本次价值时点为2017年4月5日。六、价值类型（一）价值定义：本次估价采用的价值类型为市场价值，是指在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（二）价值内涵：市场价值是在满足“估价假设前提和限制条件”的前提下，包含建筑物所有权价值和占用范围内的土地使用权价值，不包含室内装修价值；并在价值时点，交易双方各自依法承担应缴纳的税费，以人民币为计价单位。七、估价原则本次估价遵循以下估价原则：1.独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。“独立”，注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、实践 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 和职业道德进行估价；“客观”，注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价；“公正”，注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价。2.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。房地产估价应依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释、估价对象所在地的有关地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记薄、权属证书、有关批文和 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 等。3.价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。房地产估价实际上是求取估价对象在其一时点上的价值或价格，所以在评估一宗房地产时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。4.替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。根据经济学理论，在同一个市场中，具有相同的使用价值和质量的物品，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格，以房地产市场价格为导向，利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产成交价格进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，求得房地产的价值或价格。5.最高最佳使用原则房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价要遵循最高最佳利用原则。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为依据，坚持真实性、科学性、公平性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。八、估价依据（一）有关法律法规、政策文件和技术规范1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)；2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；3.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,2016年12月1日起实施）；4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）；5.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；6.《重庆市城镇房地产交易管理条例》（重庆人大常委会第194号公告）；7.《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔2011〕123号）；8.《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》(渝国土房管发〔2011〕172号)；9.《重庆市国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）》（渝国土房管发（2011）173号）；10.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；11.《房地产估价基本术语标准》（国家标准GB/T50899-2013）；12.《重庆市国土房管局关于公布2016年国有土地上房屋征收评估机构推荐名单的通知》（渝国土房管〔2016〕196号）；13.本次估价中涉及的其他相关法律、法规。（二）估价委托人提供的有关资料1.《国有土地上房屋征收确定估价机构结果公告》复印件；2.估价委托人提供的《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收决定》（XX府发[2017]16号）（复印件）；3.估价委托人提供的《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[2017]17号）（复印件）；4.估价委托人提供的《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调查登记明细表》；5.估价委托人提供的除基础资料外的其他资料。（三）受托房地产估价机构掌握的有关资料1.重庆市城市总体规划；2.近期重庆市房地产市场交易资料；3.估价对象所在区域的区位条件资料；4.估价人员实地查勘资料及实地调查资料；5.估价人员收集的技术、参数资料和国家及重庆有关部门发布的统计资料和技术指标资料。九、估价方法（一）估价方法选用根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》(渝国土房管发〔2011〕172号)等文件，房地产估价的常用方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等，本次估价根据估价对象区域房地产市场发育情况及价对象的具体特点，结合估价目的等，选择适宜于本次估价的估价方法。1.选用的估价方法比较法：比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。根据估价人员对区域房地产市场的调查及对交易资料的收集整理，估价对象区域内住宅房地产市场发育较充分、完善，类似住宅房地产交易实例较充足，市场依据充分，适宜采用比较法进行估价。2.未选用的估价方法（1）收益法：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于有租金等经济收入的收益性房地产。据估价人员调查，估价对象区域无清水房屋租赁案例，且估价对象区域已装修的住宅房屋租金收益因房屋户型、面积、装修情况和配套设施设备等因素的影响差距较大且不易剥离量化，故不宜采用收益法进行估价。（2）假设开发法：假设开发法是求取估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。该方法适于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产。本次评估估价对象为已建成房屋，故不宜采用假设开发法进行估价。（3）成本法：成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。由于成本法是一种积算价格，其局限性导致其不能充分的反映估价对象的市场价值，故不宜采用成本法进行估价。综上所述，本次估价根据估价对象区域房地产市场状况及估价对象具体实际，采用比较法进行测算。（二）估价方法计算公式及操作步骤计算公式为：比较价值＝可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数具体操作步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象房地产在价值时点2017年4月5日的市场价值如下：被征收房屋市场价值评估结果一览表权利人坐落用途结构修建年代土地使用权类型建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估总价（元）XXXXXXXX270号2-3住宅混合1986年划拨79.575695453151评估总价大写：肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整特别提示：1.评估单价为建筑面积单价，评估总价取整至元位，币种：人民币；2.本次评估报告的价值不包含室内装修价值，评估结果为清水房价值。十一、注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期十二、实地查勘期本报告实地查勘期为二○一五年九月二十八日至二○一七年四月五日期间，估价人员对估价对象进行多次查勘。十三、估价作业期本报告估价作业期为二○一五年九月二十八日至二○一七年四月二十六日。重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司二○一七年四月二十六日第四部分附件附件一：《告知书》；附件二：《国有土地上房屋征收确定估价机构结果公告》复印件；附件三：《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收决定》（XX府发[2017]16号）；附件四：《重庆市XXX人民政府关于XXXXXX国有土地上房屋征收公告》（XX府发[2017]17号）；附件五：《XXXXXXXXX国有土地上房屋征收项目调查登记明细表》复印件；附件六：《重庆市国土房管局关于公布2016年国有土地上房屋征收评估机构名单的通知》（渝国土房管发（2016）196号）；附件七：房地产估价机构《营业执照》；附件八：房地产估价机构《资质证书》；附件九：注册房地产估价师《资格证书》。