房地产项目成本构成
企业也好，房地产项目也好，在未来的竞争中想取得成功主要有3种战略，一是差异化定位，二是品牌战略，三就是低成本战略。成本逐渐会成为人们的焦点，因为我们越来越明确地发现一个事实，就是房地产
项目的同质化程度越来越严重。在假设其他要素相同的前提下，价格往往是项目成功的一个绝对重要的因
素。
由于差异化以及品牌带来了附加值，所以对于具备上述两点特征的项目而言，其收益往往会获得溢价。
假设两个不具备上述特征的、而且要素很接近的项目（A B）发生了巨大的竞争，成本的优势就会有所体现。在需求小于供给的前提下，导致的结果往往是价格战，即项目A、B都会选择降价。这时，决胜的要素是成本构成。因为每个项目都要有利润，在相同的售价下，你的成本越低，利润率越高。
企业在做项目的前期分析的时候，会涉及到项目的投资估算。估算的是一个逆向的过程：要根据地块
的特性和市场需求、竞争的状况来预测市场所能接受的价格，然后按照这个价格进行成本控制。这个估算
的过程具有一定的不确定性，比如售价、一些可变成本等，企业会用敏感性分析来论证这个
方案
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的可行性。
问
题
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是，如果成本有很大的变化，所有的指标都变了，利润率、回收期、净现值等等。成本对于项目的影
响十分巨大，也就是说成本的敏感度比较高。成本控制得过高，还想赚钱，那售价就得提高；售价提高，
市场接受不了，项目就滞销了。
就一般项目而言，房地产项目成本由直接开发费用和间接开发费用两部分构成。 直接开发费用：
1、土地使用权获取成本
国有土地的获取成本包括土地出让金、拆迁补偿费用。开发商获取土地的方式主要由两种，即出让、
划拨。出让是有偿使用的，常用于商品房建设；划拨是无偿使用的，常见于经济实用房的建设。出让包括
协议出让、招标和拍卖，协议出让就是政府允许开发商与主管部门“私下里”研究地的价格，协议出让是最容易滋生腐败的出让方式，也是房地产市场不完全市场化的一个例证。随着招标、拍卖的方式逐渐进入土
地的一级市场，土地的获取将趋于公平。在欠发达的地区内，土地成本在项目总成本中所占的比例并不高，
以长春为例，这个比例大约在10%—20%之间，而在发达城市中，土地成本将占到项目总成本的
70%—80%之间。
获取集体土地的手续比较繁琐，首先要将集体土地转为国有土地，开发商除去上述两项支出外，还要
承担耕地占用费用、青苗补助费用等。
2、前期工程费
（1） 项目可行性研究费
（2） 地质勘查测绘费
（3） 规划、设计费
（4） 三通一平费（或七通一平费）
（5） 工程监理费用
（6） 市政公用设施配套费、人防结建费、绿化费、水泥专项基金、新材费、消防配套费、污水处理费。
企业将一些前期配套费用计入前期工程费用的明细中，主要是考虑减少成本的分类，便于估计。前期
工程费用的变化浮动并不是很大，是比较稳定的。对于一些项目而言，其中的一些费用可以减免。
3、建安成本费：建安成本费是建筑及安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分。通常建安
成本在本地市场的项目总成本构成中所占的比例较大，因此降低建安成本的费用对降低项目总成本的作用
非常重要。
4、基础设施费（大配套费）：主要包括供热集资费、水增容费、电增容费三项。基础设施费对于相同的地
区而言，是固定的成本部分。
5、小区公共配套费（小配套费）：包括绿化费、智能化安装费用、水电热管网的费用、道路的费用。
6、不可预见费：通常估算为建安成本的3%—5%。
7、开发期间税费：视地区之间的规定而不同。
8、资金成本：获取资金的成本。比如银行贷款利息、上市融资的成本。 间接开发费用：
间接开发费用是由于在项目建设、销售的过程中所发生的、不直接构成生产的费用。主要包括管理费
用、销售费用、财务费用、税金等。
1、管理费用：包括管理人员的工资、办公费用等，通常取建安成本的3%—5%之间。 2、销售费用：包括项目的营销推广费用、中介公司代理费用等，通常占销售价格的5%—8%左右。 3、财务费用：银行的各种手续费用。
4、税金：营业税、企业所得税等。
一般情况下，简单估算成本时，土地成本约占项目总成本的35%；前期费用约占3%；工程成本约占50%；营销成本约占6%；管理成本约占2%；财务成本约占6%。
附
表
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：常用成本构成核算标准
项目 标准
含场地平整、规划设计、地质勘察测绘费、项目可行性研究费等
?可行性、测量、钻探及规划设计费用：按总建筑面积，以30元/平方米计算。 前期工程费
?三通一平费用：按用地面积，以30元/平方米计算。
?临建水电设施费用：按用地面积，以10元/平方米计算。 建安工程费 含建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费
红线内工程费，含供水、电、气、道路、绿化、排污等
? 道路工程：按用地面积的25%计取道路面积，以200元/平方米计算工程费；
? 供气工程：按委托方提供资料，按总建筑面积以10元/平方米计算工程费；
? 供电工程费用：供电工程费用包括小区室外电网、路灯、配电房电气设备安装
工程费用等，按总建筑面积，以30元/平方米计算。
? 供水工程：指居住区外市级供水管道外接驳供水管至区内楼房外的工程费用，
按总建筑面积，以10元/平方米计算。
? 弱电、智能化系统工程：包括小区内背景广播、对讲系统、安防系统、信息系
统等，按总建筑面积，以60元/平方米计算。
基础设施费 ? 小区排水工程费用：小区内排水系统工程费用，按总建筑面积以10元/平方米
计算；
? 小区供暖工程费用：小区内室外的供暖工程费用，按总建筑面积以10元/平方
米计算；
? 小区园林绿化工程：按总用地面积的50%计算绿化面积，以250元/平方米计算
工程费。
? 会所：按建筑面积以1,800元/平方米计算建安成本，带精装修；
? 幼儿园：按建筑面积以800元/平方米计算；
?
小学
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：按建筑面积以900元/平方米计算；
? 其他公建建筑：按建筑面积以900元/平方米计算；
公共配套设施费 小区内公共配套设施
开发期间税费 开发期间的税金及费用
不可预见费 一至五项之和的3%
管理费用 一至四项之和的3% 销售费用 销售过程中产生的各种费用 财务费用 银行的各种手续费用 后期费用 维修基金
浙公网安备 33021202002483