土地一级开发协议要点20090205

土地一级开发协议要点20090205 土地一级开发协议要点 一、 开发范围 开发范围为 以下简称“****”。 二、 开发目标 远期目标,2020年,,建成为以现代服务业为主导产业的CBD,辐射范围覆盖整个扬州地区。近期目标,2015n年,,通过8年时间的开发建设,到2015年完成基础设施总投资超过550000万元,固定资产投资达到*****万元,完成广陵新城核心区市政基础设施,市政公用基础设施、配套项目建设和扬州信息服务产业基地等项目开发建设,产业集群与城市功能基本完备。 广陵新城核心区开发分为三个阶段推进, 2008年到2010年,完成启动区市政基础设施建设,完成重要节点景观整治工程,全面拉开项目开发建设框架,启动区具备规模形象,信息服务产业基地建成并投入使用。 2011年到2013年,完成拓展区市政基础设施建设和主要市政公用基础设施配套项目建设,启动区基本建设完成。 2014年到2015年,拓展区基本建成,启动CBD区域开发建设。 三、 开发模式 1 (一) 统一规划、政府主导、联合开发 政府在总体规划、基础设施开发、区域经济与社会发展等方面发挥总体统筹、协调与主导作用,促进和支持产业发展,实现社会和公共服务,构建良好开发环境和管理协调体系。本着“优势互补、合作共赢、互惠互利”之精神,在充分发挥政府主导与政策资源优势基础上,引进市场化运作体制机制之优势,“政府掌舵、企业划桨”,统一策划,统一目标、统一运作,完成开发建设任务。 广陵新城开发建设指挥部是经扬州市人民政府批准成立,并授权作为为广陵新城开发的政府派出机构。负责,根据总体规划和,政府确定重点项目的空间布局和功能定位,审查批准控制性规划和城市设计,审查批准修建性规划,审查批准区域开发建设的专项规划,电力、景观、市政、道路等,按照总体规划,确定开发目标、重点建设项目、建设品质和建设进度,通过授权委托,选择土地开发实施主体,审批区域开发总体规划和控制性规划,实行土地储备和土地供应 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 管理,审查批准开发成本和熟地土地出让价格,对经营性土地主持公开招标和挂牌出让,建立开发管理和协调体系,对区域产业出台支持政策等。 由广陵新城开发建设指挥部,具体由国有独资公司——广陵新城投资发展有限公司,以土地使用权 亩出资 万元与南京新城发展股份有限公司以现金出资 万元,合资成立扬州泰达建设发展有限公司。该公司已经于 年 月 日 经扬州市工商行政管理局批准 2 注册成立。公司经营范围为****。 指挥部委托扬州泰达建设发展有限公司作为广陵新城核心区的土地一级开发实施主体,并与扬州泰达签署《广陵新城核心区土地一级开发委托协议》。 (二) 封闭开发、收益共享、风险共担 封闭开发、收益共享、风险共担是实现开发目标的核心保障。政府享有区域经济发展、产业发展、社会和谐、城市市政基础设施、扩大就业、税收等区域发展之收益,实现长期和长效目标。扬州泰达通过投融资运作、专业策划运作、产业招商运作和社会资源整合,承担投资、开发、建设与运营管理,资产经营和收益权、规费和税收优惠等。 广陵新区核心区内所有的土地一级开发投入由扬州泰达公司承担,所有的产出,包括土地出让金、建设规费、区域开发建设过程中上缴的税收土地使用税、房产税、营业税、契税等市财政留成部分,,区域未来运营过程中十年内上缴的税收,,全部归扬州泰达公司所有。土地开发增值收益由双方分享。 (三) 分级独立核算 鉴于扬州泰达公司再实际开发实施中,涉及到土地一级开发、二级项目开发以及产业招商、服务、运营、管理等。在成本核算与投资 3 收益测算是遵循分级独立核算原则,独立建立帐目、独立核算、独立进行投入产出平衡机制设计。 四、 合作开发内容 1. 策划规划。扬州泰达负责编制区域开发所需要的各项策划、规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。 2. 征地。指挥部办公室会同国土部门负责实施征地,企业按照确定 的投资计划,根据征地计划及时支付征地所需资金。 3. 拆迁。指挥部负责实施拆迁,企业按照确定的投资计划, ,根据 拆迁计划及时支付拆迁所需资金。 4. 开发建设。扬州泰达负责组织实施开发范围内所有市政基础设施、 公共配套设施、产业配套设施、城市功能项目的开发建设。在工 程竣工验收后向政府移交或者建成后一次性移交。 5. 招商与土地运营。扬州泰达负责组织整合传播与项目招商/土地出 让策划等,配合土地市场部门组织土地出让。 6. 建设期间管理。指挥部承担建设期间必要的行政与执法管理职能, 其他职能委托扬州泰达负责。 7. 投资融资。 五、 外部条件 指挥部承诺,项目选址符合土地利用总体规划和城市规划。并取得项目立项有关文件,至少取得一期开发的立项文件。,项目环境评 4 估与地质灾害评估已通过。 指挥部负责协调开发范围外部的道路、给水、雨水、污水、供电、通讯、燃气等市政基础设施条件。并按照批准的规划方案要求及时将道路、给水、雨水、污水、供电、通讯、燃气等市政基础设施铺设至合作范围边界,并满足基地建成运营之容量需要。项目开工前大市政基础设施配套必须接至项目用地边界,完成“三通一平”,临时电、临时水和临时道路及土地平整,至项目用地边界,满足项目开工条件。在二级项目投入运营时,大市政配套,包括双回路供电、排污、自来水等,“七通一平” 必须正式接入。 若外部条件不能满足,需另行建设的则建设由公司负责,则建设资金由指挥部负责,建设方案由双方协商解决。建设投资不列入区域土地开发成本。 六、 管理体制 扬州市政府建立健全完善的组织、领导和服务协调机制。具体包括领导小组、指挥部、指挥部办公室。 (一) 领导小组 根据广陵新城对于扬州市城市发展的战略意义,由扬州市委、市政府领导牵头,组织相关职能部门组建广陵新城领导小组。 领导小组建立定期,季度、半年度,的协调与决策机制。审议相 5 关投资、开发、土地运营等计划等并协调解决开发实施过程中的重大具体问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 (二) 指挥部 由扬州市分管城建领导牵头,组织广陵区、市相关职能部门,组建广陵新城指挥部。广陵新城指挥部负责广陵新城建设日常管理工作。 (三) 指挥部办公室 指挥部办公室为指挥部日常办事结构。办公室设置主任一名,副主任*名。办公室下设置国土、规划、拆迁、建设管理、综合管理、经济发展、招商等机构,承担相关职能的组织、协调等。分别由区相关职能部门委派专人负责。业务上接受委派单位指导,行政上由指挥部办公室统一管理。 指挥部办公室每年的工作经费由指挥部审批同意,由扬州泰达公司承担,经过审计部门审计后纳入土地开发成本。 七、 策划与规划设计 广陵新城城市设计、控制性详细规划、专项规划设计、修建性详细规划、项目规划与建筑方案设计等编制与管理,由扬州泰达作为业主单位,联合规划行政主管部门进行委托,由扬州泰达组织实施。遵照相关审批程序办理。 6 八、 规划管理 九、 投资与开发计划 为确保开发建设严格按照既定目标系统推进实施,有效控制关键节点,保证投资收益,建立开发计划管理机制。开发计划包括总体开发投资计划、年度开发投资计划、年度土地运营计划等。 总体开发投资计划是明确广陵新城核心区内全部征地、拆迁、市政基础设施建设、市政公用基础设施配套等项目的建设,以及为实现建设所需要的策划、规划设计等工作。总体开发投资计划将在市政专项规划完成后,编制《广陵新城基础设施建设可行性研究报告》和《扬州广陵新城核心区开发实施方案》后明确。该计划将上报指挥部批准。 年度开发投资计划是根据总体开发投资计划,明确各年度具体的征地、拆迁、市政基础设施建设、配套项目建设、产业招商工作。在每年11月30日前,将年度开发投资计划上报指挥部批准。年度开发投资计划中城市建设部分,申请纳入扬州市城市建设计划总盘子,并由指挥部向财政部门申请相关财政预算。 年度土地运营计划是为实现开发的投入产出和资金良性循环,在年度开发投资计划基础上,确定年度土地储备、土地供应数量、宗地、各宗地面积上市时间及可流拍次数等内容。该计划经过指挥部审批后纳入扬州市土地计划总盘子,指挥部办公室和扬州泰达跟进执行。每年广陵新城核心区财政专账中资金额不得低于当年应付结算款额。 7 十、 土地运作 广陵新城核心区现有土地约12750亩,其中集体土地约8913.66亩,其中农用地5543.33亩,农用地中耕地4804.33亩,建设用地2562.73亩,未利用地807.6亩,,国有土地约3836.34亩,附件,国有建设用地情况表,。 按照目前分区规划方案和深度,开发后将形成可出让土地面积为6728.68亩,不包括代征道路、绿地等,,其中住宅用地2436.58亩、商业办公用地1716亩、产业用地301亩、预留CBD用地2275.1亩。 按照投资收益平衡原则,核心区规划用地结构如下,,目前还无法确定, 广陵新城核心区土地利用总体规划中,尚有廖家沟沿线约2000亩一般农田待调整为建设预留地,在2008年全部调整完毕。 同时,广陵新城核心区内尚有5543.33亩农用地,其中耕地4804.33亩,和807.6亩未利用地需要转为建设用地,共需新增建设用地计划指标6350.93亩。 根据开发周期,核心区每年1000亩新增建设用地计划指标,由指挥部办公室向区、市、省各级人民政府落实相应新增建设用地计划指标,确保建设用地数量满足开发建设需要。 农转用与征地手续报批,在取得《建设项目新增建设用地计划下 8 达通知书》后,由指挥部办公室作为征地报批主体向国土部门申请办理农转用与征地报批手续。扬州泰达负责落实资金并向“预存征地补偿款专户”足额缴纳征地补偿预存款。包括征,转,用地规费及土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费等。今后根据公布 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 预缴。征地批后实施完成后,对预存的征地补偿款按实结算,多退少补。征地补偿预存款足额缴纳后,指挥部办公室将征地预缴款支票与申请材料一起报至国土部门,接到申请并受理后,负责开展项目的勘测定界,并制作农转用与征地材料并逐级报至省政府批准。征地批文下达后,指挥部协调国土部门负责征地的实施。 完成征地、拆迁和“七通一平”后的土地,由指挥部协调国土部门纳入土地储备计划并入库,具备出让条件。 指挥部按照协议约定保证土地供应计划指标。扬州泰达编制年度经营性用地出让报表,内容包括土地性质、宗地面积、四至、预出让时间及附图后报指挥部办公室和国土部门,由国土部门汇总后纳入市经营性用地出让计划。国土部门于每年二月份前给予土地出让计划的回复。 扬州泰达向国土部门提出招拍挂出让土地预申请。国土部门接到预申请后十五个工作日内,给予预申请回复意见。 预申请通过的,扬州泰达负责拟订规划设计条件、出让方案,并分别报规划、国土部门审核批准,国土局组织测绘。 9 国土部门负责组织各类用地的出让实施,扬州泰达配合。 竞得人依法申请办理土地登记,领取国有土地使用权证书,扬州泰达配合。 十一、 拆迁实施与管理 广陵新城核心区开发范围内共有4个村,广陵产业园严安片区、湾头镇田庄、沙联,联合和万福,,43个村民小组,住户3626户,常住人口13572人。村民住房建筑总面积为801462.32平方米,企事业单位167家,房屋建筑总面积638612.76平方米,占地总面积2038.81亩。,附件,拆迁情况表, 按照有关政策规定,村,居,民住宅按1950元/平米补偿,计15.63亿元,企事业单位若按厂房建筑面积1500元/平方米补偿,计9.58亿元,或按厂房占地面积40万/亩补偿,计8.16亿元,平均约8.87亿元,。初步测算广陵新城拆迁费用总计24.5亿元。 按照前期有关协议精神,广陵新城核心区拆迁工作由扬州泰达委托区政府/指挥部办公室按照年度开发投资计划实施,相关协议由扬州泰达签署,相关费用由扬州泰达支付,拆迁费用经核算列入到具体宗地拆迁成本中。按照项目作为拆迁签署具体协议。拆迁费用有指挥部办公室出具有效凭证,该凭证符合审计部门确认土地开发成本之要求。 10 拆迁安置采取复建房安置,相关费用在拆迁总费用中支出。拆迁安置由扬州泰达与指挥部办公室签署具体协议。 十二、 产业招商 产业招商由信息服务产业基地办公室负责。招商发生的费用独立核算,由政府每年补贴500万元专项经费。 招商载体为信息服务产业基地,扬州泰达承诺在启动区建成部少于10万平方米的研发办公等产业设施。该载体建设由政府在5年后回购,购买价格为。若政府无法回购,则在广陵薪城核心区外补偿 价值的土地用于平衡投资收益。 十三、 工程招投标、施工管理及竣工验收的实施 广陵新城核心区内工程包括市政基础设施工程、市政公用基础设施配套工程。扬州泰达按照相关规章 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 组织实施核心区内所有工程的招投标、施工管理及竣工验收工作。 市政基础设施工程费用经核算列入具体宗地土地开发成本中,市政公用基础设施配套工程费用经核算列入城市建设成本中。 十四、 建设期间管理 建设期间管理包括工程养护、绿化维护以及区域的公共安全、治安、消防、交通、市容等。 11 区域的公共安全、治安、消防、交通、市容等由指挥部办公室下属综合管理处承担。所需要工作人员由指挥部办公室提出,经过指挥部同意后,工作经费扬州泰达承担。 建设期间工程养护、绿化等由扬州泰达承担,按照工程3%涕泣建设期间管理费用,纳入土地开发成本。 十五、 工程的移交 扬州泰达在完成工程的竣工验收后,会同指挥部办公室,向相关部门移交。移交的内容包括,各种能源管线移交给供源公司,如自来水管线交付给自来水集团,燃气管道移交给燃气公司,雨、污水管线移交给市政管理处,道路按等级分别移交给市、区政府市政管委等,道路交通设施移交给交通管理部门,城市绿化和城市道路绿化移交给绿化管理部门,环境卫生设施移交给城市环保部门,同时移交相关的资料。移交工程在相关部门验收后签订《移交管理协议》。 十六、 建设完成后的运营管理 十七、 土地开发成本核算 (一) 专账设立 基于封闭开发原则,广陵新城在市财政局土地出让金帐户中单独 12 建账,以下简称广陵新城专账,,单独用于广陵新城财政收入与支出管理。收入来源主要包括土地出让金及其他税费。广陵新城范围内土地出让金由市财政收取后直接划入广陵新城专账。 (二) 开发成本的核算 广陵新城核心区直接开发成本包括拆迁成本、征地成本、土地开发成本以及城市建设成本。核算依据为相关委托协议、付款发票、工程预决算等凭证。经区审计部门审核,作为阶段依据。 1) 征地和拆迁成本。包括,土地补偿费、安置补偿费、地上 附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。此部分费用核算以实 际支付给征地、拆迁实施单位的金额为准。 2) 市政基础设施开发成本。包括项目前期费用和工程费用。 前期费用包括但不限于,策划、规划、设计、评估、获取 各种证照等费用,该部分费用据实结算。工程费用包括但 不限于,相关土地平整、市政工程、景观节点、公共配套 设施以及产业配套设施建设成本等支出。该部分费用核算 依据,工作量按照图纸加签证确定,造价按照省定额执行, 并根据决算审计结果最终确认。对跨年度工程,在年度内 工作量的结算以审计单位确认的已完成产值为准。 3) 建设期间的运营管理费用。移交工程竣工验收后至移交前 发生的运营管理费用,该部分费用按上述市政工程成本合 计的3%计算。,该费用需要具体项目核算后谈判, 13 4) 财务费用。包括贷款利息、其它融资费用、金融机构手续 费等。该部分费用大股东借款按照银行同期借款利率上浮 3个百分点核算近入成本,其他按实计算。 5) 土地交易费用。包括土地上市供应过程中发生的费用及营 销费用,该部分费用按实结算。 6) 税费。开发期间按照国家标准交纳的税费,该部分费用按 实结算。 上述六项构成土地开发成本。土地开发成本具体核算科目与标准 由双方在正式委托合同中约定,国土、财政和审计部门确认。 7) 管理费用。在实施开发过程中的日常运营费用以及为本项 目开发建设所发生的其他费用。该部分费用为土地开发成 本的4%。 8) 销售费用。为土地运营发生的策划、宣传推广、广告、招 商等费用。该部分费用为土地开发成本的3%。 9) 基本投资收益。基本投资收益按照每年土地开发成本的 12%计算预拨预付。 土地开发成本加上上述三项构城土地开发总成本。 十八、 土地出让金结算 (一) 土地出让金收入管理 14 土地出让金缴入国库,实行财政预算管理。财政部门在土地出让金专户设置“****专账”,专门用于***项目土地出让金收入与支出管理。“****专账”收入来源包括开发范围内土地出让金收入。土地出让金由国土部门代收后7个工作日内缴入该账户。 ) 土地出让金支出管理 (二 1. 开发成本支出。 土地出让收入缴库和帐户后15工作日内,财政部门根据国土部门提供的土地出让金清算单、土地出让合同、补偿协议书,审核后,从“****专账”拨付给公司。 2. 土地出让净收益 土地出让金收入扣除土地开发总成本后的结余为土地出让金收益。土地出让金全部到位后,财政部门根据国土部门提供的土地出让合同、土地出让金清算单和补偿协议书,审核并最终确定土地出让金收益。,启动期和拓展区完成后结算一次,全部区域完成后第一次结算,。 土地出让金收益分配前,须计提以下资金,新增建设用地土地有偿使用费,农业土地开发资金,被征地农民基本生活保障资金,土地出让金总的5%,土地收储专项资金,土地出让金收益总额的10%。土地出让金收益在计提上述资金后形成土地出让金净收益。 15 3. 资金结算与支付 在可出让土地的土地出让收入缴库后,对于已出让土地,和已完成土地开发具备出让条件尚未出让土地,财政部门在15日内完成上述地块全部开发成本费用以及相应的12%/年的基本投资投资收益的预拨预付。公司在收入该笔资金后继续投入后续开发。 在完成一期土地开发和出让后,政府首先支付全部土地开发总成本,进行土地出让净收益结算。 1) 项目成本的支付,经核算后的项目成本在土地出让后,经指 挥部同意后,从广陵新城专账中支付给扬州泰达。 2) 项目基本收益的支付,扬州泰达12%基本收入按照每半年为 一个结算周期,每年8月31日前完成当年度上半年投入的收 益结算,每年2月28日前完成上年度下半年投入的收益结算。 3) 土地出让净收益的支付,土地出让净收益,土地出让金区留 成部分,项目直接成本,项目全部管理费用,项目全部基本 收益。广陵新城开发结束后,土地出让净收益余额若为正, 经指挥部同意后,以支持广陵新城建设或其他名义,支付给 扬州泰达。 4) 结算返还时间要求,扬州泰达12%结算利润按照每半年为一 个结算周期,每年8月31日前完成当年度上半年投入的收益 结算,每年2月28日前完成上年度下半年投入的收益结算。 土地出让金返还应在土地出让合同约定的,每期,支付时间 16 后7个工作日内到达扬州泰达账户。 十九、 建设规费 1. 开发范围内建设规费由扬州市政府统一收取。 2. 建设规费包括,市政公用基础设施配套费,结建式,防空 地下室,异地建设费,新型墙体材料专项基金,散装水泥 专项基金, 新建房屋白蚁预防费等。 3. 建设规费收取标准按照政府有关文件执行。 4. 扬州市政府设立建设规费“广陵薪城专户”,用于建设规 费的征收、返还等。 5. 建设规费的收取由政府部门负责办理建设项目面积的审 核、费用核算,指挥部办公室负责做好配合。需缴纳的建 设规费由指挥部办公室审核,政府有关部门审批。建设单 位办理缴费手续,资金直接进入建设规费专户。 6. 建设规费除必要成本支出外,即收即返还扬州泰达。 二十、 税收 二十一、 配套工程与其他二级项目开发 二十二、 开发主体优惠政策 1. 扬州泰达所有开发建设项目发生的规费市级财政留成部 分给予50%减免,并延迟2年缴纳。 2. 开发主体所缴纳的营业税、所得税、契税、房产税、土地 17 使用税等,江宁区财政留成部分,全部补助江苏软件园。 3. 入园企业交纳的增值税江宁区级留成部分,前三年全额, 后七年一半补助江苏软件园。 4. 入园企业交纳的所得税江宁区级留成部分,自经营之日起 5年内全额,第6至10年的50,补助江苏软件园。 二十三、 其他有效文件 1. 主体唯一性通过双方签署的正式合作开发协议以及政府 对有关项目、协议的批复,作为委托开发的合法性的有效 文件。 2. 批复,政府关于同意该项目委托公司负责开发的批复,或 者对《投资框架协议》的批复,正式会议纪要亦可,。 3. 财政部门关于土地开发成本核算、资金结算、预拨预付等 承诺函。 4. 国土部门关于征地、土地储备、土地出让有关事宜的确认 函。 5. 建设部门关于外部条件保证、建设规费减免,二级项目建 设规费补贴等事宜的确认函。 6. 规划部门关于控制性详细规划、市政专项规划等事宜的委 托函。 7. 审计部门关于土地开发成本核算的确认函。 18