房地产成本核算办法

房地产成本核算办法 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 编号:F2256 北京建龙重工集团有限公司 制度页数:共9页 编 制: 王凤臣 徐开强 审 核: 杜明 房地产成本核算办法 批 准: 张志祥 发布日期:2011年3 月 9 日 主办单位:总裁室财务管理组 生效日期:2011年3 月 9 日 第一章 总 则 第一条 为规范房地产开发企业成本核算工作，健全成本核算体系，提高成本核算质量，为公司生产经营决策、业绩考核和成本控制提供客观、准确、可比的成本信息，根据财政部颁布的《企业会计准则》、《房地产开发企业会计制度》和集团颁布的《财务管理规则》，特制定本办法。 第二条 本办法适用于北京建龙重工集团有限公司所属的各房地产子公司的成本核算。 第二章 成本核算原则 第三条 实际成本计价原则。在成本核算中所耗费的材料按实际价格采用移动加权平均法计入成本。 第四条 成本分期。成本核算应采用与会计核算一致的分期。所有成本数据截止时点为每月最后一日24点。 第五条 一贯性原则。在成本核算过程中根据工艺特点和管理需要所设定的成本核算对象、成本核算 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 、费用分配方法一经确定不得随意变更，如确需变更，应报财务管理组和财务部会批，并征得国家规定的相关机构同意。 第三章 成本核算的基本程序 第六条 成本核算的基本程序: 1、 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象; 2、 按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本 核算对象归集开发成本费用; 3、 按受益原则和配比原则，确定应分配的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准; 4、 将需分配的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配; 5、 编制项目开发成本计算 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ，计算各成本核算对象的开发总成本; 6、 正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本; 7、 正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本; 8、 编制成本报表，根据成本管理和核算要求，反映各成本核算对象的成本情况。 第四章 成本核算对象确定原则 第七条 成本核算对象是指为归集和分配开发项目在开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定不得随意改变，不得互相混淆。 第八条 成本核算对象的确定原则如下: 1、 可否销售原则:开发项目能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2、 分类归集原则:对同一开发地点、竣工时间相近、结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。 3、 功能区分原则:开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 4、 定价差异原则:开发项目因其类型或功能等不同而导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 5、 成本差异原则:开发项目因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 6、 权益区分原则:开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 第五章 成本项目及其核算范围 第九条 开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。成本项目包括:土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。 第十条 土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用。 第十一条 前期工程费是指在取得土地开发权之后、产品开发前期发生的各项费用。 第十二条 建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。 第十三条 基础设施建设费是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。 第十四条 公共配套设施费是指房屋开发过程中发生的、独立的、非营利的，且产权属于全体业主的，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的、或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 第十五条 开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位在现场设立管理机构为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。 第六章 成本数据的确认及分配 第十六条 凡能够明确归属某核算对象的成本费用，发生时直接计入该产品成本，涉及多个产品的，分配计入成本。 第十七条 土地征用费及拆迁补偿费的确认与分配 无法直接归属成本核算对象时，可通过“开发成本—某土地开发—土地征用费及拆迁补偿费”科目归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本;也可以直接分配计入“开发成本—有关成本核算对象—土地征用费及拆迁补偿费”。分配方法为: 1、 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时 需区分批别分期进行建设的情况下:先将直接归属各地块的地价和拆迁补偿费按该地块内各小区占地面积比例进行分配;再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费; 不需区分批别进行建设的情况下:将公用占地面积先分配到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分配的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 2、 按建筑面积计征(或补偿)时: 不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分配。 第十八条 前期工程费的确认与分配 无法直接归属成本核算对象时，可通过“开发成本—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。 第十九条 建筑安装工程费的确认与分配 1、 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月完成的工作量提出，经甲方审定、双方确认的工程价款等方法，直接计入房屋等成本核 算对象的“建筑安装工程费”成本项目; 2、 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付账款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回; 3、 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为: 第二十条 基础设施建设费的确认与分配 无法直接归属成本核算对象时，可通过“开发成本—基础设施建设费”科目归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施建设费”成本项目中。 第二十一条 公共配套设施费的确认与分配 1、 公共配套设施费发生时，应先由“开发成本—公共配套设施费”成本科目进行归集，待公共配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目; 2、 先开发房屋后建公共配套设施，或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而公共配套设施尚未全部完工的情况下: 1) 可按公共配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—公共配套设施费”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目; 2) 如果预提的公共配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整; 3、 凡是能有偿转让的公共配套设施(包括经营性和非经营性的)支出，不 得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的公共配套设施应分配的其他公共配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—某配套设施—公共配套设施费”项目中。 第二十二条 开发间接费的确认与分配 1、 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价3%计算残值。 2、 关于借款费用资本化 借款费用资本化的期限:可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，开发商主动实施的停工期间不包括在内; 可资本化的借款费用包括:与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等; 3、 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象;不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分配;如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。 计算公式为: 第七章 成本报表 第二十三条 公司按月编制成本报表。( 模板 个人简介word模板免费下载关于员工迟到处罚通告模板康奈尔office模板下载康奈尔 笔记本 模板 下载软件方案模板免费下载 见附表一、附表二) 第二十四条 成本报表于每月6日前上报集团公司财务部。 第八章 附 则 第二十五条 本办法自发布之日起执行。 第二十六条 本办法由总裁室财务管理组负责解释和修订。 附件一 房地产开发成本计算单——总表 (在开发及已开发完成) 表号:F225601 编制单位: 单位: 元 开发项目: 序号 项目名称 本期发生 累计成本 一 土地征用费及拆迁补偿费 1.1 土地取得价款 1.2 拆迁补偿费 1.3 征地费 1.4 „ 小计 二 前期工程费 2.1 勘测、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 费 2.2 三通一平费 2.3 行政及经营性收费 2.4 „ 小计 三 建筑安装工程费 3.1 土建工程费 3.2 安装工程费 3.3 装修工程费 3.4 „ 小计 四 基础设施建设费 4.1 供电工程费 4.2 供水工程费 4.3 天然气工程费 4.4 „ 小计 五 公共配套设施费 5.1 学校 5.2 居委会 5.3 地下普通车库 5.4 „ 小计 六 开发间接费 6.1 现场管理费 6.2 利息资本化 6.3 物业管理完善费 6.4 „ 小计 七 合计 财务负责人: 审核人: 制表人: 附件二 房地产开发成本计算单——细分类 (在开发及已开发完成) 表号:F225602 编制单位: 单位: 元 2开发项目-细分类: 可售面积(m): 序号 项目名称 本期发生 累计成本 一 土地征用费及拆迁补偿费 1.1 土地取得价款 1.2 拆迁补偿费 1.3 征地费 1.4 „ 小计 二 前期工程费 2.1 勘测、设计费 2.2 三通一平费 2.3 行政及经营性收费 2.4 „ 小计 三 建筑安装工程费 3.1 土建工程费 3.2 安装工程费 3.3 装修工程费 3.4 „ 小计 四 基础设施建设费 4.1 供电工程费 4.2 供水工程费 4.3 天然气工程费 4.4 „ 小计 五 公共配套设施费 5.1 学校 5.2 居委会 5.3 地下普通车库 5.4 „ 小计 六 开发间接费 6.1 现场管理费 6.2 利息资本化 6.3 物业管理完善费 6.4 „ 小计 七 合计 八 单位面积成本(已开发完成) #DIV/0! 财务负责人: 审核人: 制表人: