现场访谈：远洋自然张友利、城市出品范晓跃

现场访谈：远洋自然张友利、城市出品范晓跃 现场访谈:远洋自然张友利、城市出品范晓跃 主持人:新浪的网友大家好。首先感谢张总和范总来参加新浪的嘉宾聊天，张总销售的是南城项目远洋自然，范经理推出的项目则是北城的城市出品，这两个项目一个在南城，一个在北城，针对南北城不同客户购买的情况，请两位谈一谈项目的定位特点, 张友利:我们中远房地产在北京运作、发展的这几年当中，从去年的年底开始运作南城远洋自然的项目，在南三环的洋桥往南大概一千四百米，在南城这么长的时间里，这个区域应该算是发展最早、最繁华的区域。所以我们的产品在定位上，包括在规划、配置都做了一些精心的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和安排，在这个过程中，我们希望通过我们的品牌，能够改变南城的现状，和消费者居住的观念和对南城房地产项目的偏差。大家在观念上是觉得南城没有什么太多的名品，实际上我们会在规划中把我们产品的品质向大家做一个介绍。 范晓跃:张总太客气了，其实我觉得做房地产的都知道远洋。作为我们城市出品这个项目，其实是一个新开盘的项目，我们开发商是北方，是隶属于央企的，资质是属于国家体制的企业。我们也非常高兴项目来到市场中进行销售，这次我们的项目虽然说楼盘整体量不是很大，但是因为本身今年没有什么新楼盘，而且我们在中间又有一个小户型，这对于在北三环想置业的年轻人，更是一种回归城市的概念，以前有人可能会想，在回龙观买一套大房子，城里有一套小房子，现在销售还是比较好的，比较说火爆，但是销售确实不错。但是最终人们认识到城市的不可替代性，它的舒适度、原装性，是其他区域不可比拟的，所以现在城市出品作为一个稀缺户型的牌，我们还是有信心把这个空缺填补起来。 主持人:刚才范经理讲到，城市出品填补了北城的缺少小户型的现状。这是项目一个主要的特点，我想问一下张总，远洋自然在社区品质、定位、配套等方面有什么其他的突出特点吗, 张友利:如果说远洋自然有什么特点的话，我觉得太多了，我只能说几个比较重要的，我觉得比较有特点的。第一，可以说是我们所谓的品牌，这是一个很大的特点，在南城，大家消费者的观念就是看产品先看企业，这是我们中远房地产在南城的一个项目，可以说品牌是产品的实力。中远房地产实际是从93年就成立了，应该说是一个更老的国企，到目前为止，总资产是70亿，注册资金是10亿，目前是两大股东，这两大股东在国际、国内都是非常历史悠久的企业，中远集团隶属于中国远洋集团总公司，应该说垄断了全中国70%—80%的远洋船业，从这一块，我想，在北京做项目，远洋自然应该说是南城的一个项目，但是在北京来讲，已经不是第一个项目了，是第12个项目，接下来陆续在今年还会有13、14、15、16。我想，我们为什么去做南城的项目,尤其是我们97年以后在北京的发展，这五六年的时间里，得到了超过一万的价值链、12年的开发经验，当然有成功也有失败。这是关于品牌; 另外一个是所谓的品质。买房子，当然品质更重要。可能也是业主更关心的，每一套房屋，每一个户型我们都给业主做了饮用水，另外我们有24小时的热水、自来水，目前尤其是饮用水，在我们所了解的目前南城的项目里是独一无二的。这是从水源上。另外一块是其他一些硬件的投入上，从窗的角度，窗我们采用断桥铝合金，在南城的项目里应该说用的还是比较少的，一般可能都是在八九千、上万的项目才会用到断桥铝合金的形成，双层隔音玻璃。另外从安房设施来讲，我们也用了一些在南城其他的项目里不具备的，比如首层防护网，打个比方很简单，如果你家没有人，出于安全的角度考虑，你可以把开关打开，在你整个房子的窗户上形成一道网，如果有非法入侵，是可以及时报警的，这样给业主的家庭、财产带来更多的保障。另外从整个小区的安房系统来讲，有24小时的电子巡逻系统，包括主要出入口、车库出入口。大家看到的可能更多的是外立面，我们使用的高档材料也是比较多，纯板楼的一部分是用外墙瓷砖，所谓板楼这部分，实际上我们的规划来讲是一个“板制社区”，为什么叫板制社区呢,我们的规划没有塔楼，全部都是板楼，这一块应该说是使住户得到一 个更舒适的居住环境，当然实在太多了，关于高配置这方面。 另外就是一个品位的地方。我想就是我们园林的设计，应该说我们的园林设计在目前北京市所有的项目中我觉得应该是最好的，为什么这么说呢,我们采用大量的原生木，因为这是我们独有的一个条件，我们项目原来本身是中石油的仓库基地，这个用地原来是全北京的绿化先进单位，我刚做项目的时候就看到了成片的树林，包括果园、果树、山楂、石榴、柿子树，另外还有一些高大的树木，比如银杏、雪松，为了保留他们，我们采取了移植，等到小区建成之后，我们再把这些雪松、银杏移植进去。所以等建成之后，应该说一切都是新的，所以这是我们的一个特点，也是一个比较大的特点。另外在外立面上，我们还采用了不同的窗户结构，外立面能够错落有致，从外观看，不会觉得这个房子是一个比较单一的平面，有不同层次的窗，外立面看起来比较丰富，但实际上它又是很简洁。所以我们在这一块的规划、设计上做了很多的功夫，这是我们12年的经验所得。 其次我们所在的项目区域，是南城目前最繁华、发展最成熟的区域，周边应该说是应有尽有，在方圆一公里的范围之内，能够把客户所有的居家、关于生活的问题都解决。说那个地方会不会很落后，实际上不是的。一些很时尚的快餐，包括肯德基、麦当劳，在那个范围都有。所以我希望通过我们的项目，能够改变业主、广大的消费者对南城的一些不同的看法。 主持人:张总跟我们聊了一下远洋自然的自然之家，现在我想问范经理一个问题，我们这个产品，在区域内的特点是什么,我们的产品定位人群是哪些,比如我作为一个购房者，肯定会选区域，所以请范经理讲一讲北部的项目情况是怎么样的。 范晓跃:其实刚才张总说到了，我觉得现在北京整个城市都是很热的，关于你说的区域和购房者的特色，我觉得还是要从房子本身特色来说，本身现在北京不管购房场地多么热闹，但是老百姓也更理性，从开发企业这边来说，也是更多慰劳百姓实事求是的着想，房子设计的更合理化、人性化一些，这是市场所需求的，也是我们要提供给市场上所有购房者的。我们这个楼盘的特色很简洁，它的特点很多、优点很多，但是它的特色很简洁。北三环大家都知道，非常繁华，可以是北区，也可以是东南西北四个区，现在我们交通都很方便，现在我们都有车上下班，不像以前一样。但是因为这次楼盘开发比较小，所以只能追求一点，做静止的东西，我们追求的就是一个简约、有底蕴，就像我们的LOGO一样，一块板砖拿出来当LOGO比较特别，其实当初我们选它，不是想告诉大家我们是板楼，因为我们的项目全部都是板楼，两居、三居全部都是南北通透的板楼，舒适度是非常高的。西区的一居虽说是塔楼，但是舒适度也非常高，设计非常合理。04年出小户型，05年还出小户型会不会太多了,其实在北三环不是，即便是小户型，但是我仍旧要求品质和舒适度。所以大家觉得，及宾买了小房子，舒适度也重要，能够满足它，这么一个情况。虽说区域比较大，能够满足各方面的需求，但是购买人群基本还是有一点，第一点最重要的就是回归城市的人，很多人是在郊区居住，下班以后回到家要浪费很多时间，我觉得现在年轻人也好，工作的人都很忙碌，最重要的是希望能够赶快回家，和工作地点距离近我觉得这是最好的。另外就是从很远的地方回京，喜欢这个地方，觉得很有城市感。另外有一些人可能可以在四环五环买到房子，但是他要的就是这个核心感，就像我们打的广告“城市出品、城市以我为中心”这种区位性的优势。因为我们本身在这个地方，其实北三环一直以来就是北京的交通、位置、区域性很好的地段，而特别的是它还有一个文化底蕴，这样就造成了一部分人永远都会有一个地缘情结。像刚才张总说的，每个楼盘都有自己的特色和品质，我们也是一样，在这个市场中，每个人都喜欢自己的房子才会向市场广泛推销和传播，当时推出项目的时候，就是像盘龙一样的形式，中间全部都是南北通透，舒适度极高，两边是小户型，居住人群不一样，居住空间也不一样。另外这个小区虽说比较小，但整个位置是紧临三环边上，闹中取静，布置非常好。另外在后期的开发、所有的户型配比上下了很大的功夫，基本上来看过的人都说，北三环做出 这样的房子，真的是很喜欢，很满意。 主持人:张总我想问一下，南城的项目一直不被人看好，在这方面远洋自然有没有自己独特的创新来扭转人们的固有观点, 张友利:目前我们这个项目应该说去年底才开始运作，到目前还没有开始卖。我们前期的这段时间也是集中向客户宣传、推广这个项目。虽然说我们目前没有对外正式推出，但实际上关注我们项目的客户也是比较多，我们在三月底做了一次统计，关于我们的项目应该说将近2000多位客户，有到现场，有通过电话咨询、网络查询，不同的关注形式。这里面有一个更大的目标，我们也是很有信心做好这个项目，对我们来讲，客户是非常重要的，已经买过远洋其他系列产品的客户，刚才我也说过，这12年里，超过了有一万多个家庭愿意买我们公司的产品，我们公司的信誉、美誉度也是很高的，也就是说客户的忠诚度也很高。另外，在我们目前所在的区域，这些客户实际上大家觉得大家可能会更关注于价钱，价钱对他们来讲，我们理解是很重要的。但是通过客户了解我们项目的规划、配套之后，应该说他们更关注什么时候开始卖。所以这一块，目前应该说我们所分析的另外一块，业主已经在方庄这个区域，包括南城这个区域，包括在方庄已经购房的业主，方庄建成的时间比较长，在配套设计上是比较成熟的。另外就是第一次置业的，整个社区来讲，从面积设计上，大、中、小都有兼顾，小到60平米的一居室，大到150平米的三居室。刚才我说到，我们是一个群板楼的设计，作为开发商来讲是很不乐意的，但是我们设计了，我们希望能够满足这部分业主的需求。应该说我们社区的品质高，一个是它的硬件，另外是从整个的规划、设置上。 我们社区实际上作为住宅的地方并不是很大，五栋是板塔结构的形式，四栋是纯板楼的形式。从整个社区来讲，是坐北朝南，社区的占地有10万平米，总建筑面积是37万平米，住宅的建筑面积是24万平米，我们小区的规划是按照中国的地形设计的，西北高，东南矮。另外一个，刚才我提到了，咱们说的原生树，这一块我们主要集中在两部分来做，一个是住宅区内面积达到6600平方米的装修的园林景观，另外一个是在我们社区的北侧，还有一个城市公园，这个城市公园作为我们这一个用地来讲是带动整个社区的绿化，这个将来是要交给政府。这块面积是15000平米，正好在我们社区的北侧，所以从小区的环境上，我们做了很多的改善，从道路上，我们社区附近有几条市政修的路，实际上是由我们公司完成。之前也说过，我们希望通过这个项目改善地区的设施条件，改善业主对这个社区的一些观念偏差。所以做这个项目，其实我是有很大的信心的，我去了之后真是给了我很大的信心。一方面是它的产品、它的配置、它的品质，另一方面，我们确实在这方面花了很多的心思，我们要去提高产品的优质性，能够让业主得到更大的实惠。在道路这方面，大家都觉得南城交通不是很好，我们宁愿自己去做，实际上中远房地产是非常注重教育事业的，我们之前做的项目原远洋天地，包括远洋山水，我们和很多名校都有很好的合作，包括这次的项目，在社区内有专门社区的 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 ，所以这一块，我想，通过我们对社区的打造，真的希望客户对中远房地产有一个新的认识，对南城有一个新的认识。另外我希望以后会见到我们的LOGO，我们的LOGO是用了三片不同颜色的银杏的叶子，刚才我提到了，我们社区内有很多的原生树，其中最名贵的树种就是银杏树，它有一个很强的生命力，有很名贵的药用价值，而且我们用了三个不同的颜色，代表三个不同的季节，最上面是褐色，我们是希望它带来一个金秋时的感觉;中间是稍微浅一点的绿色，因为在春天刚开始的时候银杏叶没有那么绿;夏季的时候是深绿色，因为在夏季的时候它是最绿的。所以我希望能够通过我们的LOGO表现出中远房地产在运作这个项目时的理念，另外也希望给业主带来一个自然、舒适的社区，希望我们的产品生命力强，能够在北京做大、做好、做好。 主持人:非常感谢，我想问一下范总，城市出品在安贞桥附近，它的外部配套应该说已经非常好，但是它自己本身有没有什么配套呢, 范晓跃:其实说到项目本身，就像刚才张总一样，每个人一谈到自己的项目都爱得不 得了，滔滔不绝，其实每一个我觉得都值得拿出来说一说。单说我们这个项目，它大的环境、大的优势肯定是大家公认的，但是刚才问到了商业配套，其实我们并没有特别配套的商业，因为我们周边的商业配套已经很到位了，我们本身就是一个居住，没有配备任何商业配套，只要业主住到我们的楼里，他到楼下，然后步行三分钟就会有商业。我们追求的就是一个纯居住社区，因为安贞本身周边的环境已经满足了所有的商业需求，包括娱乐、餐饮。另外一个也说到户型，房子本身的建筑格局，所有的东西都按照区域性稀缺来说的，我们的定位三居全部都在130平米左右，1居50平米左右，定位的本来就是一个北三环从来没有过的稀缺户型;刚才您说到教育，教育可以说是现在大家投资最大的环节，也是一个买房最重要的环节。因为买房不是一年两年，最少是十年，这样我们的教育就是一个天时地利的特点，旁边的朝阳小学，周边的中学、还有大学、经贸、化工、纺织这些大学都在我们周边，小学，出了门五分钟就是朝阳小学，这些配套都很方便、很全面。另外本身小区这边，虽说因为环境不同，像张总说的南城可开发的潜力非常大，北城这边是一个固有的城区，周边可开发的地方没有南城那么大，但是我们的项目在这里做的就是一个特色，包括大家可以从我们的外立面来看到，在这个社区所有人用的材料是脱离开的，我们用的跟大家追求的不一样，基本来说是走高端材质的社区。所以我们周边的餐饮、娱乐、教育，大的环境就给我们了，小的社区就可以作为纯居住。 主持人:谢谢范总，现在可能购房者都非常关心一个问题，城市出品刚刚开盘，而远洋自然也还没有开始销售，我想问一下，现在城市出品和远洋自然的价格大概会再一个什么样的区间，近期会有一些什么样的优惠活动, 范晓跃:我们这边定位价格现在均价是在8500左右，就着房展会，春季刚开始，大家选房的热情刚开始调动起来，我们房产本身就会有一个优惠的活动，另外我们还做了一个特色，就是我们的楼书，我们的楼书是用来销售的，是卖楼书，50块钱一本，但你买了，可以说是物有所值，今天业内人士看过我们的楼书说，可能你们的成本都没回来，对，我们本身的楼书的投入制作就很大。拿着楼书到我们现场，除了展会的50平米之外，还有利润，所以借房展会来说，也想更大的让利于百姓，让利于客户;第二是希望大家在心理上都有一个满足感。 张友利:远洋自然大部分确定的时间应该是在今年的七月底、八月初，会正式的开始销售，在这之前也会宣传、推广。大致的价格我现在也不太好对外说，我想应该用一句话来形容“我们希望给大家的产品是一个物超所值的产品。”其实这一块我们以前做了一些项目，应该说很多都是属于物超所值的项目，远洋自然也是这样，我希望大家能够感到它确实是一个物超所值的产品，谢谢。 主持人:刚才张总说到园区里古树绿化，是花了非常大的成本来做城的，会不会将来把这个建造成本摊到业主的后期收费上, 张友利:是这样的，我们投入了这么大的人力、物力，包括对常青树木的保留，我们这边在物业管理方面我也想给大家有四个字来总结:放心物业。我们的物业管理公司也是我们中远房地产下属的远洋基业物业管理。其实有很多项目，不一定都是由自己的下属物业公司管理，其实我更赞同用自己的公司进行管理，这样我们在前后的衔接上，一些问题的处理上会比较容易，实际上给业主带来更多的是方便和实惠。至于收费这一部分，我想，第一，我们是按照国家的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 做出来的，我们的水电、所有的费用，都是按照政府的要求，国家的要求、现有的要求来制定，不会有更高的收费，这是中远房地产远洋基业房地产公司在任何一个项目上的标准。 主持人:范经理我想问一下，安贞桥这个大环境本来就是一个商业区，从白天到晚上它都会有一个非常嘈杂的环境，城市出品定位为一个纯粹的居住区，怎么来满足人们享受安静的需求, 范晓跃:我们的项目本身所处的位置是在三环边上，也就是在安贞桥的东侧，但是因为我们开发的范围、面积是一个不大的楼盘，大家都能够看到从三环路过，没有什么新的楼盘给大家，其实我们是闹中取静，我们的前面有胜古家园，大家都知道这是一个比较早的、九几年的项目，那边的置业人群层次也都非常高，尤其是安贞附近的商业氛围也非常重，不像西侧，大单位也比较多，比如中石化的很多职员都在那边购房，购房人层次比较高。其实我们的小区就是从胜古家园旁边那条路进去，因为它是高层，所以把三环的嘈杂、噪音都给挡住了，所以为什么我说这个楼盘真的是一个天时地利人和、独特的项目，为什么那边繁华，但是又闹中取静，没有三环边上的嘈杂感，都已经被规避掉了。 主持人:范经理认为三环以北的住宅，以后会是一个什么样的发展趋势, 范晓跃:其实就我个人来说，现在北区，尤其是北三环附近所开发的土地也好，都是非常小的，大家都会看到，经过放量的新盘也非常小，除非过了多少年以后，老的居民楼会再次搬迁。但是我觉得近十年来，至少近五年，奥运会08年之前不会有大型的拆迁建筑，近几年北三环应该就是这样了。北京开发市场，为什么大家都觉得今年的房子供量小，包括我们新的盘比较少，不像以前一样春天一到新盘多，北三环那边可改造的东西，大家都努力在做，但是如果有大的改造可能会在五年以后。东侧的楼盘现状开发潜力基本都已经开发掉了，但是它的周边现状改造的是比较大的，可能旧的平房需要大幅度的改造，北三环安贞这个区域基本应该是稳定了。 主持人:远洋自然想在南城做一个品牌性的地产项目，那么它对周围的市政改造有没有一些共建项目, 张友利:目前是这样的，远洋自然所在的位置是南城最繁华的一个区域，从房地产这个行业来讲，去年、前年有很多项目都集中在那里，两轴两带多中心，另外从去年底，第一轴我们已经做的太多了，另外一轴就是中轴路，实际上我们这个项目离三环路大概就是一公里左右，开车五分钟，我离东四环、南四环七百米，离三环应该是1400米，这附近的道路来讲，我觉得是这么一个理解，第一，目前的小区域范围之内道路的条件不是特别好，尤其在我们项目的西侧，道路状况不是特别好，但是我们最近也跟丰台区政府，得到了一些信息，今年底将会拓宽改造买家入住，另外我们小区南侧要大规模的修路，这条路目前算是在这个区域来讲比较主要的市政道路，也是今年底要开始拓宽和改造的，实际上这个路通到哪里呢,是我们的地铁四号线，应该说我们整个的大的区域来讲，发展前景是非常好的，刚才范总也说了，因为她的区域没有太多改造的机会，但是我们这个区域有太多的改造机会，有改造的机会，就会有发展。如果我这边道路情况特别好，我想我们的产品，最起码我觉得会比现在定的价格要高很多，但是我觉得要发展，不一定现在好的以后也会好，我觉得现在虽然交通不是很好，但是有发展的机会，这样才有升值的空间。 范晓跃:借张总这句话补充一点，北三环现在的发展大家都可以看到，正在进行中。不管大家从旁边路过都可以看到的一个东西，大的市政规划，老百姓都知晓的一个现行的改造，但是我们的项目现在是今年十月就可以入住了，这个时候基本上就接近于地铁五号线的贯通，贯通之后就是南北，交通非常方便，我们有两个地铁站距离我们项目最近，步行就是五至十分钟之间，所以大的规划改造可能就可以提升我们项目的区域品质，老百姓更关心的可能就是交通，我希望我们的区域将来交通更发达、道路更方便。 主持人:范经理除了城市出品这个项目，与北方地产下一步有没有别的合作项目, 范晓跃:因为北方地产这边，是北方兵器部和新疆生产建设兵团联手开发的企业，他们接触到房地产这行之后，“不做航母做快艇”，北方下一步的开发也有，但是现在不方便说，我们两个公司双方携手之后也都在想今后北京大的发展环境和大的发展趋势，两个公司怎么携手把今后的项目做好，把道路做宽，可能大家都在想张总这边是开发企业自行销售，我们这边是代理行代理销售，这也是我们今天坐在这里的两个楼盘的不同，其实我觉得这也是行 业的发展趋势，因为现在分工更明确、更细化，这样一来，做某个东西都应该做的更专业。 像张总这样12年的经验也是具备专业化的水准了，所以我们希望在今后能够给北京市场带 来新的更好的、更多的楼盘。 主持人:今天非常感谢二位嘉宾来参加新浪的嘉宾聊天，非常感谢。 银杏树苗www.yinxingshu.com