浏阳“禧和学苑”项目投资立项分析报告

浏阳“禧和学苑”项目投资立项分析报告 浏阳“禧和学苑”项目投资立项分析报告 目 录 第一章:湖南省、长沙市简介 1 一、湖南省概况 1 二、长沙市发展现况 1 第二章:浏阳市简介 3 一、浏阳市概况 3 二、浏阳市发展状况 3 第三章:浏阳市房地产市场分析与展望 5 一、房地产开发建设 5 二、房地产市场供给 6 三、房地产市场需求 6 四、房地产市场运行特点 8 五、浏阳市房地产市场发展展望 9 第四章 “禧和学苑”项目简介和分析 10 一、“禧和学苑”项目简要介绍 10 二、“禧和学苑”项目的优势分析 10 第五章 浏阳市现行楼盘的市场调研分析 12 一、首之都公馆: 12 二、华盛?彩虹城 12 三、上海香港新太阳集团?浏阳道吾山-蕉溪岭 休闲养生度假别墅区、5A级 旅游景区 13 四、礼花城商业广场(理想家园) 13 五、开心商业广场 13 六、恒大地产?浏阳恒大华府 14 七、新月半岛 14 第六章 “禧和学苑”项目实施计划和经济分析 14 一、 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一 按地块现状进行实施(A地块) 14 1 项目基本数据 15 2 计费方法依据说明 16 3 项目开发投资估算及汇总 16 4 项目盈利情况初步计算 17 5 资金筹集与运用计划 18 6 财务效益分析 19 7.敏感性分析 20 二、方案二 按拆迁后方案进行实施(A地块+B地块) 22 1 项目基本数据 23 2 项目开发投资估算及汇总 24 3 项目盈利情况初步计算 25 4 资金筹集与运用计划 26 5 财务效益分析 27 6.敏感性分析 28 三、项目风险分析 30 第七部分: 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 和结论 32 第一章:湖南省、长沙市简介 一、湖南省概况 湖南省,位于长江中游南部。大部分地区在洞庭湖之南,故名湖南。境内湘江贯穿南北,又简称为湘。据传,湘江流域过去多植芙蓉,唐代诗人谭用之有“秋风万里芙蓉国”之句,湖南故又有“芙蓉国”之称。湖南东临江西,西接重庆、贵州,南毗广东、广西,北连湖北。辖13个地级市和1个自治州,共有136个县(县级市、市辖区)以上行政单位,省会设长沙市。 2009年湖南省GDP:12930亿元,增长13.6% 。湖南省经济总量居中国第10位,比2007年13位提高3位,超过了北京市、福建省、湖北省,居中部第2位。湖南省13.6%的经济增速居中国第6位,居中部第1位,在经济总量十强省中居第2位,超过了 上海8.2%、北京10.1%、广东9.5%、江苏12.4%、浙江8.9%。2009年湖南省商品房销售面积增长32.3%;商品房销售均价2680元/?,比2008年增长14.2%。 二、长沙市发展现况 长沙为湖南省省会,为中国历史文化名城,总人口650万人。长沙市南接株洲市和湘潭市,西抵娄底市,北达岳阳市、益阳市,东挨江西省宜春市、萍乡市。2009年长沙市GDP:3745亿元,增长14.7%;长沙市GDP占湖南省GDP的29%;长沙市财政收入占湖南省财政收入的45%;长沙株洲湘潭城市群 GDP占湖南省GDP的 43% 。 长沙经济总量居中国省会城市第7位,超过了济南市3350亿元、郑州市3300亿元,居中部第2位。长沙市GDP总量已经超过甘肃、海南、宁夏、青海、西藏等五个省(自治区)。长沙市14.7%的经济增速居中国省会城市第5位,超过了 武汉13%、郑州12%、南昌13%。 2008年12月25日,长沙被评为2008中国最具幸福感城市。 2008年长沙被评为“国家园林城市”。 2009年9月长沙入选“中国十佳休闲宜居生态城市”并排名第一。 2009年长沙荣膺“中国十大品牌城市”称号。 2010年长沙荣膺“中国(大陆)国际形象最佳城市”。 2010年中国城市综合竞争力报告中,长沙名列第16位。 长沙株洲湘潭 城市群:2007年底,国务院正式批复为 中国“资源节约型、环境友好型”社会 综合配套改革实验区。 长沙是除北京、上海之外中国第三个实现2条高速铁路交汇的城市,分别是: 武广高铁:长沙?广州2小时,长沙?武汉1小时,已通车; 沪昆高铁:上海?杭州?南昌?长沙?昆明,已动工; 长沙是泛珠三角、泛长三角、中部崛起 三大板块 唯一交汇点,是接受广东、福建、浙江沿海产业向内地转移的第一站; 2004年起,广东、浙江、福建房产商率先大规模投资长沙、浏阳; 2008年起,上海、江苏、长三角的产业、房地产开始大规模辐射长沙、浏阳。 2009年长沙市含四县市 商品住宅批准预售1310万?,同比减少21%;实际销售面积1618万?,同比增长92%,供销比为0.81:1,即时供给小于即时需求,处于“供不应求”的态势,商品房总销售金额643亿元,同比增长92%。 2009年长沙城区五区住宅均价为3846元/?,同比上涨8.2%; 2010年1-9月长沙城区五区住宅均价为4371元/?含经适房,比2009年上涨525元/?,上涨13.6%。 第二章:浏阳市简介 一、浏阳市概况 浏阳市是中国最大的县级市之一,总面积5007平方公里,人口140万。现属湖南省财政直管县市,湖南省副地级市。是世界花炮之乡,曾有谚云:“浏阳花炮甲天下、天下花炮数浏阳”, 浏阳市又是中国花木之乡、油茶之乡、菊花石之乡、金桔之乡,红色旅游之乡和中国优秀旅游城市。浏阳地理位置优越,物产丰富, 人才辈出,文化底蕴深厚,人民生活富裕,商业氛围浓厚,是为湖南第一“民富县市”。真所谓一曲“浏阳河”传唱全世界,一杯“浏阳河酒”醉倒四方客。” 浏阳市隶属长沙市,位于湖南东部偏北,东邻江西省铜鼓、万载、宜春;南接江西省萍乡及湖南省醴陵、株洲;西倚省会长沙;北界岳阳市平江。古代浏阳地属荆州,因县城位于浏水之阳而得名。东汉建安14年(公元209年),即为东吴将领周瑜“俸邑”之一。由此可知浏阳建县至今已近1800年。 浏阳市是长沙市代管的县级市,处于长沙、株洲、湘潭三市“金三角”地带,距省会长沙60公里,距黄花国际机场40公里,距京珠高速公路50公里,是国家两型社会试验区长株潭城市群的组成部分。浏阳市地域东西宽105.8公里,南北长80.9公里,总面积5007平方公里。与湘潭市地级市,下辖雨湖区、岳塘区、湘潭县、湘乡市、韶山市一样大。 浏阳市总人口:140万人,其中城区人口:近30万人,下辖4个街道、26个镇、7个乡。 2009年浏阳市GDP:360亿元,增长15.6%,位列中国百强县市第63位,超过了南通启东市、杭州富阳市、洛阳偃师市、嘉兴桐乡市,居中部第3位。2009年财政收入28.6亿元。 二、浏阳市发展状况 2.1 发展现状 9年浏阳市的花炮产业集群销售总额达111亿元、税收9.1亿元;长沙浏阳国家生物产业基地中国四大、中南地区最大、副厅级单位总产值130亿元、税收4亿元;浏阳制造产业基地中国 机电产品 再制造 集聚园区 总产值50.3亿元、税收3.1亿元;2009年农业总产值:71亿元,花卉苗木、烟草产业发达,农民 收入和购买力也很强。 2009年浏阳旅游接待441万人次,旅游收入27亿元,浏阳已成为长沙、株洲、湘潭市民度假、休闲、避暑的首选地,是湖南省最大的漂流目的地。2009年社会消费品零售总额实现103亿元;金融机构存贷款余额达 250亿元和170亿元。 2.2巨大的发展潜力 浏阳正在全面步入“高速时代”,1-5年内迎来第三次经济腾飞。 1、长浏高速:长沙?浏阳?江西萍乡?沪昆高速上海, 2008年动工,2012年初通车后,长沙到浏阳30分钟。 2、大浏高速:长沙?浏阳?浏阳大围山国家森林公园?江西南昌,2008年动工,2012年通车后,浏阳到南昌100分钟。 3、浏醴高速:武汉?岳阳?浏阳?株洲醴陵?郴州汝城?广东, 2008年动工,2012年通车后,浏阳到武汉100分钟。 4、沪昆高速:上海?杭州?湖南株洲?浏阳?湘潭?昆明 已通车,大大地带动了浏阳西区经济发展。 5、永盛大道开元东路 延长线:长沙城区?长沙县星沙镇长沙国家级经济技术开发区?浏阳永安制造产业基地?长沙浏阳国家生物产业基地?北盛镇?106国道?浏阳城区,长沙到浏阳的一条40分钟车程免费高等级公路,沿途不设任何收费站,2010年底正式通车。 6、长浏轻轨:长沙城区?黄花国际机场?浏阳工业新城?浏阳主城区 复线城际轻轨铁路,2011年动工,2014年通车后,长沙到浏阳25分钟。 为长沙人到浏阳买房,“浏阳居住、长沙上班”创造了条件。 ?浏阳的近期目标:到2015年,GDP过1000亿元,财政收入过100亿元,挺进中国百强县市30强。浏阳主城规划建城区面积70平方公里,规划城区人口80万人。据统计浏阳资产超过300万元的企业主:约3万人。 展望其未来,浏阳将进一步成为“辐射湘赣鄂、鼎立中西部”的区域性中心城市:将加强对江西上栗县、万载县、铜鼓县、上高县、修水县,岳阳平江县、株洲醴陵市、湖北通城县、崇阳县的辐射。 第三章:浏阳市房地产市场分析与展望 浏阳市:2006年获得“中国人居环境范例奖城市”荣誉称号 2010年房地产市场总体形势:市场供应总量与销售总量之比为1:1.04(41.13万?/42.86万?),继续呈现“供给略小于需求、供不应求”的局面。 2010年以来,中央相继出台系列楼市调控新政策,特别是4月17日国务院发布的新“国十条”,使一线沿海城市楼市发展遭受了沉重打击,商品住房成交量出现大幅下滑,房价也呈现大幅下跌趋势,消费者对市场的观望氛围日趋浓厚。 而浏阳市因地处内陆三、四线城市,属此轮调控的非重点区域,楼市发展路径与一线沿海城市相比具有很大不同,存在较多的特殊性,是一个相对比较独立的市场,故受调控影响不大,尤其是随着浏阳市场刚性需求的持续有效释放,市场发展出现了“量价齐升”的局面。同时,房地产开发投资力度逐步加大,市场供需平衡,房价走势平稳,再加上房地产市场正处于起步阶段,未来发展潜力巨大, 因此开发商纷纷把眼光瞅准了浏阳市。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-9月份全市共完成房地产开发投资10.31亿元,比去年同期(8.64亿元)增长19.33%;房地产业直接产生地方税收2.08亿元(含财政契税 2324.15万元),比去年同期1.59亿元,含财政契税2059.60万元增长 30.82% ,占全市地税总收入的35.63%。 ?2、在建规模分析 1-9月份,全市共有房地产在建项目44个(含待销尾盘),其中开发面积在5万m2以上的达到15个,在建房屋施工面积139.22万m2,比去年同期133.61万?增长4.20%,房屋新开工面积54.27万m2 ,比去年同期45.42万?增长19.48%,房屋竣工面积30.70万?,比去年同期(19.39万?)增长58.33%。 表一:在建房屋 类别构成 情况 类 别 施工面积万m2 占总施工面积比例(%) 住 宅 115.09 82.67 办公用房 1.20 0.86 商业营业房 10.37 7.45 其 他 12.56 9.02 合 计 139.22 100 表二:新开工房屋类别构成情况 类 别 施工面积万m2 占新开工面积比率(%) 住 宅 47.46 87.45 办公用房 0 0 商业营业房 2.07 3.82 其 他 4.74 8.73 合 计 54.27 100 二、房地产市场供给 1-9月份经审批共准许预售商品房屋面积41.13万m2。 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-9月份浏阳市房产局共办理商品房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 备案登记4154户,其中住宅3413户。房屋备案登记销售面积42.86万m2,比去年同期 36.05万?增长18.89%,其中:期房销售登记备案面积38.37万m2,占销售总面积的89.52%;现房销售面积4.49万m2,占销售总面积的10.48%,商品房成交金额11.49亿元,比去年同期(8.83亿元)增长30.12%。 另据统计,乡镇人员进城购房面积20.19万?占销售总面积的47.11%,与去年同期相比47.32%基本持平;110万浏阳农村人从事 花炮、花木、农家乐、烤烟、养殖 等行业,收入较高,大多数计划在浏阳城买1套房给小孩上学,体验城市生活。 城区人员购房面积 17.21万?占销售总面积的40.15%,比去年同期 39.20%增长1个百分点; 外来人员购房面积5.46万?占销售总面积的 12.74%。 几乎每一个老家在浏阳、出生在浏阳、工作在外地的浏阳人现在都在浏阳老家买1套房,用于父母居住、自己养老、投资等用途。 表四:商品房供需基本情况(累计) 分类 批准预售面积 (万?) 实际登记销售(期、现房)(万?) 面积 与上年同 期比(%) 面 积 与上年 同期比 (%) 期房 与上年 同期比 (%) 现 房 与上年 同期比 (%) 商品房 41.13 24.79 42.86 18.89 38.37 44.19 4.49 -52.44 商品房 住 宅 住 宅 36.52 28.64 39.67 22.78 36.47 47.0 3.20 -57.33 ? 表五:商品房屋 销售 构成情况 单位:万m2 类 别 面 积 住宅 商业营业用房 其他 期 房 38.37 36.47 1.18 0.72 现 房 4.49 3.20 0.98 0.31 合 计 42.86 39.67 2.16 1.03 ?2、存量房屋交易分析 据统计, 1-9月份全市城区共办理二手房转移登记1493宗,比去年同期1329宗增长12.34%,成交面积21.06万?,比去年同期(17.63万?)增长19.46%,成交额为2.63亿元,比去年同期(2.39亿元)增长10.04 %。一、二级市场交易比例(42.86万?/ 21.06万?)为2.04:1,二手房交易市场持续较快升温。 ?四、房地产市场运行特点 1、市场资金来源充裕,投资和房屋新开工、施工、竣工面积及市场供应量持续稳步增长 今年以来,受国家继续保持适度宽松货币政策等因素影响,全市各大银行对房地产开发投资支持力度并没有明显减少,加上去年各房地产开发企业楼盘销售情况较为乐观,资金回笼速度均有所加快,因此目前各开发商基本上都不存在资金紧张的局面。同时,随着外来大型房地产开发商的不断进驻,也催发了全市各房地产开发企业投资信心的显著提升,从而引发了新一轮房地产开发投资热潮。 据测算表明,今年3-5和7、9月份全市房地产开发投资有5个月实现同比正增长,尤其是4-5月份同比正增长更高达222.73%、108.79%。1-9月份全市在建房屋施工面积也实现同比正增长,尤其是房屋新开工面积和市场供应量同比正增长达2成,房屋竣工面积同比增长近6成。 2、市场刚性需求增长强劲,住房 一、二级交易市场均较活跃 今年以来,在全市优先保障市民首次购房等政策的有力刺激下,全市 乡镇人员 进城购房等住房刚性需求持续增长,自住和改善型需求得到有效释放,据 统计,1-9月份全市各楼盘售楼部共接待购房咨询达3.5万余人次,市场人气十分旺盛,有多个楼盘甚至在开盘当日就实现了50%以上的销售率。 据统计,1-9月份全市商品房市场销量与去年同期相比增幅近2成,说明市场消费信心已基本稳固,市场预期被普遍看好。同时,全市房屋二级市场交易也显著升温,成交量明显放大,增幅达2成,说明两个市场相互促进、相互补充,处于均衡、良性发展阶段。 3、土地开发增长较快,企业购地较为大胆,浏阳城区出现“100亩以下中小地块一地难求”的局面。 今年1-9月份,继碧桂园、湖南投资、河南荣盛等上市公司进驻浏阳房地产市场后,相继有恒大集团、香港新太阳集团和珠江实业等大型房地产开发企业入驻,圈地面积动辄上千亩以上,投资额有的甚至高达上百亿元。这充分说明国内大型房地产开发企业对浏阳市房地产市场未来发展长期持续看好,信心十足。 4、市场供求总量保持基本平衡,价格涨幅持续稳健,多种因素使其维持上扬态势 1-9月份,全市市场刚性需求增长强劲,房地产市场供求总量保持基本平衡,市场供应总量与销售总量之比为1?1.04(41.13万?/42.86万?),商品住房均价也维持上扬态势,涨幅比前阶段有所加大,由于浏阳目前还存在较大空间的价格洼地效应,其仍处在合理运行区间。 五、浏阳市房地产市场发展展望 1,交通区位优势逐步凸显 2009年,随着上瑞、长浏、长株、岳汝四条高速公路的相继开工,浏阳对接“两型社会”试验区的步伐正在加快,尤其是长浏高速拉通后,长沙到浏阳将只 需要20多分钟的时间。而除了“长浏”高速将于2012年竣工外,目前浏阳到长沙之间正在规划城际铁路,到时浏阳和长沙之间的联系将更加便捷??随着高速公路和工业新城的建设,西进融城步伐不断加快,房地产市场外向型和互动性加强,发展投资、度假、教育、边贸、休闲、养生等浏阳房地产外向型市场机遇成熟。使浏阳成为长株潭城市群乃至湖南省对接长三角的重要出海通道和重要交通枢纽。浏阳全面融入长沙,长沙带动浏阳楼市“起跳”, 2,城区地价今年大幅飚升 由于老城区可供拆迁、开发的地块仅剩屈指可数的少数几块,“老城区已面临无地可开发的境地”。根据今年土地成交情况看,城区土地出让价格都在100万元/亩以上,恒大地产在行政中心新城区获取1700亩土地的成本达170万元万元/亩。核心商业区土地价格甚至高达 1200万元/亩,而且从买地到拆迁完毕,至少需3年以上。 3, 湖南投资、恒大集团、香港新太阳集团等上市公司的楼盘将在明后年相继上市,必将大量推高房价 4投资客开始关注浏阳市场 浙江温州等地购房团、外地浏阳人回乡购房团已开始试水浏阳市场。 按目前市场每年20%左右的涨幅,预计到2012年,浏阳城区房价将全面超过3500元/?。 第四章 “禧和学苑”项目简介和分析 一、“禧和学苑”项目简要介绍 1、地段:位于浏阳市花炮大道(内环线)与烟草路交汇处东南角。 属于浏阳“环线内老城区”。 2、A地块占地面积:13496?,B地块占地面积:约2178?。 3、A、B两地块合计容积率:约3.8。合计总建筑面积:约60000?。 二、“禧和学苑”项目的优势分析 1、教育资源丰富 项目紧邻浏阳市新建重点学校禧和小学,毗邻浏阳市重点中学集里中学。浏阳市中心小学由于受到地理位置相邻关系土地制约已不可能大规模扩建扩招而每年人满为患,2004年浏阳市政府投资1160万元建成的禧和小学,是近几年浏阳市政府唯一大规模扩建扩招的2所城区小学之一,学校招生规模为1300人。项目西面与禧和小学之间将新增修建一条道路通往集里中学??北正北路??市中心,道路修通后,“禧和学苑”更好地融入了浏阳市中心,业主子女就读“重点初级中学??集里中学”更为便利。目前在中国城市化浪潮中,农村乡镇购房客户已占整个房地产市场购房客户的50%,解决子女入学无疑是重点考虑的因素 2、交通便捷 项目紧邻“花炮大道内环线”快速干道、烟草路,车行畅通,停车方便。近年来浏阳机动车保有量急剧增长,已经突破10万辆,浏阳主城区机动车保有量达到3.5万辆,且以每年50%的速度递增,方便快捷的交通无疑也是购房者必须考虑的因素。另外长沙到浏阳的轻轨距本项目也仅一步之遥,本项目对长沙的客户也极具吸引力。 3年后,浏阳外环线建成通车后,“花炮大道内环线”就变成为 浏阳城区的“内部交通和商业干道”(类似于上海的延安路),过往长沙江西的大 货车将不再通行,则“禧和学苑”的沿街商业街的价值将显著提升,噪音大为降低, 居住品质也将大幅提升,项目的交通区位优势大为提升。 3、浏阳房地产土地市场紧俏 城区周围已难觅120万元以下地价 4、项目所处区域效益好的大单位很多,区域购买力强。 ?、中国移动浏阳分公司,浏阳移动总部 ?、中国联通浏阳分公司 ?、中国电信浏阳分公司,浏阳电信宿舍区 ?、中国邮政浏阳分公司 ?、中国石化浏阳分公司 ?、浏阳市烟草专卖局、烟草公司 ?、浏阳电力局、湖南鼎鹰实业股份有限公司 ?、浏阳商检局:湖南检验检疫局浏阳办事处 ?、湖南省三力实业有限公司:亚洲最大的自动化采血器生产基地, ?、浏阳华?燃气公司,天津泰达集团控股,供应整个浏阳管道燃气。 ?、湖南 泰尔制药 股份有限公司 ?、浏阳名河酒业有限公司 ?、浏阳工业品大市场:拥有家具、装饰装修、工业品商家上百家。 ?、中国浏阳国际花炮大市场:拥有花炮老板和销售处上百家。 ?、集里建材大市场:拥有建材、装饰装修私营老板上百户。 ?、集里街道办事处 ?、集里中学。集里医院:年业务收入5000万元。 ?、凯达汽车:湖南永通汽车集团(年营业额30亿元)浏阳代表处 东风日产4S店、比亚迪4S店 ?、环球驾校、长城驾校、铭洋驾校? 第五章 浏阳市现行楼盘的市场调研分析 一、首之都公馆: 1、距离本项目“禧和学苑”:20米,隔着烟草路对面。 2、开发商:湖南安龙置业有限公司,2007年2月工商注册。 3、拿地时间:2006年10月通过招拍挂获得烟草路土地开发权。 4、占地面积:40433.7?,约合60.65亩。 5、容积率:2.63。 6、地上总建筑面积:106341?,其中 住宅建筑面积:102858?,共787户。 商业建筑面积:3483?。 7、地下建筑面积11923?,其中人防建筑面积7955?。 8、停车位:493个 项目第一期已销售完毕,二期将于年底开盘开盘比第一期上涨了800元/? 均价约2800元/?。 二、华盛?彩虹城 1、距离本项目“禧和学苑”:300米,烟草路、金沙路交汇处 2、开发商:湖南华欧盛置业投资开发股份有限公司(加拿大上市公司) 3、拿地时间:2007年5月,价格 96万元/亩。 4、占地面积:14137?,约合21.2亩。 5、容积率:4.7。 6、地上总建筑面积:66441?,共5栋,24-26层,其中 住宅总建筑面积:56380?,共776套住房 商业总建筑面积:9703?,2层,4850?/层。 7、地下室面积:10153?,停车位共计338个。 8、第一期计划2011年1月份开盘,计划均价:3200元/?左右。 9、第1号栋:精装修酒店式单身公寓,计划2011年3月以后开盘; 第5号栋:65平米小2房,计划2011年下半年以后开盘。 三、上海香港新太阳集团?浏阳道吾山-蕉溪岭 休闲养生度假别墅区、5A级旅游景区 项目占地30平方公里,距本项目2000米之遥,将把整个浏阳城北板块从2010年以前的“价格洼地”提升为整个浏阳的“高尚住区高地、生态低碳经济高地、价值高地、价格高地”。 四、礼花城商业广场(理想家园) 1、位置:距离本项目“禧和学苑”:1000米,礼花路两厢。 2、占地面积:7938.65?,约合12亩。 4、容积率:3.7 5、总建筑面积:29381.23? 6、1-3层商场裙楼:约10000?,已整体租赁给“湘潭步步高商业连锁股份有限公司(上市公司)”经营百货超市。 7、4-14层:110套住宅+5000?办公楼 8、住宅销售报价:3200元/?。 ?五、开心商业广场 1、位置:距离本项目“禧和学苑”:1200米,花炮大道环线与百宜商贸街 交汇处。 2、占地面积:31854?,约合47.78亩。 3、容积率:5.08, 4、、地上总建筑面积:161852.91? 5、1-3层商场裙楼:36410?,定位为“国际家居广场”。 5、4-32层住宅:127196?,共1087户。 8、2011年5月开盘,住宅初步定价为平均价3200元/?左右。 ?六、恒大地产?浏阳恒大华府 1、位置:浏阳行政中心。 2、占地面积:700亩。 3、容积率:2.7。 4、2010年12月,浏阳恒大华府即将开盘,预计第一期精装修高层住房开 盘均价接近5000元/?。 七、新月半岛 1、位置:浏阳河南岸荷花街道办事处唐家洲、天马大桥以东。 2、开发商:湖南兆基房地产开发有限公司, 3、占地面积:485亩。 4、总建筑面积:60万?。 5、2010年3月20日,新月半岛?花园洋房开盘销售,毛坯房最高成交价 5800元/?。 第六章 “禧和学苑”项目实施计划和经济分析 公司从获取“禧和学苑”项目地块后,先后邀请了 加拿大润枫国际建筑设计有限公司、上海绿网设计公司、北京中建建筑设计院、中国有色金属长沙勘察规划设计研究院 等单位进行了规划设计、建筑 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 竞标,邀请了澳大利亚贝尔曼设计师事务所进行景观设计,融合了国际流行的后现代主义设计元素,打造浏阳领先的精致产品。 ?根据对浏阳市场大量的调研与分析,我司认为项目实施条件已经成熟,拟于2011年初开始实施本项目,目前项目的方案已初步定案 一、方案一 按地块现状进行实施(A地块) 1、地块面积 s13496.3? 2、规划批准容积率2.7,限高70米 3、项目拟建s38500?,其中:独立商业3000?,24层住宅33440?地下车库及人防(地下车位70个,地上车位160个)及管理用房2060? 4、项目拟于2011年开始实施,项目拟于2012年9月开盘,7>2013年12月交付使用 5,项目拟走中高档精品路线,住宅均价预计3000元/? 6,商业拟走专业汽车配件市场路线(已有多家商家有意向),一楼销售均价预计8000元/?,二楼售价预计4000元/? 7、车位不计销售销售 方案一经济测算? 项目基本数据 项目 面积(平米) 项目 (一)土地面积 13496.3? (三)项目拟建面积 38500? (二)建筑面积 商铺 3000? (四)规划批准容积率 2.7 住宅 33440? 管理用房 2060? (三)停车位 地下车位70个,地上车位160个 (五)限高 70米 (六)商铺单价 商业首层按8000元/? 面积 1500? 二层按4000元/?1500? (七)住宅单价 3000元/? 面积 33440? 2 计费方法依据说明 本项目的投资成本费用估算依据: ?浏阳市物价局公布的经营性收费中有关园林、建设、招标等收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ?浏阳市颁发的有关建设方面的税费文件 ?其他相关资料 投资估算内容依据: ?浏阳市商品房价格计算暂行办法 ?《建设项目经济评价方法与参数》第三版 ?《房地产开发项目经济评价方法》 3 项目开发投资估算及汇总 (1) 前期工程费用 计算方法为建筑面积*单位面积金额。 2)建安工程费 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程),设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备安装),电梯购置安装费,智能设备购置安装费等。 (3)基础设施建设费 基础设施费包括供水、供电、供气、排污、排洪、道路、电讯、环卫等。计算方法:面积*单位面积金额 (4)管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。本项目投资估算按照销售额×2%计算 (5)不可预见费 不可预见费用为土地费、前期费用、建设成本、设计、勘察、监理基础设施配套费和规费为依据的3%计算。 (6)项目开发投资估算汇总 (综合成本每平方米2430元) 序号 费用名称 计算依据(建面38500?) 金额(万元) 1 土地费1000 2 前期费用 10元/? 39 3 建设成本 1250元/? 4813 4 设计、勘察、监理等 30元/? 112 5 基础设施配套费 240元/? 924 6 规费 140元/? 539 7 不可预见费 (2+3+4+5+6)×3% 193 8 财务成本 2300万元用两年不计利息 0 9 管理费用 销售额×2% 237 10 销售费用 销售额×2% 237 合计 8052 4 项目盈利情况初步计算 (1)、销售收入 商业首层按8000元/? 二层按4000元/?计 商业销售:1、首层1500?×8000元/?1200万元 2、二层 1500?×4000元/?600万元 住宅销售:33440?×3000元/?10032万元 销售总计:1200万元+600万元+10032万元 11832万元 2、项目盈利情况: 序号 项目名称 计算依据 金额(万元) 1 销售收入 11832 2 税费 销售收入×11% 1302 3 各项成本 8092 4 利润 1-2-3 2478 5 利润率 20.9% 3、说明: 1、本测算为静态测算 2、项目综合成本2430元/? 2、本项目实施周期约四年 结论:本项目利润率为20.9%,项目可行。 5 资金筹集与运用计划 资金运用表(单位:万元)资金运用表单位:万元 序号 费用名称 合计(万元) 2011 2012 2013 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二 季度 三季度 四季度 1 土地费 1000 1000 2 前期费用 39 39 3 建设成本 4813 481.3 481.3 481.3 361 361 361 361 361 361 361 361 4 设计、勘察、监理等 112 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 9.3 5 基础设施配套费 924 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 77 6 规费 539 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 44.9 7 不可预见费 193 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 16.1 8 财务成本 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 管理费用 237 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 19.8 10 销售费用 237 23.7 48.7 50.2 51.6 53.0 27.2 合计 8094 167.1 648 648.4 648.4 528.1 528.1 551.8 576.8 578.3 579.7 581.1 555.3 6 财务效益分析 6.1 销售收入计算 销售收入表 序号时间 项目 数量? 单价元 金额万元 2010 2011年 2012 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第 三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1 商业首层 1500 8600 1290 120 247.2 254.4 261.6 268.8 138 1290 2 商业二层 1500 4300 645 60 123.6 127.2 130.8 134.4 69 645 3 住宅 33440 3225 10784.4 1003.2 2066.6 2126.8 2187.0 2247.2 1153.7 10784.4 合计 12719.4 1183.2 2437.4 2508.4 2579.4 2650.4 1360.7 12719.4销售比例 10% 20% 20% 20% 20% 10% 100% 6.2财务现金流量表 财务现金流量表 时间项目 2011 2012 2013 合计 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第 三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 1 现金流入 1.1 禧和学苑 1183.2000 2437.3920 2508.3840 2579.3760 2650.3680 1360.6800 12719.4000 小计 1183.20 2437.39 2508.38 2579.38 2650.37 1360.68 12719.402 现金流出 1687.4 648.4 648.4 648.4 528.1 528.10 2.1 开发建设投资 1687.4 648.4 648.4 648.4 528.1 528.10 528.10 528.10 528.10 528.10 528.10 528.10 7857.402.2 销售费用 23.6640 48.7478 50.1677 51.5875 53.0074 27.2136 254.3880 2.3 销售税金及附加 130.15 268.11 275.92 283.73 291.54 149.67 1399.13 2.5 所得税 29.58 60.93 62.71 64.48 66.26 34.02 317.99 小计 711.50 905.90 916.90 927.90 938.91 739.01 9828.91 3 净现金流量 -1687.40 -648.40 -648.40 -648.40 -528.10 -528.10 471.70 1531.50 1591.48 1651.47 1711.46 621.67 2890.49 4 累计净现金流量 -1687.40 -2335.80 -2984.20 -3632.60 -4160.70 -4688.80 -4217.10 -2685.60 -1094.12 557.36 2268.82 2890.49 5 折现系数I10% 0.9881 0.9649 0.9422 0.9200 0.8983 0.8772 0.8565 0.8364 0.8167 0.7974 0.7787 0.7603 6 财务净现值 -1667.32 -625.64 -610.92 -596.53 -474.39 -463.25 404.01 1280.94 1299.77 1316.88 1332.71 472.66 1668.93 7 累计财务净现值 -1667.32 -2292.96 -2903.88 -3500.41 -3974.80 -4438.05 -4034.04 -2753.10 -1453.33 -136.45 1196.27 1668.93 8 测算折现系数I80% 0.9588 0.8815 0.8103 0.745 0.6849 0.6296 0.5788 0.5321 0.4892 0.4497 0.4134 0.3801 9 财务净现值 -1617.88 -571.56 -525.40 -483.06 -361.70 -332.49 273.02 814.91 778.55 742.67 707.52 236.30 -339.12 6.3盈利能力分析 静态 动态 1 静态财务指标 1.1 净现金流量万元 2890.49 1.2 静态投资回收期年 2.42 1.3 全部资金投资收益率% 29.41 2 动态财务指标 2.1 财务净现值万元 1316.88 2.2 动态投资回收期年 2.53 2.3 财务内部收益率% 68.18 7.敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素,并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度,进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格、产量、成本、投资、建设期、汇率等发生变化时,项目经济效果指标IRR、NPV等的预期发生变化的程度,找出项目的敏感因素,确定其敏感程度,并分析该因素达到临界值时的项目承受能力,制定出应对措施,最终使投资风险减少,提高决策的可靠性。 选择需要分析的不确定性因素:根据市场预测,本项目开发过程中最有可能发生变化的是售价、总投资额。 确定进行敏感性分析的经济评价指标:本项目敏感性分析主要针对财务的内部收益率。 计算因不确定因素的变动引起的评价指标的变动值:分别计算平均售价上下波动2.5%,5%和投资额上下波动2.5%,5%时,对经济指标的影响,具体分析见下表 不确定性因素的变动引起评价指标变动表 风险因素 变动幅度 项目内部 收益率 销售单价 5.00% 77.43% 2.50% 73.01% 0.00% 68.18% -2.50% 62.88% -5.00% 57.05% 总投资额 5.00% 61.14% 2.50% 64.48% 0.00% 68.18% -2.50% 71.63% -5.00% 75.03% 计算敏感性因素,并对敏感性因素进行排序。 计算项目对各因素的敏感度系数: β=评价指标变化的幅度(%)?不确定性因素变化的幅度(%) 销售单价平均敏感度=(77.43%-57.05%)/57.05%/103.57% 总投资额平均敏感度=?61.14%-75.03%?/75.03%/10=1.85%; 由图形可知,销售单价较投资总额稍微敏感。所以开发商应当做好市场和营 销管理工作,但同时也应但看到,有效控制成本能很好地提高项目的收益。 在预售和销售前,开发商应当确实适当地做好定价的工作,同时在销售过 程中,根据客户的反应来适当调节销售价格。销售过快,可以稍微上调价格,以实 现利润最大化。滞销,则应重新审视市场来合理调节价格,以保证销售率。 另一方面,合理的控制总投资,是增加利润的一个有效手段。所以开发商应当在整个开发过程中建立一个系统的成本控制体系,建立科学的管理体系,尽可能实现以最低的成本来实现最大的经济效益。 二、方案二 按拆迁后方案进行实施(A地块+B地块) 1、地块面积 A+B15673.3? 2、规划批准容积率3.6,限高100米 3、项目拟建s60000?,其中:商业9000?,2栋30层+2栋24层住宅共47800?,地下车库及人防(地下车位100个,地上车位180个)及管理用房3200? 4、项目拟于2011年开始实施,项目拟于2012年9月开盘,2013年12月交付使用 5,项目拟走中高档精品路线,住宅均价预计3000元/? 6,商业拟走专业汽车配件市场路线(已有多家商家有意向), 一楼销售均价预计9000元/?,二楼销售均价预计5000元/?,三、四楼销售均价预计4000元/?, 7、车位不计销售 1 项目基本数据 项目 面积(平米) 项目 (一)土地面积 15673.3? (三)项目拟建面积 60000? (二)建筑面积 商业 9000? (四)规划批准容积率 3.6 住宅 47800? 管理用房 3200? (三)停车位 地下车位100个,地上车位180 (五)限高 100米 (六)商业单价 商业首层按9000元/? 面积 3000? 二层5000元/?3000? 三四层按4000元/?300? (七)住宅单价 3000元/? 面积 47800? 2 项目开发投资估算及汇总 (1) 前期工程费用 计算方法为建筑面积*单位面积金额。 2)建安工程费 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程),设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备安装),电梯购置安装费,智能设备购置安装费等。 (3)基础设施建设费 基础设施费包括供水、供电、供气、排污、排洪、道路、电讯、环卫等。计算方法:面积*单位面积金额 (4)管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老 保险费等。本项目投资估算按照销售额×2%计算 (5)不可预见费 不可预见费用为土地费、前期费用、建设成本、设计、勘察、监理基础设施配套费和规费为依据的3%计算。 (6)项目开发投资估算汇总 (综合成本每平方米2648元) 序号 费用名称 计算依据(建面60000?) 金额(万元) 1 土地费2300 2 前期费用 10元/? 60 3