房地产估价与土地估价

房地产估价与土地估价 YY198308 （新员工培训资料） 永业行 技术部 编讲 二OO七年三月二十三日 1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者 的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。 2、土 地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不 含地上建筑物价值。 3、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两 大类。 4、房 屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、 娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 5、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以 分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会 使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 （比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、 假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。） 7、地上建筑物----一般不仅指地面?0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该 土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等） 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。 1、估价对象的主要表现形态 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。 2、估价报告涵盖的对象 在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的 规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。 1 , 无建筑物的空地 , 无建筑物的空地 , 地上有建筑物（包括尚未, 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评估土 建成建筑物），只需评估地价值 土地价值（征税或补交出, 地上有建筑物，只需评建筑物价值 让金，办理银行抵押有时, 地上有建筑物，土地与建筑物（已建成的建筑物）作 需要单独评估土地） 为一个整体进行评估 , 在建工程（土地与未建成的建筑物的合成体） , 未来状况下的房地产（现在为期房，计划建设中） , 已经消失的房地产（民事纠纷或理赔） , 房地产的局部（某栋某单元或其中的装修装饰部分 等） , 包含有其他资产的房地产或者以房地产为主的一个 企业整体（收益法、成本法，与资产评估相结合，如 酒店宾馆的评估价值，除了包含建筑物及其占用的土 地价值，还可能包括家具设备，甚至包含客户基础、 员工队伍、商誉等等） , 作为企业整体的一部分的房地产 ?房地产估价的范围较广，涵盖了土地估价的范围； ?只需评土地价值的，根据委托方要求可以出具土地估价报告，也可以出具房地产估价 报告； ?凡是需要评建筑物价值的，就必须出具房地产估价报告。 1、概念及内涵： （1）房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。 （2），包括： , 房地产的各种权利（所有权、使用权） , 受到其他房地产权利限制的权利（如设有抵押权的房屋所有权） , 受到其他限制的房地产权利（如城市规划对房地产权利的限制） , 房地产额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售可出租给广告公司做广告） 2、房地产权利的类型： 房地产所有权人在法律 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的范围内自由支配（占有、使用、收益、处分）房地产并排除他人干涉的权利。（房地合一） 土地所有权为国家和集体所有。，土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益、处分的权利。 以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的使用房地产的权利。 债权人对债务人或第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不能履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。 指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。 土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。（如在他人土地上通行的权利） 房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间， 并排除他人干涉的权利。（如屋顶外墙出售出租等） 2 3、土地使用权的类型： 常见如：临时土地使用权证，期限二至 五年 又称为农村承包土地使用权（集体土地） (如完全、部分 产权,合法、违章) , （地表、上下（房屋、 空间） 构筑物） （地理位置、与重 要场所的距离、可 及性与便捷度、周 围环境、景观、公 共服务设施等） 3 1．房地产 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．房地产估价 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在 综合 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算 和判定的活动。 3．估价对象 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 4．估价目的 估价结果的期望用途。 5．估价时点 估价结果对应的日期。 6．客观合理价格或价值 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 7．公开市场 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信 息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它 性。 8．公开市场价值 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或 价值应是公开市场价值。 9．类似房地产 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同 或相近的房地产。 10．同一供求圈 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 11．最高最佳使用 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价 值的使用。 12．市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知 价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 13．收益法 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 14．成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。 4 15．假设开发法 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 16．基准地价修正法 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗 地价格的方法。 17．潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 18．有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 19．运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 20．净收益 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 21．建筑物重置价格 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有 同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 22．建筑物重建价格 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象 相同的全新状态的建筑物的正常价格。 23．物质上的折旧 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 24．功能上的折旧 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 25．经济上的折旧 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。 26．估价结果 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。 27．估价报告 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于 估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 1. 基准地价 是指在城市规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域, 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期物权性质的土地使用权 平均价格。 2. 标定地价 标定地价是在城市各类建设用地中按一定原则选取标准宗地，用地价评估方法定期评估 出的一定年期物经性质的土地使用权价格。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。它 是一种特殊的宗地评估价格。 5 3. 地租 地租是土地使用者为使用土地而向土地所有者支付的代价。它是因土地的位置和地质条 件等自身因素不同而产生的超额利润。附着于土地上的改良投资，如基础设施建设等，其折 旧及利息利润有时也以地租的形态表现，但这是广义地租。 4. 地价 地价是土地的购买价格，是土地的未来年期广义地租的资本化。 5. 出让金 根据国家的有关法律法规规定，土地使用权出让金就是土地使用权价格，是土地使用者 为取得一定年期的物权性质的国有土地使用权而向国家（所有者）支付的代价。它既不是土 地所有权收益，也不是土地使用权价格的一部分。 6. 基准地价更新 基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用宗地地租、市场交易的样点 地价或地价指数等来重新确定土地级别和基准地价，并重新确定宗地地价修正体系。 7. 城市土地定级 城市土地定级是根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中的地 位和作用，综合评定土地质量，划分城市土地级别的过程。 8. 标准宗地 标准宗地是在城市的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具 有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。具有代表性、中庸性和稳定性。 9. 标准深度 指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市 街地的标准深度。 10. 里地线 标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区 域称为里地。 11. 估价基准日（估价期日） 指估价结果对应的日期。 12. 正常价格 所谓正常价格是指在公开的市场上，市场信息通畅，交易双方以平等自愿的方式，在没有 私自利益关系情况下达成的交易价格。 13. 未开发土地 指无基础配套设施、无土地开发整理、同时地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的 土地。 14. 达到开工建设条件的土地 指宗地外没有基础配套设施，但在不远处的基础设施有助于该宗地的开工建设，或有部分 基础设施，但尚不具备完全的三通（通道路和临时水、电）条件，地上地下待拆除的建筑物和 构筑物尚未搬迁的土地。 15. 已开发土地 指待估宗地已具备符合所在地区开发需要的基础设施条件，同时完成地上地下建筑物和构 筑物搬迁，可用于规划土地用途开发建设的土地。 6 在城市规划上，容积率指标一般不含地下建筑面积。 又称建筑覆盖率，城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿 地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火及居住者的隐私权等要求。 若各层建筑面积相等，则： 最大建筑面积 = 5000×2.0 = 10000平方米 建筑层数 = 2.0/30% =6.67层 (多层、砖混或钢混) 建筑层数 = 3.0/30% =10层 (小高层、钢混、配电梯) 建筑层数 = 5.8/25% =23.2层 (高层、剪力墙或筒体结构、配电梯) 7 土地价格是以土地使用权出让、转让为前房地产价格是和平地获得他人的房地产提、一次性支付的多年地租的现值总和，是所必须付出的代价。 土地所有权在经济上的一种实现形式。 估价人员依据土地估价的原则、理论和方 法，在充分掌握土地市场交易资料的基础专业估价人员根据估价目的，遵循估价上，根据土地的经济和自然属性，按地产的原则，按照估价程序，选用适宜的估价质量、等级及其在现实经济活动中的一般收方法，并在综合分析房地产价格影响因益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用素的基础上，对房地产在估价时点的客方式、土地预期收益和土地利用政策等因素观合理价格或价值进行测算和判定的活对土地收益的影响，综合评定出某块土地或动。 多块土地在某一权利状态下及某一时点的 价格的过程。 注册土地估价师 注册房地产估价师 《城镇土地估价规程》 《房地产估价规范》 估价基准日（估价期日） 估价时点 自估价基准日起 年 自估价报告完成之日起 年 : : 合法原则 : 预期收益原则 : : : 估价时点原则 : 报酬递增递减原则 : : 供需原则 : 公平原则 : 贡献原则 : 变动原则 , , , , , , , , , , , , , 标准宗地估价法 , 长期趋势法 8 （在区域因素中“区域概况”标题下描, （房地产 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、城市规划、地价述） 政策、税收政策、交通管制、行政隶属 变更等） , （人口密度、人口素质、家庭人 口构成） , （政治安定状况、社会治安状况、 房地产状况、城市化进程等） , （国际经济状况和政治因素） , （经济发展状况、储蓄投资水平、 财政收支与金融状况、居民收入与消费 水平、物价变动和利率水平） , （含区域位置、人口、级别、 经济发展、区域优势等）； , （主要是指商业服务业的规模, （距商服中心的距离，商业配等级及其对土地利用的影响程度） 套程度等） , , （含区域内公共交通状况、对, 外交通条件、交通便捷度）； （包括上下水道、电力、通讯、煤, （指区域内供水、排气、暖气等）和（幼儿园、医院、 水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、学校、公园、等设施）的等级、结构、保证医院等配套设施的完善程度）； 率、齐备程度及距离等。 , （含区域人文环境和自然环, 境）；, , , , , 说明估价对象位置、面积、用途、宽度、, 临街状况、深度、形状、地质、地形、, 地势、容积率 , , 宗地基础设施条件以及估价对象现状, 利用或规划利用等影响地价水平的因, 素说明 , , 土地使用权年限 , , （宗地规划容积率、建筑 , 结构、层数、成新、建成年代 物高度、建筑密度、宗地用途等） , 房屋朝向、通风、采光、平面布局、使, 用功能、工程质量 , 建筑物结构、装修、设施设备及使用维 护状况 1，价格影响因素基本一致； 2，房屋用途不同，估价中修正因素侧重点和影响程度也不同，因此各用途房地产的修正因素和权重也不同； 3，某一特定区域内或由于估价对象的特殊性，个别因素的选择也有差异。 9 ----在求取一宗待估土地的价格时，根据----将估价对象与在估价时点近期有过交易的类 替代原则，将待估土地与较近时期内已经似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格 发生了交易的类似土地实例加以比较对作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格 照，并依据后者已知的价格，参照该土地或价值的方法。 的交易情况、期日、区域以及个别因素等 差别，修正得出估价对象在评估期日地价 交易情况 交易日期 房地产 修正 调整 状况调整 的一种方法。 ×××待估宗地价格 = 比较实例宗地价格× 正常市 估价时 对象状 待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指场价格 点价格 况价格 ×××数×待估宗地估价期日地价指数/比较实成交日 实例状 实际市 期价格 况价格 场价格 例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域 因素条件指数/比较实例宗地区域因素条 件指数×待估宗地个别因素条件指数/比 较实例宗地个别因素条件指数 ----预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价----是对土地、房屋、不动产或其他具备 对象的客观合理价格或价值的方法。 收益性质资产进行估价的基本方法。此方 法用于土地估价时，把购买土地作为一种 投资，地价款作为购买未来若干年土地收 P＝a/r×[1-1/（1+r）益而投入的资本。因此，收益还原法是将n] 评估土地在未来每年预期的纯收益，以一式中：P —房地产收益价格 定的还原利率统一还原为评估时点总收益 a — 年纯收益 的一种方法，它表现为土地的实质价值， r — 折现率 也是适当的客观交换价值。 n — 收益期 n P=a / r×[1-1/(1+r)] ----从发展的观点看，土地之所以有价，----预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的 完全在于其可以开发、利用、建房，并可正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象 从中获取收益。为了获得土地而支付的地的客观合理价格或价值的方法。适用于待开发项 价，显然是在预计的不动产总价中扣除成目。 本费用和社会平均预期收益后的“剩余价 格”。即地价等于土地与建筑物出售价格=开发完成后的房地产价值-由熟地建成 减去建筑物本身的价格。因此，剩余法是房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用- 在估算开发完成后不动产正常交易价格的销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费 基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物 建造、买卖有关的专业费、利息、利润、=续建完成后的房地产价值-续建成 税收等费用后，以价格余额来确定估价对本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建 象土地价格的一种方法。 投资利润-买方购买在建工程应负担的税费 ： V—待估土地价格 A—开发完成后房地产 总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 10 ----是求取估价对象在估价时点的重置价格或重----是以土地取得费、土地开发所耗各项 建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理费用之和为主要依据，再加上一定的投资 价格或价值的方法。 利润、投资利息、应缴纳的税金和土地增 值收益来确定土地价格的估价方法。 =土地取得成本+土地开发成本： +建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+土地价格＝土地取得费＋土地开发 销售税费+开发利润 费＋税费＋投资利息＋投资利润+土地增 值收益 ： =（土地重新取得价格或重新开发 成本+建筑物的重新购建价格）- 建筑物的折旧 在估价实践中，可以采用公式1的方法求取房 地合一的重新购建成本 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对就是评估时一般以基准地价为依据,象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价根据地块使用年限、市场行情、地块大小、格的方法。形状、容积率限制,微观区位条件系数修正 进行评估的方法。 ： Π n 其中：Ｋ＝ ? Ki i=1 Ｐ ---- 估价对象价格 Ｐ'---- 估价对象所在区域基准地价 Ｋ ---- 全部影响地价区位因素总修 正值 Ｋi---- 第i个因素的修正值 ΠS---- 估价对象个别因素修正系数 的乘积 ----是依据路线价，再配合深度指数表和 其他修正率表，用数学方法算出临接同一 街道的其他宗地地价的一种估价方法。 ----是通过对面临特定街道、使用价值相 等的市街地，设定标准深度，求取在该深 度上数宗土地的平均单价，并附设于特定 街道上，即得到该街道的路线价。 ----运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间（应用估价，大量估价时） 序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推 测、判断的方法。 11