房价上涨背景下二手房交易违约的问题案情简介:卢某和邓某通过房产中介签订了《房屋买卖居间
合同
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》,约定卢某将位于常熟某小区的一套商品房以162万元的价格出售给邓某,双方约定了房产过户时间,并约定了相当于成交价20%的违约金。合同签订后,邓某向卢某支付了购房定金5万元。在合同履行过程中,邓某又支付了76万元的购房款。不久,该小区房价开始上涨,卢某要求涨价至180万元,并且拒绝办理网签手续,双方为此发生争议,致诉。
显而易见,卢某的行为已构成违约。那么,作为买方的邓某该如何维护自己的合法权益?当然,返还购房款毋庸置疑。但是,是否直接适用合同中关于20%违约金的约定进而要求卢某支付32.4万的违约金呢?或者是否能在前述违约金的基础上同时适用定金罚则,即双倍返还定金10万呢?
针对第一个问题,合同法114条第2款关于违约金高低的规定,约定违约金低于造成的损失,可以请求法院予以增加;约定违约金过分高于造成损失的,可以请求适当减少。不难看出,违约金是否合理是要参考违约带来的损失而确定的。在本案中,邓某的损失主要是两部分,一个是房价上涨带来的后果,即如果在同区位购买同类型房屋的成交价肯定要高于原先购买卢某房屋的成交价;另一个就是邓某支付给卢某共计81万元货币所能带来的银行同期利息。所以,并不能完全按照合同约定的20%作为违约金的裁判
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。本案中,法院最后酌定支持违约金15万元。
针对第二个问题,合同法116条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约,对房可以选择适用违约金或者定金条款。由此看出,违约金与定金罚则只能择一适用,本案中,卢某适用违约金条款要求支付违约金,那自然不能再要求邓某双倍返还定金。定金5万元在本案中的性质等同于一般购房款,予以返还。
本案中,针对卢某的违约行为,邓某在要求返还已付购房款的基础上,还获得一定的违约金作为损失补偿。但是,法律也不会使邓某因此而超常获利。对合同双方而言是一个相对公平合理的处理结果。
办理过的同类型纠纷中,因为当事人的意愿不同而得到不同的结果。有部分当事人,因为购房结婚或者的确很中意所购的房屋,不希望解除现有购房合同,而希望继续将房屋买下。
对此,合同法第107条规定,合同一方不履行义务,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。112条规定,一方不履行义务的,在履行义务或采取补救措施后,对方还有损失,应当赔偿。从上述两条中不难看出,一方违约,对方可以要求继续履行合同,并且如果还有其他损失的,也应予以赔偿。
也就是说,虽然卖方违约,但是作为买方还是可以诉请要求继续履行房屋
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,要求对方协助办理相应手续,从而达到购房目的。
综上所述,房价上涨背景下,针对二手房买卖中卖方违约,买方可以解除合同并要求对方支付违约金等方式使卖方承担相应违约责任;也可以从自身实际需求出发,要求继续履行合同。
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