房屋买卖合同案例分析

房屋 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 案例分析 1997年9月25日～兰某与曾某订立《投资建房协议书》约定～以甲方(第三人曾某)出建设用地～乙方(兰某)出资筹建房屋的方式～甲方同意将该建设用地153平方米交给乙方投资建房～占地面积各76.5平方米;乙方应保质保量为甲方建好占地面积76.5平方米～楼房为三层的房屋交付给甲方使用～乙方所建的另76.5平方米房屋的土地、房产权归乙方所有;乙方在建好房屋后～乙方的土地证、房产证由甲方负责办理～所需费用均由甲方自负。 协议签订后～兰某依约进行建房～并取得西侧76.5平方米的土地使用及地上所建房屋。1998年8月9日～经曾某同意～张某、刘某与兰某订立《购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 书》约定～兰某将所建房屋西侧二层、三层出售给张某、刘某～房款计104000元;兰某应在同年10月1日前将房屋交给张某、刘某～张某、刘某在收到产权证后交清余款20000元。 第三人曾某在合同上签名～并注明“协助办理有关证件”。合同签订后～兰某按约于同年10月1日交付房屋～张某、刘某按约支付部分购房款。1998年12月28日～张某、刘某与兰某、曾某到某市国土资源局办理土地使用权转让～张某、刘某交纳土地转让金14168元。1999年1 月2日～张某、刘某付给兰某购房款104000元。 1999年3月10日～第三人曾某再次出具证明～内容:“座落在××路90号住宅一栋共八套～由曾某与兰某共建～其中西边土地产 权原属曾某名下～现已划归兰某所有～一切办证费用均由兰某承担～曾某只是协助办理证件过户手续～其余与曾某无关。” 1999年 11月19日、2000年2月2日～由于兰某负债后下落不明～张某、刘某先后向法院代兰某履行法院民事判决书确定的债务10000元。兰某、第三人曾某未按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张某、刘某。 张某、刘某与兰某订立的《 购房合同 二手房购房合同模板下载购房合同下载购房合同免费下载商品房购房合同doc商品房购房合同doc 书》有效吗, [评析]: 本案的买卖合同是否有效是双方当事人争议的焦点～也是解决本案纠纷的首要问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。从原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题、本案的法律适用问题以及审理本案应注重的实际效果方面进行探讨～现分析如下: 一、关于原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题。 两原告与被告签订房屋买卖合同～系当事人的真实意思表示～被告转让依法享有所有权的房屋～是其行使所有权处分权能的合法行为～未违反法律规定～即不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围和法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 同时～两原告已办理了土地使用权变更登记手续～只是因被告下落不明而无法办理产权证手续。因此～本案房屋买卖合同的标的物系 出卖人享有合法所有权的房屋～且不违反法律、法规的禁止性规定及损害国家、集体和社会公共利益～应确认该房屋买卖合同有效。 二、关于本案的法律适用问题。 (1)对《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项条款的正确理解。1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》～对加强对城市房地产的管理～维护城市房地产交易市场秩序～保护合法的房地产经营交易活动～起到积极作用。但由于该法在立法的内容上～没有充分考虑到今后房地产业发生变化后的商品房交易状况～对房地产市场的宏观调控和微观管理～显得很不健全～存在有法律滞后性现象。 作为法律、行政法规设臵强制性规定的目的～主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规立法目的～并将会损害国家利益的合同～才应当被认定无效的合同。 对于属双方当事人真实意思表示所订立合同效力的认定～应以诚实信用为原则～从尽量减小合同无效的范围、鼓励交易的原则出发～不宜简单地以形式推理方法来认定合同无效～如果仅仅依据《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定～一律认定合同无效～势必会造成大量合同被不适当地作无效处理～直接影响到交易安全～也会损害民法自身体系的完整性。 本案涉及不动产公示、公信原则的民法制度～事实上～未取得权属证书的房屋买卖～都是标的物有瑕疵的买卖～根据《合同法》第一 百五十条的规定～应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任。这是一种违约责任～并非无效合同责任～如果简单在认定该房屋买卖合同无效～不能从根本上保护买受人的利益～还会损害民法本身私法自治的基本原则。 (2)最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条对以国有土地使用权投资合作建房问题～作出以下明确规定:“ 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房～签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式～除办理合建审批手续外～还应依法办理土地使用权变更登记手续。 未办理土地使用权变更登记手续的～一般应当认定合建合同无效～但双方已实际履行了合同～或房屋已基本建成～又无其他违法行为的～可认定合建合同有效～并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”本案中～两原告与被告订立《购房合同书》约定～第三人曾某在合同上签名～并注明“协助办理有关证件”。合同签订后～被告按约交付房屋～两原告按约支付了购房款。此后～原告、被告、第三人到国土资源局缴纳土地转让金～办理土地使用权转让手续。 由此可见～双方已经实际履行了合同～只不过是未依法登记领取权属证书。对于违反管理性 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的合同～没有损害国家利益、集体利益或第三人利益的行为～只产生行政管理上的法律后果～并不影响当 事人之间签订的合同效力。因此～应认定该房屋买卖合同有效～责令两原告补办房屋产权证书等手续。 三、审理本案应注重取得的实际效果。 从办案的法律效果和社会效果出发～对审理本案房屋买卖合同的实际效果可以从多种角度思考。两原告与被告订立《购房合同书》后～被告按约交付了房屋～原告按约支付了购房款～并缴纳了土地转让金。由于被告下落不明～未按约为两原告办理房产证～两原告提起诉讼。 原一审在审理中～不根据本案两原告实际居住该房屋达 6年之久、且被告已下落不明的现状～作出确认房屋买卖合同无效、由被告退还两原告购房款、两原告将所买房屋返还给被告的判决～致使两原告本来想依靠法律责令被告及第三人协助办理房产证～却要面临无家可归、付出购房款未能收回的结局。 这样的判决作出后～往往容易造成他们申诉上访～引发新的不稳定因素～既不利于当事人行使其诉讼权利～又违背了以诚实信用为原则。如果人民法院今后在审理未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同纠纷中～均一律按认定无效合同处理～势必造成给少数人有钻法律空子之机～即这些人在与他人订立房屋买卖合同、并收取购房款后～未办理房产证过户手续即下落不明。 待过几年见房价上涨后～便马上提起要求解除无效合同的诉讼。在法院判决房屋买卖合同无效后～则出卖人又可重使伎俩与他人订立 房屋买卖合同～从中得利～其结果是只能使进行公平交易的原房屋买收人到头来却无家可归。这显然不符合民法自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则～也不利于解决双方当事人间的纠纷。 况且～对未办理房产证的房屋买卖合同的效力问题～我国法学界本来就存有争议～同样有观点认为未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同是有效的。因此～人民法院应以诚实信用为原则～充分体现人性化的现代司法理念～将尽量减小合同无效的范围作为当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的基本理念～正确审理此类案件～实现法律效果与社会效果有机统一～以增进人民内部团结～促进社会稳定。 房屋买卖合同案例 房屋买卖合同案例 1998年12月～某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁(C2)幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日～该被告与原告签订房屋买卖合同～合同约定～被告将园景苑听涛阁(C2)幢7层B室售于原告。价款729000元～该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后～原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续～但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院～称该合同未按《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续～请求判令其与被告的房屋买卖合同无效;被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。 有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续～合同应该无效。自意见认为～该合同虽未办理过户手续～但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件～而非合同有效的要件～该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据《合同法》第94条的规定主张解除合同。 评析] [ 一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效? 《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定:买卖城市私有房屋～卖方须持房屋所有权证明和身份证明～买方须持购买房屋证明信和身份证～到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定:凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的～其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定～均为无效。如何理解该规定?产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗?司法实践中又是如何解决此类问题的? 房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金～另一方交付房屋产权的协议～该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性～只要具备合法性～合同即有效～就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段～一是签订有效的房屋买卖合同～二是实施该合同。因此～房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段～产权变动登记问题存在于第二阶段～因为登记是移转房产的要件～是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为:一个完整的 房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同(第一阶段)～并履行完了该合同～却一方支付了房价～另一方交付了房屋～房屋在法律上的交付体现为过户登记～也就是办完了过户登记手续(第二阶段)。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示～房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下～才办理过户登记的～过户登记是合同有效的结果～而不是合同是否有效的要件。因此～房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效～才能办理房屋产权过户登记～房屋买卖合同无效～合同不能履行～就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前～房屋产权过户登记在后～房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关～相反～它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢?以合同生效的要件即可判断:(一)合同主体要合法～即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力;(二)行为人订立合同是意思表示真实 (三)合同内容不违反法律和社会公共利益。 最高人民法院关于湖南省总工会诉长沙市:卫生防疫站房地产转让:合同纠纷案的批复中指出:双方当事人经过平等协商～并经各自上级主管部门批准～又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续～因此所签订的《房地产又产划拨转让协议书》是合法有效的。我们这样理解法律的上述规定～可能更符合立法的本意～也更符合实践的需要;产权过户登记是房屋产权移转的要件～而非合同的有效要件。签订了房屋头卖合同～买受人并未然的取得房产的所有 权～其取得的只是请求出卖人转让房产的债权。只有了办理房屋过户登记～买受人才取得该房产的所有权。 本案中双方当事人均具有缔约能力～并已就房产买卖达成一致协议～比照市场价格～价格条款也较为合理～双方并无异议～且买方一预付部分房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的有效要件～该合同又是符合合同有效要件的～故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发～是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付全部房款之后～出卖方应按合同转让该房产～并应当协助买受方办理过户手续～以实现房产所有权的移转。 二。本案中原告是否可以被告迟延履行而要求解除合同? 合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定:当事人协商一致～可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时～解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。 合同解除具有以下特点:(1)合同解除为一种法律行为。以解除权人一方的意思表示而成立～无须相对人承诺～故为单独行为。(2)解除为不要式行为～解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效。(3)解除为处分行为(4)产生溯及以往的消灭合同的效力。合同经解除～视为自始末成立。 从各国立法来看～法定解除发生的原因主要包括以下几种情况:(1)给付迟延;(2)给付不能;(3)履行拒绝;(4)不完全给付:(5)情势变 更。《合同法》第94条规定有下列情形之一的～当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的:(二)在履行期限届满之前～当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务～经催告后在合理期限内仍末履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。但是～虽有解除的原因～并不当然发生解除的效力～只发生解除权。解除权是一种形成权～仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可实现成的法律关系消灭～其行使无须征得对方当事人的同意。合同解除权的这一界定内涵三个属性:第一～单方意思表示的随意性。本着意志自由的原则～享有解除权的一方是否行使该权利～完全由其自主决定～即可以不解除合同～要求违约方继续履行～也可以做出解除合同的表示～使违约方承担解除合同的法律后果。第二～解除事由的法定性。合同解除权以一定的法律事实(合同一方违约)为根据～以法律对该事由的确认为以前提。客观事实与法律确认是解除权得以享有和行使的必备条件:只有被法律明确加以认定的特定事由才能引起合同解除。 但在发生法律规定的合同解除发生的事由时～法律是否一律鼓励非违约方解除合同呢?答案是否定的。合同的法定解除应考虑以下关系: 1.合同解除与合同信守原则合同信守是合同法的重要原则之一。其要义为～依法订立的合同在当事人间具有相当于法律的效力～除依当事人协议或法律规定合同可以变更或解除之外～当事人应当严格遵 守合同义务～即使在一方违约时～如未造成另一方订立合同的主要目的难以实现的后果～另一方也不得轻易解除合同。合同信守原则是社会经济对合同法基本要求的集中体现～同时也是合同当事人意思自治的必然要求。合同是双当事人意思自治的结果～彼此信守相互许下的诺言是顺理成章的事;如果允许一方在合同订立的目的仍可以得到实现时～仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系～无疑会使合同的约束力以及市场交易道德的环境遭到破坏。对于合同法而言～合同信守是基本原则～合同解除是一种例外～因此应对合同解除予以严格限制。在美国～即使一方的行为己构成重大违约～美国法院在许多情况下并不允许受害方直接解除合同～而是要求其给违约方一个自行补救的机会。法院在决定应当给违约方多长时间进行自行补救时～要考虑各种相关因素。重要因素之一时。违约方的拖延将在多大程度上剥夺受害方有权期望从该交易中获得的利益。另一个于之相关的因素是～允许受害方即使解除合同会给违约方造成多大的损失。法院的最终决定应当是对权衡这种因素的结果。 2.合同解除与合同目的从合同法的目的来看～合同法的规范功能一般认为有两类;一为保护功能～即保护合同当事人的权益的功能。在合同解除制度中的表现为～法律应承认并赋予在违约行为导致非违约方订立合同的主要目的难以实现时～或发生预期根本违约约情况下～非违约方解除合同的权利。另一规范功能为鼓励交易功能～即鼓励当事人所从事的原愿交易行为的功能。解除合同等于是本己达成的 交易中途流产～必将影响社会交易～因此又要求对合同解除严格加以限制。 从合同双方当事人订立合同的经济目的来看～当事人订立合同～其目的无不是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。在合同有效成立以后～某些原因的出现常常会致使当事人订立合同的主要目的难以实现～如果不顾客观情况变化而强制当事人仍然信奉合同信守原则～必然会在根本上违背当事人订立合同的意图。因为合同解除将产生恢复原状的效力～如果不对合同解除严加限制～允许当事人轻易的解除合同～必然造成资源的极大浪费～也难以保护社会交易～难以保护当事人的订约目的。故法律对合同解除做出了严格的限制～从观众国立法～主要是对法定解除发生的原因加以严格限制:(1)给付迟延;(2)给付不能;(3)履行拒绝;(4)不完全给付;(5)情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形之一的～当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的:(二)在履行期限届满之前～当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务～经催告后在合理期限内仍末履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的:(五)法律规定的其他情形。可见～构成根本违约的迟延履行是解除合同的原因之一。本案中～按合同约定被告应于2000年5月1日交房～而其却于6月9日才通知原告办理房屋交接验收手续～其行为显然已构成迟延履行。那么被告的迟延履行行为是否构成了根本违约?买受方是否可据《合同法》第94条第4款的规定主张解除合同 根本违约(Fundamental breach of contract～是从英美法系国家的合同判例中产生的一种违约形态。它限定了解除合同这种特定违约责任方式的使用条件。什为违约行为的一利～根本为约当然应当符合违约行为的一种构成条件～即债务人实施了违反合同约定义务的行为～ 但因为现代民法重视违约与合同宗旨的关系～将之与履行行为的实际效果相联系～故难有在违约行为后果严重～以致无法实现合同目的的情况