房地产中介公司开店流程（一）二手房交易流程

房地产中介公司开店流程（一）二手房交易流程 房地产中介公司开店流程(一)--二手房交易流程 找房子、找房产经纪人、到工商局登记领取营业执照、到税务局登记领取税务登记证 收入呢,主要是佣金 前提是你要有很好的关系要不然你的中介是干不长时间的目前很多客户购房需要按揭，却不知道按揭的程序是怎么走，今天将所有按揭程序告知各位朋友。 目前很多人购买二手房需要办理按揭，首要条件必须咨询业主是否愿意让客户办理按揭，因为办理过程中需要业主提供一些证件(哪些证件在下面会提出)，而且房款需要延缓一个月的时间才全部付清。因此业主是否愿意办理按揭，是一套房子是否成功交易的基础。 业主同意办理按揭的前提下，所有程序如下: 1.买卖双方达成 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 2.双方有关资料送银行 借款人(买方)提供 (1)、申请人及配偶有效身份证件。 (2)、申请人及配偶的户口簿。 (3)、申请人婚姻状况证明。 (4)、申请人及配偶的收入证明及其他资产证明(如:存折) (5)、同意房产抵押声明书，如没有共有人即由配偶答配偶承诺书即可，如有共有人需由共有在抵押物共有人处签字。 (6)、供款存折。 (8)、房地产买卖契约. (7)、付首期款证明(收款收据)。 卖方提供: (1)、身份证(夫妻双方)。 (2)、婚姻证明、户口簿(夫妻双方)。 (3)、银行划款存折及灵通卡。 (4)、房产证复印件壹份。 3.评估机构评估 (有的银行需要) 4.银行核批 5.送交易所交易 6.交易确认 7.办理房产证 8.抵押公证 9.办理 ? 卖方有抵押且双方皆为境内人 卖方无抵押他项抵押 10.银行放款。 且有一方为境外人 卖方无抵押且双方皆为境外人 卖方无抵押且双方皆为境内人 所需时间 1(卖方有贷款: 一般银行预约还贷款约14天，出注销资料约7天，加上注销抵押7天(具体看个别银行流程) 2(买方无贷款: 3-5天(看下家房款何时到账，双方证件何时补齐) 3(买房要贷款: 约7-10天(具体爱看个别银行审批速度) 4(卖方还款和买房申贷可同时进行 送件所需证件 1(卖方: 身份证、产证、税单 买方:身份证 2(委托代理: 需有公证委托书及代理人身份证、委托人身份证复印件 房地产中介公司开店流程(二)--如何注册房地产中介公司 首先要:企业名称预核准(工商局)--验资(会计师事务所)--办理相应的前置审批手续--申请营业执照(工商局) 一、选择公司的形式: 普通的有限责任公司，最低注册资金3万元，需要2个(或以上)股东 从06年1月起新的公司法规定，允许1个股东注册有限责任公司，这种特殊的有限责任公司又称“一人有限公司”(但公司名称中不会有“一人”字样，执照上会注明“自然人独资”)，最低注册资金10万元。 如果你和朋友、家人合伙投资创业，可选择普通的有限公司，最低注册资金3万元;如果只有你一个人作为股东，则选择一人有限公司，最低注册资金10万元。 二、注册公司的步骤: 1.核名:到工商局去领取一张“企业(字号)名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网(工商局内部网)检索是否有重名，如果没有重名，就可以使用这个名称，就会核发一张“企业(字号)名称预先核准通知书”。 2.租房: 去专门的写字楼租一间办公室，如果你自己有厂房或者办公室也可以，有的地方不允许在居民楼里办公。 租房后要签订租房合同，并让房东提供房产证的复印件。 3.编写“公司章程”: 可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股东签名。 4.刻私章: 去街上刻章的地方刻一个私章，给他们讲刻法人私章(方 形的)。费用大概20元左右。 5.到会计师事务所领取“银行询征函”: 联系一家会计师事务所，领取一张“银行询征函”(必须是原件，会计师事务所盖鲜章)。如果你不清楚，可以看报纸上的分类广告，有很多会计师事务所的广告。 6.去银行开立公司验资户: 所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询征函表格，到银行去开立公司帐户，你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。 银行会发给每个股东缴款单、并在询征函上盖银行的章。 注意:公司法规定，注册公司时，投资人(股东)必须缴纳足额的资本，可以以货币形式(也就是人民币)出资，也可以以实物(如汽车)、房产、知识产权等出资。到银行办的只是货币出资这一部分，如果你有实物、房产等作为出资的，需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资，比较麻烦，因此建议你直接拿钱来出资，公司法不管你用什么手段拿的钱，自己的也好、借的也好，只要如数缴足出资款即可。 7.办理验资报告: 拿着银行出具的股东缴款 ㄖ ?孔夂贤 ?坎 じ从〖 单、银行盖章后的询征函，以及公司章程、嗣 交峒剖κ挛袼 炖硌樽时ǜ妗,话惴延?00元左右(50万以下注册资金)。 8.注册公司: 到工商局领取公司设立登记的各种表格，包括设立登记申请表、股东(发起人)名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后，连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。 9.凭营业执照，到公安局指定的刻章社，去大概3个工作日后可领取执照. 刻公章、财务章。后面步骤中，均需要用到公章或财务章。 10.办理企业组织机构代码证: 凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用是80元。办这个证需要半个月，技跫喽骄只崾紫确?桓鲈は仁芾泶 胫っ魑募 菊飧鑫募 涂梢园炖砗竺娴乃拔竦羌侵ぁ? 谢 净Э 中 恕? 11.去银行开基本户: 凭营业执照、组织机构代码证，去银行开立基本帐号。 开基本户需要填很多表，你最好把能带齐的东西全部带上，要不然要跑很多趟，包括营业执照正本原件、身份证、组织机构代码证、公财章、法人章。 12.办理税务登记: 领取执照后，30日内到当地税务局申请领取税务登记证。办理税务登记证时，必须有一个会计，因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。 13.申请领购发票: 如果你的公司是销售商品的，应该到国税去申请发票，如果是服务性质的公司，则到地税申领发票。 最后就开始营业了。 注意每个月按时向税务申报税哦，即使没有开展业务不需要缴税，也要进行零申报，否则会被罚款的。 有二点你可能比较关心: 1.公司必须建立健全的会计制度，你可能担心自己不会，怎么办,刚开始成立的公司，业务少，对会计的工作量也非常小，你可以请一个兼职会计，每个月到你的公司帮你建帐，二、三天时间就够了，给他200-500左右的工资即可。 2.公司的税额: 营业税:销售商品的公司，按所开发票额的4%征收增殖税;提供服务的公司，按所开发票额的5%征收营业税。 所得税:对企业的纯利润征收18-33%的企业所得税。 小公司的利润不多，一般是18%。对企业所得税，做帐很关键，如果帐面上你的利润很多，那税率就高。所以，平常的购买设备都要开发票，你吃饭、坐车的票都留起来，可以做为你的企业运作成本。 三、办理企业资质或者备案 如果是评估类中介公司，要到房地产管理部门办理资质证书;如果是经纪类公司，只要到房地产管理部门备案。 房地产中介公司开店流程(三)--房地产中介公司注册补充 ? 据《城 市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。如公民之间签订房屋租赁合同，要向有关机构咨询有关租金及国家和地方政策法规的具体要求等方面的情况;如房地产开发商要向有关机构咨询地价、土地使用权的出让条件与出让方式、待出让地块的具体情况等。此外，房地产咨询机构还可以从事编制房地产投资可行性报告、招商、促销与培训等方面的工作。 ? 房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。 ? 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产经纪则恰好满足了当事人的需要。当事人可通过房地产经纪机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。 ? 设立房地产中介服务机构必须具备法定条件，依据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，设立房地产中介服务机构应具备下列五项条件: ? (1)有自己的名称和组织机构。设立房地产中介服务机构首先必须确定名称，有了名称才可能为社会所承认，才能与其他服务机构相区别，这也是《民法通则》和《公司法》的有关规定所要求的。组织机构是一个房地产中介服务机构对内管理有关事务及对外代表该机构从事民事活动的机构的总称。没有组织机构，也就无法从事正常的中介业务活动。 ? (2)有固定的服务场所。首先房地产中介服务机构必须有一个服务场所，不能是“皮包公司”，其次该服务场所应相对固定，不能打一枪换一个地方。 ? (3)有必要的财产和经费。没有必要的财产和经费，房地产中介服务机构也就没有从事中介活动所必需的物质基础，也就无法就自己的民事活动对外独立承担责任。至于财产和经费到底应有多少，应根据不同的中介服务机构及其所从事的不同中介服务项目来确定。依据《公司法》的有关规定，从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司，其注册资本不得少于10万元人民币。 ? (4)有足够数量的专业技术人员。房地产中介服务具有很强的专业性，如果没有足够数量的专业技术人员作后盾，中介服务的质量也就难以保证，从而失去其应有的价值，不利于房地产业的健康发展。 ? (5)法律、行政法规规定的其他条件。无法就自己的民事活动对外独立承担责任。至于财产和经费到底应有多少，应根据不同的中介服务机构及其所从事的不同中介服务项目来确定。依据《公司法》的有关规定，从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司，其注册资本不得少于10万元人民币。 P.S. 首先需要4个以上具有房地产经纪人资格的人员，满足注册资金的需要～ 房地产经纪人每年都有考的，不是非常难，可以看看当地建委的相关网站，会有考试通知，经纪人分为全国和当地两种。 一般来说有两种方式:要么是选择加盟的方式开加盟店，像是21世纪不动产等;要么是自己开小店，这种方式的一般需要先去其他的 店里学习一段时间，熟悉一下流程方法等。打交道最多的部门算是房管局了。 创业房地产中介，不但做常规的“二传手”，还要做: 1、房屋价值评估; 2、小区生存环境评估; 3、房屋室内生活质量环境评估; 4、房屋质量评估; 5、小区物业管理服务质量评估等。 如果能够开展以上的业务，你不但能够站住脚，而且能够成为含金量很高的龙头老大。 从现在的政策来看，政府是不支持出现太多的房产中介公司的，尤其是不够正规的。比如相关房地产经纪人的资格证书就已经两年没有开考。所以如果本身就是个门外汉，也就不要急于进入这个市场，可以先练练基本功。 ? 至于办理手续:先自己要注册一家房产经纪公司，这需要拥有五张房地产经营资质证书，或者注册一家房产经纪事务所(需一张相关的资质证书即可)。如果你没有相关证书也不要紧，可以聘请拥有证书的人来做你的店长或店员，你只要安心当老板就可以了 ?资质证书需要考的 也可以租现在有租的一年没多少钱的 房地产中介公司开店流程(四)--二手房买卖税费表 ? ? 普 通 非 普 通 出 售 方 两 年 以 下 营业税:成交价(全额) -原价-合理费用)*20% 五 年 *5.55% 所得税:成交价(全额)*1%或 (成交价 以 下 过户手续费:建筑面积*2.5元 营业税:成交价(全额)*5.55% 所得税:成交价*2%或(成交价-原 价-合理费用*20%) 两 年 以 上 所得税:成交价(全额)*1%或 (成交价-原价-合理费用*20%) (唯一一套免缴) 五 年 以 上 所得税:成交价(全额)*2%或 (成交价-原价- 元 营业税:成交价(差额)*5.55% 合理费用*20%) 过户手续费:建筑面积*2.5 购买方 契税:成交价*1.5%(首套90?以下*1%) 图纸费:25元 契税:成交价*3% 图纸费:25元 过户手续费:建筑面积*2.5元 登记费:80元 1?对于购入方有贷款的，住宅的抵押登记费为100-200元人民币/单 2?对于买卖任何一方属于境外的个人或法人， 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 须公证，公证费由境外方支付公证费收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 : 成交价 ( 50万—500万 ) *0.25%+250 元 RMB 成交价 (501万—1000万 ) *0.2%+2750 元 RMB 成交价 (1001万—2000万) *0.15%+7750 元 RMB 成交价 (2001万—5000万) *0.1%+17750 元 RMB 成交价 ( 5001万—1亿 ) *0.01%+82750 元 RMB 3?购入方须贷款的，贷款所须发生费用: [1] 保险费(查询保险公司费率表) [2] 评估费(原则上是评估价的0.1%) *购入方为境外的，其贷款合同须公证，其收费为贷款金额的0.15% 4?对于出售其家庭唯一自住用房，且购入已满2年的住宅，可申请免交所得税。出售住房后一年内计划购房的，其所得 税可按规定以纳税保证金形式交税，日后据各区规定退还。 5?对于出售方为境外的，其营业税及附加可据各区规定予以减免部分。 6?普通住宅的鉴别标准“ [1] 房屋建筑面积在140平方米以下。 [2] 物业总价限制:245万以下/套(内环)，140万以下/套(中环)，98万以下/套(外环)。 [3]五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。 以上3项条件必须同时具备，缺一不可。 7?其余的住宅按非普通住宅交税。二手房交易资料清单，申请个人住房贷款所需提供的材料。 上 家 1. 产权人及其配偶的身份证件(如果是未成年人需提供独生子女证、户口薄或出生证明) 2. 产权人的存折原件及复印件 3. 房产证的复印件 下 家 1. 申请人、配偶、共同借款人、户口簿原件及复印件(如果是未成年人需提供独生子女证、户口薄或出生证明) 2. 申请人的婚姻证明 3. 收入证明(月收入达1万元以上须提供税单原件) 4. 公积金贷 款(若有)申请人、配偶、共同借款人的公积金帐号 5. 申请人的储蓄存折原件及复印件 6. 申请人首付款收据的原件及复印件(首付款须是房价的三成或以上) 7. 二手房买卖合同 8. 房产评估报告(贷款总额超过房价的50%(含50%)要求评估)(注:主贷人、配偶、共同借款人、产权共有人均须本人一起到声并提供私 交易过户需提供资料 1. 申请表 2. 买卖双方当事人证件(身份证、军官证、护照、台胞证等合法证件) 3. 买卖合同 4. 房地产权证 5. 委托书(上家不到声需公证，下家有贷款不到场也须公证) 6. 代理人身份证复印件 注:购买方若有贷款，还须提供如下资料:贷款合同、银行委托书、申请表、银行营业执照复印件 (及住房置业担保公司) 房地产中介公司开店流程(五)--二手房交易流程三步图 房地产中介公司开店流程(六)--居住房屋经纪服务佣金标准 服务项目 服务内容 买方(承租方) 卖方(出租方) 依据 买卖基本服务项目 权籍调查、状况调查、行情调查、确定成交意向、签订交易合同、办理产权过户 1,总房款 1,总房款 沪价商〔2003〕036号文件 2,总房款 租赁基本服务项目 权籍调 或由一方支付 查、状况调查、行情调查、确定成交意向、签订租赁合同 35,月租金 35,月租金 或由一方支付70,月租金 相关手续 代办房屋入住手续、水电煤电话、等过户结算 200元 200元 相关手续 代办贷款、阶段性担保、办理抵押登记 400元 —— 相关手 元 —— 代办手续 代办房屋租赁续 单独办理产权过户 300 手续 250元 250元 市场价 或由一方支付500元 代办手续 代办房地产买卖手续 1000元 1000元 或由一方支付,000元 房地产中介公司开店流程(七)--几份《看房确认书模板》 模板一: 甲方(委托 方):????????????????????????????? 乙方(受托方):XXX房地产经纪有限公司 委托方式:求 租 房屋类型:写字楼(? )??? 民宅(? )??? 公寓(? )??? 门面房(? ) 用??? 途:居? 住(? )??? 办公(? )??? 商住两用(? ) 以上房屋甲方委托乙方代理寻找，代理期三个月，在委托期间，当乙方给甲方找到合适的房子，并签订租赁合同时，甲方应返给乙方月租金的?????? %作为乙方佣金。(注:如看房未成功，乙方不向甲方收取任何费用)。 若甲方在乙方的协助下与业主签订正式合约。乙方负责检验业主房屋的产权证等相关证件及协助甲方进行家私盘点，以确保房屋的真实性。 若甲方与业主在未签订租赁合同前交换联系方式或在六个月内、与乙方介绍之房屋业主自行成交、通过其他中介与乙方带看过的房屋业主自行成交、将我公司提供的房源信息提供给其他个人或公司发生以上情况视为乙方代理成功，甲方愿意依照本协议办理，付三倍月租金给乙方作为赔偿金。 本委托书甲乙双方签字生效，并可以传真形式签字生效。 所看房屋: 第一套房????????????????????????????????????? 看完签字:???????????????? 第二套房????????????????????????????????????? 看完签字:???????????????? 第三套房????????????????????????????????????? 看完签字:???????????????? 第四套房????????????????????????????????????? 看完签字:???????????????? 第五套房????????????????????????????????????? 看完签字:???????????????? 第六套房????????????????????????????????????? 看完签字:???????????????? 甲方(签字 或盖章):????????????????????? 乙方(盖章):XXX房地产经纪有限公司 身份证号:?????????????????????????????? 资质证号:3920 固定电 话:?????????????????????????????? 联系电话: 移动电话: 本委托于?????? 年??? 月?? 日在北京签定 ? 模板二: 看房确认书(租赁) 编号: 时间 物业地址 置业顾问 客户签名 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1.???? 收费标准:看房人先出示身份证，签字后免费带看房，看房不收取任何费用，若与我公司推荐的以上房屋成交，签订合同时需缴纳月租金的一半作为信息服务费用。(仅收一次) 2.???? 看房人不得与我公司所介绍房屋的房主，产生除我公司为居间方之外的其他任何形式成交，或告知他人成交，若有违反，则需向本公司支付一个月租金作为违约金。 3.???? 签定此确认书，表示认同我们的收费标准，不得以任何理由，少交或迟交信息服务费用。 4.???? 服务项目:免费带看房屋，协助签署房屋租赁合同，并帮助办理物业交接，结算水电等费用。承租期间内的费用双方自行结算，如有问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 也可向我们免费咨询。 ? ? 看?房 人:???????????????????????????XXX房产经纪有限公司 ?????????? ? 身份证号:???????????????????? ?????连 锁 店: ? 联系电 话:???????????????????? ?????置业顾问: ? ? 模板三: ? 业务代表_____________工号_________所属分行______________ ? 物 ? 业 ? 名 ? 称 1 ? 2 ? 3 ? 4 ? 5 ? 6 ? ? ? ? 本人确认于 _______日由上海________房 陀邢薰 疚 傻囊滴袢嗽__________年_______月 迸阃 垂 鲜鑫镆怠? ? ? ? ?????????????????????????????????????????? 客户确认(签署): _____________________ ? ?????? ????????????????????????????????????日?? 期:_______年______月______日 ? ? 备注: 1.?????? 客户在看过上海________房产经纪有限公司介绍的出卖方(出租方)的房地产六个月内，与上海________房产经纪有限公司介绍的出卖方(出租方)完成买卖/租赁交易或者利用了上海________房产经纪有限公司提供的信息、机会等条件但未通过上海________房产经纪有限公司而与出卖方(出租方)完成买卖/租赁交易的，都应向上海________房产经纪有限公司支付佣金。 2.?????? 佣金额度: 买卖交易:住宅为所交易的房地产实际成交总价款的1% 租赁交易:住宅为所交易的房地产实际成交月租金的35% ????????? 非住宅为所交易的房地产实际成交月租金的50% 以上佣金额度，如有上海________房产经纪有限公司与客户的特别约定，则从其约定。 3.?????? 客户如未能将佣金及时支付于上海________房产经纪有限公司，则自看房之日起每日加收滞纳金为佣金额度的万分之五。 模板四: ??????? 甲方: 乙方:(中介方) ??? 双方本着平等、自愿的原则，达成如下协议: 一、甲方要求乙方为其提供中介服务，并承诺乙方促成交易时支付服务报酬给乙方。 二、房产概况: ??? 甲方需购买位于??? 市??? 区??????????? 的房产。 ??? 出售报价????? 万元，面积????? 平方米，是否装修?? ，乙方信息编号????? 。 三、报酬支付期限: ??? 乙方促成买卖交易的，甲方须向乙方支付房产成交总价??? %作为服务报酬，甲方须 在签订<<再交易住房买卖合同>>时一次性支付给乙方。 四、违约责任: ??? 如甲方或甲方的直系亲属私自与乙方客户进行买卖交易，视为甲方违约，甲方须向乙方支付违约金，金额为本协议中出售报价的?? %。 ??? 如乙方私自赚取差价，须退还服务报酬并支付赔偿金给甲方，金额为差价的二倍。 五、其它事项: 六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签章后生效。 甲方(签章):?????????????????????? 乙方: 证件号码:??????????????????????????? 经办人: 联系电话:???????????????????????? 联系电 话: ??????????????????????????????????????????? 年?? 月?? 日 房地产中介公司开店流程(八)--中小型中介如何通过 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 管理取胜 ?????? 中小型中介企业目前还是市场上的主流，作为一个中小中介企业，特别是小型中介，从资金实力，门店规模，人才优势等方面都和大型房地产中介企业无法比拟，那么在中小型企业如何在激励的市场中有效占取份额并取胜呢, ???? 大型企业主要存在的问题还是执行力的问题，因为人员素质的参差不齐，就目前为止来说，还没有一家中介企业能够象麦当劳，肯德鸡一样，在每家门店享受的服务和品质都是一样的。因为企业大了，造成上面的战略意识和目标不能有效地灌输到最基层的经纪人身上。有的经纪人做了好几年，可能连老总，老板的面都没见过一次，因为等级的繁多，企业在上传下达中的很多指令被误解或扭曲，无法达到有效的实施层面。造成最上层和最下层的管理脱节。这是大企业的通病。 一个大中介企业的负面影响会 家门店，可能只有五家门店有了违规行为，整体比例虽然很小。但是无限放大，200 在市场上可能被放大，影响了整个公司的形象。造成市场和客户对该企业产生误解和品牌美誉度下降。 大企业因为上升的空间较大和相关利益冲突，导致相关人员，特别是中层人员可能为了自身的利益，采取一些非常手段，导致员工的有效要求和呼声不能达到最高层级，无法建立畅通的沟通渠道，以致员工对企业产生离心力，工作士气低下，而这些表层的现象，可能上层无法察觉。 而中小型中介企业相对来说要灵活的多，因为沟通层次和人员较少，一般能了解到一线经纪人的心态和想法。对市场的敏锐和变化能迅速有效的做出反应和对策，在竞争中可能更具有优势。 中小中介企业首先一定要树立服务意识，那种赚一笔是一笔的心态绝不可取。这么做的结果可能在一定时间内可以看到效益的产生，但是从长远看，一定是弊大于利，无异于杀鸡取卵。当然，如果你抱着捞一笔就走的话另当别论。对于每一个客户都尊重，提供诚信优质服务，客户是不断积累的，客户之间也是有口碑效应的，通过不断的口碑营销，逐渐树立自己的品牌知名度。 人的因素。一个中介企业，说到底，最宝贵的财富还是冲在一线的经纪人，要有效降低员工流失率。作为企业的老板或者店东，要时刻了解每个员工的想法，并积极与之沟通，了解他们的要求和问题所在，一个员工喜欢在一个公司工作，无非是三个方面:1，可以取得合适的物质报酬，2，有可以预见的上升空间，就是我能很清楚的明白我做到什么程度就可以有什么样子的职位。3，一个合作亲密无间的工作和团队气氛。有人理解我，在我失败的时候安慰和鼓励我，帮我分析成单失败，业绩不好的原因。大家互相帮助，工作环境轻松。 那么作为企业的所有者，就要从这三个方面给员工以满足，建立一个公正完善的制度，并公平执行。是员工能够看到希望。 ????? 店长的队伍建设。如果说一个中介企业是一个兵团作战的话，那么店长就是前线的现场指挥官。他们可根据市场的变化随时做出调整和部署。好的 店长可以成就一个门店，坏的店长可以摧毁一个门店，所以说店长是一个中介企业的基石，其能力水平高低至关重要，一个经验丰富的店长能准确的看出员工的问题所在，并给予积极指导。好的店长要设法留下来，给予适当的成长空间和物质回报，必要的时候，可以给一部分股份，让其为自己和企业着力打拼。店长是一个具有全面综合能力的人有很多企业喜欢提拔一些业绩非常好的经纪人做店长，这样的人走到管理岗位是否会适应，这是一个问题。所以，在平时的工作中要予以发现和考核，发现这样的人才的时候，一定要及时留住，建立店长储备。 ?? 不间断的培训。许多中介企业因为各种各样的原因，一个新员工还没有培训几天，随便掌握一点房地产相关知识，就开始上岗。如果后续的工作中培训没有到位，很容易造成员工认为自己不适应这份工作而萌生去意。对于企业和员工来说都是损失。还有的企业没有系统的培训，店长想到什么就临时集中起来，上节课。东一榔头西一锤子，员工也是云里雾里。所以，中小型中介也要建立系统的培训系统，对于员工从各方面进行详细有效的培训。一般来说，一个员工要经过三个月(包括OJT)才能适应岗位 明确制度。很多中小型企业没有一个明确的制度规范体系。有也仅要求。 仅是考勤，礼貌礼仪等方面。对于员工的各种违规罚款倒是规定得很清楚。其实，不管大中介，还是小中介，都需要对于工作中的各个环节，包括考核，工作流程，培训制度，奖惩升迁制度，岗位职责制度，从业操作等等进行详细的规定，严格按照制度来执行，并不断地在工作中完善它。只有这样，才可以建议一套服务标准体系，即使将来开设新店，只要严格遵照执行就可以了，企业的服务在一定意义上来说会有一个流水线式的标准。 特色服务。也就是你作为一个中介在市场的定位。很多中介说我不吃差价，我服务好，我诚信。但是，这些口号光和员工，自己内部的人讲是没有用的的。企业服务的是市场上的客户。所以，要创新树立自己的服务特色，要时常想想，那么多中介，为什么客户要选择你,比如说，我是写字楼专家，我是对某个地段的楼盘最熟悉的中介，这个市场我服务最规范，我吃差价吃一罚十等等。客户因为你明确的定位和服务才会选择你而不是其他中介，你才有了更广阔的生存空间。重要的是一定要让客户知道。让市场知道，并保持和更新这种特色。 《新开门店保本点测算表》 费用 序号 项目 计算方法 合计(元) 开办费月摊销额 (2年) 投资明细 1 装修费 110M2×330元/M2 36000 1500 2 电脑系统 2000元/台×15台+3500×2人 37000 1542 3 电话系统 50元/台×22人 1100 46 4 空调设备 7000 7000 292 5 报警系统 4200 4200 175 6 办公设备 打印机、传真机复印机、桌椅等 10000 417 7 招牌、内部装饰等 23000 958 8 办公用品及耗材 700 29 9 其它费用 4000 167 开办费合计(元) 123000 5126 投资金额总计(元) 123000×2个月押金13200=136200 日常经营 固定费用 序号 项目 计算方法 合计(元) 1 广告费 按10月份广告计划 6400 2 人工 800/月×18+2000+6600 23000 3 水电、电话费 5000 5000 4 办公费及其他 1200 1200 5 租金 6600 6600 6 行政摊销 按22人编制考核 16000 7 开办费摊销 133000?24期 5126 8 宿舍费用 600×2个 1200 日常经营 变动费用 变动费用比率:28% 税费比率:5.2% 每月盈亏平衡点: 64526?(1-28%-5.2%) 96596 开店必备软件 如果说，电脑，网络目前已经在国内中介行业普及了，那么接下来最关键的就是中介软件了，做中介要不要软件，这个问题如果放在三年前，国内大多数企业是否定的回答，但是近两年，随着更多的中介公司趋近于规模化，效益化，提高利润率水平等方向发展，寻求一款有效管理的中介软件是非常必要的，可以说，现在的房产中介，如果没有房产软件，单纯靠本子记录或者excel表格记录房客源，确实是有些落后了～ 但是有很多的优秀房产经纪人，虽然他们销售的是生活中最大宗的商品,,房产，但是在他们自己选择使用中介软件时却显得很盲目，耐心的说服客户是他们的强项，但是往往在选购对企业运营非常关键的房产中介软件的时候考虑欠妥。 另外还有一种情况，我们在选择产品的时候往往会盲目的“跟风”，别人用什么，我也选择什么，这样好吗,适合别人的就一定适合你吗,而且，目前市场上百分之七八十的中介软件采用的都是落后的技术架构，这种客户端技术的产品研发难度低，安全性能差，而且长期使用速度很慢，成本也会很高。这种产品往往也就是昙花一现，给客户造成巨大损失。 CS架构的缺陷非常明显 1.安全性差，本地存储数据，电脑损坏或者丢失后数据也会丢失。 2.资源传输差，每个店内需要服务器，店内服务器和总公司服务器之间要定时同步，如果一 条客户信息进入总公司范围内，必须要同步后其他店才能看见。 3.公司成本高，随着连锁店的增加，每个店都需要增加服务器，投入成本会不断增加。 4.修改维护麻烦，需要在本地和服务器同时修改 BS架构的优势 1.首先安全性能好，数据存储在服务器，房源客源不会因为店内电脑丢失或者损坏而丢失。 2.数据传输方便，经纪人录入一条房源，服务器就立即存储，同时各个连锁店可以查询到这 条房源，所有的维护操作大家都是在服务器上进行，这就保证数据不会重盘，传输及时性也是CS架构软件无法比拟的。 4.修改升级维护很方便，只要将服务器端进行升级和修改，客户端不用做任何更改变动。 可能有人要问了，那现在市场上有没有好的房产中介管理软件呢, 据我所了解的，目前市场上很流行的一款房产中介管理软件“易房大师”，不仅在架构上使用了B/S集中式数据管理，在经营上更是采取SAAS(软件即服务)模式，而且软件是永久免费的，其将软件竞争推向了服务层面，旨在降低中小房介在信息化工具上投入的成本和精力。 另外，易房大师特有的“信息采集”功能，能够根据客户需求，每天从指定网站采集大量房源信息，并实现房源信息自动录入～让客户在第一时间掌握最新房源～并且，易房大师的“房产中介黑名单”功能，能够自动筛选出由中介发布的无用房源信息，提高房产经纪人工作效率。 PAGE PAGE 1