春天百货产权式商铺返租销售方案（可编辑）

春天百货产权式商铺返租销售 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 （可编辑） 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货 产权式商铺返租销售方案 春天百货产权式商铺返租销售方案 什么是返租? 返租 在商铺的销售中,采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为 提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收 大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经 营权,并对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引 力)。 优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经 营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最 大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价 值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型 封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金,大大缓解困 扰开发商的资金紧张问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及项目的规划、设计、 招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。 而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营) 两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌 的影响也将有很强的广泛性和延续性。 操作方式:签订购房合同时,业主必须签署委托经营协议和租金回报 协议,返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司,这一切与开 发商没有任何法律关系,返租协议可长达10年-20年。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货推售策略及定位 根据现实情况,对本案的推案策略,拟定两套 方案: 备选方案1:一层、二层、三层、四层拟分割, 返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。 带动一层独立临街店面的迅速去化。 备选方案2:一层、二层、三层、四层返租与整 体销售组合。 备注:以上两种方案,在销售执行过程中相 互结合运用,利用客户进行相互间的挤压,做 到虚实结合,亦真亦假促进销售。 销售定位:独立产权旺铺 + 一份租约 富养三 代“春天百货”带租约的独立产权商铺 春天百货产权式商铺返租销售方案 关于产权商铺 什么是产权式商铺? 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面 积单位出售,并与买方约定,在出售后的一定年限内 由房地产开发商以代理出租的方式进行返租,由开发 商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营,保 证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模 式,市场称之为“产权式商铺”,也称作“售后返租”、“售 后回租”、“售后包租”,即所有权和经营权分离的房地 产证券化。 产权式商铺有多种形式,包括返租回报、带租约销售、 利润共享、保底分红等,但万变不离其宗,总归是“以 先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸 引买家入场。 产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法,这 种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至 金融机构等多方面的经济需要,故产业链得以延长, 对GDP的贡献显然比单纯营销要大。 春天百货产权式商铺返租销售方案 产权式商铺的优势分析 作为一种营销策略,产权式商铺能够得到市 场的认可,必定有其优势所在。客观的讲, 这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大 的积极作用,在某种程度上是开发商信心与 实力的体现,是对市场的认识与把握,更是 对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主 体,如开发商、投资者、物业经营者以及金 融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。 春天百货产权式商铺返租销售方案 优势一: 有利于开发商快速回笼资金,扩大销售额。 产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于,企业在这种 销售方式下可以短期内快速回收大量资金,赚取利润。因为投 资型物业多数属于商业物业,如果开发商选择自主经营或是只 租不卖,其投资回收期少则十几年,多则几十年,这对资金实 力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时, 开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易 事。所以,本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项 目的目的,建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户 投资者便成为必然的选择。 利用长期稳定的回报为卖点,开发商在定价时可以适当提高单 价,从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这 也是产权式商铺的一大优势。 春天百货产权式商铺返租销售方案 优势二: 保证了投资者的投资回报,容易受到投资者的追捧。 对于投资者而言,产权式商铺在包租期内能获得稳 定的租金回报,而且包租期越长,回报越持久,风 险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品, 投资者甚至只要一次首付,每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大 肆追捧的根源所在。 对于售后回租的投资型物业,投资者一般都是在购 买时便同开发商签订了包租协议,这就使得投资者 不必为物业的转手或招租而四处奔波,大伤脑筋, 从而大大降低了交易成本,节省了交易时间。 还有一点值得一提的就是,虽然这类物业可能单价 相对较高,但由于产权分割的较小,每个单元的总 价不是很高,从而降低了投资的门槛,使得有较多 的投资者有能力进行这种产品的投资。 春天百货产权式商铺返租销售方案 优势三: 能够促使经营者搞好经营,努力争取更大利润。 售后返租物业有的是开发商自主经营,有的是开发商 委托其他物业管理公司经营,也有的是合作经营,但 无论经营者是谁,都要承担起支付租金回报的责任。 经营者在签订协议时必然清楚这一点,因此也必然有 信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压 力,经营者只有努力获得超过租金回报的利润,才有 可能生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营, 争取更大的利润。 春天百货产权式商铺返租销售方案 优势四: 有利于银行加快资金周转,降低风险。 对于售后返租投资型物业,银行一般要求首 付50%,这相对一般住宅项目的贷款来说, 按揭比例较小;贷款5至10年还清,也比住 宅贷款的还款期限20到30年短很多。加之 每月利息负担有租金收益作保障,大大降低 了银行的贷款风险。 春天百货产权式商铺返租销售方案 产权返租的4种方式 ?虚拟产权铺位,真实回报返租。回报是真 实的,依靠大商家的有效承租来支撑返点。?虚拟产权铺位,虚拟回报返租。 在虚拟 铺位的基础上,回报是虚拟的,回报主要是 投资人自身的投资款,即俗话说的“羊毛出 在羊身上”。 ?独立产权铺位,虚拟回报返租。市场内分 划成独立经营商铺,把销售价格定高,通过 高价格完成其8%或10%的返点。 ?独立产权铺位,真实回报返租。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货拟采用的销售方式: 独立产权铺位,虚拟回报返租 基于上述分析, 我们在销售时采取第三种方法比较合乎我们 项目,即:独立产权铺位,虚拟回报返租。 将市场内分划成独立经营商铺,把销售价格定高,通过高价格 完成其10%的返点。 方法:直接在售房款总额中减去前5年租金每年返租9%,即 总款的45%,后5年实行每年返还11%,分季度返还, 10年共 返还100%,回报计算期:以实际交付使用期为准,如2012年 10月28日交付使用,则回报期为2012年10月28日开始计算。 这种方式对市场开发而言,既能降低入市门槛,又能在培育期 统一经营、规模管理。 实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大,这样首付只要花 几千元就可以买到一个商铺。对于1层商铺,采取一次性返租3 年的策略,对于2~3层商铺,则可分别采取一次性返租4年的 策略,对于第4层商铺,则可采取一次性返租5年的策略;这种 方法通过降低首期门槛,可一举打开高层商铺滞销难题。 此外,一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着 楼层的不断增高,商铺的单价、总价在不断递减,对应的投资 者的实力也随之递减,而一次性返租的力度反而随之加强。 春天百货产权式商铺返租销售方案 独立产权商铺作用与优势 独立产权商铺的作用: 商铺在销售之后,必须确保成为良性物业,那么,究 竟 什么样的商铺可以卖?只有产权铺位与经营卖场一致的商 铺才能卖,一类是独立的街铺,一类是独立经营独立收银 的主题商城或专业市场。这种独立式商铺,商场经营按照 销售分割的独立铺位经营,从而达到经营铺位与销售铺位 分割的一致性。独立产权商铺有着诸多优势: 首先是产权明晰,使得销售铺位与经营铺位保持一致,业 主与经营者洽谈租金十分方便;其次,独立式店铺只需短 期返租,发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风 险;其三,对于独立式商铺,建设部、银行等相关部门和 单位认同度高,而投资市场亦十分看好。 春天百货产权式商铺返租销售方案 返租需要处理的难点: 商家租赁与商铺销售的关系 开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销 售,再将商场 整体出租给营运管理公司(策略:开发商自己可以另外的法人 成立营运管理公司或雇请有实力的营运管理公司以规避开发商 的风险),由营运管理公司统一负责招商以及日后的经营、物 业管理等工作。发展商则按照每年9%-11%的回报率向业主返 还一定金额。 发展商作为物业开发者,它既是三者(开发商、营运管理公司、 业主)之间的组织者,又是协调者。因此从整体上看,三者之 间存在两个基本点与两个关系。 总结:与投资者签订包租协议的是商业经营管理公司。也就是 说,以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何关系。 建议: 下策:喀什投资公司作为营运管理公司或广州城春天百货另成 立营运管理公司, 上策:聘请外地有实力的商业运营管理公司;目的:规避开发 商风险。 春天百货产权式商铺返租销售方案 返租需要处理的难点: (1)两个基本点 发展商与营运管理公司的租约与发展商与小业 主承包经营协议在时间上要具备一致性。 购买春天百货商铺的前提是:小业 主在租期内 不能自行经营与自行出租,必须与发展商签订与租 期相一致的承包经营协议,而发展商则是通过与营 运管理公司的租赁协议来保证小业主的租期收益。 (2)两个关系?发展商与小业主的承包经营关系?营运管理公司与发展商的 承租方与出租方的关 系 春天百货产权式商铺返租销售方案 销售风险与回避 (1)差价补贴的风险营运管理公司作为一个商业的整体租赁 者,其承租的租金必然比较低(就好比“批 发”的概念),而发展商为了实现商铺销 售,必然要提供一个使投资客户认同的回报 率,而这两者之间将存在一定的差距,因而 就使得发展商不得不为了支持较高的回报而 去补贴一定的资金。 春天百货产权式商铺返租销售方案 销售风险与回避 (2)营运管理公司经营不良带来的风险这是商家经营所带来的风险,也是发 展 商最为担心的风险。主要原因是在承租期 中,由于商家的经营管理不良,从而无法再 继续经营,导致大型商家不支付租金。而发 展商却处于需要支付小业主的承诺回报,但 无法收取租金的尴尬状况中,这时其所承担 的回报压力就更加大了。 春天百货产权式商铺返租销售方案 销售风险与回避 (3)返租期满后产权分散带来的风险 分割销售后所带来的产权分散与商业 统一经营 的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然营运 管理公司整体承租的销售模式在一定时期内解决了 这个矛盾,但在返租期满后又将如何解决这个问题 来保障众多小业主的利益呢? 发展商在承租期满后,从项目本身营销的角度 看,其已经完成了对业主的承诺。但为了更好地实 现商业的销售价值,发展商需提前解决好这一问 题,不要为将来的商场经营留下后遗症。 春天百货产权式商铺返租销售方案 销售风险与回避 要解决好这一问题,可以考虑采用以下的方法: 首先,要成立业主委员会。 由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营 权,并按照小业主的投资额合理地划分比例关系,通 过类似“股权”的形式在实现整体效益的情况下,全面、 公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投 资额的大小,确定所有业主的分配权利,再选举会长、 执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委 托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一 经营。 春天百货产权式商铺返租销售方案 销售风险与回避 其次,在项目前期分割规划中,要充分考虑今后经 营的需要。 要合理组织人流走向通道,合理设置通道的长与 宽,尽量保证铺位的分割,做到“分则好售,合则好 用”。 总结:因为春天百货1期定位是“百货工厂直销中心” 的百货批发市场,因此本案将采取商业内街独立产 权街铺的分割销售方式,做到每铺都是独立街铺的 形式。它最大程度上解决了经营统一与分散产权的 矛盾。只有在前期合理回避相应的风险,才能做到 无论是发展商的开发获利,还是小业主的投资收 益,才能都得到更有效的保障。 春天百货产权式商铺返租销售方案 “春天百货”带租约的独立产权商铺 二元收益,才是不动产投资的真正收益。 不动产投资的收益由获取的租金和物业本身的升值两 部分组成,获取的租金是房产投资中的“加法”收益, 而升值才是“乘法”收益,也就是说升值收益是成倍的、 几何级的增长,如果一处不动产能够一边收取租金一 边升值,那才是最佳的投资对象,而且出租的利率也 一定要大于银行的贷款利率。 “春天百货”带租约的独立产权商铺,租金回报(10 年累计100%) 春天百货产权式商铺返租销售方案 省钱只是精神,玩钱才是境界 一次投资,十年无忧;春天百货携手一流品牌 (厂)商家,开启财富新方向; 投资门槛低,最低投资3-5万元;投资诱惑最大 化,省心省力,由春天百货统一经营管理; 商铺产权抵押担保,投资无后顾之忧;按时返还 收益,年均收益10%; 投资高额回报,收益即买即实现。 春天百货产权式商铺返租销售方案 专业经营型商铺的投资价值, 远远高于 非专业经营型 一个项目是否为专业经营,最重要的是看是 否具有专业的管理机构和完善的操作模式, 以及经营业态的市场发展前景。具有专业经 营管理机构的商铺不仅可以保证长期良性发 展,其附加价值也较非专业型经营要高,从 而获得的附加利润(经营利润)就高。 “春天百货”统一招商租赁、统一经营业态、 统一形象管理,统一营销策划,前景明朗, 利润丰富! 确保市场永续经营。 春天百货产权式商铺返租销售方案 能否灵活进退, 是考量商铺投资的重要因素 商铺投资要清晰的判断投资过程中风 险、收益的客观性,而最主要的是投 入资金的可回收量以及灵活的进退制 度。可以说,能够确保投入资金大幅 度增值是投资的最高目标,而能否灵 活撤回投资,即是考察商铺开发者的 实力与规范性,同时也是将投资风险 降到最低的保障。 春天百货产权式商铺返租销售方案 5年、10年双重推出机制, “0”风险 的投资 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 公开发售时,业主与春天百货的专业商业管理公司 签署《托管协议》,10年无忧品牌托管,10年赚得 黄金旺铺,最大程度降低投资风险,有效规避通货 膨胀,让业主轻松之间即可获得长势稳定的回报效 应和升值空间,享受源源不断的财富和幸福。 前5年每年9%的收益,一次性从首付款中获得收 益,即买即获45%高额收益。后5年每年11%的收 益按季度获得收益。 投资春天百货成熟市场,涨幅数倍有据可依。 为了保证投资者的利益和权利,特别指定 “双重推 出机制”,在10年内可以有2次机会将店铺无理由的 转让给春天百货,充分体现 “春天百货”的诚信、安 全以及规范性,打造喀什无风险的商铺投资。 春天百货产权式商铺返租销售方案 第6年可以申请退铺,让您的投资风险归零。 合同满五年,第六年投资方可选择退出市场,投资 方可以原价转让给春天百货。 若选择退出市场经营,春天百货将全额退还全部已 付的商铺使用权价款。 购买后第10年,可以在原价基础上加10%,转让给 春天百货。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货获取收益的政策 为了保证商场的成功运营,也为了保障投资者的稳固收益,项 目实行的是“委托经营管理”,本着“建设+运营+管理”的核心理 念,在购买本项目的商铺后,将委托给专业的经营管理公司统 一招商租赁、统一业态规划、统一经营管理、统一营销策划, 而后按约定比例和时间给投资者返还租金,这样就解决了投资 的后顾之忧。 收益政策:项目商铺托管10年,10年100%收益返还。 一次投入,即可同时获得租金收益与商铺增值两大长久回报, 轻松实现“一铺养三代”的财富梦想。 特别要说的,这是真正10年100%返还(如您投资20万,10年 就能返还20万的本金,另外您还挣到了一套商铺,10年后一 套商铺保守讲番一番也值40万,也就是说您现在投入20万, 十年后投入的本金20万全部收回还净赚20万,不用操心,还 挣得一个商铺,这真是一个千载难逢的好机会。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货商铺购买模式 购买“春天百货”带租约的独立产权商铺,先签订 《商品房买卖合同》,获得“春天百货”项目商铺的 独立产权。 同时附带签定十年租赁合同,十年内由“春天百货” 进行经营管理,确保十年稳固收益。 1-5年: 每年9%租金收益(一次性返还) 6-10年:每年11%租金收益(每年按季度返还) 前十年100%返还。 为了资金回收,全部采用独立产权销售,租赁则为 辅助,租赁是为了满足产权销售给投资客户,经营 的需要,因投资户大多不是经营户,而招租、租赁 的要求就不严格。典型的作法是把租赁价做高,大 于10%的年回报,与售价之间,这样一个虚高来拉 动销售 。 春天百货产权式商铺返租销售方案 年投资回报率及投资回收期 年投资回报率 一次性购买(计算公式):(税后月租金-每月物 业管理费)*12 按揭贷款(计算公式):(税后月租金-按揭月供 款-每月物业管理费)*12 (首期房款+契税+印花税+律师费+保险费) 注:商铺投资合理的年投资回报率一般为8%- 12% 投资回收期 一次性付款公式:(购买房屋总价+契税+印花税 +律师费+保险费)/(税后月租金-每月物业管理 费)*12 注:商铺投资的合理回收期限一般为8-12年 春天百货产权式商铺返租销售方案 年投资回报率及投资回收期 举例:如本项目一层售价:12000元/平米售价。 100平米的商铺。则总价:120万的商铺计算: 600000(50%的首付款) 10年贷款系数6600元/月还款 6600元/月还款/30天/100平米2.2元/平米/日还款 (商铺每日所需还款) 5元/平米物业费/30天0.17元(商铺每日所需物业 费用) 以此公式来计算,每日商铺所需还款再加上每日物 业费用及水电等费用,则2.5元/日租金即可保本, 而目前商铺租赁价格最低可维持在2.5-4.5/天平米, 因此随着时间的推移本项目就有大幅度租金上升的 空间。 春天百货产权式商铺返租销售方案 10年返租收益100%+永久独立产权商铺价值 举例说明: 购买20平米,每平米10000元 20(面积)×10000(平米价格)=200000(总价) 90(平米租金/月)×20(面积)×12(月)=21600(年租 金) 200000×9%=18000(前5年每年返)×5(年)=90000 (1-5年共返,一次性在总款中返还) 200000×11%=22000(6-10年每年返)×5(年)=110000 (6-10年共返,从第六年起分年返还) 90000+110000=20万 返租收益:20万+铺位价值!(十年收回成本+一个永久独立 产权商铺) 备注:首次返租为前5年一次性返租,后期为每年返租。 春天百货产权式商铺返租销售方案 投资举例说明: 以3楼一个总值10万元的商铺为例,看看在实行一次性返租后商铺投资的供 款情况: 从以上供款实例可以看出,月供不足以造成投资压力, 但首期款5万元,对于一个拥有自由资金一二十万的公务 员、白领而言,无凝具有风险和压力,所以用降低首期门 槛,是激活公务员,白领投资的关键。一次性返租五年后,实付首期款仅为一 成,只需5000元 就可以投资商铺, 而由于在铺位分割中,三层以上铺位大都尽可能分成小单 位,其总值相对偏低,三楼商铺总值大多在10万元左右, 这样首期款仅数千元。 550元0.5万4.5万5万10万 五成十年 月供 实付首 期 一次性返还五年租金 (年回报9%) 首期五成总价 春天百货产权式商铺返租销售方案 一次性返租年限与商铺楼层关系: 银行提供五成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系 5%45%5年4层 14%36%4年3层 14%36%4年2层 23%27%3年1层 客户首期款合计返还数 (年返9%) 一次性返还 租金年数 层数 投资回报计算公式: 每平方米售价每月每平方米租价*12个月/年回报率10% 春天百货产权式商铺返租销售方案 返租的正面作用及意义 商铺的返租对于商家和投资客,都有着非常重要的 意义,它平衡着双方的利益关系,从而达到双方的 共赢,由此可见,返租之于商家和投资客,发挥着 明显的杠杆作用。返租之于商家 发展商通过返租期,实施对商家的租金优惠,使得 商家在市场培育期内以较低的成本做生意。一个市 场从最初的培育期到发展成成熟市场需要一个时间 过程,发展商通过返租期“放水养鱼”。在市场的初 期来给商户一个低成本经营的机会,降低了商场经 营风险。 春天百货产权式商铺返租销售方案 返租的正面作用及意义 返租之于投资客 投资客在返租期内拥有稳定的投资收益,同时由于经营成本 低,商家能够顺利度过市场培育期的难关,返租期满后投资客 得到的将是一个兴旺的商场。发展商运用返租这个杠杆,通过 低租金招商,迅速引起了抢铺浪潮。由于“放水养鱼”,发展商 培育了市场,使之与房地产开发一起成长,在商铺的培值中, 最大的获利者必然是投资客。发展商之于返租 返租策略是以保障投资客较高的稳定回报,以优惠的租金招商 为基础,或是真实的资金收益做支撑,发展商只是扮演了一个 “中间调解人”的角色,拿投资客买铺钱的一小部分用来培育市 场,发展商通过这个杠杆来平衡双方的利益关系,达到双方共 赢的目的,发展商通过这个过程实现小业主高回报,经营者能 赚钱的目的,从而也实现自己资金快速回笼的利益,从根本上 保证春天百货的经营与发展。 春天百货产权式商铺返租销售方案 产权式商铺返租销售关键点: 第一,后期的运营管理,这是商业运作的一个灵魂,大家都知 道,对销售型的商业来说,第一步是卖出去只是成功了1/3,招商 之后成功了另外1/3,最终的1/3还是靠最终的运营管理,这为商 业后期的增值起到的作用更是至关重要的。一定要有一个专业的 运营管理公司来运作后期的运营管理工作,这是比较关键的一 点,要把投资运营管理公司从一开始销售的时候就提到台前; 第二,运营管理团队一定不要空架子,整个团队的职责分工,包 括它的运营思路和整个后期的招商包括广告位的管理、整个推 广,前期整个的思路一定要非常清晰,这种清晰的思路在销售的 时候就要告诉投资客在后期怎么样运营推广,怎么样进行统一的 管理和统一的业态规划,这样投资客肯定会有信心,这是运营管 理后期的主要的思路; 春天百货产权式商铺返租销售方案 产权式商铺返租销售关键点: 第三,也是比较关键的一点,就是商业运营 团队在销售的时候就为招商做好准备,这样 投资客买完之后,运营管理公司马上会给他 项目源源不断地输送商业客户资源,这是运 营管理公司要做的; 第四,是一定要跟各个行业协会做好战略共 同和横向联系。我们的百货行业协会、零售 协会、娱乐业态的相关协会、步行街商业协 会我们前期都要做好相关的联系。 春天百货产权式商铺返租销售方案 分析总结说明: 包租期越长,发展商要返还给客户的金 额越多,即发展商要贴补的钱要增加, 这样必定要提高商场的销售价格来填 补,无疑,这样做对销售的压力将非常 大。 目前春天百货的租金水平低,则发展商 要返还给客户的金额增加,也会提高商 铺的销售价格,增大销售压力。 春天百货产权式商铺返租销售方案 分析总结说明: 销售策略实施:购买“春天百货”带租约独立产权商 铺,签订《商品房买卖合同》,获得“春天百货”项 目商铺的独立产权。同时由商业营运管理公司与客 户签定十年委托经营租赁合同,十年内由“春天百货” 进行“四统一”的经营管理,确保十年100%稳固收益。 1-5年: 每年9%租金收益(一次性返还) 6-10年:每年11%租金收益(每年返还) 前十年100%返还,后10年如果业主继续委托春天 百货经营管理公司刚管理,则与春天百货共享租金 上涨的收益,按租金九一分成,投资者占租金收入 的90%,春天百货占10%。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货售后返租形式 归结为以下几个步骤: (1)努力创造“街铺”式的产品。在所有类别的商铺 产品中,街铺(沿街店铺)是投资者最易接受的产 品形式,在潘石屹的所有SOHO项目中,无论内铺 还是外铺均采取了“街铺”的形式,均取得良好的销 售业绩。 (2)对项目要进行合理定价。商铺的售价与租金 有着直观的互动性和关联性,在销售商铺时,应该 采取租金回报率的计算方式,来给自己的商铺进行 合理定价,不可盲目攀比,商铺是纯投资品,所以 价格问题是销售的第一问题,也是关乎今后招商运 营、与小业主进行沟通的关键。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货售后返租形式 (3)销售前要明确商铺的业态分布。销售的时候 就要让购买者先入为主的知道他买这个商铺的允许 经营范围,并尽可能地在售房合同中予以标注(不 管这一点最后能起到多大作用),这其中道理还要 在销售过程中通过销售人员向购买者不断地进行灌 输,帮助小业主树立大局观念。 (4)加强整个项目的招商力度。招商是商业地产 项目成功的关键,招商招的好,项目的成功率就 大,招商招的差,即使你卖完了,项目仍然算不成 功的。加强招商力度,争取在商铺交给小业主之 前,能帮助小业主把他所购买的商铺以合理的租金 租出去,确保第一批租户基本上是按照开发商的业 态规划来承租的,这样,就可以保证商业地产项目 的相对统一招商安排。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货售后返租形式 (5)制定租金指导价并公布于众。在招商启动之 前,根据商铺的售价,采用租金回报率的计算方 式,制定出相对公平的租金指导价,公布于众,以 便于小业主和商户之间的租赁协商参考,防止小业 主哄抬租金,防止商户变相压价,起到价格指导的 作用。 (6)设立专门的售后商铺的招租部门。项目应设 立专门的“售后商铺”的招租部门,接待好每一位租 户代表和小业主代表,并登记在案。要将小业主的 联系方式和租户的联系方式作为绝密材料,严禁外 泄,要把商铺的第一批租户牢牢地控制在自己手 中,防止租户与小业主之间的私下接触,这是控制 商铺业态的关键所在。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货售后返租形式 (7)交房前一定要把商铺租出去。售 后商铺的招租工作一定要在交房前完 成或完成大部分,不然的话,交房后 就会失去控制,小业主会急于将自己 招租信息发布出去,这样,租户就很 容易拿到小业主的联系方式,进行私 下协商,这样,项目的业态和租金就 会失去一定的控制。 春天百货产权式商铺返租销售方案 售后返租的税务处理及筹划 举例:商铺拟采用售后返租方式销售。商铺 单位面积为50平方米,每平方米售价2万元。 开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖 合同和租赁合同。合同约定,商铺售价100 万元,需一次付清。开发商将所售出的商铺 统一对外租赁,用于商业经营。购房者自买 房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。 开发商每年收取商户的租金6万元,需要支 付给购房者的租金4.8万元。对售后返租方 式销售商铺如何进行税务处理,有没有税收 筹划空间? 春天百货产权式商铺返租销售方案 售后返租的纳税筹划 在租赁业务中,购房者是商铺产权所有人,出租房屋 时, 需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、 个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方,不是 房屋产权所有人,在向商户转租房屋时,不需要缴纳房产税。 售后回租合同如何签订,对开发商来说,存在着一定的筹划空 间。 方案一,由开发商在与购房者签订售房合同的同时,与购 房者签订房屋租赁合同。 开发商作为转租人,与商户签订房屋租赁合同, 需要缴纳 相关税费。开发商每年收到商户的租金6万元,应缴纳税费计 算如下: 营业税=60000×5%=3000(元);城建税=3000×7% =210(元);教育费附加=3000×3%=90(元);税费合 计3300元(其他税费计算略)。 春天百货产权式商铺返租销售方案 售后返租的纳税筹划 方案二,开发商成立物业管理公司,开发商在现房销售时,只与购 房者签订房地产买卖合同,由物业管理公司与购房者另外签订委托代 理租房合同。 财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》 (财 税[2003]16号)规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全 部收入,减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、 燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额,缴纳营业税。所以,物业 公司就可以将代收代付租金的差额1.2万元作为计税依据,按照“服务 业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加;也可以按照“代理业”营业税 计税依据的相关规定,将代收经商户的租金6万元,分解为代收租金 4.8万元和代理手续费1.2万元,物业公司代收的租金4.8万元不用纳 税,仅就代理手续费1.2万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计 算如下:营业税=12000×5%=600(元);城建税=600×7%= 42(元);教育费附加=600×3%=18(元);税费合计660元。对比两种方案可知, 由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合 同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费2640元 (3300-660)。 春天百货产权式商铺返租销售方案 附:招商优惠策略(拟) 一、入驻优惠政策 租赁期限为五年。 1、经营签定第一年免场地使用费,吸引大量商家入驻。 2、经营者享有场地使用转让权与同等条件下的优先续租权。 二、进场程序及相关规定 1.租约期限为3~5年,期满后经双方协商再行续约; 2.入住商家应有相应的经营基础条件,不准有欺骗、违法行 为; 3.管理费:每月收取一次,经物业管理公司估算并报物价局 审批为准;(初定20元/平米月) 4.推广宣传费:按经营场地收取 5 元/米/月; 5.水、电、汽费:依据机关部门收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 支付。知已知彼方能百战百胜,只有了解商家,我们才能为发展商制定合适的价格,为其创造最大的利润,这是作为代理策划者的本职工作。 2011年8月10日终稿