宁乡水木天成项目可研

宁乡水木天成项目可研 宁乡水木天成住宅小区建设项目 可行性研究报告 长沙金智工程咨询有限公司 二??七年六月 编制人员名单 项目负责人:李国海 高级工程师 编 制 人 员:贺少林 注册咨询师 杨昊辉 注册咨询师 段华敏 注册咨询师 李清之 注册咨询师 肖 平 注册造价师 龙文彬 高级工程师 肖颂夏 工 程 师 张 琼 助理工程师 校 对 人 员:李湘宇 目 录 第一章 总论 ..............................................................................1 一、项目概况 ............................................................................... 1 二、建设单位基本情况 ............................................................... 1 三、研究依据及范围 ................................................................... 3 四、主要技术经济指标 ............................................................... 4 五、研究结论与建议 ................................................................... 5 第二章 项目建设的必要性 ......................................................7 一、项目背景 ............................................................................... 7 二、项目建设的必要性 ............................................................... 9 第三章 市场分析 ....................................................................14 一、房地产宏观政策分析 ......................................................... 14 二、长沙市房地产市场供需分析 ............................................. 17 三、长沙市房地产市场发展趋势 ............................................. 21 四、宁乡县县城房地产市场分析 ...................... 24 五、项目优劣势,SWOT,分析 ........................ 29 第四章 建设内容及建设规模 ................................................33 一、建设内容 ............................................................................. 33 二、建设规模 ............................................................................. 33 第五章 区域位臵及建设条件 ................................................34 一、项目选址 ............................................................................. 34 二、自然条件 ............................................................................. 34 1 三、基础设施条件 ..................................................................... 36 四、施工条件 ............................................................................. 36 第六章 工程技术方案 ............................................................37 一、总平面布局 ......................................................................... 37 二、建筑与结构 ......................................................................... 41 三、供配电工程 ......................................................................... 43 四、弱电工程 ............................................................................. 44 五、给排水和消防 ..................................................................... 45 六、天然气管网 ......................................................................... 46 第七章 环境保护及节能 ........................................................47 一、环境保护 ............................................................................. 47 二、节能 .................................................................................... 48 第八章 物业管理 ....................................................................51 一、物业管理 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ..................................................................... 51 二、机构设臵 ............................................................................. 51 第九章 项目招投标 ................................................................53 第十章 实施进度计划 ............................................................54 第十一章 投资估算与资金筹措 .............................................57 一、投资估算 ............................................................................. 57 二、资金筹措 ............................................................................. 60 第十二章 财务评价.................................................................62 一、销售收入及销售税金估算 ................................................. 62 2 二、总成本费用估算 ................................................................. 63 三、财务效益分析 ..................................................................... 64 四、风险分析 ............................................................................. 65 五、财务评价结论 ..................................................................... 67 第十三章 一期工程财务评价 .................................................68 一、一期工程销售收入及销售税金估算 .................................. 68 二、一期工程总成本费用估算 ................................................. 69 三、一期工程财务效益分析 ..................................................... 69 四、一期工程风险分析 ............................................................. 71 五、一期工程财务评价结论 ..................................................... 72 附件: 1、宁乡县发展和改革局文件宁发改[2006]214号•关于核准长沙福源房地产开发有限公司建设银海山庄(水木天成)住宅小区项目的批复? 2、宁乡县规划信息中心水木天成住宅小区规划设计要点编制说明 3、宁乡县规划信息中心核定的水木天成住宅小区用地控制图 4、长沙福源房地产开发有限公司企业法人营业执照 5、长沙福源房地产开发有限公司组织机构代码证 6、长沙福源房地产开发有限公司房地产开发企业资质证书 7、长沙福源房地产开发有限公司招标基本情况表 3 附图: 1、“水木天成”区位及现状分析图 2、“水木天成”建筑方案设计总平面图 3、“水木天成”建筑方案设计一期建设平面图 4 第一章 总论 一、项目概况 1、项目名称 宁乡水木天成住宅小区建设项目 2、项目建设单位 长沙福源房地产开发有限公司 3、项目负责人 张世雄 长沙福源房地产开发有限公司法定代表人 4、建设地点 项目选址于宁乡县县城金亭路与一环路之间～北端紧邻一环路～西临银海花园住宅区及县红砖厂宿舍区～南隔县磷肥厂,现已停产,到金亭路～距规划中的沩水沿河风光带约500米～东部邻规划的玉成路～处于原银海石油化工有限公司和长沙华日生化实业有限公司内。 5、建设规模 项目总占地面积185361.08平方米～折合约278亩～规划建设总建筑面积为173435平方米～其中低密度多层住宅建筑面积130780平方米～小高层住宅建筑面积29520平方米～商业会所建筑面积3875平方米～幼儿园建筑面积2760平方米～地下室及人防建筑面积6500平方米。共建住宅1438套～停车位831个(含地下停车位164个)。 总户数1438户～其中90平方米以内112210平方米～占总整个楼盘住宅面积的70%～符合国家“国办发[2006]37号 1 文件”的相关规定。项目规划建筑容积率为0.9～建筑密度为25.3%～绿地率为50%。 项目计划分期建设～滚动开发。根据规划～项目一期工程占地面积62747.6平方米～折合约94.1亩～规划建设总建筑面积为44189.8平方米～其中低密度多层住宅建筑面积41704.8平方米～商业会所建筑面积2485平方米～规划建设住宅366套～停车位195个。项目规划建筑容积率为0.7～建筑密度为25.3%～绿地率为50%。 二、建设单位基本情况 1、企业基本情况 长沙福源房地产开发有限公司成立于2006年4月～注册资金1200万元～注册地址位于宁乡县玉潭镇东沩村金庭组,金亭路16号,～法定代表人张世雄。公司主要从事房地产开发、销售,凭资质证经营,。 2、注册资金 人民币壹仟贰佰万元整 3、注册地址 宁乡县玉潭镇东沩村金庭组,金亭路16号, 4、企业类型 有限责任公司 5、房地产开发资质等级 叁级 2 6、房地产开发资质等级证书编号 湘A93091147 三、研究依据及范围 1、研究依据 ? 宁乡县发展和改革局文件宁发改[2006]214号•关于核准长沙福源房地产开发有限公司建设银海山庄(水木天成)住宅小区项目的批复? ? 宁乡县规划信息中心核准的水木天成住宅小区规划设计要点编制说明 ? 长沙福源房地产开发有限公司企业法人营业执照 ? 长沙福源房地产开发有限公司房地产开发企业资质证书 ? 工业与民用建筑可行性研究深度要求 ? 国家发展改革委、建设部联合颁发的•建设项目经济评价方法与参数,第三版,? ? 建设部建标[2000]205号•房地产开发项目经济评价方法? ? 国办发[2006]37号•国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 ? ? 其它有关专业设计规范 ? 建设单位提供的其他各项基础资料 2、研究范围 本项目可行性研究报告依据国家有关法令、政策、规程、 3 规范～对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、 项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金 筹措和经济效益、社会效益等进行研究～为政府主管部门及 投资者作投资决策参考。 四、主要技术经济指标 根据项目的具体情况～其主要技术经济指标详见表1-1。 表1-1 主要技术经济指标表 指标名称 序号 单位 整个项目 一期工程 备注 21 总用地面积 m 185361.08 62747.6 22 总建筑面积 m 173435 44189.8 22.1 地上建筑面积 m 166935 44189.8 22.1.1 多层住宅建筑面积 m 130780 41704.8 22.1.2 小高层住宅建筑面积 m 29520 22.1.3 商业会所建筑面积 m 3875 2485 22.1.4 幼儿园建筑面积 m 2760 22.2 地下室及人防建筑面积 m 6500 建停车位164个 23 建筑占地面积 m 46890 15373 4 建筑密度 % 25.3 24.5 5 容积率 0.9 0.7 6 绿地率 % 50 50 7 总户数 户 1438 366 8 停车位 个 831 195 含地下停车位164个 9 总投资 万元 35003.3 9823.8 10 主要经济指标 10.1 销售收入 万元 55159 16137.4 10.2 销售税金及附加 万元 2978.6 871.4 10.3 利润总额 万元 11079.1 4158.6 10.4 所得税 万元 2769.8 1039.6 10.5 开发净利润 万元 8309.3 3118.9 10.6 全部投资回收期 年 3.03/3.17 1.58/1.64 税前/税后 10.7 全部投资财务内部收益率 % 38.68/31.25 71.28/55.81 税前/税后 10.8 成本利润率 % 20.22 28.08 4 五、研究结论与建议 1、研究结论 ? 项目的建设符合国家现行宏观经济政策的要求～而且项目在城市规划的指导下进行实施～将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。 ? 项目定位为一个低密度、低容积率、高绿化率的生态住宅小区～规划设计从人性出发～以怡人的建筑尺度和简洁明快的建筑外形融合区内精心设计的绿化景观～营造出舒适的居住氛围和户外生活空间～故项目的推出必将为市场所接受。 ? 项目将严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划～满足城市景观设计的要求～完全符合城市规划、消防、交通等各项要求～有利于增强宁乡县城城市功能的辐射作用。 ? 经测算～项目的建设总投资为35003.3万元～全部投资所得税后财务内部收益率31.25%～所得税后全部投资回收期3.17年～所得税后财务净现值为5867.7万元。其中:项目一期工程投资9823.8万元～全部投资所得税后财务内部收益率55.81%～所得税后全部投资回收期1.64年～所得税后财务净现值为2543.62万元。财务指标反映项目无论是一期还是总体来看都具有较好的盈利能力。 ? 从项目的敏感性分析结果来看～项目具有良好的抗风险能力。 2、建议 ? 工程质量是项目的生命线～建设单位应严格控制好工 5 程的发包和材料采购～通过公平竞争、择优选取的招标形式选择合格的施工单位和材料厂商～确保施工质量和工程进度。 ? 资金是项目顺利进行的保证～建设单位应精心安排好工程进度计划～确保工程建设资金按时足额到位～从而保证项目的顺利实施。 ? 营销是项目成功与否的关键～应精心安排好营销组织、控制好营销节奏～确保项目的销售与资金回笼顺利。 综上所述～本项目是可行的～但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本与质量控制工作～以确保其社会效益和经济效益的实现。 6 第二章 项目建设的必要性 一、项目背景 2003年9月1日～全国房地产工作会议在北京召开～国务院副总理曾培炎传达了•国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知?(国发,2003,18号)的精神～并指出～•国务院关于进一步深化城镇住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革加快住房建设的通知?发布以来～房地产行业不断朝着健康方向发展～已经成为国民经济的支柱产业。当前房地产行业开发投资增长迅速～居民住房消费持续增长～住房水平不断提高～房地产行业总体发展呈现出健康态势。 在肯定房地产行业健康、稳定发展的同时～曾培炎也指出了当前房地产行业存在的不足和问题:一是在全国房地产市场活跃发展的同时～一些地区存在着发展不平衡的问题～住房与非住房、高档住宅与中低档住宅开发结构不合理。二是在某些地区～房地产市场发展出现了过热苗头。三是我国住房制度的改革还有待进一步深化和完善。四是房地产的市场运行、调控、监管体系还不完善～一些房地产企业的开发实力和竞争能力不强。根据当前的形势～指示相关部门要做好如下几项工作:第一～坚持住房市场化基本方向～不断完善房地产市场体系～健全和完善住房一级市场～搞活住房的二、三级市场和租赁市场～充分发挥存量、增量住房的联动效应。第二～坚持以需求为导向～调整房地产的供给结构。第三～坚持深化住房制度改革～加快建设和完善适合我国国 7 情的住房保障体系制度。消除阻碍市场化和居民消费的体制性、政策性障碍～继续加大公有住房的改革力度～完善住房货币分配制度～健全和完善对困难家庭的廉租住房制度～进一步加强经济适用住房的建设和管理。第四～坚持以企业为主体～推进住宅产业的现代化。第五～坚持加强宏观调控～改善政府对房地产市场的监督管理～从原来对房地产行业的直接管理转向宏观调控。 长沙市位于中南地区区域中心位臵～作为湖南的省会和国务院批准的首批历史文化名城～长沙具有优越的自然条件、深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存。华东经济圈沿长江向内陆辐射～华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展～两大经济圈人才和资源的双向流动都必经长沙～加之国家“中部崛起”及“西部大开发”战略的实施～长沙已成为中西部交流的核心。 宁乡县隶属长沙市～东距长沙36公里～南接韶山名人故里～北望浩淼八百里洞庭～是省会长沙向湘西北辐射的重要平台～具有良好的区位优势和辐射功能。宁乡全境2906平方公里～人口130万～其中城区人口12万～属亚热带季风性湿润气候。宁乡历史文化悠久～人文积淀深厚,自然资源丰富、开发潜力巨大,基础设施完善～硬件环境良好。近年来～宁乡结合自身的地理位臵特点～明确提出“卫星城、休闲城、生态城、商贸城”的四大定位～抓住建设宁乡经济技术开发区的发展机遇～拓城兴北～再造新城～实现了超常规、跨越式的发展。 8 改革开放以来～宁乡县充分发展长沙市近郊的边缘优势经济～城市建设取得了令人瞻目的成就。“十五”期间～宁乡县各项事业持续、快速推进,县域经济出现超常规、跨越式发展的良好态势。2003年,实现全县生产总值83.5亿元～财政收入4.1亿元,2004年全县生产总值达102.2亿元～财政收入突破5.6亿元,2005年全县生产总值达143.8亿元～财政收入达7.1亿元,2006年全县生产总值达169.29亿元～财政收入达8.6亿元。在刚刚公布的第六届全国县域经济基本竞争力评价中～宁乡县列全国第124位～较五年前的第233位跃升了109位～同时进入了“中部十强”。 2006年～是宁乡县“十一五” 规划的开局之年～也是在2005年多项新政之后大势相对稳定的一年～更是宁乡房地产业发展进入新阶段的一年～宁乡县房地产市场取得骄人的业绩～全年商品房供应呈现新城区、老城区同步高歌的局面。纵观市场～2007年全县房地产市场更是风生水起～在城市新区～众多的外来开发商重兵集结～大盘涌现,而在城市中心区～经过漫长的拆迁之后～众多项目崭露头角～抢占市区高地。 二、项目建设的必要性 1、国家产业政策的需要 从宏观政策环境分析～一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业～加大了对房地产业发展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措～采 9 取各种政策和措施～大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革～彻底停止了住房实物分配制度～全面推进住房商品化、市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设～保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步～提高住房质量的一系列 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 体系～实施了小康住宅和康居工程试点～为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。 自1998年初党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来～住房分配制度的改革正在逐步实施～住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展～从而推动了住房新体制的建立。为了把房地产业培育成为国民经济新的增长点～党中央、国务院把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。 我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本方向～不断完善房地产市场体系～健全和完善住房一级市场～搞活住房的二、三级市场和租赁市场。坚持以市场需求为导向～调整房地产的供给结构。坚持深化住房制度改革～加快建设和完善适合我国国情的住房保障体系制度。消除阻碍市场化和居民消费的体制性、政策性障碍～继续加大公有住房的改革力度～完善住房货币分配制度～健全和完善对困难家庭的廉租住房制度～进一步加强经济适用住房的建设和管理。 项目建设完成后～可以为相关单位以及附近居民提供与 10 国家政策相适应的商品住宅～从而在国家产业政策的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。 2、城市发展的需要 宁乡作为长沙市的卫星城市～其经济的发展为长沙市向西北辐射提供了重要的平台～也符合长沙市对宁乡城镇化建设的要求。 目前宁乡的人均住房面积偏小～而且居住条件也较差～与湖南省住宅和房地产发展规划相差甚远～因此～改善宁乡县人民的居住条件已经成为宁乡县人民政府特别关心的问题之一。同时～随着经济的发展和人民生活水平的不断提高～人们对居住环境等方面的要求也越来越高。 项目的建设不仅可以适应宁乡县政府投资建设解决宁乡人民日益增长的居住与生活需求～而且还可以适应宁乡县城市规划与市政建设的需要～这对美化城市环境～加速国企改制脱困～增加城市功能均具有现实意义。 3、解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期～部分行业职工的下岗再就业也就在所难免～广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力～因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长～以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算～我国GDP每增长1个百分点～全国可新提供80多万个就业岗位～而住宅投资每增加10%～大 11 约可以拉动GDP增长0.5个百分点～可提供40多万个就业岗位。因此～住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用～而本项目作为商品住宅建设项目之一～将为增加社会就业岗位作出一定的贡献。 4、提升宁乡县城形象～促进宁乡招商引资的需要 沩江是宁乡的母亲河～河水自东南向西北流经县城～县城段江岸线长5km～江中有三洲～即鳝鱼洲、溜子洲及珍洲～形态各异。“一江两岸三洲”是宁乡县城城市形态的重要构成元素～是展示宁乡城市景观特色的窗口区域。 “沩江两岸三洲”项目是2006年9月宁乡县委、县政府正式提出的大型发展项目～也是未来五年宁乡县城基础设施建设的重点区域。规划范围上至沩江、乌江交汇处上游3km～下至沩江金洲大桥以下500m。规划总面积56773亩。 通过“沩江两岸三洲”建设～进一步完善了宁乡城市功能～丰富了现代城市生活元素～结合滨江风光带形成独特的滨江都市景观～将宁乡打造成一个具有时代气息、健康、充满生机和魅力的新山水城市～成为长株潭城市群中一颗璀灿亮丽的明珠～本项目是“沩江两岸三洲”建设项目中的重要组成部分。 宁乡县房地产开发目前尚处在起步阶段～规模大、品质高的住宅小区除已建的“富豪山庄”、“山水华庭”外～目前高档住宅基本上为有价无市的状况～大部分来宁乡的投资者都在长沙购房～该项目户型设计合理、配套设施齐全、居住环境幽雅～其推出将备受消费者青睐。通过本项目的建设将 12 提升宁乡商品住宅档次～以便来宁乡投资者安居乐业。 5、是盘活国有资产、企业提质迁建的客观需要 本项目用地为原湖南银海石化集团的工业用地。湖南银海石化集团曾经是宁乡第一大国有工业企业～其主导产品柠檬酸的产、销量曾经排名业内前三甲～为宁乡经济和社会发展做出过积极贡献。由于城市扩张、环境保护、企业改制等多方面的需要～该企业必须进行异地迁建～且必须通过盘活该片土地来解决这一宁乡优势企业多年来沉积的一系列突出的矛盾和问题～使该企业脱贫解困、焕发生机。对此～县委、县政府给予了高度重视～并专题召开县长办公会～研究制订了该企业的异地迁建方案以解决企业提质的问题。因此～本项目的开发建设～是在政府的引导下～盘活国有资产、缓解知名企业困境的迫切需要。项目的开发建设～可以促进县域经济的发展和社会稳定～是政府、企业、城建、社会、市场多赢的项目。 13 第三章 市场分析 一、房地产宏观政策分析 1、宏观政策简述 国家近期房地产政策偏向于适度控制～可以概括为“稳定发展～防范风险”。“稳定发展”即仍然肯定房地产业在国民经济中的地位～而“防范风险”则是出于国家金融安全的需要。 (1) 2003年,国务院下发国办[2003]18号文•关于促进房地产市场持续健康发展的通知?～央行则出台了银发[2003]121号文•关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?。当时上海、杭州等发达地区房价连续出现快速上涨～二级市场投机盛行～一时间房地产泡沫之说兴起。以建设部为代表的部门通过调查,认为当时的发展动力仍来自于庞大的住房消费,属正常的市场波动。为统一认识～国务院组织专门会议讨论～并下发国办[2003]18号文•关于促进房地产市场持续健康发展的通知?。该文可概况为“房地产市场的发展是健康的～总量基本平衡、结构有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。” (2)•国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知?,国办发„2006?37号,。 2003年政策出台后～局部地区价格上涨过快的势头得到扼制～但全国整体却继续加速上扬。这一期间～人民币升值预期越来越明显～国外资金不断涌入高端楼市～引发房地产 14 投资继续扩大～而普通商品房供应不足。2006年5月～国务院办公厅以国办发„2006?37号文转发了建设部等部门•关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知?～力图稳定当前局面～扼制房价继续走高。 与上次不同～此次政策中实行了强制性的行政手段干预市场: 一是“自2006年6月1日起～凡新审批、新开工的商品住房建设～套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重～必须达到开发建设总面积的70%以上。” 二是“调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求～从2006年6月1日起～对购买住房不足5年转手交易的～销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。” (3) 央行已于近日上调人民币存、贷款利率～其中一年期上调0.27个基点～意在扼制不断扩大的房地产信贷势头。 2、宏观政策发展趋势 可从行业地位和宏观经济两个方面揣度未来政策尺度。 (1) 我国房地产业在国民经济中的影响较大 据上海社科院成果～房地产业每增加投入1亿元～将带动60多个相关产业增加1.479亿元 的投入。 据国家发改委公布的2006年 6月的宏观经济数据～房地产投 资占固定资产投资的比例已高达23.34%。 15 因此～对房地产的影响不仅仅是房地产业本身～若幅度过大将拖累全局。 (2) 宏观经济总体处于向好阶段 从中长期来看～我国 经济目前正处于平稳回 升阶段。我国中长期潜在 的GDP增长率为8.8%～ 当GDP的增长率在5.2% 至12.6%之间时～经济处于稳定发展的阶段。从GDP年度指数图中可以看出～我国目前经济正处在一个经济周期的谷底盘整的阶段。 从短期经济来看,我 国经济处于新一轮经济 周期的上升阶段。GDP季 度指数图中可以看出～ 1997年以来～我国GDP 季度增长率一直在8.0%左右小幅波动～并没有出现持续上涨的趋势。从发展趋势来看～经济的增长速度有所提高～但是并没有超过经济偏热的警戒线,11.2%,～说明我国目前的经济增长率处于稳定的发展阶段～经济过热的风险并不大。 简而言之～房地产行业受宏观经济较大程度调节的可能性很小。因此～房地产全行业仍将保持发展态势～未来政策将更多采用提高门槛、提高利率的方式～以降低金融风险。 16 二、长沙市房地产市场供需分析 1、供应现状 (1) 房地产开发投资增幅较大～竣工速度减缓。 2006年全市共完成房地产开发投资300亿元～同比增长17%～继续保持较大增速,房屋施工面积2600万平方米～其中新开工面积900万平方米～同比分别增长42%、29%,竣工面积500万平方米～同比增长24%。商品房竣工面积增幅下降～其主要原因是由于近两年新开工项目较多～商品房施工量较大且多为大盘～施工周期较长～同时银行贷款门槛提高～造成相关增长速度放慢～预计2007年商品房竣工面积将有较大幅度增长。 3300 2750 投资额(千元) 2200 施工面积(万?) 1650 竣工面积(万?) 1100 预售面积(万?) 550 0 2002 2003 2004 2005 2006 (2) 商品房批准预售面积同步增长～商业、写字楼建设量上升。 2006年长沙市共有751.4万平方米商品房批准预售～同比增长28.62%。其中～批准住宅预售面积656.65万平方米～同比增长42.8%,批准办公用房预售面积36.55万平方米～同比增长15.24%,批准商业用房预售面积58.2万平方米～同比增长22.36%。写字楼、商业用房供应量增幅下降。 17 2、需求现状 (1) 消费者购房需求旺盛。 2006年～全市共成交商品房62430套～比上年同期增长46.76%,成交面积690万平方米～比上年同期增长8.01%,成交金额193亿元～比上年同期增长14%～增幅较大～增速 3200 2400 商品房成交金额(千元) 1600 商品房销售面积(万?) 商品房成交户数(百户) 800 0 2002 2003 2004 2005 2006 加快。 (2) 住房二级市场增速放缓～房地产新政对二手房市场影响较大。 2006年～全市二手房成交面积217.79万?～成交金额为43.37亿元～成交套数为19218套～与去年同期相比分别增长16.13%、28.66%和12.09%～增幅同比提升了13.46、15.04、-13.04个百分点,其中住宅成交158.97万?～成交金额为24.11亿元～成交套数为17929套～与去年同期相比分别增长11.69%、26.28%和9.86%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的72.99%。二手房非住宅共成交58.82万?～成交套数为1289套～与去年同期比分别增长39.34%、57.2%。从与去年增幅同比来看～除成交套数增幅同比减小外～二手房成交面积、成交金额增幅同比均有较大幅度增长～表明今年 18 二手房成交中～中高档二手住房、二手房非住宅特别是二手商铺成交有较大幅度的增长。从交易面积上来看～二手房交易量出现明显回调～主要原因是～新购商品房二年内上市全额征收营业税～使得进入二级市场的房源大幅减少。 420 360 300 二手房交易金额(千元) 240 二手房成交面积(万?) 180 二手房交易户数(百户) 120 60 0 2002 2003 2004 2005 2006 (3) 城市房屋拆迁量下降～旧城改造规模缩小。经济适用房比例较小。房地产抵押登记继续攀高～但个人住房贷款增速放缓。 3、商品房价格现状 (1) 整体上长沙市属二线城市～其价格水平远低于北京、上海、杭州等一线城市～与同为中部的六省的其它省会城市相比～其价格水平亦排名靠后～商品房价格尚有较大的上升空间。 2006年长沙市商品房的销售均价为2991元/平方米～同比下降1.29%。 3850 3300 2750 2200 商品房均价(元/?) 1650 1100 550 0 2002 2003 2004 2005 2006 19 (2) 各类物业价格水平: 2一般市中心住宅价格在3200，4000元/m～商业用房 2210000，30000元/m,郊区普通住宅价格在2200元/m左右。 4、市场特点 2006年全市新成立房地产开发企业219家～其中注册资金在800万元以下1家～注册资金在800-2000万元,含800万元,的162家～注册资金在2000-5000万元,含2000万元,41家～注册资金在5000万元,含5000万元,以上的15家。其中外省或外商开发企业23家。房地产投资仍保持高速增长～增幅比去年同期增加5个百分点。而且投资结构已经发生变化。从投资用途看～住宅建设投资所占比例上升～而商业营业用房投资和办公写字楼投资额虽略有增加,但在总投资中所占比例减小。从投资构成看～土地购臵和土地开发投资比例降低～而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃～在投资构成中占较大的比例～而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外～拆迁安臵难度加大～进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。 商品房施工面积、新开工面积、竣工面积均保持高幅度增长～同比增长分别为27,、32.35,、22.64,～且没有减速的趋势。这是由于前两年房屋新开工面积大幅增长～造成今年房屋施工面积、竣工面积比上年同期大幅增加。今年的新开工面积增幅仍然很大～预示后期的市场供应量仍然较大～并不会因为宏观调控出现供不应求的情况。 20 商品房销售面积同比增加18.27,～除住宅销售面积比去年同期增加外～其它用途的房屋销,预,售面积均有不同程度的减少。 三、长沙市房地产市场发展趋势 1、整体上仍将保持持续、健康、稳定发展 由于受长沙市委、市政府新型工业化发展思路、省政府所实施的“长株潭一体化”战略、国家实施的“中部崛起”和“西部大开发”战略等多项发展因素的影响～在未来一段时期内～长沙的房地产业仍将具备较大的发展空间～住宅产业的社会需求仍将保持持续的旺盛～尽管不可避免的要受到国家的房地产业宏观调整政策影响～但由于长沙房地产市场的个性化、地区性特征、比较低的房价等健康的基本面～仍将支持长沙的房地产市场持续、健康、平稳地发展～预计2007年长沙房地产开发投资将达到330亿左右～预售面积将继续 2保持在700万m以上。房地产投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等仍然会保持一定的增幅～特别是房屋竣工面积会有较大的增长。市场供应充足～住宅比例有所增加～商业营业用房、办公写字楼比例下降。随着政府住房保障体系逐步完善～住宅供应结构进一步趋于合理～中小户型、中低价格住宅上市量会有较大幅度的增加～竞争将更加激烈,而高档住宅的供应量在国家调控政策的影响下将会适度下降～其房价将会稳中有升。 21 2、住房供应结构将更加合理 住房价格将保持持续、稳定的增长～但增幅不会太快～ 2住房供应结构将明显趋向合理～90m以下的中小户型所占比例将大幅提高。由于2006年长沙商品房纯住宅的均价为2691 2元/m～在全国大中城市中仍处于较低的水平～按长沙2006 2年人均收入统计数据～以国家规定的90m普通商品住房为计算对象～其房价收入比约为6.3:1～长沙房价仍有一定的增 2长空间。此外～受国家90m占70%调控指标的影响～今年新 2开工项目大部分明年上市～这就意味着明年将有一大批90 m以下中小户型集中供应～使长沙市商品住房供应结构得到明显改善。随着城市住房保障体系的各项措施的进一步落实～ 2特别是明年经济适用住房建设将达到70万m～户型全部控制 2在90m以下～价格相对较低～准入控制更加严格～供需矛盾将在一定程度上得以缓解～这将对全市整体房价有一个明显的向下牵引力～有效抑制商品房价较快上涨～住房供应结构将更加合理。 3、竞争趋势更加激烈 外来的品牌开发商和投资财团大举进军长沙房地产市场～加剧了长沙房地产市场的良性竞争～将会促进长沙房地产业发展全面提速、提质～长沙的房地产市场正在从当前的大盘时代向精品时代过渡～房地产开发商的“企业公民”意识逐步增强～住宅品质和社区和谐性将会不断提升～成为牵引长沙市房价不断上涨的动力源之一。 板块竞争白热化。长沙商品房开发在城市各区域已形成齐 22 头并进的局面～就商品房消费而言～在品质基本类似的情况下～区域的形象和配套将直接影响购房者的决定。2007年是营销年。根据长沙市房产局统计～2006年长沙销售量最高的项目为15.1万平方米～排在第十位的也就是7.8万多平方米。2007年长沙的商品房供应量达到700万平方米以上～销售项目增多～在量价齐升的形势下～刺激消费是头等问题。刺激消费常见的方式就是促销～但房地产行业暂时还不会出现价格战～降低消费门槛、给予更多使用产品之外的附加利益则是开发商们挖空心思需要思考的问题。如沿海地区曾经出现较多的一成首付、臵业大抽奖等活动都在特定的时期取得了很好的效果。2007年将是长沙房地产行业的营销年～定位精确的个性项目及中高档商品房项目因市场供应较少～需求旺盛～市场前景看好。 4、国家宏观调控政策的影响更加明显 受国家宏观调控政策的影响～银行对房地产开发贷款和个人住宅消费抵押贷款的审批将进一步从严～肯定会影响到明年房地产业开发投资的资金保障和社会购买能力～这也是全国各大中城市房地产业所面临的普遍问题。受2007年1月1日新执行的长沙市房地产交易税收新规定,长地税发[2006]138号,的影响～今年二手房市场的活跃程度将会明 2显降低～预计今年二手房交易总量将会低于200万m。出于市场参与各方对今年中央的房地产宏观调控的后续配套政策和措施的不可预见性～市场的投资热情将会受到一定的抑制～老百姓住房消费观望心态将会有所增强～可能会在一定程度 23 上制约明年房地产业的发展速度。 四、宁乡县县城房地产市场分析 1、宁乡房地产发展现状 2005年是中国房地产的调整年～中央政府运用政策杠杆进行行业调整～并取得了较为明显的作用。2006年～是“十一五”规划的开局之年～也是在2005年多项新政之后大势相对稳定的一年～更是宁乡房地产业发展进入新阶段的一年。纵观市场～2006年商品房供应呈现新城区、老城区同步高歌的局面～在城市新区～众多的外来开发商重兵集结～大盘涌现,而在城市中心区～经过漫长的拆迁期之后～众多项目崭露头角～抢占市区高地。 2、宁乡经济增长加速带来房地产业快速发展 (1) 国民生产总值产生的影响 宁乡县2006年GDP达到168亿元～增长15.5,,全县实现社会消费品零售总额60亿元～完成年度任务的102%,实现外贸出口2050万美元～完成年度任务的100%,实现招商引资7603万元～完成年度任务的304%;成立了长沙地区(除长沙市以外)首家餐饮行业协会和物流配送中心等。整体经济环境趋好～必然会带动房地产业相应的快速发展。 (2)“十一五”规划目标的影响 宁乡到2010年将实现地区生产总值增长13,～达到270亿元,财政总收入增长16,～实现翻番～其中地方财政增长18%,全社会固定资产投资增长15%～5年累计完成700亿元, 24 社会消费品零售总额增长14,～达到98亿元,城市居民人均可支配收入年均增长9%～2010年达到14650元。到2010年力争实现城市人均居住面积达35平方米。坚持旧城改造与新区开发并举～实施“北拓东扩南连中改”工程。增加市场对房屋的需求量～进一步推动宁乡房产业的迅速发展。 (3) 房地产业投资的影响 宁乡各年开发完成投资情况 4.53.993.964.24 3.5 2.663 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2003年2004年2005年2006年1,9月 开发完成投资额(亿) 宁乡房地产经过2003，2005年三年的调整以及政府宏观调控的影响～宁乡房地产已经走出低谷～并从2005年开始～各种因素推动房产理性发展～并且发展速度很快～同时证明市场需求量有较大提升空间。 3、宁乡房地产价格发展趋势 从近年宁乡房产销售价位趋势情况看～不大可能出现价格回落,从商品房空臵情况来看～也不太可能出现价格回落, 宁乡经济近五年来保持着良好的发展态势～促使房价上升, 政府正确引导～合理调控为稳定宁乡房价提供了重要保证,开发成本的直接抬升导致商品房无降价空间, 楼盘品质 25 的不断攀升～决定了房价有一定的上扬空间,居民住房需求十分强劲～也是推动房价上扬的一大原因, 高档住宅市场需求空间较大～目前宁乡无整体开发项目～作为县域经济比较发达的县城～宁乡对高档住宅消费有很大的消费空间,综上所述～2007年宁乡商品房建设将稳步发展～宁乡房价将有一定幅度的上升。尤其是高档住宅项目将出现有价无市的状况～高档住宅价格将在宁乡创造本地消费市场的新高。 4、宁乡县县城楼盘个案分析 (1) 小高层住宅 “世纪阳光”～位于一环西路拐弯的三角地段～共5栋～为19-22层高层和2栋12层小高层～由长沙兆龙房产开发～占地20000平米～建筑面积73000平米～容积率3.6。目前已有3栋封顶～作为一期于2006年10月28日开盘～1栋为商住楼～其余为纯住宅～最小户型96平米～最大户型171平米～空中别墅,2+1,171-200平米～主力户型为168平米。起价1600元/平米～均价1818元/平米～最高2480元/平米,为顶层复式,～共260套～为长沙鼎嘉代理公司代理销售。 “玉龙国际花园”～位于宁乡大道的西侧～由长沙腾龙房产开发～小区规划为33万平米～为宁乡第一规模大盘～为12层小高层住宅～景观环境也是宁乡一流。规划用地320亩～容积率1.78～绿化35%～建筑密度25%。社区最大的亮点为玉龙国际大酒店,按“五星级”标准建设,～打出的口号是“宁乡首席景观环境大盘”。目前为一期开发～已建7栋～共469套～都是现房～可以即买即进场装修～最小户型89平米～最 26 大户型204平米～复式261-292平米～主力户型为147-156平米。起价1500元/平米～均价1780元/平米～最高价2060元/平米。现在销售情况一般～从销售员口中得知～目前销售150套～不到一半。主要客户为进城的小老板、县区的建材生意人和宁乡工业区的高级员工。 “御景云天”～位于花明路～宁乡地税局的对面。占地面积3453平米～总建筑面积18780平米～由1栋17层高层和1栋12层小高层组成～实际住户135户。最小户型95平米～最大户型175平米～主力户型为138平米。起价1580元/平米～1-5层每层加40元～6-17层每层加20元/平米～均价1840元/平米～最高价2020元/平米。目前销售53套～主要为95平米小户型。 “御景名城”～位于楚沩路,319国道,～宁乡汽车站旁边。由宁乡御景房产开发的～占地面积8717平米～总建筑面积41000平米～由2栋高层组成～包括高档住宅和商业～设计住户167户～商业面积8300平方米。楼盘宣传语“城市第一居所”。目前价格尚未出来。 “滨江〃新外滩”～位于沿河路～由长沙湖泥湾房产开发～楼盘宣传语“上层生活、外滩尊邸”。楼盘总建筑面积12万平方米～容积率3.05～规划总户数659户～一期359户～为框架带电梯高层～最小户型87平米～最大户型240平米～主力户型为138-164平米。起价1600元/平米～均价1880元/平米～最高价2400元/平米。目前销售比较火爆。 (2) 多层住宅 27 “金海花园”～位于最繁华的玉潭路和花明路金三角地段～5+1高层～2003年底开盘～现销售完成～主力户型为120—160平米～开盘起价760元/平米～最高价为1480元/平米。地段优势明显～为宁乡第一代商品房的代表楼盘。 “山水华庭”～位于一环线以北～由盈丰兆房产开发的～开发商为浙江背景～成立于2003年。总用地面积130亩～总建筑面积15万平米～基本为多层住宅～有4栋高层。主力户型138平米。目前均价1580元/平米。目前销售为三期,销售率90%。 “新府名邸”～位于一环东路～县粮食局旁边～由宁乡房产局和湖南新思维房产联合开发的～代理公司佐佑地产～物业管理华天物业～承建公司中建五局～楼盘宣传语“宁乡优秀人居环境示范小区”。现在为第一期多层销售～共135套～目前已经销售完成120多套。起价1200元/平米～均价1517元/平米～最高价1800元/平米。销售部布臵一般,现场看盘的人比较多,因为对公务员有所优惠～所以公务员购买比较踊跃～据说二期还要找关系预订。 “中源花园”～位于花明北路以东～二环线以南～由湖南中源房产开发的～开发商为浙江背景。总用地面积209600平米～容积率1.61～建筑密度32%～绿化率35%～全部为6层多层住宅。户型139-157平米。起价1400元/平米～均价1700元/平米～最高价1860元/平米。目前销售为一期,共260户,销售率80%,目前工地稀稀拉拉起了几栋,还未封顶,销售部在工地一角,非常冷清,销售成绩却不错,非常令人奇怪。 28 五、项目优劣势,SWOT,分析 1、优势(Strength) ? 处于新城区～紧临工业园区～区域将会是宁乡的商贸中心、行政中心、教育中心、交通中心和高档居住中心。 ? 项目占地面积较大～地势高低起伏,容积率低～适合分期组团开发、多层次的建筑规划设计与布局。 ? 随着区域交通与配套的改善～未来的升值潜力较大～对消费者具有吸引力。 ? 小区开发规模较大～带来完善的内部配套～后期可获取规模效应。 ? 项目自然资源丰富～自然环境良好～环境优美～空气清新～有原生态的湖景、绿树与坡地。 ? 整个小区的建筑与园林设计以人为本～尽可能增加小区的绿化率与舒适度～每家每户拥有私家庭院～各种景观像鱼刺状延伸到小区各个角落。 ? 宁乡首个欧派高档住宅区～能迅速树立项目品牌和楼盘形象。 ? 从项目产品类型和产品品质来看～较其他项目更具性价比。 ? 楼市处于起步阶段～潜力巨大。 ? 地理位臵特征及交通状况优势。 ? 品牌效应优势。 ? 成熟的社区环境～政策及规划的前景看好。 综上所述～宁乡于2003年开始政府规划～区域房地产市 29 场从一直发展较为缓慢～到进入发展的快车道。而由于本案所处区域独特的地理位臵资源以及高档低层住宅区的定位～目标客户群的范围扩至整个宁乡乃至周边城市～显然从楼盘品质资源上即与众多的区域性楼盘形成市场区隔～潜力巨大。 随着宁乡北部发展的需要～各项基础设施的逐步完善～九纵六横的公路网络的形成便捷的交通与相对较低的开发成本这两大优势将进一步凸显。本项目近邻中心城区～紧毗一环线、立足主干道～这一独特的地理条件和便利的交通～为本案定位于中、高档别墅区的开发提供了独到的优势。同时随着连接长沙麓谷的金洲大道以及本项目东部的沩水大桥的建成通车～本项目可吸引长沙城区以及周边地区的部分客户购房～具有较大的升值空间。 本项目高档住宅小区～一期低密度多层住宅～凭借其前瞻性的规划、精良包装～将迅速树立起楼盘的良好形象～成为宁乡中、高档住宅的代表。作为楼盘的无形资产～其品牌效应有利于产品市场推广。 另一方面～“十一五”期间～宁乡北部新区将按照宁乡城市总体规划要求～建设宁乡北部的现代化新城,这其中尤其强调了新区建设中要一改过去城市产业规划布局与房地产开发相互脱节的情况～要求房地产业同当地产业紧密结合～这对本案开发显然也是一大利好。 项目周边的社区环境已日惭成熟。功能齐全的生活设施～优良全面的物业管理～以及郁郁葱葱的绿化等～为本案提供了较为有利的卖点支撑。初具规模的高档住宅小区～更是其 30 他楼盘所无法比拟的。 2、劣势(Weakness) ? 项目地形呈不规则状～不利于项目边缘地带建筑的布局。 ? 项目所处位臵不在主干道上～视觉上的冲击不明显。 ? 项目周边生活配套设施有待完善～无大型休闲娱乐场所。 ? 园区四周多层林立～影响了舒适度与视觉效果。 3、机会(Opportunity) ? 宁乡房地产发展大环境较好～并是“十一五”规划的重点内容。 ? 区域与长沙市的联系较为直接、便捷～地区宏观市场整体向好～有效需求较大。 ? 当地房地产市场需求较为理性～消费者的心理预期已趋向于市场实际售价。 ? 楼盘的开发呈多元化趋势～品质提升快～开发别墅等新型产品～有利于实现差异化营销。 ? 宁乡近年房产价格稳中有升～保证项目开发的合理利润。 ? 地处新城区～是市政规划的重点区域～区域已成为购房新宠。 4、威胁(Threat) ? 周边现有四个项目正在销售或即将销售～其品质感较强～并在区域已具一定知名度～与本案竞争较大。 31 ? 从目前宁乡的发展以及地产商对此区域的高期望值来看～此区域的供给量还将进一步的增长～竞争程度还会越发激烈。 ? 大批外地知名地产商入驻宁乡～对宁乡本地开发商具有较大冲击力。特别是已经进入实质运作的金洲新区“碧桂园”项目～一旦开盘～其对整个宁乡市场的高端购房人群必将会产生巨大的冲击。因此～本项目的开发建设与销售进程应精密安排～需不断抢占市场空档和制高点。 综上所述～本项目作为宁乡低密度、低容积率的高档住宅项目～具有独特的优势和较高的性价比～优势大于劣势。只要建设单位狠抓工程质量～加大营销力度～充分挖掘其人文资源～实行“多样化建设”与“差异化销售”相结合～其项目开发必将成功。 32 第四章 建设内容及建设规模 一、建设内容 宁乡水木天成住宅小区建设项目主要建设内容为:低密度多层住宅、小高层住宅、商业会所、幼儿园～项目配套的服务设施,如物业管理用房、车库、配电间、垃圾站、公厕等,以及相应的道路、绿化、市政管网设施等。 二、建设规模 项目总占地面积185361.08平方米～折合约278亩～规划建设总建筑面积为173435平方米～其中低密度多层住宅建筑面积130780平方米～小高层住宅建筑面积29520平方米～商业会所建筑面积3875平方米～幼儿园建筑面积2760平方米～地下室及人防建筑面积6500平方米。共建住宅1438套～停车位831个(含地下停车位164个)。 总户数1438户～其中90平方米以内112210平方米～占总整个楼盘住宅面积的70%～符合国家“国办发[2006]37号文件”的相关规定。项目规划建筑容积率为0.9～建筑密度为25.3%～绿地率为50%。 项目计划分期建设～滚动开发。根据规划～项目一期工程占地面积62747.6平方米～折合约94.1亩～规划建设总建筑面积为44189.8平方米～其中低密度多层住宅建筑面积41704.8平方米～商业会所建筑面积2485平方米～规划建设住宅366套～停车位195个。项目规划建筑容积率为0.7～建筑密度为25.3%～绿地率为50%。 33 第五章 区域位臵及建设条件 一、项目选址 项目选址于宁乡县县城金亭路与一环路之间～北端紧邻一环路～西临银海花园住宅区及县红砖厂宿舍区～南隔县磷肥厂,现已停产,到金亭路～距规划中的沩水沿河风光带约500米～东邻规划的玉成路～处于原银海石油化工有限公司和长沙华日生化实业有限公司内。属于宁乡县规划中的“沩江两岸三洲”建设项目中的一重要组成部分～环境优越～交通便利。场区条件优越～视野开阔～景观丰富、通风日照充足。周边社会化服务的文教卫等设施一应俱全～具备建设住宅小区的社区条件。小区所在位臵交通条件较好～有多条公交线路通达小区附近～小区居民出行较为方便。 项目占地呈不规则形状～场地地势呈缓坡状～绿化较好～同时场地的建设需拆除厂房及办公用房和宿舍～搬迁其设备及生产线～故拆迁后风景将更优美、空气质量将更好～是一处十分理想的低密度生态居住区建设场地。 二、自然条件 1、气温 年平均气温 17.2? 最冷月平均气温 4.7? 最热月平均气温 29.3? 极端最高气温 40.6? 34 极端最低气温 -11.3? 2、降水量 年平均总降水量 1394.5mm 一月最大降水量 192.5mm 3、湿度 最冷月平均相对湿度 81% 最热月平均相对湿度 75% 4、最大积雪深度 20cm 5、最大冻土深度 5cm 6、年雷暴日数 49.5天 7、风 冬季平均风速 2.7m/s 30年一遇最大风速 23.7m/s 最多风向及频率 七月 SW〃20% 一月 NW〃31% 8、全年日照时数 1677.1小时 9、长沙地区地震烈度 “宁乡水木天成住宅小区”建设项目所在地位于长沙市 宁乡县～县城内根据国家地震局、建设部2001年版•中国地 震动参数区划图?～基本地震烈度为6度。 10、水文地质与工程地质条件 拟建场地地势呈缓坡状～相对高差约22米～场地地貌为 丘陵地貌～地质条件较好～水文地质条件也较为简单。 35 三、基础设施条件 城市给排水管线及电源均已具备～可从小区附近的变电站就近引入～其它市政基础设施也较为完备～完全能够满足建设需要。 四、施工条件 1、物料供应 项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在县内采购供应。 2、场地条件 拟建的项目地势开阔～工程地质条件较好～气候条件较好～自然条件对整个工程的影响不大～但应注意尽可能避免在雨季进行施工～以避免施工过程中不必要的麻烦。 36 第六章 工程技术方案 一、总平面布局 1、规划设计原则 本着“新派城市”美宅的规划理念～“规划中求变化”、“典雅中显示韵味”是项目力求达到的效果。通过道路的分级处理、绿化环境的不同性格塑造以及建筑空间的变化来塑造一个功能齐备、层次丰富的多元化小区的形象。 从总体空间布局和人车分流的关系来考虑～以赋予空间变化的中轴来展示小区特有的辉煌气势。在空间环境的层次方面采取了松驰相间、收放有序的处理手法。建筑朝向与周围取得一致～为正南方向～住宅间尤其是街坊内部间距尽可能拉大～以保证有效的日照时间。项目基本上采用不同产品类型的组团分区和半岛状布局相结合的总平面规划手法～环状交通体系～景观以“山、水、林”为基本元素～以南北、东西向两条主景观轴与组团景观进行有机结合～形成动静相宜、错落有致～围而不合的创意生活空间。 项目将遵照以下设计理念和思路: ? 通过适当的交通组织保全地表原貌。 ? 维系、提高地块的环境生态质量～有机融入园林景观要素。 ? 构筑环境生态、建筑生态、人文生态相融合的新型园林生态居住文化。 ? 统一规划、分期建设～适应开发商滚动建设、可持续 37 发展的开发模式。 ? 处理好项目内外环境的差别～保证项目的独立性与围合性。 ? 顺应地形现状依山优势～保留中央水塘并加以改造利用～向四方延伸形成水系,以达到步移景异的效果。 ? 顺应自然～因势利导～体现山灵水秀的生活情趣。 2、周边环境分析 项目地形最大高差达22米～有利于营造山环水抱的台地景观～形成中间高～周边低～内聚外引的风水模式。基地东、南临原县磷肥厂～环境较差～利用风光带的视野面～设计了中心花园洋房、小高层作为过渡。西面现有的多层住宅～对小区影响小～视野开阔～联排低层住宅位臵设于西面～可俯瞰整个市区。北面临一环路～干扰大～设计了商业会所、绿化带作为屏障～可减小城市噪音对小区居住品质的影响。小区周围环境200米内并无可供共享的景观资源～因此小区景观主要考虑人造景观～系统连续分布～至各个住户门前。 3、总平面规划 (1) 规划特色 中心式景观体系:利用地形高差及原有水塘改造～形成由中心往南北两个主入口延伸形式树枝状集中水景体系～形成半岛式建筑空间～建筑坐落在花园中～弱化建筑～强化自然环境～实现人工与自然融合。 中央社区,公共活动,集中化～共享化:中央集中景观的建立～使得沿水系的中心景观成为共享的平台～提供了小 38 区的均好性～使社区共享成为可能～景观及公共资源均好性。 街道空间休闲化、邻里空间人性化:借鉴传统街道生活～小区中轴为人行景观轴～入口为休闲街～避开汽车干扰～形成悠闲轻松的交往休闲环境～邻里分级～组团管理～形成一个小的邻里环境。 (2) 总平面布局 项目西北部接宁乡新城区及长沙方向～且一环路东向尚未完全拉通～西边仍为人流～车流的主要方向～因此商业会所及小区主入口设臵在基地西北角～与城市接通～延续了西北银海花园的沿街商业氛围。北部主入口广场～由商业会所、休闲广场及中心喷泉水景形成小区的对外开放性的公共景观～也是小区公共配套设施集中处～是小区对外的形象空间～底部一层为商业会所设臵了室内健身休闲场所、超市等～上部四层为花园洋房。 西部为联排住宅～隔离了外部较差环境～减少了西部银海花园对其干扰。东部、东北部布臵花园洋房～可减少一环路及东面地块对小区的影响～提升高档低层住宅的私密性。小区中部的地势最高～景观面最大～因此沿纵向景观主轴布臵独栋、双拼住宅～既享有最好的景观感受～同时也形成了良好的景观互动效果～提升了小区的景观品质～赋予了其城市豪宅的内涵。东南角地势较低～且今后东南地块住宅小区对本区会有影响～因此布臵了五栋十一层住宅～使小区自然过渡～天然屏障用～也可以利用高差做地下室。幼儿园布臵在东南向～既安全方便又保证相对独立。在项目中部～沿东 39 西景观主轴～布臵有篮球场、游泳池、戏乐园、健身园等相对集中的健康娱乐休闲设施。 4、交通组织 交通组织采用人车分流设计～交通系统明确～人车干扰小。小区北部临一环路上设臵了两个出入口～连通新城区～南部在临城市道路上也设了一个车行出、入口～与老城区连通。机动车主要干道设臵在基地两侧～连接两个车行出入口～再由入户路到达每户～避免了车行的拥挤及大量车流经过小区中心～破坏中心的宁静～使主车道对环境的影响最少。车道分两级～其中主干道宽8米～入户路宽5米。步行主轴由北面商业休闲广场开始～一直延伸到中央景观轴线延伸至南部入口处的林荫大道～步行系统由中心景观轴线向各组团辐射～连接各景观节点～同时保证步行空间的完整性和连续性。沿外围主干道及南、北出入口设臵少量生态停车坪。地下车库设臵在东南角五栋小高层处。 5、景观环境 本小区的景观特色:中心式景观体系呈树枝状往东西延伸～一纵一横景观主轴～充分利用现状地形的高差及水塘～形成中部高、两边低的山水景观。三重景观系统:中心水渠?组团绿地?私家花园～由开放?半开放?私密。 小区景观由北面广场水景一直沿中央景观轴线延伸至南部入口处的林荫大道～沿中心水系及水系支流设臵的亲水广场、林荫小径、室外活动场地等设施传递景观节点～形成一条纵向景观主轴～且呈放射状～以原有的水塘为中心～加以 40 改造利用延伸至各组团～使人充分享受水的亲和力～从而使水资源利用最大化～景观及公共资源均好。一条横向景观轴～由西部景观护坡处的室外运动中心穿过中部的联排住宅、独栋住宅、双拼住宅～一直延伸至东部的花园洋房区的中心绿地～溪涧湿地～汇聚雨水～设花境、密林、水景～使得景观享受更大化。景观系统多重化～整个小区由公共开放性的中心大景观过度到每个组团的半开放花园再到每户拥有私密的私家前庭后院～使得处处有景观～且互相渗透、互为呼应。 6、规划指标 规划主要技术经济指标见表6-1。 表6-1 规划主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 整个项目 一期工程 备注 21 总用地面积 m 185361.08 62747.6 22 总建筑面积 m 173435 44189.8 22.1 地上建筑面积 m 166935 44189.8 22.1.1 多层住宅建筑面积 m 130780 41704.8 22.1.2 小高层住宅建筑面积 m 29520 22.1.3 商业会所建筑面积 m 3875 2485 22.1.4 幼儿园 m 2760 22.2 地下室及人防建筑面积 m 6500 建停车位164个 23 建筑占地面积 m 46890 15373 4 总户数 户 1438 366 5 停车位 个 831 195 含地下停车位164个 6 建筑密度 % 25.3 24.5 7 容积率 0.9 0.7 8 绿地率 % 50 50 二、建筑与结构 根据国家地震局、建设部2000年版•中国地震参数区划 41 图?～项目用地属六度震区。本项目多层建筑采用砖混结构～小高层采用框架结构。本次设计按六度抗震设防。 建筑形式～住宅户型基本上采用前庭后院带半地下室的设计方案～花园洋房底层带前庭后院及半地下室～顶层复式, 小高层带空中花园～且有部分为复式设计～视线更为开阔～可俯瞰到小区的美景。 建筑风格追求自然～作了大量的退台做露台之用～增加了与户外的融合～尽可能多的引入自然环境～同时又融入自然之中。 立面取传统建筑的三段式平稳端庄～尺度亲切～斜坡屋顶～墙体暖色～多种材料结合～强调水平线条～形成一种简洁、轻快的自然主义风格～并与自然环境融合为一体。 建筑设计融合现代西方大师与东方文化的传统智慧～既关照现代的生活方式又涵纳中国传统居住空间的精粹元素～在张扬西式的华丽之余又保留传统文化的精髓。在建筑表面上采用经典的欧陆建筑风格～高贵的门廊、伸展的原木大平台、天然的砖石饰面、多面坡屋项、多层退台、大面宽、短进深～多面通风采光。整个建筑群依山而建～利用基地起伏连绵的山势和蜿蜒曲折的水系～使建筑在重山叠水间错落～濒水临风～惬意无限～尽享山水间的灵气。 外墙采用暖色调的外墙漆～屋顶采用红色的西班牙瓦～与水体相映成辉。户型设计中功能分区明确～动静分开～在有限的面积中～以最经济的投资获得舒适的住房空间。 根据小区地质条件～小区内的工程大部分采用条形基础。 42 主体结构为240砖墙～柔性坡面屋顶～设架空隔热层。室内前期装修为普通装饰～地面中级抹灰～墙面仿瓷～中央通风系统,塑钢或铝合金窗～太阳能热水器,厨房、卫生间贴1.8米高的瓷片。 三、供配电工程 根据项目的电力供应需要～在区域内建设一个总变配电所～内设10kV高压配电室、10/0.4kV变压器、低压配电室及值班室。项目的电源从市电网电缆就近引入,具体接点由建设单位与市供电局协商确定,两回路10kV电源至高压配电室～并采用连锁的一作一备方式运行。 根据规范要求～本工程除消防用电及公用设施用电为一类负荷外～其余用户用电均属二类用电负荷。 住宅区建筑物电源电压为380/220V～住宅区采用电缆主干线沿电缆沟方式敷设～支线采用电缆穿管埋地暗敷设。 低压系统干线的配电方式均采用放射式系统～楼层配电则为混合式系统。低压结线方式为单母线分段～动力、照明和空调负荷总计量,有功和无功电度表,设在总进线柜上～空调、照明负荷单独计量～设在照明配电屏上～动力和照明回路各自分开。 建筑物内供电由低压配电室通过电缆沟与各栋连通～室内照明配电采用电线穿管沿地或墙暗敷设。 照明系统采用三相五线制～工作电压为220V～照明装臵一般采用节能荧光灯和白炽灯～车库及公共场所以节能荧光 43 灯为主。在车库、建筑物内及出入口、楼梯间等重要场所设臵应急灯～以保证停电后的人身安全。 在小区道路设路灯照明～小区绿化地带设庭院灯、草坪灯。 小区各栋住宅均按三级防雷建筑物进行防雷设计。工作接地、电力设备保护接地、防雷接地可采用共同接地装臵～并分别采用接地干线～接地电阻?1Ω。 四、弱电工程 本项目弱电工程的内容主要由:电话网、宽带接入网、有线电视网等组成。 ? 电话网 拟在每户卧室、客厅内设一个语音信息点。小区内不设程控交换机～在物业管理中心设臵配线架～将市话网络直接引入机房～再通过小区内部局域网分配到每户。 ? 宽带接入网 宽带接入网拟在每户的书房和主卧室内各设一个数据信息点～通过路由器～实现高速INTERNET互联。住户在家中可以享受诸如远程教育、远程医疗、网上购物、电子邮件、文件共享等服务。并可通过国际和国内互联网～使住户可在网上获得多种信息。 ? 有线电视网 电视信号来自有线电视网络～拟在每户的书房、客厅和主卧室内各设一个电视信号接收点～接收当地有线电视网。 44 ? 智能化系统 项目根据需要在小区内各相应场所设臵智能型自动消防及消防控制系统～每套住宅实施家用电器的远程控制系统以及保安监控系统。为便于小区的物业管理～小区各住宅均设臵水、电、煤气表的自动抄收系统。在小区边界的绿篱围墙内设臵红外线监控系统。 ? 系统布线结构 本项目弱电系统根据其功能的不同采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。将楼宇自动控制系统、有线电视系统缆线采用分系统、单独布线的方式。其它弱电系统采用综合布线。 五、给排水和消防 1、给排水 项目进水管径为DN500～由宁乡县水厂通过市政给水管网供给～从沿江大道的城市主管道引入～引入管设有水表计量。区域内的给水管沿小区道路布臵成为环状管网～多层住宅及配套用房分别从区域内环状干管引入支管～呈枝状引至各栋建筑物～管径根据各栋的用水量而定。 2、排水系统 小区采用雨水、污水分流制排水系统～各建筑物排水采用雨水、污水分流排出。 ? 污水系统 小区污水(生活污水与洗浴废水合流)按各栋分别经设臵 45 的室外化粪池处理后就近排入小区污水管道～各栋污水会合后～排入市政污水管道。 ? 雨水系统 小区各栋雨水采用有组织排水就近排入雨水管道中～各道路雨水会合后～排入市政雨水管道。 3、消防 本项目消防工程的设计和建设严格按照•中华人民共和国消防法?和国家有关建筑防火规范条例执行。本项目总平面图已考虑消防通道和消防设施的建设。消防用水的水量和水压按设计标准执行。室外安装φ65单阀式消防栓并将喷嘴、软管～接头配套齐全。 六、天然气管网 根据项目的具体情况～结合宁乡县目前的市民燃料使用情况及发展规划～项目在设计时将做好场地范围内管道天然气管网的布臵～在各栋住宅楼都统一安装好天然气管道～室外的主管道将由市燃气公司统一埋设～在埋设时要适当与道路、其它管道保持距离～管径为无缝钢管DN80～户内管径为DN40～每户设一个天然气计量表。 46 第七章 环境保护及节能 一、环境保护 环境保护是我国的一项基本国策～本项目将严格按照•中华人民共和国环境保护法?有关规定制订具体的环保方案～并报环保管理部门审定。项目的实施应坚持规划、建设与环境保护措施“三同时”的原则～按照有关法规做好区域内的生态环境保护工作。 1、建设地点环境现状 本工程建设场地位于宁乡县县城金亭路与一环路之间～北端紧邻一环路～西临银海花园住宅区及县红砖厂宿舍区～南接县磷肥厂,现已停产,～距规划中的沩水沿河风光带约500米～东部以民宅为主。附近没有对本工程造成污染的污染源～周围环境较好。 2、施工中的环境保护 本项目施工过程中～机械设备噪声及施工中的粉尘对周围环境会造成一定的污染。因此～施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装臵～对粉尘拟采用喷水除尘。 3、建成后主要污染源、污染物及治理方案 ? 污水 住宅小区内产生的污水主要为生活污水～其中包括生活废水、粪便污水及厨房餐厅的含油废水等。 生活废水及粪便污水经化粪池处理～达到二级排放标准后排入城市污水管网～含油废水经过隔油处理后排入城市污 47 水管网。 ? 废气 项目拟建场地范围内的生活全部使用天然气。 项目产生的大气污染物主要有卫生间产生的污染空气～将采用排风器自行抽出～排至室外。 ? 固体废弃物 随着项目的建成和投入使用～生活垃圾将是项目区域环境质量的主要威胁。应在相应的功能区、主要道路设立垃圾箱～并在生活垃圾相对集中的地带设臵固定的生活垃圾站。配备专职环卫人员～负责各服务网点和广场道路的环卫清扫工作～同时配备必要的环卫专用设备～同时加强卫生宣传～防止住户在公共区域内乱扔垃圾。 ? 绿化 项目除道路、配套设施等占地外～其余空地全部进行绿化～尽可能增加区域范围内的绿地。 4、预期效果 项目建成后～在措施落实、总量控制、达标排放的条件下～加强环境管理、推行清洁经营～不会对原有环境产生大的影响。同时搞好小区的绿化和美化工作～区域内的绿地率可达到50%～将促进本区域环境的良好发展。 二、节能 1、建筑空调节能 (1) 设计依据:•夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准? 48 JGJ134-2001～•湖南省居住建筑节能设计标准?DBJ43/001-2004。 (2) 本小区建筑充分考虑宁乡县气候条件即暖、湿、多雨、四季分明、热量丰富、雨水集中、春温多变、夏秋多旱、 o严寒期短、暑热期长等特征～建筑物朝向为南偏东7,这样既不影响年耗电量又有利于夏季通风。 (3) 建筑墙体中采用保温隔热性能好的建筑构造做法来减少采暖制冷照明的能耗～如西山墙及屋面作挤型保温隔热聚苯板～外门窗采用单框低辐射中空玻璃铝合金玻璃窗。 (4) 住宅空调为分体式空调或柜式空调～预留空调板～空调由住户自配～选用先进的、合理的、能效比性能系数符合国家现行有关标准的产品。 (5) 厨房卫生间设臵有电源插座～供用户安装局部机械排风设备～保证户内通风效率。 (6) 设计建筑的采暖空调年耗电量应较基础建筑的采暖空调年耗电量降低50%,即: Ehn?Ehcbas×50% 2Ehn—设计建筑的采暖空调年耗电量～kW〃h/m 2Ehcbas—基础建筑的采暖空调年耗电量～kW〃h/m 2、电气节能 电气节能是一项重要技术政策～又是一种能源开发～因此～电气设计应做到尽可能地减少电能损耗～其具体措施如下: (1) 变电所位臵位于用电负荷中心～使供电线路最短～ 49 从而减少线路损耗。 (2) 选用SG10型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机～所有水泵、循环冷却系统的冷却塔均选用高效节能型。 (3) 采用并联电容器进行无功功率补偿～以提高用电设备的自然功率因数～减少无功功率引起的有功损耗。 (4) 适当增大电缆与导线截面。 (5) 电缆、导线敷设～尽量避免线路迂回。 (6) 选用新型高效节能灯具及合理的设臵开关。 3、节水措施 (1) 充分利用城市供水管网压力进行供水。 (2) 在本区给水进口和各建筑物装设计量表。 (3) 尽量选用节水型卫生设备。 50 第八章 物业管理 一、物业管理计划 物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作～它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。项目建设单位拟组建高素质的物业管理公司～引进国内外先进的物业管理经验～配备服务态度好、技术水平高、训练有素的物业管理人员。 物业管理公司将对前期介入、物业管理验收、入住管理、装修管理及日常管理制订一系列的物业管理细则～使业主真正能够享受到“买得称心、住得放心～用得安心、工作开心、生活舒心”的“五心级”服务。 项目的物业管理将强调如下几个方面: 1、较好的治安管理～确保社区安全。 2、加强消防设施管理。 3、绿化与环境卫生常抓不懈～营造良好的生活环境。 4、注重物业管理民主化～及时解决住户的水、电维修等问题。 5、实现物业管理的民主化～加强与住户的联系。 二、机构设臵 物业管理公司经理下设副经理～副经理下设保安部、水电维修、房屋维修、环境维护、财务部、办公室等多个部门～从而保证物业管理安全周到、维修维护及时到位～充分保证 51 小区的安静、安全、文明、卫生、舒适、方便。物业管理公司的机构设臵详见图8-1。 经 理 副 经 理 副 经 理 水房综环财 办保 电屋合境 务公安维维管保 修 修 理 护 部 室 部 图8-1 物业管理公司机构设臵图 52 第九章 项目招投标 招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的准则。根据•中华人民共和国招投标法?、国家发展计划委员会第9号令•建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定?和•湖南省实施†中华人民共和国招标投标法‡办法?的有关要求～项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。 同时～建设单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理～坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。 项目的招投标方案详见附表。 53 第十章 实施进度计划 为了加快工程项目的建设步伐～在确保工程质量的前提下～应加强建设过程中的各项管理工作～编制好施工组织设计～搞好施工安全。项目拟分三期开发～全部工程计划在2010年9月全面竣工～其中一期工程2007年10月至2008年12月。 项目实施的进度安排如下: 1、2007年10月前完成施工前期准备工作～包括项目可研、勘探、设计、三通一平等。 2、2007年12月完成一期基础工程。 3、2008年9月一期主体工程完工。 4、2008年11月底完成一期的建筑外装饰、室内装饰及安装工程。 5、2008年12月底完成一期户外工程、配套设施等～一期工程建设完成。 6、至2010年9月～项目全部开发完毕。 项目总的进度计划安排见表10-1。 项目一期进度计划安排见表10-2。 54 表10-1 项目总的进度计划安排表 2007年 2008年 2009年 20010年 2011年 序 工程项目 号 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 项目前期工作 2 三通一平 3 勘察设计 4 基础工程 5 主体工程 6 装修、安装工程 7 户外工程 8 竣工验收 9 销售 55 表10-2 项目一期进度计划安排表 2007 2008 2009 序 工程项目 3 4 1 2 3 4 1 2 3 号 1 项目前期工作 2 三通一平 3 勘察设计 4 基础工程 5 主体工程 6 装修、安装工程 7 户外工程 8 竣工验收 9 销售 56 第十一章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 1、投资概况 本投资估算内容包括住宅、门面、幼儿园、配套设施用房～地下室及人防设施的土建工程、电气照明工程、给排水工程、小区管网等的投资。本次建设的工程总建筑面积为 22173435m,含地下室及人防建筑面积6500m,～工程建设总投资估算为35003.3万元～其中土建工程投资18946.6万元～设备及安装工程2514.8万元～其它费用11578万元(含土地征购折迁费8361万元),预备费1652万元～建设期(第一年)利息311.9万元。 项目固定资产投资估算详见表11-1。 项目建设实行分期建设滚动开发～规划一期工程总建筑 2面积44189.8m～工程建设总投资为9823.8万元～其中建筑工程投资4892.2万元～设备及安装工程640.8万元～其它费用3672.8万元(含土地征购折迁费2830万元)～预备费460.3万元～建设期(第一年)利息157.7万元。项目一期固定资产投资估算详见表11-2。 2、编制依据 土建工程:以2001年•湖南省建筑工程概算定额?为依据～并参照宁乡县目前类似工程估算指标进行估算。 安装工程参照宁乡县目前类似工程概算指标估算。 土地取得费用包括征地、拆迁、安臵、补偿、出让金及其它税费。 57 其它前期费用计列了勘察设计费、工程监理费、项目建设管理费、报建费等。 表11-1 项目固定资产投资估算表 单位:万元 估算投资额 占总投 资比例序号 项目 设备 建筑工程 其它费用 合计 ,%, 安装费 1 工程费用 18946.6 2514.8 21461.4 61.3 1.1 建筑工程 16996.6 16996.6 1.2 电气工程 1040.6 1040.6 1.3 给排水工程 953.9 953.9 1.4 弱电工程 520.3 520.3 1.5 土石方工程 510.0 510.0 1.6 道路工程 690.0 690.0 1.7 景观绿化工程 750.0 750.0 2 其他费用 11578.0 11578.0 33.1 2.1 建设单位管理费 321.9 321.9 2.2 土地征购拆迁费 8361.0 8367.0 2.3 勘察设计费 429.2 429.2 2.4 工程监理费 220.6 214.6 2.5 报建费 2170.2 2170.2 2.6 招投标费 75.1 75.1 3 基本预备费 1652.0 1652.0 4.7 4 建设期利息(第一年) 311.9 311.9 0.9 5 总投资 18946.6 2514.8 13541.9 35003.3 100.0 58 表11-2 一期工程固定资产投资估算表 单位:万元 估算投资额 占总投资序号 项目 设备安比例,%, 建筑工程 其它费用 合计 装费 1 工程费用 4892.2 640.8 5533.0 56.3 1.1 建筑工程 4242.2 4242.2 1.2 电气工程 265.1 265.1 1.3 给排水工程 243.1 243.1 1.4 弱电工程 132.6 132.6 1.5 土石方工程 170.0 170.0 1.6 道路工程 230.0 230.0 1.7 景观绿化工程 250.0 250.0 2 其他费用 3672.8 3672.8 37.4 2.1 建设单位管理费 83.0 83.0 2.2 土地征购拆迁费 2830.0 2830.0 2.3 勘察设计费 110.7 110.7 2.4 工程监理费 55.3 55.3 2.5 报建费 574.5 574.5 2.6 招投标费 19.4 19.4 3 基本预备费 460.3 460.3 4.7 4 建设期利息(第一年) 157.7 157.7 1.6 5 总投资 4892.2 640.8 4290.8 9823.8 100.0 59 二、资金筹措 项目所需的建设总投资为35003.3万元～建设资金由建设单位自筹11002.3万元～同时申请部分银行贷款和利用部分开发回收资金～拟定的资金来源构成如下。详见表11-3投资计划与资金筹措表。 (1) 建设单位自筹资金:11002.3万元, (2) 申请银行贷款:17500万元, (3) 利用开发回收款:6501万元。 项目一期工程所需的建设总投资为9823.8万元～建设资金由建设单位自筹3823.8万元～同时申请部分银行贷款和利用部分开发回收资金～拟定的资金来源构成如下。详见表11-4一期工程投资计划与资金筹措表。 ? 建设单位自筹资金:3823.8万元, ? 申请银行贷款:3500万元, ? 利用开发回收款:2500万元。 表11-3 投资计划与资金筹措表 单位:万元 序号 项目 1 2 3 合计 备注 1 投资计划 12251.2 12251.1 10501.0 35003.3 2 资金筹措 12251.2 12251.1 10501.0 35003.3 2.1 自筹资金 3251.2 3751.1 4000.0 11002.3 2.2 银行贷款 9000.0 8500.0 17500.0 2.3 楼盘开发回收资金 6501.0 6501.0 60 表11-4 一期工程投资计划与资金筹措表 单位:万元 序号 项目 1 2 合计 备注 1 投资计划 6876.6 2947.2 9823.8 2 资金筹措 6876.6 2947.2 9823.8 2.1 自筹资金 2076.6 1447.2 3523.8 2.2 银行贷款 4800.0 4800.0 2.3 楼盘开发回收资金 1500.0 1500.0 61 第十二章 财务评价 本次财务分析计算的工程项目总建筑面积为173435平方米～工程施工计划在3年内全部竣工。 财务评价的主要依据: 1、•建设项目经济评价方法与参数?(第三版), 2、•房地产开发项目经济评价方法?, 3、项目设计方案, 4、房地产市场调查。 一、销售收入及销售税金估算 1、销售价格 通过对宁乡县房地产市场情况的调查与分析研究～结合本项目规划方案、所在位臵的周边条件及房地产销售价格情况～ 2本次经济效益分析低密度多层住宅平均销售价按3500元/m、 2小高层住宅平均销售价按2200元/m、商业建筑平均销售价 26200元/m、地下车库平均销售价按50000元/个的标准进行测算。 根据项目的区位条件和环境优势～结合宁乡县当前房地产市场的实际销售情况～本次经济分析可以对外销售的商品住宅和商业门面按100%销售计算～地下车库按60%对外销售～其他做公用车库使用。 2、销售收入 项目的开发和销售周期为4年～第2年销售30%～第3年销售40%～第4年销售30%～根据项目可出售建筑面积及停车 62 位～按上述价格和出售比例计算的销售收入总计为55159万元。 3、销售税金及附加 根据国家及长沙市及宁乡县的有关税收政策～项目应按销售收入的5%缴纳营业税～按营业税的5%缴纳城市维护建设税～按营业税的3%缴纳教育费附加。 项目开发完成后～向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为2978.6万元。项目销售税金及附加详见附表12-1。 二、总成本费用估算 项目的成本费用主要包括开发建设成本、管理费用、销售费用等。 1、开发建设成本 项目开发建设成本包括土地开发费、建安工程费及其它费用等～详细内容构成见投资估算一章。 2、管理费用 管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用。参照同行业的统计资料～综合按销售收入的2.5%估算。 3、销售费用 销售费用主要包括销售广告费、工资及其它费用。根据项目的具体情况～综合按销售收入的3.5%估算。 4、项目总成本费用 上述一、二、三项之和即为项目总成本费用～计算期内总成本费用为41102.2万元。详见附表12-2。 63 三、财务效益分析 1、利润估算 项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的•建设项目经济评价方法与参数?,第三版,以及建设部2000年9月颁布的•房地产开发项目经济评价方法?的要求进行经济评价。项目所得税根据国家有关规定按利润总额的25%全额计征。 项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加、土地增值税即得利润总额～详见附表12-3。项目计算期内利润总额为11079.1万元,扣除所得税2769.8万元后的净利润为8309.3万元。据此计算项目的成本利润率。 成本利润率=净利润/总成本费用 =8309.3/41102.2 =20.22% 投资利润率=利润总额/总投资×100% =11079.1/35003.3×100% =31.65% 投资利税率=利税总额/总投资×100% =,11079.1+2978.6,/35003.3×100% =40.16% 销售利润率=利润总额/销售收入×100% =11079.1/55159×100% =20.09% 2、贷款偿还能力分析 项目贷款17500万元～年利率为6.93%。根据项目的建设 64 进度与销售计划安排～银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还～贷款偿还期为4年～详见附表12-5。 3、财务盈利能力分析 通过项目全部投资财务现金流量计算～在计算期内所得税前的财务净现值为7949.76万元,Ic=10%,～所得税后的财务净现值为5867.7万元,Ic=10%,～按此计算其他各项财务评价指标详见附表12-4。 以上各项财务评价指标显示～项目建成后～其经济效益是较好的～所得税后内部收益率达31.25%～全部投资回收期只有3.17年,含建设期,。 项目的资金来源与运用表情况详见附表12-6。 根据附表12-6可知～本项目每年累计盈余均大于或等于零～故从偿债能力分析～项目是可行的。 四、风险分析 1、敏感性分析 该项目分别就销售收入、投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值、财务内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析～对于本项目～影响经济效益最敏感的因素是房屋的销售情况～当销售收入下降10%时～全部投资内部收益率仍然达到23.76%～说明该项目具有一定的抗风险能力。而其它因素只要加强内部管理～对于该项目的经济效益影响很小。项目敏感性分析结果详见表12-1。 65 表12-1 项目敏感性分析表 财务净现值 内部收益率 投资回收期 序号 项目 ,万元, ,%, ,年, 1 正常情况 7949.76 38.68 3.03 2 投资变化 2.1 +5% 6506.34 32.40 3.15 2.2 +10% 5062.92 26.67 3.27 3 销售价格变化 3.1 -5% 5871.98 31.24 3.17 3.2 -10% 3794.21 23.76 3.33 2、投资风险分析 项目的投资风险主要来自以下四个方面: ? 市场销售风险 项目商业建筑及商品住宅面向全社会公开销售～由于市场价格的波动将给销售带来不确定影响～此外～开发商的销售组织也可能给项目带来一定的不确定性～从而给住宅销售带来市场风险。 ? 成本控制风险 由于房地产市场及基础设施建设的升温～近段时间以来建材价格、报建费用、人工费用等均有所上涨～这就必将直接增加建设成本～给项目开发带来了增加投资成本的风险。 ? 建设工期风险 由于项目建设资金需要较大～如果资金落实不到位或其他管理方面原因而导致建设工期过长～必将增加项目的开发成本～从而加大项目开发风险。 66 ? 工程质量风险 如果工程质量存在的问题～将从多方面引发项目的系统风险～因此～应在建设实施过程中抓好质量管理～确保项目的工程质量符合有关要求。 五、财务评价结论 综上分析～项目主要财务评价指标如下: 全部投资内部收益率,所得税前,:38.68% 全部投资内部收益率,所得税后,:31.25% 全部投资回收期,所得税前,:3.03年 全部投资回收期,所得税后,:3.17年 所得税后利润总额:8309.3万元 成本利润率:20.22% 该项目在商品住宅、商业建筑按预定的销售率对外出售时全部投资收益的经济可行性分析表明～本项目的财务指标满足有关标准的要求。 综上所述～该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟～既符合国家的有关方针、政策～又能产生一定的经济效益和良好的社会效益～因此项目是可行的。 67 第十三章 一期工程财务评价 本次分析计算的工程项目总建筑面积为44189.8平方米～工程施工计划在2008年12月全部竣工。 一、一期工程销售收入及销售税金估算 1、销售价格 通过对宁乡县房地产市场情况的调查与分析研究～结合本项目规划方案、所在位臵的周边条件及房地产销售价格情况～ 2本次经济效益分析低密度多层住宅平均销售价按3500元/m、 2商业建筑平均销售价按6200元/m测算。 根据项目的区位条件和环境优势～结合宁乡县当前房地产市场的实际销售情况～本次经济分析可以对外销售的商品住宅和商业门面按100%销售计算。 2、销售收入 项目的开发及销售周期为2年,其中施工周期为14个月,～项目在第2年开始销售并销售完毕～根据项目可出售建筑面积及停车位～按上述价格和出售比例计算的销售收入总计为16137.4万元。 3、销售税金及附加 根据国家及长沙市的有关税收政策～项目应按销售收入的5%缴纳营业税～按营业税的5%缴纳城市维护建设税～按营业税的3%缴纳教育费附加。 项目开发完成后～向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为871.4万元。项目销售税金及附加详见附表13-1。 68 二、一期工程总成本费用估算 项目的成本费用主要包括开发建设成本、管理费用、销售费用等。 1、开发建设成本 项目开发建设成本包括土地开发费、建安工程费及其它费用等～详细内容构成见投资估算一章。 2、管理费用 管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用。参照同行业的统计资料～综合按销售收入的2.5%估算。 3、销售费用 销售费用主要包括销售广告费、工资及其它费用。根据项目的具体情况～综合按销售收入的3.5%估算。 4、项目总成本费用 上述一、二、三项之和即为项目总成本费用～计算期内总成本费用为11107.4万元。详见附表13-2。 三、一期工程财务效益分析 1、利润估算 项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加、土地增值税即得利润总额～详见附表13-3。项目计算期内利润总额为4158.6万元,扣除所得税1039.6万元后的净利润为3118.9万元。据此计算项目的成本利润率。 成本利润率=净利润/总成本费用 =3118.9/11107.4 69 =28.08% 投资利润率=利润总额/总投资×100% =4158.6/9823.8×100% =42.33% 投资利税率=利税总额/总投资×100% =,4158.6+871.4,/9823.8×100% =51.20% 销售利润率=利润总额/销售收入×100% =4158.6/16137.4×100% =25.77% 2、贷款偿还能力分析 项目贷款4800万元～年利率为6.57%。根据项目的建设进度与销售计划安排～银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还～贷款偿还期为2年～详见附表13-5。 3、财务盈利能力分析 通过项目全部投资财务现金流量计算～在计算期内所得税前的财务净现值为3402.83万元,Ic=10%,～所得税后的财务净现值为2543.62万元,Ic=10%,～按此计算其他各项财务评价指标详见附表13-4。 以上各项财务评价指标显示～项目建成后～其经济效益是较好的～所得税后内部收益率达55.81%～全部投资回收期只有1.64年,含建设期,。 项目的资金来源与运用表情况详见附表13-6。 根据附表13-6可知～本项目每年累计盈余均大于或等于 70 零～故从偿债能力分析～项目是可行的。 四、一期工程风险分析 1、敏感性分析 该项目分别就销售收入、投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值、财务内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析～对于本项目～影响经济效益最敏感的因素是房屋的销售情况～当销售收入下降10%时～全部投资内部收益率仍然达到46.82%～说明该项目具有一定的抗风险能力。而其它因素只要加强内部管理～对于该项目的经济效益影响很小。项目敏感性分析结果详见表13-1。 表13-1 项目敏感性分析表 财务净现值 内部收益率 投资回收期 序号 项目 ,万元, ,%, ,年, 1 正常情况 3402.83 71.28 1.58 2 投资变化 2.1 +5% 2958.67 60.69 1.62 2.2 +10% 2536.88 51.48 1.66 3 销售价格变化 3.1 -5% 2713.63 58.81 1.63 3.2 -10% 2046.79 46.82 1.68 2、投资风险分析 项目的投资风险主要来自以下四个方面: ? 市场销售风险 项目办公建筑及商品住宅面向全社会公开销售～由于市场价格的波动将给销售带来不确定影响～此外～开发商的销售组 71 织也可能给项目带来一定的不确定性～从而给住宅销售带来市场风险。 ? 成本控制风险 由于房地产市场及基础设施建设的升温～近段时间以来建材价格有所上涨～这就必将直接增加建安成本～给项目开发带来了增加投资成本的风险。 ? 建设工期风险 由于项目建设资金需要较大～如果资金落实不到位或其他管理方面原因而导致建设工期过长～必将增加项目的开发成本～从而加大项目开发风险。 ? 工程质量风险 如果工程质量存在的问题～将从多方面引发项目的系统风险～因此～应在建设实施过程中抓好质量管理～确保项目的工程质量符合有关要求。 五、一期工程财务评价结论 综上分析～项目主要财务评价指标如下: 全部投资内部收益率,所得税前,:71.28% 全部投资内部收益率,所得税后,:55.81% 全部投资回收期,所得税前,:1.58年 全部投资回收期,所得税后,:1.64年 所得税后利润总额:3118.9万元 成本利润率:28.08% 该项目在商品住宅、商业建筑按预定的销售率对外出售时 72 全部投资收益的经济可行性分析表明～本项目的财务指标满足有关标准的要求。 综上所述～该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟～既符合国家的有关方针、政策～又能产生一定的经济效益和良好的社会效益～因此项目是可行的。 73 附表12-1 销售收入及销售税金表 单位:万元 序号 项目 单位 合计 1 2 3 4 1 销售收入 万元 55159.9 16546.0 22068.0 16546.0 1.1 低层住宅 万元 45773.0 13731.9 18309.2 13731.9 21.1.1 销售量 m 130780.0 39234.0 52312.0 39234.0 21.1.2 销售单价 元/m 3500.0 3500.0 3500.0 3500.0 1.2 小高层住宅 万元 6494.4 1948.3 2597.8 1948.3 21.2.1 销售量 m 29520.0 8856.0 11808.0 8856.0 21.2.2 销售单价 元/m 2200.0 2200.0 2200.0 2200.0 1.3 商业门面 万元 2402.5 720.8 961.0 720.8 21.3.1 销售量 m 3875.0 1162.5 1550.0 1162.5 21.3.2 销售单价 元/m 6200.0 6200.0 6200.0 6200.0 1.4 地下车库 万元 490.0 145.0 200.0 145.0 1.4.1 销售量 个 98.0 29.0 40.0 29.0 1.4.2 销售单价 元/个 50000.0 50000.0 50000.0 50000.0 2 销售税金及附加 万元 2978.6 893.5 1191.7 893.5 2.1 营业税 万元 2758.0 827.3 1103.4 827.3 2.2 城市维护建设税 万元 137.9 41.4 55.2 41.4 2.3 教育附加 万元 82.7 24.8 33.1 24.8 74 附表12-2 项目总成本费用估算表 单位:万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 1 项目建设成本 35003.3 10501.0 14001.3 10501.0 2 销售费用 1930.6 579.1 772.4 579.1 3 管理费用 1379.0 413.6 551.7 413.6 4 财务费用 2789.3 918.2 1212.8 658.4 5 项目总成本费用 41102.2 12412.0 16538.1 12152.1 6 固定成本 35003.3 10501.0 14001.3 10501.0 7 可变成本 6098.9 1911.0 2536.8 1651.1 8 经营成本 3309.6 992.8 1324.1 992.8 75 附表12-3 损 益 表 单位:万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 1 销售收入 55159.9 16546.0 22068.0 16546.0 2 销售税金 2978.6 893.5 1191.7 893.5 3 总成本费用 41102.2 12412.0 16538.1 12152.1 4 利润总额 11079.1 3240.5 4338.1 3500.4 5 所得税 2769.8 810.1 1084.5 875.1 6 税后利润 8309.3 2430.4 3253.6 2625.3 7 盈余公积金 830.9 243.0 325.4 262.5 8 盈余公益金 415.5 121.5 162.7 131.3 9 累计公积金及公益金 364.6 852.6 1246.4 10 未分配利润 7062.9 2065.8 2765.6 2231.5 11 累计未分配利润 2065.8 4831.4 7062.9 12 投资利润率,%, 31.65 13 投资利税率,%, 40.16 14 成本利润率,%, 20.22 15 销售利润率,%, 20.09 76 附表12-4 财务现金流量表,全部, 单位:万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 1 现金流入 55159.9 0.0 16546.0 22068.0 16546.0 1.1 销售收入 55159.9 16546.0 22068.0 16546.0 1.2 回收固定资产余值 0.0 2 现金流出 43749.4 11939.3 14947.5 14101.3 2761.3 开发建设投资,不含利 2.1 34691.4 11939.3 12251.2 10501.0 息, 2.2 经营成本 3309.6 0.0 992.8 1324.1 992.8 2.3 销售税金 2978.6 0.0 893.5 1191.7 893.5 2.4 所得税 2769.8 0.0 810.1 1084.5 875.1 3 净现金流量 11410.5 -11939.3 1598.4 7966.7 13784.6 4 累计净现金流量 -11939.3 -10340.9 -2374.2 11410.5 5 所得税前净现金流量 14180.2 -11939.3 2408.6 9051.2 14659.7 所得税前累计净现金流 6 -11939.3 -9530.7 -479.5 14180.2 量 计算指标: 所得税后 所得税前 财务内部收益率,%,: 31.25 38.68 财务净现值,ic=10%)〃(万元,: 5867.70 7949.76 静态投资回收期,含建设期,〃,年,: 3.17 3.03 77 附表12-5 贷款还本付息表 单位:万元 银行贷款,6.93%, 还款资金来源 年份 贷款 还款 楼盘销售资金 年初累计 本期贷款 应计利息 还本 付息 2007 9000.0 311.9 311.9 2008 9000.0 8500.0 918.2 918.2 2010 17500.0 1212.8 8000.0 1212.8 2011 9500.0 658.4 9500.0 658.4 78 附表12-6 资金来源与运用表 单位:万元 序号 项目 1 2 3 4 1 资金来源 12251.2 28797.1 26068.0 16546.0 1.1 售房收入 16546.0 22068.0 16546.0 1.2 折旧 1.3 摊销 1.4 自有资金 3251.2 3751.2 4000.0 1.5 银行借款 9000.0 8500.0 1.6 回收固定资产余值 2 资金运用 12251.2 15865.7 23314.0 12919.7 2.1 开发建设投资 11939.3 12251.2 10501.0 2.2 利息支出 311.9 918.2 1212.8 658.4 2.3 销售税金及附加 893.5 1191.7 893.5 2.4 所得税 810.1 1084.5 875.1 2.5 经营成本 992.8 1324.1 992.8 2.6 借款本金偿还 8000.0 9500.0 3 盈余资金 12931.4 2753.9 3626.3 4 累计盈余资金 12931.4 15685.3 19311.6 79 附表12-7 资产负债表 单位:万元 序号 项目 1 2 3 4 1 资产 12251.2 26932.7 26186.3 19311.6 1.1 流动资产总额 1.1.1 应收帐款 1.1.2 存货 1.1.3 现金 1.2 累计盈余资金 0.0 12931.4 15685.3 19311.6 1.3 在建工程 12251.2 14001.3 10501.0 2 负债及所有者权益 12251.2 26932.7 26186.3 19311.6 2.1 流动负债总额 2.1.1 应付帐款 2.1.2 流动资金借款 2.1.3 其他短期借款 2.2 长期借款 9000.0 17500.0 9500.0 2.3 负债小计 9000.0 17500.0 9500.0 0.0 2.4 所有者权益 3251.2 9432.7 16686.3 19311.6 2.4.1 资本金 3251.2 7002.3 11002.3 11002.3 2.4.2 资本公积金 2.4.3 累计盈余公积金 364.6 852.6 1246.4 2.4.4 累计未分配利润 2065.8 4831.4 7062.9 3 资产负债率,%, 73.5 65.0 36.3 0.0 80 附表13-1 销售收入及销售税金表 单位:万元 序号 项目 单位 合计 1 2 1 销售收入 万元 16137.4 16137.4 1.1 低层住宅 万元 14596.7 14596.7 21.1.1 销售量 m 41704.8 41704.8 21.1.2 销售单价 元/m 3500.0 3500.0 1.2 商业门面 万元 1540.7 1540.7 21.2.1 销售量 m 2485.0 2485.0 21.2.2 销售单价 元/m 6200.0 6200.0 2 销售税金及附加 万元 871.4 871.4 2.1 营业税 万元 806.9 806.9 2.2 城市维护建设税 万元 40.3 40.3 2.3 教育附加 万元 24.2 24.2 81 附表13-2 项目总成本费用估算表 单位:万元 序号 项目 合计 1 2 1 项目建设成本 9823.8 9823.8 2 销售费用 564.8 564.8 3 管理费用 403.4 403.4 4 财务费用 315.4 315.4 5 项目总成本费用 11107.4 11107.4 6 固定成本 9823.8 9823.8 7 可变成本 1283.6 1283.6 8 经营成本 968.2 968.2 82 附表13-3 损 益 表 单位:万元 序号 项目 合计 1 2 1 销售收入 16137.4 16137.4 2 销售税金 871.4 871.4 3 总成本费用 11107.4 11107.4 4 利润总额 4158.6 4158.6 5 所得税 1039.6 1039.6 6 税后利润 3118.9 3118.9 7 盈余公积金 311.9 311.9 8 盈余公益金 155.9 155.9 9 累计公积金及公益金 467.8 10 未分配利润 2651.1 2651.1 11 累计未分配利润 2651.1 12 投资利润率,%, 42.33 13 投资利税率,%, 51.20 14 成本利润率,%, 28.08 15 销售利润率,%, 25.77 83 附表13-4 财务现金流量表,全部, 单位:万元 序号 项目 合计 1 2 1 现金流入 16137.4 0.0 16137.4 1.1 销售收入 16137.4 0.0 16137.4 1.2 回收固定资产余值 0.0 2 现金流出 12387.7 6719.0 5668.8 2.1 开发建设投资,不含利息, 9508.4 6719.0 2789.4 2.2 经营成本 968.2 0.0 968.2 2.3 销售税金 871.4 0.0 871.4 2.4 所得税 1039.6 0.0 1039.6 3 净现金流量 3749.7 -6719.0 10468.6 4 累计净现金流量 -6719.0 3749.7 5 所得税前净现金流量 4789.3 -6719.0 11508.3 6 所得税前累计净现金流量 -6719.0 4789.3 计算指标: 所得税后 所得税前 财务内部收益率,%,: 55.81 71.28 财务净现值,ic=10%)〃(万元,: 2543.62 3402.83 静态投资回收期,含建设期,〃,年,: 1.64 1.58 84 附表13-5 贷款还本付息表 单位:万元 银行贷款,6.57%, 还款资金来源 序号 贷款 还款 楼盘销售资金 年初累计 本期贷款 应计利息 还本 付息 1 4800.0 157.7 157.7 2 4800.0 0.0 315.4 4800.0 315.4 85 附表13-6 资金来源与运用表 单位:万元 序号 项目 1 2 1 资金来源 6876.6 16784.5 1.1 售房收入 0.0 16137.4 1.2 折旧 1.3 摊销 1.4 自有资金 2076.6 647.1 1.5 银行借款 4800.0 1.6 回收固定资产余值 2 资金运用 6876.6 10941.8 2.1 开发建设投资 6719.0 2947.1 2.2 利息支出 157.7 315.4 2.3 销售税金及附加 0.0 871.4 2.4 所得税 0.0 1039.6 2.5 经营成本 0.0 968.2 2.6 借款本金偿还 4800.0 3 盈余资金 0.0 5842.7 4 累计盈余资金 0.0 5842.7 86 附表13-7 资产负债表 单位:万元 序号 项目 1 2 1 资产 6876.7 6686.3 1.1 流动资产总额 1.1.1 应收帐款 1.1.2 存货 1.1.3 现金 1.2 累计盈余资金 0.0 6686.3 1.3 在建工程 6876.6 2 负债及所有者权益 6876.6 6686.3 2.1 流动负债总额 2.1.1 应付帐款 2.1.2 流动资金借款 2.1.3 其他短期借款 2.2 长期借款 3500.0 2.3 负债小计 3500.0 0.0 2.4 所有者权益 3376.7 6686.3 2.4.1 资本金 3376.7 3823.8 2.4.2 资本公积金 2.4.3 累计盈余公积金 0.0 429.4 2.4.4 累计未分配利润 0.0 2433.10 3 资产负债率,%, 50.9 0.0 87