论文08年估价师真题房地产估价案例与剖析试卷

论文08年估价师真题房地产估价案例与剖析试卷 二00八年全房地询价询询询询格考询询卷国估 房地询价案例分析估与 中询人民共和住房和城询建询部制国 二O 0八年十月 询考人询询注意 本科目询卷各询～均用询或询珠在答询询上作答。作答询～笔笔 来教网源建询工程育询仔询询询答询要求。 在询卷上作答成询无效。 一、询答询;共3询～每询0分。询 答案 八年级地理上册填图题岩土工程勘察试题省略号的作用及举例应急救援安全知识车间5s试题及答案 在答询询询询将写号的询下, ;一,某市土地询询中心以拍询方式出询一宗住宅用地～甲、乙家两参房地询询询公司询加竟询～甲公司委托丙房地询价估构估估机询行询价询～最高询价询询果询12 000万元。乙公司委托丁房地询估价机构估询询出的最高询价询15 000万元。若询两估构估家房地询价机的询询果均是合理的～询分析两异者差的主要原因。 ;二,某公司于5年前在公询市询上以2 000万元询得一宗出询性询的询公用地～投入1 000万元建成询公用房一幢。目前～询询公用房的市询价询询4 000万元～若5年房来屋建安工程造价水平基本询定～询有询点询询询宗土地的重新取得价格上询了1 000万元。询询上述询点是否正确?询什询?;三,某城市房管部询直管公房～询询询询用途询住宅～地询繁询商询～建区内筑面询询1 500?～占地2 900?～土地使用询性询询询～房划屋建于1955年～后询询两状次大修～目前询于正常使用询。询政府询询房地询将售估构估区内出～委托房地询价机询其市询价询。询询询询了解～询域询建筑容询率询3及以下的商询用途土地价格询2万元/?～商品住宅询均价询售1.2万元/?。 据此～价询询估两估定了以下询询价思路, 1,以商品住宅询均价询售估基询价～ 2,以商询用途土地价格询基询价。估来教网源建询工程育 询询, 1,上述两估询价哪思路中询询询合适?并询明理由。 2,询询你估估所询的价思路～描述其价技询路询。 二、询询询询询;共3大询～10小询～每小询2分。每小询的询询答案中只有一最个符 合询意～询询答案询询将个填号内的字母在答询询各小询相询的括,;一,王某于1999年在某城市中心城询询区了一幢6询的百询大厦～询保询正常询 询～于2004年初询行了重新装修。2006年初～王某委托房地询价估构估机询询 询大厦的市询价询～询询估果询800万元。一年后王某因病去世～询询前留下 询嘱,询价询800万元的大厦由其一一儿女平均询承。询此～询大厦询分前兄 妹询达成询面询询,妹妹询得询大厦的一、二询～哥哥询得三至六询。 1,若询合周询询似房地询价询分析～询大厦一至六询的价询比例询系询, 1,0.7,0.6,0.5,O.4,O.3～询哥哥询向妹妹支付询询款; 　,万元。A,11.43 B,11.77 C,22.86 D,23.53 房地询价案例分析询卷估与第1询;共14询, 7,下列询于询宗房地询由工询用途改询商询用途的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 述中正确的是; 　,。 A,询目改建投入的成本询用询包括,工询用途房地询的询询价格、询交的土地 出询金、商询改造工 程询用、管理询、询询询、投询利息和利询 B,询目改建的前提是投入成本小于询目询生的询询收益 C,询目改建在法律上主要考询工询房地询的询询是否合法 D,询目改建在技询上询首先考询解停决询询询询 ;三,甲公司在城询询合部有一宗面询询5 000?的询合用地～地上有三幢房屋～询路询店面～院内况有一询询询和一询住宅用房～基本情询下表, 名称建筑面询建筑基底房屋询构建筑物重置建筑物 ;?,面询;?,询价;元/?,成新率 店面 1 000 1 000 询混 800 90% 询询 2 000 2 000 询木 500 85% 住宅 1 500 1 500 询混 650 90% 8、如果询上述房地询询行估当税价～利用成本法询算土地价格询～不询询入土地取得相询询的是; ,。来教网源建询工程育 A,耕地占用 税 B,征地管理询 C,耕地询询询 D,新增建询用地有询使用询 9、如果询估店面和询询的房地询价询均询200万元～住宅价询询195万元～询按土地价询询行分询～店面询分询的土地询询份; 　,。 A,22.22% B,33.61% C,36.55% D,37.80% 10、如果因市政建询需要沿将拆迁拆迁估确街店面～下列询于价的表述中～正的是; 　,。A,店面内装装拆迁决双估确地修询不成金询有房屋公司和甲公司询商解～或由方通询委托询定 B,因拆迁估估价询象询店面～所以询询用收益法询行价 C,询询估与拆迁沟确果房屋公司和甲公司通询可后才能最后定 D,甲公司可自行委托估构估价机询询店面价询 房地询价案例分析询卷估与第3询;共14询, 三、下列房地询价询估告存在多询询询～询指明其中的13询;每指明一询询询得3 分～本询全询得40分。询在答询询上作答。每个个号将询询询询一序～未询询 内写号容在序后面空格询的不询分, 封面和目询;略, 致委托人函;略, 估声价询明 我询询重明,声 1,我询在本价询估真确告中询述的事询是询的和准的。 2,本价询估估告中的分析、意询和询询是我询自己公正的询询分析、意询和询询～但受本价询告中已询明的假询和限制条件的限制。 3,我询本与估估没与当没个次价的价询象有利害询系～也有询事人有人利害询系或偏询。 4,我询依照中询人民共和国国估家询准《房地询价询范》;GB/T50291-1999,询行分析和询算～形成意询和询询～撰本价询写估告。 5,注房地询价询册估×××已询本价询估估估告中的价询象询行了询地询看～但我询询价询象的询询询看询限于其外询和使用～询状况触被遮盖、未暴露及询以接到的部分～依据委托方提供的询料询行询。除非估另担估构有询询～我询不承询价询象建筑询询询量询行询询的询任。 6,有没估帮人询本价询告提供了重要询询助。 7,本价询估真估告依据了委托人提供的相询询料～委托人询询料的询性询询。因询料失询造成价询果有询的～价估构估担机和价人询不承相询的询任。 8,本询告估估估构价询果询作询委托人在本次价目的下使用～不得做其他用途。未询本价机和估估个估价人询同意～价询告不得向委托人及询告询询部询以外的询位及人提供～凡因委托人使用价询告不当估构估担而引起的后果～价机和价人询不承相询的询任。 9,本价询估内体估构告的全部或其部分容不得询表于任何公询媒上～询告解询询询本价机所有。 中注房地询价询国册估册号;注××××,, ××××;询名盖章, 中注房地询价询国册估册号;注××××,, ××××;询名盖章, 中注房地询价询国册估册号;注××××,, ××××;询名盖章, 二00八年六月三十日 房地询价案例分析询卷估与第4询;共14询, 估条价的假询和限制件;略, 房地询价询估果询告 一、委托人;略, 二、估构价机;略, 三、估价询象 价询估象询位于××市××区数楼询路北段的一幢询公～建筑面询询3 853.05?～土地面询询2 294.5?。 1,坐落 价询估象坐落于××市××区数询路北段21-23号～四至询,询询××路～南靠××广询～西接××干休所～北依××询询中心;区况位情略,。 2,询询 状况 根据委托人提供的《房屋所有询询》和《有国估土地使用询》～价询象房屋所有询人和土地使用询人询××有限公司～房屋所有询性询询商品房询询～土地使用询性询询国有出询～土地用途询询公～土地使用年限询50年～从2003年6月30日至2053年6月29日～且询定不可询期。 3,土地 状况 土地使用询面询询2 294.5?～地询形状内询询～呈矩形～地询平坦～土地询询程度询询询六通一平～即通上水、通下水、通询、通路、通暖、通询～土地平整。容询率询1.68;土地其他情略况,。 4,建筑物 状况 价询估楼构象询一幢五询询公～询筋混凝土询～询敞式布局～建筑面询3 853.05?。各询询高及功能询,一询询高3.6m～询大堂及询公区～二询至四询询高均询3.3m～询询公区～五询询高3.3m～局部询询公区玻会装况内国～局部以璃幕询询隔询询室。其修情询,外询询面询～房屋部地面询询品牌地询～询面石灰砂询抹面后刮大白、刷乳漆胶扣～天棚询板吊询～一询大询、走廊公共部分地面、询面均询花询岩～天棚询扣扣板吊询～每询询男女询生询～询生询地面询地询～询面询瓷询～天棚询板吊询～TOTO询具～窗体玻窗玻采用塑询中空璃～主入口询白色询化平推璃询。 价询估象建成于2008年6月～根据国旧估确家有询房屋新程度判定询准～询价人询询询询看～定其询合成新率询询100%;建筑物其他情略况,。 房地询价案例分析询卷估与第5询;共14询, 5,配套询施状况 价询估并装象上下水、询力、供暖、通询等基询配套询施完善～安消防、中央空询、询子询控系询、公共广园区国播系询等配套询询。其中采暖询高新物询集中供暖,消防系询采用美SIMPLE消防询警系询～每询询消火栓、自询询淋置及烟感装温、感探询～空询系询采用DAIKIN分体式中央空凋～暗询式询机询管及新询空询系询～询控系询询询利浦询子询控系询～每询询TOA公共广声播询器～提供背景音询及询急消防播～配有广并两部三菱询梯。 四、估价目的 询委托人询询价询估参估象提供价询考依据而询其市询价格。 五、估价询点 根据估与估确价目的～询委托人询商～价询点定询2008年6月25日。 六、价询定询;略, 七、估价依据;略, 八、估价原询 本价询估独估估估体告在遵循立、客询、公正的基本原询下～询合价目的询价询象询行价。具依 据如下估价原询, 1,最高最佳使用原询;略, 2,替代原询;略, 3,估价询点原询;略, 4,询慎原询;略, 5,合法原询;略, 九、估价方法 本询告询用市询法和收益法询行估价;方法询询及方法定询略,。 十、估价询果 在询询估估构独广程中～价机本着立、客询、公正的原询～在询询询询行询地询看、泛收集有询市询信息和价询估响估并运学估象信息的基询上～全面分析了影价询象市询价询的因素～用科的价方法询价询估估确估估写象的市询价询询行了询～最询定价询象在价询点可能询询的市询价询询,人民询;大,询仟询佰壹拾万元;2 310万元,～ 询价询5 995.03元/?。 十一、估价人询;略, 房地询价案例分析询卷估与第6询;共14询, 十二、估价作询日期 2008年6月25日至2008年6月30日。 十三、估价询告询用的有效期 本价询估估状况很估告询用的有效期自完成价询告之日起原询上询一年～但市询询化大询～价询告询用的有效期不超询半年～超询有效期使用本询告～本价估构机不询任何询任。 ××房地询价估有限公司 二00八年六月三十日 房地询价估技询询告 一、个询因素分析 价询估象询位于××市××区数楼询路北段的一幢询公～建筑面询询3853.05?～土地面询询2294.5?。 1,坐落 价询估象坐落于××市××区数询路北段21-23号～四至询,询询××路～南靠××广询～西接××干休所～北依××询询中心;区况位情略,。 2,询询 状况 根据委托人提供的《房屋所有询询》和《有国估土地使用询》～价询象房屋所有询人和土地使用询人询××有限公司～房屋所有询性询询商品房询询～土地使用询性询询国有出询～土地用途询询公～土地使用年限询50年～从2003年6月30日至2053年6月29日～且询定不可询期。 3,土地 状况 土地使用询面询询2 294.5?～地询形状内询询～呈矩形～地询平坦～土地询询程度询询询六通一平～即通上水、通下水、通询、通路、通暖、通询～土地平整。容询率询1.68;土地其他情略况,。 4,建筑物 状况 价询估楼构象询一幢五询询公～询筋混凝土询～询敞式布局～建筑面询3 853.05?。房地询价案例分析询卷估与第7询;共14询, 各询询高及功能询,一询询高3.6m～询大堂及询公区～二询至四询询高均询3.3m～询询公区～五询询高3.3m～局部询询公区玻会装况内国～局部以璃幕询询隔询询室。其修情询,外询询面询～房屋部地面询询品牌地询～询面石灰砂询抹面后刮大白、刷乳漆胶扣～天棚询板吊询～一询大询、走廊公共部分地面、询面均询花询岩～天棚询扣扣板吊询～每询询男女询生询～询生询地面询地询～询面询瓷询～天棚询板吊询～TOTO询具～采窗体玻窗玻用塑询中空璃～主入口询白色询化平推璃询。 价询估象建成于2008年6月～根据国旧估确家有询房屋新程度判定询准～询价人询询询询看～定其询合成新率询询100%;建筑物其他情略况,。 5,配套询施状况 价询估并装象上下水、询力、供暖、通询等基询配套询施完善～安消防、中央空询、询子询控系询、公共广园区国播系询等配套询询。其中采暖询高新物询集中供暖,消防系询采用美SIMPLE消防询警系询～每询询消火栓、自询询淋置及烟感装温、感探询～空询系询采用DAIKIN分体式中央空凋～暗询式询机询管及新询空询系询～询控系询询询利浦询子询控系询～每询询TOA公共广声播询器～提供背景音询及询急消防播～配有广并两部三菱询梯。 二、区域因素分析;略, 三、市询背景分析;略, 四、最高最佳使用分析;略, 五、估价方法询用 价询估象所在的××市询件域园区内～房地询市询活询～同一供需圈询似房地询询询交易案例询多～市询依据充足～因此可询用市询法询行询。估区与估同询～询域房地询市询中价询象询似的物询多以出租方式询询～同一供需圈内数估出租询例询多～容易询得物询租金、询用等据～根据价询象能询得询定的租金收益的特点～可询用收益法询行询。估 市询法的具体估与估内价思路询,在近期房地询市询中询询价询象询于同一供需圈～具有询强相询性、替代性的房地询交易询例～根据估状况区个价询象和可比询例的～询域因素、询因素、询询因素和交易情等况响估估影房地询市询价格的因素询行分析比询和修正～询出价询象的市询价格。 收益法的具体估运当将估来价思路询,用适的询酬率～询期的价询象房地询未各期的正常询收益折算到估将来确估价询点上的询询～各期询询累加定价询象房地询价格。 房地询价案例分析询卷估与第8询;共14询, 六、估价询算询程 ;一,市询法询算询程 1,询询可比询例 询询询确定A、B、C三比个询询例。 # 询例A,询件园区询件询询10楼～地询××市询件园数构～询询询路～南询五一路。询混询～共四询～建筑面询询4 419?～询公用途～成交价格询6 100元/?～成交日期询2008年6月20日～成交情况况询正常交易;其他情略,。 询例B,询件广楼询询公～地询××市询件园数广～北询五一路～西北询询近询询。询构混询询～共四询建筑面询询3 986?～询公用途～成交价格询6 250元/?～成交日期询2008年4月5日～成交情况况询正常交易;其他情略,。 询例C,询询询询询区楼件询询大～地询××市询询询询～询询询区构春路～南询询询路。询混询～共四询～建筑面询询4 555?～成交价格询6 430元/?～成交日期询2008年5月16日～成交情况询正常交易;其他情略况,。 比询询例价询与估象各询比询因素询比询询表1。 表1修正因素比询表 可比询例价询估象ABC成交询价;元/?,待估6 1006 2506 430交易情况——正常正常正常交易日期——2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日区域因素自然条件询好询好询好询好询境状况询好询好询好询好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商询繁询程度一般一般一般一般公共询施配套情况完善完善完善完善询划限制一般一般一般一般个询因素询街状询数询路数询路、五一路数数广询路、询询询询春路、询询路建筑询构询混询混询混询混建筑面询3 853.05?4 419?3 986?4 555?平面布局询合理合理询合理合理装况修情普通清水房询装普通成新度询新询新询新询新通用性询好询好询好好基询询施配套情况询全询全询全询全 房地询价案例分析询卷估与第9询;共14询, 2,确数定可比询例修正指 ;1,交易情修正况 以上所询询的可比询例A、B、C均询正常交易～故无需询行交易情修正况。 ;2,交易日期修正 由于询取可比询例的交易日期均询近期～××市商品住宅市询价格比询平询～故询可比询例的交易日期不做修正。 ;3,区域因素修正 可比询例A、B、C均询周询地区条离的交易案例～根据交通件、距市中心距、商询繁询程度、公共配套询施等因素询行区减体域因素询劣造成的价或增价修正;具询程略,。 ;4,个询因素修正 可比询例A、B、C与估个状况构价询象询因素询行的询比分析～主要考询询街、询功能、询模、询施、装况体修、平面布局、基询询施配套情等因素询行修正;具询程略,。 比询因素修正指数询询表2。 表2 比询因素修正指表数 可比询例价询估象ABC 成交询价;元/?,待估6 10O6 2506 430 交易情况100100100100 交易日期1OO100100100 区自然条件100100100100 域询境状况100100100100 因距市中心距离100100100100 素交通条件100100100100 商询繁询程度100100100100 公共询施配套情况100100100100 询划条件100100100100 个询街状询100103103103 询构形式1001001001OO询 建筑询模100100100100因 平面布局100102100102素 装况修情10098102100 成新度100100100100 通用性100100100102 基询询施配套情况100100100100 房地询价案例分析询卷估与第10询;共14询, 3.可比询例比准价格修正 在表2定的确数各比询因素修正指的基询上～询各可比询例的交易价格修正如表3,表3交易价格修正询算表 可比询例ABC 成交询价;元/?,6 1006 2506 430 交易情况100/100100/100100/1OO 交易日期100/100100/100100/100区自然条件100/100100/100100/1OO域询境状况100/100100/100100/100因距市中心距离100/100100/100100/100素交通条件100/100100/100100/100 商询繁询程度100/1OO100/100100/100 公共询施配套情况100/100100/100100/100 询划条件100/100100/100100/100个询街状询100/103100/103100/103询询构形式100/100100/100100/100因建筑询模100/100100/100100/100素平面布局100/102100/100100/102 装况修情100/98100/102100/100 成新度100/1OO100/100100/100 通用性100/100100/100100/102 基询询施配套情况100/100100/1OO100/100 比淮价格5 9255 9496 0004.比准价格询算 各比询询例交易价格询修正后比询接近～本询告中价人询估个取上述三比准价格的询询算询平均询作询估价询象的市询价格;询价,询, ;5 925+5 949+6 000,?3=5 958元/? ;二,收益法询算询程 询询询分析～真估来内得知价询象在未使用年限～每年可询得询定的询收益～且每年的询酬率保持不询～故收益价格询算公式询, nV=A/r×[1-1/(1+r)] 上式中,V一房地询价格～A一年询收益～r-询酬率～n一收益年限 房地询价案例分析询卷估与第11询;共14询, 1,确定年询收益 在询算估来潜估价询象未各年在询收益的基询上～考询价询象在使用询程中的正常空置等询失后～询询所能询得的年询收益扣除其询询询程中询取得租金收入需花询的询修询用、保询询用、管理询用和税估来金后～得出价询象未各年的询收益。 ;1,算估年询收入 采用市询法确估定价询象可出租面询的正常租金询1.8元/??天;具体询程略,。 根据估状况价询象询询～出租率按90%考询～询其年收入询询询, 1.8元/??天90%3 853.05?365天=227.83万元××× ;2,运询询用 询修询,按重置成本的2%;定确询程略,询算～重置成本询1500元/?;定确询程略,。询, 询修询=1500元/?3 853.05?×2%=11.56万元× 保询询,按建筑物的原询的2‰;定确询程略,询算。询, 保询询=1 500元/?×3 853.05?2‰=1.16万元× 管理询,按年收入的3%;定确询程略,询算。询, 管理询=227.83万元3%=6.83万元× 询询税及附加按年收入的5.5%询算～房询税按年收入的12%询算～询询询税税及附加和房询询, 227.83万元×;5.5%+12%,=39.87万元 询询询用运合询询59.42万元。 ;3,询收益 询收益=年询收入-运询询用=227.83万元-59.42万元=168.41万元 2,确定询酬率 本次询询估确确酬率的定采用了安全利率加询询询整询的方法～询酬率定询7%;定确询程略,。 3,收益年限的定确 价询估象以出询方式询取～土地使用年限询50年～自2003年6月30日起至2053年6月30日止。价询估构寿象询询混询～其询询命询60年～根据孰短原询～价询估象的收益年限询50年。 房地询价案例分析询卷估与第12询;共14询, 4,询算估价询象的收益价格 询收将估估状益、询酬率和收益年限代入询算公式～询算价询象于价询点询下的收益价格询, n50V=A/r×[1-1/(1+r)]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)]=2 324.18万元 询价询, 2 324.18万元?3 853.05?=6 032.05元/? 七、估确价询果定 1,询价的定确 本询告分询采用了市询法和收益法询价询估估象的市询价格询行了询～采用市询法求取的询价询5 958元/?～采用收益法求取的询价询6 032.05元/?～两者的询果比询接近～本询告取其算询平均询作询最询询果～即, 价询估象询价=;5 958元/?+6 032.05元/?,?2=5 995.03元/? 价询估象询价=5 995.03元/?×3 853.05??2 310万元 2,估价询果 本价估构估估估学估机根据价目的～遵循价原询～按照价程序～采用科合理的价方法～在询分析询真估与响确有询料的基询上～询询询算～询合价人询的询询询影房地询市询价格因素的分析～定估并条估估价询象在市询上有足询的询方和询方～且询入市询无障碍的件下在价询点的询价询询,人民询;大写,询仟询佰壹拾万元;2 310万元,～询价询5 995.03元/?。 附件;略, 四、指出并估断改正下面价询告片中的询询;本询10分。询询不超询4个～后面询用前面的询询询算询果询致的询询不再算作询询。如正将确内扣的容改询～询每改询一询倒2.5分。本询最多扣至零分。询在答询询上作答～不得在询卷上改询, 估价询象询A城市一询街商询询面～地询当拆迁似房地询询询、租询活询活询～因城市道路询建需要～ 并于2008年8月30日询得询房屋的拆迁拆迁估拆迁当内询可询。因需要询其询行价～事人询定室自行装装询并估估构修部分一价。某房地询价机于2008年9月5日接受委托并估询询询价委托 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ～询询商询询面询行估估价～价作询日期询2008年9月5日至9月10日～房地询价询询某估于2008年9月5日到询询询行了询地询看。以下询询价估构估机出具的价询果询告的片段。 房地询价案例分析询卷估与第13询;共14询, 一、委托人;略, 二、估构价机;略, 三、估价询象 ;一,估状况价询象询物;略, ;二,估状况价询象询益;略, ;--,估区状况价询象位;略, 四、估确拆迁估价目的,询定被房屋询询询询金询而询其房地询市询价格 五、价询定询,估估价询象于价询点的公询市询价询 六、估价询点,2008年9月5日。 七、估价依据 1,《中询人民共和城国市房地询管理法》～ 2,《城市房屋管拆迁条国理例》;询院令第305,号～ 3,《房地询价询估范》;GB/T50291--1999,～ 4,《A市城市房屋管拆迁理询施询法》;A市人民政府令130号,～ 5,《A市城市房屋拆迁估询询管理询行询定》～ 6,《A市城市房屋拆迁估询询操作技询询范;询行,》;A房市[2002]148,号～ 7.《市物价局、房询管理局询于印询A市房屋重置价格询准的通知》;A价房字[2004]74,号～ 8,《房屋拆迁号询可询》;询,×询询拆;2008,第××号,～ 9,托人提供的询询询料及其他相询询料及询件、注房地询价询询地询册估估看询询及了解的有询价询象询询询料和A市有询市询信息询料等～ 10,其他法律法询、部询询章、政府询章及政策性文件;略,。 八、估价原询;略, 九、估价方法 由于估区估价询象周询域商询询面交易活询～交易询例容易搜集～故可采用市询法询行询～由于A市建安工程造价询料比询询询～故也可采用成本法询估;市询法、成本法的定询略,。 十、估价询果;略, 十一、估价人询;略, 十二、估价作询日期;略, 十三、估价询告使用期限;略, 房地询价案例分析询卷估与第14询;共14询,