房产估价报告

一、致委托方函 ******： 受贵方委托，我公司对位于******的房产进行了评估，估价目的：为确定房产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估的房产抵押价值。价值时点是：2014年1月8日。估价对象：《房屋所有权证》证载全部房产。 根据《房屋所有权证》“******房权证县城字第20120916号、20120917号、20120918号、201******0090号、201******0092号、201******009******号”，确定估价对象房屋所有权人：“******”，房产证载总建筑面积为******0715.16平方米。 我公司工作人员于2014年1月8日对该评估标的物进行了现场勘察，在此基础上，根据<<房地产估价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 >>、有关政策、法规、规定和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，确定该房产价格在，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，在价值时点假定估价对象未设立法定优先受偿权利下而评估其市场价值，扣除房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款后的抵押价值为人民币（取整）：*****元。 （人民币大写：*******整） 至价值时点，房地产估价师知悉估价对象无法定优先受偿款。 特此函告。 评估机构：河北******房地产估价有限公司 法定代表人：  二〇一四年一月十三日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1、本评估报告仅适用此次委托评估之目的，本次评估未考虑将来国家宏观政策发生变化及未来市场变化风险和强制处分等因素对评估结果的影响。 2、报告使用权归委托方。 ******、本报告正本具有法律效力，复印件不具备法律效力；未经我方同意，其它任何单位和个人不得擅自修改和引用；因评估报告使用不当而引起的后果，与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。 4、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 5、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 6、我们与本次估价对象房地产的委托方没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 7、我们依照中华人民共和国国家 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 8、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观的使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象的建筑结构质量进行调查的责任。 9、本估价报告的全部或部分 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 参与本次评估的房地产估价师签字： 三、估价的假设和限制条件 1、本次评估是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的。 2、本估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。 ******、本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费的因素影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。 4、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。 5、本报告的估价结果是在正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观政策发生变化、政策优惠及遇有不可抵抗力对房地产价格可能产生的影响。 6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本公司不承担责任。 7、本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。 四、房地产估价结果报告 （一）委托方：****** 住  所：******规划工业园区内、邢德公路以南 法定代表人姓名：**** （二）估价方： 评估机构：河北******房地产估价有限公司 法人代表：**** 办公地址：******东大街17号 资质等级：叁级 证 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 编号：冀建房估（*）18号 有效期限：截至二〇一六年十一月二十五日 （三）估价对象概况： 该估价对象位于******，根据“******国用（2012）第00*号”，土地使用权人为“******”，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为************************4平方米；“******国用（2014第0002号”，土地使用权人为“******”，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为******7761平方米。 《房屋所有权》证号为“******房权证县城字第20120916号、20120917号、20120918号、201******0090号、201******0092号、201******009******号”，证载房产总建筑面积为******0715.16平方米，规划用途：工业，估价对象证载共10幢房产，整体使用维护状况良好，详细情况描述如下： 房产状况明细表 房权证号 证载 房号 建筑面积 （㎡） 总层数 实际 用途 实际 结构 建筑年代 现状 ******房权证县城字第20120916号 1 ****.00 5 *舍 混合 2012 外墙面为干粘石,内墙面为防瓷涂料,瓷砖地面，木包门，塑钢窗，天花板为防瓷涂料,直观评定九八成新。 ******房权证县城字第20120917号 1 ***55 1 *堂 钢混 2012 外墙面为干粘石,内墙面为防瓷涂料,瓷砖地面，进门为玻璃推拉门，塑钢窗，天花板为石膏吊顶,直观评定九八成新。 2 ***75 1 ** 混合 2012 外墙面为瓷砖贴面,内墙面为防瓷涂料,瓷砖地面，铁门、铝合金窗，天花板为防瓷涂料,直观评定九八成新。 ******房权证县城字第20120918号 1 298******.02 1 车间 钢 2012 1.2米下为砖砌体，1.2米以上为彩钢板、钢支架，内墙面为防瓷涂料,水泥地面，卷闸门，塑钢窗，天花板为彩钢板、钢支架直观评定九八成新。 2 2975.55 1 车间 钢 2012 同上 ****** 2975.55 1 车间 钢 2012 同上 ******房权证县城字第201******0090号 1 5598.00 5 办公 混合 2012 主体已完工,未装修 2 488.40 6 办公 混合 2012 主体已完工,未装修 ******房权证县城字第201******0092号 1 ******07******.67 1 车间 钢 2012 1.2米下为砖砌体，1.2米以上为彩钢板、钢支架，内墙面为防瓷涂料,水泥地面，卷闸门，塑钢窗，天花板为彩钢板、钢支架直观评定九八成新。 ******房权证县城字第201******009******号 1 ******07******.67 1 车间 钢 2012 同上                 （四）估价目的： 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 （五）价值时点：2014年1月8日 （六）价值定义： 本次房地产评估价值为抵押房地产在价值时点下的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （七）估价依据： 1、委托方提供的房地产估价委托书； 2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999 ******、《房地产抵押估价指导意见》； 4、国家、省、市有关法律、法规及规定； 5、委托方提供的房屋建筑年代等其他相关资料； 6、估价人员现场查勘及收集整理的资料； 7、《中华人民共和国土地管理法》； 8、****邢价经费函字【2009】11号文件。 （八）评估原则： 1、合法原则： 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。 2、最高最佳使用原则： 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。              ******、价值时点原则： 遵循价值时点原则， 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。 4、独立、客观、公正原则： 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是最公平合理的价格。 5、替代原则： 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 6、谨慎原则： 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎、充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。 （九）估价方法： 根据估价目的及估价对象的实际状况，宜采取不同的估价方法。根据《房地产估价规范》估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法。 市场比较法：将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法：求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 根据委托方提供资料及评估人员查看、调查收集的有关资料，由于估价对象房屋的建设成本较易获取，结合估价目的和委估房产的具体情况，本次评估采用成本法进行估价，并结合市场实际交易情况和估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。 （十）估价结果： 在认真分析现有资料的基础上，经过测算，确定******位于******三号路西侧、邢德公路南侧的房产抵押价值为人民币（取整）：******元。 （人民币大写：*******壹元整） 至价值时点，房地产估价师知悉估价对象无法定优先受偿款。 （十一）房地产变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括对抵押房地产的通用性、独立使用性或分割转让性、假定在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格和评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿程序。 1、抵押房地产的通用性分析： 估价对象为工业用房，其通用性一般。 2、抵押房地产的独立使用性分析: 估价对象各部分之间不宜分割使用，分割使用的效能比整体的使用效能低，产生的整体收益降低，影响抵押房地产的市场价值的实现。所以，如果要处置抵押房地产，应整体出售才能产生最大化的价值。 ******、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序、处置方式以及营销策略等因素有关。一般而言，以拍卖方式处置房地产可以达到快速变现的目的，但变现价格一般低而变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。