租赁合同租金和管理费没有分开的税务风险

租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 租金和管理费没有分开的税务风险 租赁合同租金和管理费没有分开的税务 风险 租赁合同书 场 租 赁 合2014年3月12日 书 地 同 出租方:(以下简称为甲方) 公司名称: 公司地址 承租方:(以下简称为乙方) 名称: 公司地址: 依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及其它有关法律法规的相关规定，甲乙双方在平等自愿的条件下，秉承互惠互利的原则下，充分协商一致达成并签订以下合同，供甲乙双方共同遵守。 第一条基本条件 1、出租给乙方经营慢摇吧娱乐城及其他经营项目的场地位于芒市天龙时代购物中心第二层商场的南面前半部分。场地建筑面积为1299平方米。(场地最终面积以房产证为准)并以此建筑面积 作为租金和水电使用费等其它费用的计算依据。 2、免租期为:三个月(2014年5月1日起至2014年7月31日) 3、从2014年7月1日起计收，其基准租金单价为40元/平方米?月人民币。第1-2年的租金单价为40元/平方米?月人民币，第3-7年的租金单价递增12,。 第二条合同期限 1、期限为 7年，即自2014年7月1日起至2021年6月31日止。 2、在签订本合同支付押金后10天内甲方交场地给乙方，乙方组织装饰施工和筹备开业及试营业。即自甲方交付场地之日起至2014年6月31日止为乙方装饰施工和试营业期及筹备开业，该期间为免收租金期。 第三条租金及增幅 1、租金按乙方租赁甲方场地的第二层建筑面积(1299平方米)计算，并从本合同规定甲方计收租金之日起计收，基准租金单价为每平方米每月40元人民币。 2、租金增幅从2014年7月1日至 2015年12月31日止的第三年开始递增租金，第3-7年的租金每年递增12,.即: 第一年年度租金单价为:40元/??月，合计年租金623520元(第一年度免交3个月租金，实交租金为: 元); 第二年年度租金单价为:40元/??月，合计年租金623520元; 第三年年度租金单价为:44.80元/??月，合计年租金698342元; 第四年年度租金单价为:50.18元/??月，合计年租金782143元; 第五年年度租金单价为:56.20元/??月，合计年租金876071元; 第六年年度租金单价为:62.94元/??月，合计年租金981109元; 第七年年度租金单价为:70.49/??月，合计年租金1098849元; 第四条租金支付方式 1、乙方支付租金方式为先付租金后使用，签订本合同起15日内(即2013年12月27日)，支付时间为每年1月1日前10日内，支付方式为一年一付。 2、乙方必须按照约定向甲方交付租金，如无故拖延租金，从第2天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金2,加收滞纳金。 第五条租赁期间房屋修缮 甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的场地后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。 第六条各项费用的缴纳 1、管理费:本合同租金已包含物业管理费，合同签订后乙方应与商管公司另行签订物业管理合同，相应物管费用应从本合同租赁费中分离支付给商管公司。 2、水费:按0.8元?1452?/月，在本合同履行期限内，如商业用水收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 调整，按调整后的单价相应增减。安装水表后按水表实际计数收费。 3、电费:按芒市的商业用电收费标准按实交给甲方;在本合同履行期限内，如果商业用电收费标准调整，按调整后的收费标准执行。电量损耗按 每月自用电量的5,标准收取(即损耗)。公共用电按整栋建筑物当月总用电量的8,收取(即公摊)。 4、维修费:租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损坏(包括门窗、水电等)，维修费由乙方 负责。 5、使用该场地进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方支付，(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。 以上费用按月收取。自乙方进场之日起计收。 第七条 押金 为确保本合同顺利履行，在签订本合同时乙方向甲方支付人民币拾万元整(,100，000.00元)作为押金;本合同到期或终止后, (在乙方无违约行 为的前提下)甲方不计利息如数返还乙方。 第八条 双方权利和义务 (一)甲方的权利和义务 1、甲方保证出租给乙方的场地经营符合国家法律法规的相关规定。 2、甲方有权按本合同规定的租金标准和支付方式按期向乙方收取租金，并每月向乙方收取水电费等所有应收取的相关费用。 3、甲方保证所出租的场地及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修。 4、甲方对乙方所租赁的场地装修或改造时的 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 进行监督和审查权。 篇二:合同控税缘由之一 合同控税缘由之一:合同隐藏税收风险及案例分析 (作者:中国财税培训高级讲师博士后肖太寿) 经济合同签定得好坏或适当与否，在某种程度上与企业的税收风险又一定的关系。通过实践调研发现，经济合同往往是企业税收风险的隐藏之地。一般而言，合同中隐藏两种税收风险:一是合同中的价格条款约定不当使企业多缴纳税收;二是合同中的约定条款与国家相关法律的规定相悖从而承担多缴纳的风险。基于此分析，如果合同没有签定好，其中隐藏的税收风险除非通过双方协调一致能够进行合同的修改和修订，否则税收风险无法规避，必定要发生，给企业产生不必要的税收成本。因此，企业在平常业务过程中签合同时务必注意合同中可能存在的潜在的税收风险，尽量在合同签定环节规避隐藏的税收风险。下面以租赁合同合同中租赁价格的涉税风险分析，销售合同约定采购方承 担销售方票据贴现息条款的税收风险分析，股权转让合同存在的涉税风险分析，合同约定企业债权转给自然人股东的账务涉税风险分析为例对合同中隐藏税收风险进行详细分析。 一、租赁合同合同中租赁价格的涉税风险分析 在实践中，租赁合同价格涉及到的税收风险是:出租设备或动产的租赁价格和水电费没有与房屋的租赁价格进行分离，即没有进行租金分解而使企业多缴纳了房产税。 为了节省税负在签定租赁合同时，务必做到以下税收风险控制策略: 第一，在租赁厂房或房屋时，水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。 第二，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一切租赁时，必须签定两份合同，一份是厂房或房屋合同， 一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。 [案例分析1:某企业租赁合同隐藏的涉税风险及应对策略] (1)案情介绍 A公司系主营房地产开发业务的企业。现A公司决定将其经营的M中心商场的地下一、二层以租赁方式开办“东方家具广场”，即将M中心商场地下一、二层约18000平方米的经营面积出租给60户生产家具的客户(以下简称“租户”)，并分别与租户签订各自独立的租赁 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，以确定每年固定的租金收入。为保证及时、足额收取租金，及能通过租户的营业额 对其偿付能力进行判断，A公司拟采取统一代收货款，将扣除租金后的代收货款返还给租户。上述租金收入中包含A公司提供场地应收的场地租赁费、B物业公司提供物业管理所收取的物业管理费。(B物业公司为A公司提供包括地下 一、二层在内的全部商场的物业管理服务，A公司全额支付B物业公司相应的物业管理费用，故A公司向租户收取的物业管理费不再转付给B物业公司)。C公司因参与东方家具广场的管理方案的制订、高层管理人员的派驻，按有关协议约定，A公司需向C公司支付相关的品牌及管理费。按照与C公司的合同约定，A公司拟打出“东方家具广场”的广告宣传牌，进行形象宣传和商业推广活动。请分析案例中各合同中存在的涉税风险及应对策略, (2)合同中隐藏的涉税风险 ? A公司与C公司签订管理合同的涉税风险 A公司与C公司签订的管理协议，容易使人理解为C公司提供给A公司品牌家具市场的管理经验，并派遣高级管理者前往A公司开办的家具广场协助A公司付诸实施，C公司依约向A公司收取品牌及管理费。这样A公司在账务处理上必然体现支付“品牌使用费”等类似的支出，加之A公司对经营家具广场业务采取了统一收款的结算方式(为了保证租户能将通过东方家具广场销售的家 具收入全额在M中心商场的统一结算柜台进行结算，A公司拟自招工作人员，负责各租户的家具买卖)，从而证明其经济行为是一种自营行为(而非所谓的租赁行为。若以此类推(可得出结论(即A公司目前收取的全部租金收入相当于本环节经销家具所取得的增值收(来自:WwW.xIelW.cOm 写 论文 网:租赁合同租金和管理费没有分开的税务风险)入。依增值税税法的有关规定(A公司应就租金部分按17,的增值税税率计算缴纳增值税。 ? A公司与租户签订租赁合同的涉税风险 A公司与各租户签订的所谓“租赁”合同，即便主管税务机关等部门认定A公司的此种经济行为是租赁业务，那么依据现行营业税法的有关规定(A公司依合同约定向租户收取的管理费，就属于租赁行为的价外费用。按税法规定(不论该价外费用所有权是否归A公司所有，也不论该价外费用收取时开具的是何种发票及账务上如何核算，均应并入租金收入的营业额一起缴纳营业税。由于A公司需将家具广场的物业管理费会同商 场其他部分的物业管理费支付给B物业管理公司，这样也会使A公司的计税基数增加，虽然企业所得税不会增加，但会增加其营业税税负，造成收入与成本同时增长。同时(按这种方式签订的合同也会使这部分管理费存在重复纳税问题:既在A公司缴纳了税款(又计入B公司的营业收入并纳营业税。由此可见，作为自营行为的流转税税负要重于作为租赁行为的流转税税负。显然，A公司目前按租赁业务经营的思路是正确的，但必须使得租赁行为从合同到实质运作经营能够完全吻合。否则，A公司会面临较大的涉税风险。 (3)通过合同的正确签定实现节税的分析 ?改变A公司与C公司的协议内容及运作模式 如果要消除主管税务机关等部门对A公司自营行为的误解，A公司必须改变现有的与C公司签约的主体身份，应以承租A公司场地的60户租户代理人的身份与C公司签订家具广场经营过程中品牌及管理费收取的相关合同。在实际运作中，也应由60户租户分别向C公司支 付上述款项。为便于操作以及节约成本(可由A公司以代理人身份予以协助统收统付，但发票仍由实际收取款项的C公司分别开具给各租户。如此操作的结果是，A公司不再在账面上体现支付C公司“品牌及管理费”支出，减少了自营业务的嫌疑，同时(也相应降低了A公司向租户收取的租金额。在其他因素不变的情况下，A公司改变与C公司的协议内容及运作模式，能有效降低A公司的营业税税负。 ?改变A公司与B物业管理公司的物业管理费支付模式 为进一步降低A公司的营业税税负，可改变现有的支付B物业公司物业管理费的模式，将地下一、二层家具广场相应的物业管理费用，通过合理的分配方法分解到每一租户，由租户直接向B物业公司交纳上述物业管理费。A公司向租户收取的租金收入虽然会相应降低，但也减少了直接向B物业公司支付的物业管理费用，所以并不会影响其利润。然而，随着收入的减少相应的营业税计算基数也会减少，进而降低了营业税税负(最终会使企业的总利润有所增加。 (4)分析结论 将现由A公司统一向租户收取的租金收入分解为三大部分:一是A公司纯粹提供场地所收取的场地租赁费:二是合作伙伴C公司为60户租户搞好家具广场经营所提供的品牌及管理部分取得的费用:三是B物业管理公司为家具广场的60户租户提供物业管理服务收取的物业管理费。租户将对A公司支付的租金，转变成分别对3家公司支付相应费用，尽管增加了租户支付租金的手续，但可以通过手续费返还等方式予以解决。如此，既可较大幅度地降低A公司的整体税负，同时又能规避前述租赁与自营的歧异给A公司带来的潜在涉税风险。 二、销售合同约定采购方承担销售方票据贴现息条款的税收风险分析 在日常的交易往来中，往往存在一种现象:销售方把货物卖给采购方，由于采购方资金紧张，会向销售方开具商业或银行承兑汇票，销售方把该汇票向其开户行申请贴现，其中产生的票据贴现息，在 采购合同 采购合同下载采购合同模板下载简易采购合同下载采购合同范本免费下载下载农副产品采购合同 中约定由采购方承担，销售方向银行贴现的票据贴现凭证给予采购方进行做账。这种合同约定采购方 承担销售方票据贴现息的税收风险如下: (一)采购方承担的票据贴现利息面临不能在采购方的企业所得税税前进行扣除。 《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》(国税发[2008]80号)规定: “企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。”《关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》(国税发[2009]114号)规定:“未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。”《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》(国税发[2008]88号)规定:“不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。”根据这些税法规定，采购方向销售方开出商业或银行承兑汇票，并合同约定采购方承担销售方向银行进行贴息所发生的票据贴现息，虽然采购方获得销售方给予的载有销售方名字的银行票据贴现凭证，但贴现凭证上不是开出商业汇票人采购方的名字而是持票人销售方的名字，是不可以税前扣除的。 例如，甲购买原材料时，以商业汇 票支付货款，并在采购合同中约定:“如果对方在汇票到期前到银行贴现，由甲承担票据贴现利息，并由对方把银行贴现息的票据转给甲方作为入账依据。”基于这种商业行为，由于甲企业未取得证明票据贴现息由自己承担的合法票据，而且这种票据贴现利息支出与与甲生产经营无关，故甲承担的这部分贴现息不能在税前扣除。 (二)销售方向采购方收取的票据贴现息，面临漏缴增值税的风险。 《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)第六条规定:“销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。”《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第50号令)第十二条规定:“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质 的价外收费。但下列项目不包括在内: (一)受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税; (二)同时符合以下条件的代垫运输费用:1、承运部门的运输费用发票开具给购买方的;2、纳税人将该项发票转交给购买方的。 (三)同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;3、所收款项全额上缴财政。 (四)销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。” 基于以上政策规定，在销售业务中，销售方收取采购方承担的销售方(持票人)向银行 申请票据贴现利息是一种价外费用，应向采购方开具增值税专用发票或普通销售发票，依法缴纳增值税，而实 践中，由于销售方收取采购方的票价贴现息时，往往把银行开给销售方的银行贴现凭证交给采购方进行入账，没有开发票给采购方，结果犯了漏缴增值税的税收风险，将难逃税务机关的稽查关。 基于以上合同约定采购方承担销售方票据贴现息的税收风险分析，应采取以下合同控制措施: 在销售合同中约定:采购方向销售方开出商业或银行承兑汇票，并合同约定采购方承担销售方向银行进行贴息所发生的票据贴现息，销售方必须向采购方开具增值税发票或普通销售发票。依据此合同条款，采购方支付的票据贴息就可以凭销售方开具的增值税专用发票或普通销售发票进成本就可以在企业所得税前进行扣除。 [案例分析2:某销售合同约定采购方承担销售方票据贴现息的涉税风险分析] (1) 案情介绍 A企业销售100万货物(含税)给B企业，合同约定以现金支付。B企业因现金短缺，经A企业同意，以5个月后到期的银行承兑汇票支付，并以银行存款 支付5个月的贴现利息 1.5万元(银行同期贴现利率假设为3‰)，A企业给B企业开具了1.5万元的收款收据。请分析1.5万元的税务处理。 (2)税收法律依据 《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》(国税发[2008]80号)规定:“企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。”《关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》(国税发[2009]114号)规定:“未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。”《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》(国税发[2008]88号)规定:“不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。”根据这些税法规定，采购方向销售方开出商业或银行承兑汇票，并合同约定采购方承担销售方向银行进行贴息所发生的票据贴现息，虽然采购方获得销售方给予的载有销售方名字的银行票据贴现凭证，但贴现凭证上不是开出商业汇票人采购方的名字而是持票人销售方的名字，是不可以税前扣除的。 《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)第六条规定:“销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。”《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第50号令)第十二条规定:“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、