高新城市广场商业地产项目招商策划方案5.0

高新城市广场商业地产项目招商策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 5.0 1 目 录 第一部分 威海市商业发展现状及项目定位 ...................................................................... 4 一、威海市商业状况简析 .............................................................................................................................................................................................. 4 二、项目简析 ............................................................................................................................................................................................................... 4 三、项目定位考虑要素 ................................................................................................................................................................................................. 5 四、项目定位 ............................................................................................................................................................................................................... 6 第二部分 项目招商原则 .................................................................................... 8 一、项目招商指导思想 ................................................................................................................................................................................................. 8 二、项目招商基本原则 ................................................................................................................................................................................................. 9 第三部分 项目商业规划 ................................................................................... 11 一、项目整体规划 ...................................................................................................................................................................................................... 11 二、各楼层商业业态规划 ............................................................................................................................................................................................ 13 ............................................................................................... 18 三、楼层经营业态规划 ................................................................................................ 四、业态规划表 .......................................................................................................................................................................................................... 18 第四部分 项目功能组合 ................................................................................... 23 一、一期项目商业布局规划 ........................................................................................................................................................................................ 23 二、二三期商业布局规划 ............................................................................................................................................................................................ 25 第五部分 项目租金价格体系 ................................................................................ 29 一、项目租金价格策略 ............................................................................................................................................................................................... 29 二、项目租金价格的可行性分析 ................................................................................................................................................................................. 34 三、项目租金价格策略综述 ........................................................................................................................................................................................ 35 第六部分 项目招商推广 ................................................................................... 36 一、项目推广策略 ...................................................................................................................................................................................................... 36 二、项目招商时间节点 ............................................................................................................................................................................................... 37 三、项目招商推广步骤 ............................................................................................................................................................................................... 38 四、项目整合传播 ...................................................................................................................................................................................................... 44 五、招商实施 ............................................................................................................................................................................................................. 44 第七部分 项目招商条件 ................................................................................... 47 2 一、项目合作方式 ...................................................................................................................................................................................................... 47 二、项目招商周期 ...................................................................................................................................................................................................... 48 三、项目招商细则 ...................................................................................................................................................................................................... 48 第八部分 项目招商收益预测 .............................................................................. 49 项目招商租金等费用测算 ............................................................................................................................................................................................ 49 第九部分 项目招商管理.................................................................................. 51 一、项目招商操作程序 ............................................................................................................................................................................................... 51 二、项目招商后期管理 ............................................................................................................................................................................................... 51 第十部分 招商团队建设及人员培训 .......................................................................... 52 一、招商团队组建 ...................................................................................................................................................................................................... 52 二、人员培训 ............................................................................................................................................................................................................. 52 综 述 ................................................................................................ 53 3 第一部分 威海市商业发展现状及项目定位 一、威海市商业状况简析 虽然近年来威海商业投资加大、发展迅猛，但相对全国商业发展的整体水平而言，其发展略显滞后。主要表现在成熟商业老区(环翠区)商业分布零散，大型主力百货和超市方面，虽有大润发、利群、华联等商家进驻营业，但经营档次整体不高，经营理念较差，消费引导不足。 目前商业形态主要有服饰、餐饮、建材、家居、电子、超市、百货等。 有代表性的商业项目有威胜中韩商厦、老港韩国商品城、金猴购物广场，家家悦、侨乡广场、小商品批发商城、国美电器、亿特隆装饰城、振华商厦、家世界装饰建材城、特乙甲家居广场等。 经区商业发展迅猛，有韩国乐天玛特、乐天家居、特乙甲全球家具广场、时代广场、豪业圣迪广场广场、每美商城、九龙城休闲购物广场(在建)、韩国风情街(在建)、佳世客、蓝星?万象城商业街等。 高区大型商业相对较少，目前有利群、威韩商贸城(在建)、奥特莱斯(在建)，区域主要以旅游度假、景区观光、工厂研发、学校教育等方向的相关配套居多，受区域空间所限，制约了大型商业的发展。 威海中心城区商业分散，经营定位不清晰，大部分商业的购物环境较差、人流导向不清，整体档次偏低;同时，专业市场发展滞后。 未来随着宝泉广场、奥特莱斯、威韩商贸城等大型商业开发建设和开业使用，威海商业的格局将发生重大的变革，购物环境、经营档次、吸引聚客的能力将大幅提升。 二、项目简析 本项目位于威海市世昌大道270号，处于威海市高新技术开发区核心区位，项目总占地面积168亩，总建筑面积约50万平方米，是威海市第一家集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿、酒店、写字楼、公寓、高档住宅及特色商业街等多功能为一体的国际化生活体 4 验式城市综合体。 项目所处世昌大道贯穿城市东西，连接烟台、青岛，纵横城市内外交通;即将建成开通的青烟威荣城际铁路站点近在咫尺;12个公交站点、10条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、生活区在此交汇共生。 威海高新城市广场，配合日新月异的建设建设与快速发展，全面整合先进的商业业态，引进先进的经营理念和商业资源，打造威海城市商业新地标，铸就升级版商业航母，引领威海市商业未来方向，全面推动威海商业地产升级换代，建成后项目将成为城市发展史上的一个重要里程碑，是威海经济发展，城市化进程的必然产物，必将成为威海商业、财富、新生活方式的标志和典范，成为威海商业形象的代表。 三、 项目定位考虑要素 1、城市运营与商业地产互动 威海的都市化进程是明显加快的，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步;让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。 本项目作为威海大型的综合性项目自然是城市运营的重要内容之一，本案作为一个综合性项目的增加能够增强威海市的流通力，加之本物业与老商业步行街的有机相容必成为威海最重要的生活圈，有利于增强城市吸引力。 2、 威海市商业发展和竞争趋势 威海市的商业发展正处于从传统向现代转型的过程中。以老城区步行街为代表的传统商业经营管理模式，已经远远不能满足城市发展的需要，转变经营理念，城市的商业需要提高品牌意识，朝着现代型商业的方向发展，来应对变化的新形势，新兴业态及经营管理模式将对他们形成有力的冲击。因此，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现准确和高起点商业形态定位。 3、 提升本项目所在商圈发展的需要 本项目所在的区域，是威海市高新产业区，商业氛围不浓，生活配套不全，缺少大型商业及配套商业。本项目的商业业态定位 5 在考虑填补高区商业态空白的同时，以差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面市内竞争对手，切实解决本项目自身生存和竞争、发展的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，成为本商圈的领跑者，这也是需要考虑的长远因素。 4、 最大限度地发挥本项目的规模优势 本项目规划的建筑规模目前在威海是屈指可数的。就目前威海总体经济发展水平和消费水准来看，如何最大限度地发挥本项目的规模优势，通过准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等充分体现规模化优势，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。 5、 满足威海市城乡居民餐饮、休闲、购物、文化、娱乐、运动的消费需求 随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对餐饮休闲娱乐运动等方面的消费支出逐年会扩大，如何满足威海市民日益增长的都市化生活消费需求，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。 6、 为威海创建一个良好的投资经营平台 本案是高区最具竞争力黄金区位，规模超大、理念先进、业态合理、管理专业，满足于一站式购物、休闲及娱乐的需要，从而保障了商铺经营者的根本利益，同时带给经营者以巨大的、稳定的投资经营回报率。 四、 项目定位 1、通过威海现有商业形式的比较分析，可以明显看出，购物中心形式的集中型商业，特别是产权商业经营难度较大，呈两极分化，专业市场和特色商业街在威海市场经营较为成功。 2、结合高区现状，可考虑本项目大小结合，现代和古典结合，集中商业以超市和百货、家居为主导，其它以特色商业补充并实现资本变现。 3、特色商业街是人们较为喜欢的商业形式之一，建议本项目可引进。结合本项目地块实际情况，可以规划建设一条特色商业街，业态引入可以结合与民生关系较为密切的行业，考虑威海高区餐娱不健全的现状，建议商业街以餐娱为主。 6 4、威海是著名的旅游城市，每年都吸引了大量的国内外人士前来观光旅游，结合本项目的优势，可以考虑开发建设酒店、酒店式公寓。 5、作为山东省经济水平较高的城市之一，威海市民的收入及消费水平也相对较好，建议引入部分休闲娱乐业来满足人们的需求，并能弥补区域内这类商业业态的不足。 6、考虑建设部分配套型商业来满足未来居民日常生活的需要。 7 第二部分 项目招商原则 一、项目招商指导思想 1、 实施“经营商家”的主导思想 商业购物中心是由若干个业态、业种，若干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。 2、 经营以适应市场为先导，满足需求为中心 根据威海市场和商圈竞争状况，结合本项目商业的总体定位，进行各业种的定位，合理锁定商品。突出品牌化，特色化、个性化相结合。 3、 培育市场，营造本项目商业的良好商誉，树立项目“城市商业地标”的形象 在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、合理的投入，提升项目的知名度、美誉度、影响力，提升项目的无形资产价值，拓宽融资渠道，进一步树立项目品牌形象。 4、“品牌带动”形成良性循环 , 按照招商进程，以拟引进的主力商家及次主力商家作为营销重点，带动招商; , 按照招商进程，以拟引进的本地主要代表商家的进驻为营销重点，带动中小商家进驻; , 以进驻的商家为营销重点，带动有创业想法的个人及观望投资商家; , 利用本项目是威海市重点工程之一，举办特色活动等推广策略，提升本项目在威海的影响力，带动招商。 8 二、项目招商基本原则 1、 以租赁为主、联营为辅、针对自有优势部分自营的原则 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。联营是解决主力商家入场的一种方法，是保证“大象带小象”的需要。餐饮、休闲、娱乐是项目本身的优势，可选择对收益比较稳定的业态、业种进行自营考虑，租赁的方式是商家比较容易接受的一种方式，有利于前期租赁收益。 2、 坚持品牌经营的原则 旨在突出本项目商业的经营特色，以国内知名品牌(尤其是主力店品牌)及威海市场畅销品牌为主，特别要注意中高档品牌中中低档价位的品类，威海还未有过的新型换代商品及在威海市有良好的消费基础的传统品牌。 3、 坚持业态规划、商品规划组合合理性的原则 招商时应严格按业态规划、经营业种进行，并做好不同业态之间的合理过渡，做到自然关联性过渡，避免生硬连接。否则给公众的感觉会比较杂乱，破坏项目的整体形象。 4、 坚持多业种、不交叉、不重复的原则 为满足不同类型消费者的需求，不同的主题区域之间要形成“同业差异、异业互补”，充分展现多业态、多业种、多功能的“一站式”购足特点。 5、 坚持质优价廉的原则 在保证商品质量、服务质量的前提下，同等价格不高于同类业态，以提高本项目商业的核心竞争力，因为在招商过程中，应尽可以的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货、引进高品质、中端价位的商品，符合威海市经济发展水平及居民消费水平。 6、商业街区坚持以本地市场为主，兼顾周边市场的“撒网式扩张”的招商原则 9 本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，周边市场新的资源的引进，将为本项目商业创造出新的亮点。 以威海市为重点，对商业街区实行全方位招商。在确保威海市招商工作全面、顺利开展的同时，招商部安排出一部分的招商力量，对外地(包括外地省内产品的厂家和经营商、产品的全省代理、全省内销分支等)运用电话、传真、网络、DM等通讯手段进行撒网式招商。效果理想的情况下，在保证威海地区招商目标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。 7、坚持商场化经营和市场化经营结合的原则 满足不同类型消费者的需求，兼顾多个业种，实现区域规划，把卖场经营和市场经营有机结合，即解决招商的问题又能体现真正一站式的战略意义，开辟威海市商业经营的全新模式。 10 第三部分 项目商业规划 一、项目整体规划 11 12 二、各楼层商业业态规划 1、 地下二层商业业态规划: 13 2、 地下一层商业业态规划: 14 3、 一层商业业态规划: 15 4、 二层商业业态规划: 16 5、 三层商业业态规划: 17 三、楼层经营业态规划 楼层 一期经营业态 二期经营业态 三期经营业态 地下二层 停车场 时尚潮品店 百货、运动品牌店 地下一层 家居广场、品牌家居店 3C专卖、休闲餐饮 百货、运动品牌店 一层 家居装饰馆、行政配套、餐饮 品牌精品店、餐饮 百货、服装品牌店 二层 家居装饰、餐饮 专卖店、餐饮 百货、运动品牌工厂店 三层 餐饮、教育 影院、休闲娱乐、SPA 百货、运动品牌工厂店 四、业态规划表(面积、占比、单位面积、招商数量) 1、一期规划: 楼层 业态 面积(?) 手测面积(?) 楼层占比 每户面积(?) 商家数量(户) 家居广场 24414 75.7% 1 地下一 设备间 2089 6.5% 层 家居品牌店 5730 3975 17.8% 500 10 18 合 计 32233 100.0% 会所 1774 12.1% 1 幼儿园 742 5.1% 1 银行 1887 12.8% 700 2 家居智能馆 2271 15.5% 1 一层 家居体验馆 2390 16.3% 1 品牌家居 1988 13.5% 1 美食街区 2554 17.4% 500 5 娱乐休闲 1082 7.4% 1 合 计 14688 100.0% 会所 1774 15.5% 1 幼儿园 742 6.5% 1 家居装饰馆 1487 13.0% 1 二层 办公家俱 3101 27.1% 1 品牌餐饮 1248 10.9% 1 美食街区 3097 17.00% 500 5 合 计 11449 100.0% 三层 品牌餐饮 1315 648 34.3% 300 4 19 幼儿园 742 19.4% 742 1 会所 1774 46.3% 1774 1 合 计 3831 100.0% 备注:部分区域与手测面积有出入(以红色字体标注)。 2、二、三期规划 楼层 业态 面积(?) 手测面积(?) 楼层占比 每户面积(?) 商家数量(户) 百货公司 13900 58.1% 1 运动品牌旗舰店 2203 9.2% 300 6 地下二 层 休闲街区 5247 21.9% 待定 待定 潮流街区 2560 10.7% 80 30 合计 23910 100.0% 百货公司 9335 24.2% 1 运动品牌旗舰店 3628 9.4% 待定 待定 地下一休闲街区 4522 11.7% 300 17 层 风情、潮流街区 2503 6.5% 200 13 超市 12310 31.9% 1 家电电玩 6320 16.4% 2 20 合 计 38618 100.0% 百货公司 8125 24.3% 1 运动品牌旗舰店 3718 11.1% 300 12 休闲街区 3912 11.7% 200 20 一层 潮流街区 2374 7.1% 50 40 风情街区 2593 7.7% 80 30 超市 8435 25.2% 1 精品店 4312 12.9% 待定 合 计 33469 100.0% 百货公司 7790 24.0% 1 运动品牌旗舰店 3718 11.5% 待定 休闲街区 4392 13.5% 200 20 二层 潮流街区 2739 8.4% 300 10 风情街区 2011 6.2% 200 10 精品女装 7490 23.1% 1 大众女装 4317 13.30% 1500 3 合 计 32457 100.0% 三层 百货公司 8478 36.1% 1 21 运动品牌旗舰店 3718 15.8% 待定 娱乐会所 1491 6.3% 1 电影院 5832 24.8% 1 SPA休闲 3987 17.0% 600 6 合 计 23506 100.0% 22 第四部分 项目功能组合 一、一期项目商业业态规划及品牌资源 业态 品 牌 选择 家居广场 特乙甲家居 银座家居 1家 办公家俱 广源家俱 1家 智能家居 锐奇智能家居 瑞讯智能家居 1家 家居体验馆 大华爱家 鸿禹家居 1家 家居装饰馆 月星家得乐 1家 幼儿园 金宝贝 小酷星 1家 母婴学校 威海欣娃 威海阳光 1家 银行 邮政储蓄 光大银行 农商银行 2家 娱乐休闲 良子足疗 荣春棠 1家 教育培训机构 黑眼睛 远创教育 新启点 1家 品牌餐饮 丽都民俗村 老威海 熙和楼 1家 台北小城 川味人家 湘盛园 一统汤砂锅 老妈疙瘩汤 品鲜居 美食餐饮 待定 风波庄酒家 一块豆腐 振庆海鲜 海草房 北方饺子王 一品渝香鸭头 23 真利味 白玉兰餐厅 哇屋韩国烤肉 源福酒楼 老山东牛杂 湘海情酒店 业态组合比例 家居广场 会所 幼儿园 家居品牌店 家居装饰 餐饮 银行 休闲娱乐 总面积 26503 5322 2226 11102 5865 8214 1887 1082 2226 42.6% 8.6% 3.6% 17.8% 9.4% 13.2% 3.0% 1.7% 100% 24 二、二三期商业业态规划及品牌资源 业态 品 牌 选择 百货公司 银座商场 利群商厦 新世界百货 超市 乐天玛特 沃尔玛 福建永辉 影院 万达影院 星美影院 时代影院 家电专卖 苏宁电器 国美电器 五星电器 3C连锁 颐高数码 赛格数码 赛博数码 耐克 阿迪达斯 特步 运动服装品牌店 李宁 迪卡侬 美特斯邦威 安踏 乔丹 双星 播 金利来 皮尔?卡丹 雅戈尔 柒牌 热风 法国都彭 哥弟 江南布衣 服装精品店 天姿 秋水伊人 唯尚 龙达飞 歌杰斯 莎萱 盘古 雷诺 汉努威 电玩城 娱人码头 风云再起 儿童娱乐城 长江七号 反斗城 25 大众女装 万多福 N+服饰 娱乐休闲 钱柜 美乐迪 糖果 SPA 佐登妮丝 荣春棠 安杰玛 肯德基 麦当劳 必胜客 品牌餐饮 一茶一座 德克士 永和大王 神龟馅饼 味E派 阿香米线 北方美食城 农家院 樱花面馆 文碗公水煮鱼 湘王府 老头包子 蓝波湾 汇盛海鲜楼 渔家老宁婆 美食餐饮 待定 川香府慢餐馆 格调海鲜烤肉 小肥羊火锅 乐山烤全鱼 炖菜馆 圣堡罗巴西烤肉 西北面食王 正和烧烤快餐 居福楼餐饮 金骏饺子城 广和源 万年春茶艺楼 26 业态组合比例 百货 超市 精品店 精品女装 家电电玩 电影院 餐饮 专卖店 娱乐 运动品牌 总面积 47628 20745 8629 7490 6320 5832 17703 13139 7489 16985 151960 31.3% 13.7% 5.7% 4.9% 4.2% 3.8% 11.6% 8.6% 4.9% 11.2% 100.0% 1、 主力店引进分析 引进的目的:树立品牌形象，增强集客率; 达成的目的:大力引进主力店、次主力店，可采取“放水养鱼”的政策，以营造品牌效应为战略目标; 27 主力商家目标:根据项目开发进展及现状，主力及次主力商家主要引进业态为:中高端百货+超市+影院+电器专卖+家居卖场+美食广场+休闲娱乐+文化体验等。 引进步骤:前期广泛联系，沟通交流，中期进行筛选，后期合作签约。 2、 成功引进的优势(六大优势) , 利用形象优势:展示项目的“城市商业地标”形象，在威海不可复制的地理位置; , 利用政策优势:实施租赁优惠的政策，养商政策; , 利用地段优势:完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势; , 利用规划优势:创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求; , 利用造势优势:利用口碑和广告的宣传度，虚实结合，摆好姿态，打好基础; , 利用管理优势:专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。 28 第五部分 项目租金价格体系 一、项目租金价格策略 1、定价应严肃、切合实际、符合市场行情，以顾客、市场为中心，合理定价是必要的，但要谨防价格调整的随意性。 2、价格定位内容: 应该考虑项目所处的周边市场及威海地区同类型物业的租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立项目的基本租价。同时通过确定各区位不同价格，达到差异化的价格定位。 由于本项目在威海市场上属于定位创新的商业地产产品，其它的商业物业只能算是历史产品复制，与本项目的产品在本质上还是有所区别的，加之三家开发商在威海市场所处的地位，所以本项目的租金价格定位策略应该采用考虑市场的租金水平进行前期的租金价格定位。即在充分考虑市场的代替物业租价的同时，要依据项目自身的实际情况及将来的收益情况进行价格定位，使项目的租金水平在招商时具有竞争优势。 实行低开高走的租价政策，“放水养鱼”，以引入商家入驻为先，前期形成招商旺势，达到成功招商态势，后期就市调整实行利益平衡和利益增长。 3、租金价格初步根据市场调研报告结论和项目布局规划，并在此基础上结合物业地段、规模、配套、硬件、管理等因素进行推定。 威海商业市场调查表 经营面积 铺位平均面积平均租金 扣点比 物业名称 经营档次 经营种类 备 注 ? ? 元/?/月 例 % 29 1F:30—80 2F:60—100 -1F:量贩超市;-2F:数码产品;1F:鞋、化 3F:50—90 25%+1%返妆品、黄金珠宝、手表、箱包;2F:男装、羊63000 振华商厦 中高 百货/超市 无 4F:80—120 利 毛衫;3F:女装;4F:时尚休闲装;5F:运动 5F:80—150 休闲、健身器材;6F:儿童世界、家居饰品 6F:60—150 -1F:家电;1F:手表、化妆品、药店、超市、 黄金珠宝、名酒补品;2F:男装、羊毛衫;3F:25000 20—120 20 华联商厦 中高 百货/超市 无 女装;4F:淑女装、床上用品;4F:运动休闲、 皮鞋、时装; 1F:黄金珠宝、化妆品、箱包、小家电;2F:23000 35 20 华联购物广场 中高 百货/超市 无 男装、床上用品;3F:女装;4F:女装 80 统一路商业街 中高 百货 100—200 无 黄金珠宝、男装、女装、运动、休闲 1F:化妆品、黄金珠宝、超市;2F:鞋、快餐;20000 利群商厦 中档 百货/超市 20—30 无 20—25 3F:男装、女装、童装;4F:家电、手机、厨具。 1F:化妆品、电器、服装、鞋、床上用品、内24000 15—150 18—20 齐鲁商城 中档 百货/超市 无 衣、童装玩具、女装;2F:运动休闲装、超市、 美食城、名烟名酒、茶庄。 30 1F:30—40 1F:27 -1F:超市、快餐;1F:化妆品、箱包、黄金 80—100 2F:24 四层快餐珠宝、休闲运动;2F:男装、女装、内衣、羊12000 豪业圣迪 中档 百货/超市 2F、3F:30—40、3F:12 扣点17% 毛衫;3F:童装、玩具、鞋、床上用品;4F: 70—80 4F电玩:45 游戏厅、快餐、KTV、电影城 4F:20--150 KTV:15 1F:50—200 1F:18—24 1F:床上用品、进口家居; 2F:60—250 2F:24—36 2F:板式家居、地毯; 72000 乐天家居 中高 家居建材 无 3F:40—300 3F:21—33 3F:欧式家居、美式家居; 4F:30—270 4F:24—33 4F:布艺、灯饰、三联家电。 1F:门、五金、地板、衣柜、吊顶;2F:橱柜、35000 70 18 家世界建材 中档 家居建材 无 洁具;3F:墙地砖、墙纸;4F:窗帘布艺、家 居体验;5F:灯具开关;6F:快餐。 -2F、4F:54 -1F:66 -1F:地板、橱柜;-2F:木门、瓷砖;1F:卫30000 银座家居 中高 家居建材 70—230 1F:75 无 浴、电器、沙发、床;3F:现代家居;4F:古 2F:63 典家具。 3F:60 齐鲁小商品批1F:48—84 1F:百货;2F:服装、文具、电子、百货;3F:15000 低档 百货 20—80 无 发市场 2F:39—78 床上用品。 31 3F:21—45 威海商业经营者对租金的要求 受访者租金承受能力 30元/?/月以下 4%5%30元-50/?/月6% 5%50元-80/?/月38% 16%80元-100/?/月 26% 100元-150/?/月 150元-200/?/月 200元/?/月以上 根据前期经营者调研结果显示，市场各经营业态最高承受租金价格极限在80-100元/?/月之间，前提是在有良好经营利润和前景下，方可承受更高的租金成本所带来压力。租金价格不仅仅代表商铺价格，与周边配套、整体定位、主力店次主力店知名度等有密切关联。项目要做到整体规划，招募有品牌影响力的大主力店，运营管理到位，租金方面的收益才能更高。 32 3、 招商政策: 租金采取低开高走，在招商和经营过程中逐渐拉高，实现利益最大化。 4、 优惠政策: 4.1租金付款方式: 本项目启动期建议给予商户一定的商场培育期，根据商户经营面积大小，可以采用赠送物业费或者一定免租期限等方式; 采取押二付三的方式:即押金收取二个月商铺租金，支付三个月商铺租金;一次性缴纳一年房租，可赠送半年免租优惠，赠送的半年可选择在销售淡季实施;第二、三年租金可根据第一年的市场经营情况，价格进行逐级递增。 4.2 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 期限及租金递增 主力店(家居、超市、影院、电器、百货)合同期限在15,20年，第五年开始递增2,3%;次主力店及品牌连锁餐饮合同期限5,10年，第三年开始递增3%;其余品牌合同期限1,2年，无递增，可在第二三年调高租金。 4.3物业交付 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 甲方负责提供租赁物业内乙方经营要求所需自动扶梯、专用货梯;负责提供乙方租赁物业的内墙面批白、内部地面找平、内部消防通道工程及吊顶;卖场公共区域机电到位，商业装饰及导示完成;甲方协助乙方办理其二次装修申报、报建、验收等手续。各主力商家因有自己的装修形象要求，可考虑个案处理。 4.4物业费标准 商业管理费第一年合计建筑面积每平方8元;根据第一年的实际情况和市场实际情况逐年递增。 4.5其他政策 甲方(第一年)免费提供租赁物业地上一层、地下二层的停车位供顾客做停车使用;甲方可协助经营业主办理相关经营税收等手续;甲方免费提供楼顶部分广告位给主力店(一类品牌)、次主力店或知名品牌做其形象广告宣传(免租期1年);启动 33 期物业管理费第一年给予优惠政策。 二、项目租金价格的可行性分析 1、 项目优势保证 , 项目地段优势: 完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势; , 项目交通优势:项目周边均匀分布了12个公交站点、10条公交线路，青威烟城市轻轨站点近在咫尺。 , 项目规划优势: 创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求; , 项目经营定位优势:本项目是集各类商业和住宅于一体的新型城市综合体，将引领时代主流生活。 , 项目管理优势: 专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。 , 项目机会优势: 目前高区仅有一个由利群商厦、海悦购物中心、大屋建材及老威韩商城组成的商圈，而且规模相对较小、 缺乏规模效应，拥有26万居住人口的区域需要一个新的商业中心。 2、 低开高走是本案价格策略的核心 2.1低开高走优势: , 物美价廉是每一个人的愿望。一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚焦人气。 , 低价开局，价格的主力权在商管公司，何时调高，幅度多少，可根据市场状况灵活操控。 , 资金回笼迅速，有利于形成招商旺势。 , 先低后高给经营者养商的空间，同时容易开成良好的口碑，利于宣传。 2.2低开高走劣势: , 低价低利润是必然的结果，延长了资金回笼的时间。 , 低价容易给人一种“便宜没好货”的感觉，损害项目形象。 34 , 根据以上分析建议本项目租金定价及租赁条件如下: 楼层 租金 元/?/月 押金 租金支付 进场费 20--30 地下二层 二个月租金 季度或半年交 不收取 30--40 地下一层 二个月租金 季度或半年交 不收取 50--60 一层 二个月租金 季度或半年交 不收取 30--40 二层 二个月租金 季度或半年交 不收取 20--30 三层 二个月租金 季度或半年交 不收取 注:以上为第一年租金定价(不含主力店)，第二年租金应根据市场及本项目经营情况另行确定。 三、项目租金价格策略综述 本策划报告的制定依据行规、市场调研结论、项目的形态、项目的规模、项目所在地段优势、开发商综合因素，以资金快速回笼为目的，以低开高走价格策略，以打造威海商业地标，引领威海主流生活为思想，把本项目建成真正的集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、运动的城市生活典范。 35 第六部分 项目招商推广 一、项目推广策略 1、 招商营销策略 主力店、次主力店谈判由专人操作，专人管理，全方位联络，优化选择，针对问题进行集中讨论，群策群力，合理解决。 大中小商家的招商可以广告造势，人力推进，内外结合，大量登记，合理选择，以点带面，先做人气，再做生意，分阶段侧重进行。 业种规划要专业化、区域化、市场化并存，本着合作双赢的原则，尽可能体现各商业业种的优势，满足消费需求。 以最优的经营管理服务商家，获取信任，共同打造商业旗舰。 免租的策略，分不同时间段按不同商家以免租优惠的方式旺场为先，营利在后。 按照招商区域功能，按版块招商进行分解。 2、 推广对象 全国知名品牌连锁店(主力店、次主力店)，进驻对项目宣传和价值提升影响力很大。 本地在经营的品牌商家为基本客户群，他们一般比较注重威海市本地市场的消费潜力及自身品牌在威海市的认可程度。 已经在威海市设有经营点，但由于所处的地段、周边经营环境等不太理想，打算到一个与自身品牌相匹配的场所去经营的企业品牌，他们一般对威海市的消费市场比较了解，对市场对本产品的消费潜力和市场的认可度有信心，更为关注本项目的运营情况。 目前还没有进驻威海的各业态品牌商，想以威海市为突破口打开威海市相邻县市的市场的品牌商家，他们进驻主要原因是看重威海市的市场辐射能力，其不仅关注威海市场对本产品的消 费能力，更关注威海市消费市场，本项目在区域内的影响能力，以此作为下一步市场开拓工作的一个分中心。 具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人投资潜在客户。 36 3、 商家招商实施要点: 形象先行，造势优先;定向招商，整合实施; 主次分明，把握节奏;由大至小，以商引商; 敲山震虎，形成互动;做样板市场，加强引导。 4、 客户区域及渠道 以威海为中心，遵循本地为主的思想，济南、青岛、烟台为次招商中心，采取远近结合，先主后次的原则，按步骤有的放矢，顺 利完成招商任务。 以媒体招商法、发布会招商法、访问寻商法、展览会议招商法、网络平台寻商法相结合的操作策略交替进行。 二、项目招商时间节点(2012年1月,项目开业) 1 招商前期准备期 2 招商实施准备期(市场调研、相关资料整理工作) 3 招商启动期(客户的登记、相关合同资料准备及目标客户的邀请) 4 主力商户预热期 5 主力商户洽谈期(各业态主力品牌) 6 启动全面招商 7 重点商户 8 招商储备期及签约期(结合各地区招商说明会，签订合同) 37 9 装修准备期(主力商家招商结束) 10 持续强化招商期(举办各种活动拉动招商) 11 招商收尾(装修完毕，正式开业运营) 注:以上时间段须按招商实际情况及工程进度进行适应的调整。 三、项目招商推广步骤 1、 第一阶段 招商前期准备期(2012年1月1日,2012年3月1日) 2、 第二阶段 招商实施预热期(2012年3月1日,2012年5月31日) 2.1本阶段推广目的: 树立投资信心，制造项目品牌形象、积累客户资源、做好招商前期保障工作。 , 项目前期宣传资料整合及制作发行(主要以招商概念性宣传为主); , 完成招商筹备前期的基础性工作; , 结合新闻发布会对项目进行前期宣传工作; , 项目前期市场资料整理分析; , 新闻发布会资料的准备(针对发布会与项目定位及业态划分结合进行宣传); , 项目网站完善(招商概念性宣传的注入); , 市调报告的制定; , 招商中心基本VI设计与制作; , 参与并协助项目总监研究具体招商政策; , 初步导入公司全面企业文化标志体系; 38 , 新闻发布会的参与及后期相关资料和客户资源的整理; , 《招商手册》前期文案整理审核; 3、第三阶段 招商启动期(2012年6月1日,2012年9月31日) 3.1本阶段推广目的: 促进项目知名度，充分积累客户资源。 3.2本阶段推广工作内容: , 《招商手册》制作到位; , 户外围档广告全面更新; , DM宣传单页的制作发行(针对项目招商进展结合进行宣传); , 广电宣传、报广专题报道; , 主推活动宣传; , 结合节日举行相关的公关活动; , 项目网站宣传; , 新闻发布会的举办。 3.3本阶段重点: 做好招商推荐会。 3.4主要活动事项: 新闻发布会 , 时 间:2012年1月 39 , 地 点:地址待定 , 目 的:(1)隆重推出本项目的恢宏气势，一炮打响; (2) 主力商家意向签约; (3)挖掘潜在意向客户，制造项目口碑宣传效应。 , 形 式:项目新闻发布会+主力店意向签约+冷餐会 , 参加人员:有送政府机构领导、各大媒体记者、项目合作商、意向主力商家代表、购房/铺潜在客户代表等。 , 统 筹:威海高新置业有限公司、香港顺翔 , 工作人员安排:(详见活动具体安排) 4、第四阶段 招商储备期及签约期(2012年10月1日,2012年12月31日) 4.1本阶段推广目的: 提升项目认知度，促进项目的销售，本阶段招商力争达到70%以上; 4.2本阶段推广工作内容: , DM招商宣传单页; , 主题活动宣传; , 针对节日推出现场活动，补品发放; , 大众文艺活动表演(特色文化演出活动); , 项目网站宣传; , 车体、户外、围档广告等全面更改; , 针对本版块做宣传方式的分析总结及下年的工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ; 40 , 进驻商户答谢宴会; , 进场装修通知(试业公告)。 4.3本阶段重点 针对前期客户及节日相关宣传。 5、 第五阶段 装修准备期(2013年3月1日,2013年7月31日) 5.1本阶段推广目的 对前期工作开展进行分析，为项目二期招商做好准备。 5.2本阶段推广工作内容 , DM宣传单页(以主力店成功招商做铺垫、业态及相关政策宣传与节日相结合); , 节日推出现场活动，礼品发放; , 项目网站宣传; , 招商手册及招商推荐书制作到位; , 实施项目导识系统及广告位的制作; , 项目营业信息广告宣传。 5.3本阶段重点 强化项目的品牌形象，进而提升本项目的美誉度，对招商客户进行全面的积累蓄水; 6、第六阶段 招商维护期(2013年8月1日,2013年12月31日) 6.1本阶段目标: 招商和销售相结合完成招商任务 41 6.2本阶段推广工作内容 , DM宣传单页(针对二次签约主力商家进行宣传); , 配合本项目系列活动; , 次主力店正式签约仪式; , 报广宣传; , 项目网站宣传; , 户外广告、电视广告、楼体广告等全面更新; , 报纸公告对进驻商家进行答谢。 6.3本阶段重点 次主力店签约。 6.4主要活动事项 次主力店商家正式签约 , 时 间:待定 , 地 点:地址待定 , 目 的:(1)次主力商家的确定; , (2)制造项目口碑宣传效应，为后期开业做前期宣传造势活动。 , 形 式:次主力商家签约仪式+文艺汇演+酒会 , 参加人员:有关政府机构领导、各大媒体记者、项目合作商、进驻主力店商家代表、商户代表等。 , 活 动:大型歌舞文艺汇演、主力商家介绍、邀请客户互动表演等。 42 , 统 筹:威海高新置业有限公司、香港顺翔 , 工作人员安排:(详见活动具体安排) 7、第七阶段 项目开业(2014年1月1日,2014年5月31日) 7.1本阶段推广目的 强势招商开业宣传，最后冲刺。 7.2本阶段推广工作内容 , 新闻发布会(视实际情况召开); , 节日促销活动; , 项目网站宣传; , 组织已购铺业主做联谊活动，通过口碑宣传; , 项目整体开业典礼筹备; , 开业邀请函制作发放; , 电视、广告、DM广告宣传; , 开业庆典举行; , 招商策划总结报告。 7.3本阶段重点 为本项目商业顺利开业做好充分准备。 43 四、项目整合传播 1、户外广告类 户外广告牌、围档广告及车体广告。 2、媒体传播 报纸广告及广播传播。 3、媒体选择 报纸软文的选择与发布。 4、促销活动实施 5、公关活动实施与指导实施 五、招商实施 招商总体战略及目标 抢先占领市场主动，为整体招商打下坚实基础，营造商圈氛围。 1、 招商阶段 , 咨询试探阶段 , 正式招商阶段 , 集中招商期 , 强化招商期 , 招商扫尾期 44 2、 招商阶段性工作安排 2.1咨询试探阶段 , 选出部分不同单位进行市场初探 , 考核商户对项目的初步认知 , 租金价格调整 2.2正式招商阶段 集中招商期 , 招商扫尾期 , 完成了项目认知、价格初探后，针对到访客户进行分类分析，相应调整定位。 , 利用各种媒体渠道，组合推广，提升本项目的品牌影响力。 , 将招商工作推入第一次高潮。 强化招商期 , 充分利用项目形象展示，将招商工作推入第二次高潮。 , 举行各类公关活动，媒体联动，刺激市场。 , 结合招商租金政策给客户相关优惠。 , 利用主力店开业造势余波，完全消化剩余商铺招商。 综上所述 在招商过程中，要求各营销招商各个环节紧密相衔，以树立项目商业品牌形象为主，稳定提升招商面积率，任何一个环节的失 误，都将严重影响后续整体工作开展。因此，在执行过程中，必须严格把握市场形势，推出时机，严格既定的招商进度进行，不积 45 压任务，一旦出现招商瓶颈，及时调整营销思路及手段，使招商工作顺畅完成，否则难以按时按量实现招商目标，影响资金回收和 开业目标。 46 第七部分 项目招商条件 一、项目合作方式 1、 商铺自购自营、自租、委托租赁 投资客购买商铺后自主经营，不受商管公司约束，投资客购买商铺后自己进行租赁经营(主要用于已销售的沿街商铺);投资客购买商铺后委托商管公司租赁经营。 2、 联营 , 采用营业额扣点式， 分保底和不保底两种; , 部分业态可考虑，主要利于形象，便于管理。 , 特殊品牌联营，在合作条件上放宽，坚持以“放水养鱼”的招商原则，吸引客户。 3、返租经营(待定模式) , 主要针对于二层以上的商铺，确保整体业态规划的统一性和完整性。 , 定价:通常以销售价格6,8%的年回报率进行限期返租定价，原则上不优先考虑。 , 租期以2,3年为单位。 4、自营 通常产权商业不考虑自营，不到迫不得已不予考虑。 根据市场现有合作方式，结合本项目实际情况，建议本项目合作方式为:租赁+联营+自营 , 租赁为主，分完全(收银由商户自收)和不完全两种(收银由商场统一收银后，集中结算);主要针对对象为统一管理的卖场以 及沿街商铺。 47 , 联营为辅，主要针对对象为次主力店或者餐饮。 , 业主自购自营，不需要交纳租金，客户买断产权自主经营，为避免招商以及经营管理问题，销售前对楼层业态定位的准确性要 求较高。 二、项目招商周期 1、 本项目开盘前期的策略招商; 2、 项目开业前的集中招商; 3、 项目开业后招商工作长期进行。 三、项目招商细则 (详见后期招商执行方案) 48 第八部分 项目招商收益预测 项目招商租金等费用测算 项目招商年费用测算 费用类别 面积 单价 收益项(元/年) 支出项(元/年) 总额(元) 招商费用 166533? 5%/年租 1，447，776 -1，447，776 (不含主力店) 主力店租金 86101? 商铺租金 80432? 30元/?月 28，955，520 28，955，520 18%(投资人承担部 税金 80432? 2，605，996.8 -2，605，996.8 分占一半) 水电空调费 166533? 经营者承担 管理费用 166533? 经营者承担 委托费用 166533? 150万元/年 1，500，000 -1，500，000 年收益合计 (主力店另计) 23，401，747 备注说明: 49 1、 此测算是按照面积100%招商率计。 2、 在招商洽谈过程中与商户及业主交流总结后，根据市场反应情况进行价格定位调整，最终以招商执行案为主。 3、 潜在收益(包括商户超出保底销售额的销售提成、商品展销、促销等到公共场地出租、项目内广告位出租、商铺租赁押金、 一次性预交租金、统一收银现金流等)，尚未统计在内。 50 第九部分 项目招商管理 一、项目招商操作程序 1、 主力店商家、次主力店资源筹备。 2、 熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备，培训的准备。 3、 收集行业的相关资料，进行分类、分区整理。 4、 通过各种新闻、广告、杂志、媒体、展会发布信息及口碑宣传，对招商进行前期渗透。 5、 充分认知本项目优势，协助做好有吸引力、影响力的招商手册、表格等及相关宣传资料。 6、 建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作。 7、 策划一些主题活动及媒体座谈会等活动，扩大项目影响力，提高项目的知名度。 8、 建立目标客户数据库，对招商过程中的电话联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录。 9、每周上报招商情况，分析、总结、交流招商经验和心得，处理客户反馈信息，适时调整招商策略。 二、项目招商后期管理 1、客户足以影响到项目商业的后续发展，要让客户持续在项目商业经营，整体商业必须努力经营，获取商户的信赖。 2、维护进驻经营的商户，对于项目在营运、财力、管理、品质、发展上有莫大的影响，应当加强与商户的联系，及时解决其所提出的问题。 3、项目每年都可能会丧失若干商户，因此要采取计划性客户储备与拓展及补位。 4、培养忠诚客户，使其产生持续的租赁行为，并帮助项目向外宣传，建立口碑。 5、对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势。 51 第十部分 招商团队建设及人员培训 一、招商团队组建(共计8名) 招商总监1名 次主力店招商 经理1名 助理1名 餐饮休闲娱乐招商 经理1名 助理1名 家居、百货招商 经理1名 助理1名 招商文员1名 二、人员培训 , 专业培训 , 技巧培训 , 项目知识培训 , 商场知识培训 , 商品知识培训 , 现场知识培训 , 接待培训 , 表格及合同培训 , 流程培训 , 客户管理培训 52 综 述 本项目招商策划报告的制定依据市场调研报告、项目定位报告、项目的形态、项目的规模、项目所处地段优势、开发商综合因素、项目管理模式等，采取“放水养鱼”的政策，以营造品牌效应为战略目标，以打造威海商业航母、引领威海主流生活为思想，把项目建成真正的集购物、休闲、文化娱乐、餐饮、运动时尚为一体的城市综合体。 再次感谢高新置业对我们的支持～ 香港顺翔威海高新?城市广场项目组 2011年12月19日 53 54