西昌茗居园项目商业营销推广方案

西昌茗居园项目商业营销推广方案 结合前期一个半月的市场调研和学习、消化、吸收项目已有的文件资料，在着重研究 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 “鑫海花园不夜街可行性”的基础上，根据收集的信息和现象，进行沟通讨论重点剖析，得出结论，为商业步行街的推广方案提供参考依据。 一、 项目主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 可行性分析 根据市场调研和民意调查的结果分析，本项目打造“鑫海花园不夜街”的优劣势如下: 1、 项目的优势(STRENGTH): ? 鑫海花园一期和二期茗居园相对呼应，不夜街的打造可使鑫海一、二期有机的结合，形成新的商圈; ? 可以很大程度上的完善小区住户的配套设施，为业主提供一定程度的休闲、娱乐、购物的便利; ? 目前已有部分商家前来洽谈租赁的事宜(网吧、洗脚房等); ? 如不夜街能成功的打造，将会在很大程度上增加世达房产的知名度; ? 项目可创建自身优势，项目现时工程属于初始阶段，无论从项目定位、形象包装等各方面都可根据市场的需求制定相应的策略，令项目有充足的发挥空间，使项目更具吸引力。 2、 项目的劣势(Weak): ? 宁远巷曾是西昌有名的烧烤一条街，但因政府政策的干涉，商气受到严重影响，可说是风光不在; ? 因项目体量较小，并且是期房，受自身因素影响，招商工作将会非常艰巨; ? 作为开发商最大的愿望是销售回收资金，大型商家的租赁价格将会不尽人意，投资者能否接受; ? 项目交通通达性不够好，难以承受大规模商业形成的车流和人流; ? 宁远巷口现有一栋呈现的纯商业楼，目前也在招商，对我们将会产生不小的冲击。 ? 因本项目是住宅居多，那么在经营业态上我们将会有很大的限制。 3、“找准目标客户，针对性商业定位，超前性经营”是商业成功的基本保证。项目如果要想赢取市场，只有结合项目商业用地资源，细分商业市场，提升并填补西昌市商业市场空缺，形成独具个性的商业核心点，才能获得生存空间并持续发展。而本项目现有状况不可能达到这个要求，在各方面条件不能满足的前提下，我们最初“短、平、快”的想法就成了一个比较空泛的理想。 二、 差异性定位，独特的风格 1、概念的创意缘起 本项目位处地理位置、地形特点、周边环境资源等独特性，造成项目的商业市场风险比较大，规避市场风险的策略是希望通过差异化的概念策划，将项目的鲜明形象以新颖独 特的方式迅速推广出去，并获取市场认同。首先，采用填补市场空白的销售形式，建议将写字楼部分以西昌首个精装单身公寓为主题入世，吸引投资者和年轻的白领阶层;其次，项目销售定价不宜高启，应该根据市场情况，合理定价，降 低投资门槛，启用多种付款方式;最后，加强营销推广，使项目最大范围扩大影响，争取西昌、周边县市的客户群体前来投资，居住。 项目位处西昌市的“都市”之中，紧邻西昌市城中区，都市气氛较浓厚。优越的地理环境、较完善的市政配套、便利的交通，项目周边的居住环境和人文资源非常好，容易给人一种健康居家的感觉，但本项目商业气氛不足，短期内难以形成新商圈。 缘起二:目标客户 行为特征:年轻化、知识化、充满青春活力，自由、务实、崇尚时尚、现代; 意念特征:从心理上渴望自由，体现自身社会生存能力，独立空间;对于外来人员来说远离家乡，从心理上渴望归属感，期望满足成功感及被尊重、羡慕感。 对建筑的要求:现代、时尚、潮流; 对环境的要求:温馨、放松、自由。 崇尚时尚，追求高品位，小资情调，追求浪漫，追求健康，包括生理健康和心理健康，现代都市年轻人的生活十分繁忙，且压力很大，他们对家的概念不仅停留在住的要求上，他们希望能在家的地方得到全身心的放松，享受一种轻松、休闲 的生活，，他们渴望一种能使两者达到平衡的居家生活。从社会的潮流上推出都市、休闲的概念，满足客户的时代感及公司品牌的需求。 目前西昌市开发的住宅建筑风格无论是农民集中建房和地产开发商开发的楼盘，大多是以“新古典”为主，追求三段造型、古典柱式、红暖色调、营造豪华气氛，形式比较单调，没有什么其他风格的个性楼盘。而我们目前兴建的商业部分是本项目的软肋，故建议转换概念，因将来面对的目标客户与早期的买家相比，更趋向于高文化和年轻化，不愿落于俗套，喜欢有个性的新生事物的特征也比较明显。创造出楼盘的形象个性，使之脱颖而出。首先是城镇环境的客观要求，同时也会增添楼盘的附加价值，提升企业知名度，激发潜在的购买欲望。 茗居园项目做为世达公司开发的鑫海花园的延续，也有“延续品牌”的市场作用，目前在商业部分概念设计中的思路是站在一个不影响全局的前提下出发，所以要充分考虑到市场变化的情况下也能控制。因此，项目的主题概念范围要广泛，适合变化下的可调性需求。 2、 推广主题的确立: 首付1万元，城里安个家; 我的家，我做主—月城SOHO; 背着包包来入住(背景为一个年轻人背着行李走入小区); SOHO我俩的家(背景小两口在家中烛光晚餐，突出温馨); 理想投资、温馨居家—茗居园精装小户型; 三、媒介分析及选择分析: 西昌目前的媒介主要有: ?)、报纸媒介:凉山日报、华西都市报、成都商报。凉山日报为西昌市本地办的一种报纸，行政色彩较浓，多摊派到下面各个政府机关、企事业单位中，实际阅读率较低。但对比其它报纸媒介，其在西昌市的到达率、广告效果较对较好。 据统计数据显示，成都商报、华西都市报从邮政局渠道进入西昌市(可以通过这部分报纸媒介进行夹报宣传)的发行量均在,,,份以上。凉山日报在西昌市的发行量最大。上述报纸媒介除凉山日报外发布广告费用相对较高，性价比不理想，只合适作一些夹报宣传。 ?)、户外广告:户外广告主要宣传形式以 T型广告牌和霓虹灯广告牌、道旗为主，在宣传效用上普遍具有宣传持久性强的优点。 ?)、电视广告:西昌市目前电视节目大约可以收看到,,,余频道，受节目内容的影响，西昌市本地人及大部分外地人在收看电视时多看今晚8:00和西昌本地电视台。今晚8:00和本地电视台广告效果相差不大，收视率随节目内容优劣变化。 ?)、公关活动:通过一些公益性的活动聚集人气为项目增加人气及知名度，推行“客带客，手牵手”的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。 ?)、现场包装:主要是指项目本身及周边街区的形象包装。 ?)、车体广告:目前西昌市范围内的公交车车身允许做广告，行驶路线主要往来于各个大的工业区以及镇区主要路段，对本项目也有一定的作用。 ?)行销派单:因为区域原因，一对一行销派单也是主要的一种广告方式，对本项目起着非常重要的作用。 根据本项目自身情况出发，建议采用凉山日报报版，成都商报、华西都市报夹报，户外采用道旗，配合以公关活动和行销派单。(广告推广 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 详见附表1，广告投入费用见附表2) 四、销售策略 1、初步销售思路 1、 价格上低开高走，A低B高。 2、 先进行排号认购，聚集客源，根据客源情况，确定该方 案是否进行公开发售。 3、分批推出原则:先推A栋，再推B栋，先上后下，依次推出。 4、推广目的，转换营销概念，缓解商业部分压力，追求市场热销的轰动效应与品牌效应，品牌美誉度与投资利润回报等的多赢。 2、销售目标 2005年2月前A栋写字楼销售率达95%，即销售面积约为1488平方米，单价按2450元/平方米(含装修及配置)计算，销售额为364.56万元; 2005年4月前B栋写字楼销售率达95%,即销售面积约为1488平 方米，单价按2550元/平方米(含装修及配置)计算，销售额为379.44万元; 力争2005年4月前A、B栋写字楼销售率达到100%。 3、销售时间及入市姿态 (1)、销售时间 按照房地产销售的市场惯例，每年的春节后的1个月至年底的元旦前后，都为房地产销售的较佳时间，而五一及十一黄金周则为楼市的热销季节。 本项目的具有同致化竞争对手暂时还未出现，但预计在明年上半年将会有竞争对手推出市场。 据此分析，并结合本项目的实际情况，建议本项目的较好推广时机为: 2005年1月上旬:进入排号蓄水阶段 2005年1月下旬:进行正式公开发售 (2)、入市姿态 高质优价、尽显人性化的楼盘形象进入市场，并且利用各种营销 以高档精品、 手段，积聚人气，创造一炮而红的市场品牌效应与热销的轰动效应。 (三)公开发售方案 ?)、公开发售排号登记期 时间:开售前半个月(约12月中旬) 排号:登记期间半公开楼价，派发购房指引及楼书和户型平面图片，业主落临时诚意金领取认购优惠证。排号期约半个月。 排号时预留约10个号，视公开发售时的现场情况及推出户型种类的需要，适时地以我公司内部员工充当买家。若现场较冷清，则让我司内部买家踊跃购买。若推出的部分户型滞销，也可让我司的充当的买家有意购买滞销的户型，从而以此带动现场真买家的购买热情。 促销折扣:凡是内部认购期间落订，取得认购优惠证的客户均可以获得购房当日成交单位总金额2%的优惠。认购优惠证所享受的优惠期为半个月。 销售折扣用于刺激买家踊跃排队拿号抢购，造成热销轰动效应。 ?)、正式发售期 首次开盘发售采取按在销售中心排队次序发售方式，如成功发售会对项目良好形象的建立起很大的作用，而市民会产生羊群心理，踊跃购买，对以后的销售良性循环亦会起巨大的作用。具体操作如下: (1)经过多方位宣传，落订的顾客达到一定数量后，顾客对项目的心理价位亦达到较高的位置。开盘时我司只推出少量单位(约为落订数量的一半)供首次公开发售，价格低于顾客的心理价位，让顾客感觉到有很大的升值空间而将推出的单元抢购一空。 (2)制造销售气氛，允许炒家入场，转名不收手续费，发售前联系几家中介公司，告知首次发售会以低价出售，有炒作空间。 (3)排队认购的首日，同时推出购房优惠措施，如公开发售首日成交的客户可以获得额外3%的优惠，公开发售 次日成交的客户可以获得额外2%的优惠等。 (4)公开发售引起哄动后，销售持续阶段通过阶段性的封停发售，重复内部认购积累客户，控制每次发售的单位数量、价格策略以及优惠措施，用于制造“排队抢购—---热销一空------羊群效应”的效果，而不是将所有单元一次性全部推出而平淡无奇。 五、价格策略: 1、价格走势分析 *市场竞争将逐步激烈，总体价格稳中持平 *综合质素高的楼盘将热销，且价格稳中上扬，反之，综合质素低的楼盘将销售平平。 2、总体价格 建议总体价格为面均价: 2550元/平方米 折实均价: 2496元/平方米 3、阶段性价格策略 预估发售价格:2300元/平方米 一期总体均价:2500/平方米 二期总体均价:2600/平方米 4、付款方式与价格折扣 六、装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 : 1、公共部分: 外墙:建筑外墙为外墙砖，欧装设计 楼道:铺设地砖，楼梯间栏杆采用25方管塑料扶手 供水:采用暗装水管和独立水表，并配净水系统 供电系统 :电压220/380伏，五回路供电，电线暗埋入墙 保安设备:每栋楼 入口处设保安室，设有可视监控系统 消防设备:楼道设消防栓 其它:每户配专用信箱 2、配套设施标准 光纤电视工程:客、卧预埋、预留光纤电视线路和接口 电话户线工程:客、 卧预埋、预留电话线路和接口 互联网:设高速宽带局域网线路 3、交房标准(精装房) ?)、装修房(高级装修) 厅门窗 (略) 门扇 (略) (略) 地面 (略) 厨房 (略) 卫生间 (略) 水电 (略) 空调 (略) 内部设施:21寸彩电、单门冰箱、单缸洗衣机、台灯、落地窗帘、1P挂式空 调、玻璃餐桌、休闲餐椅、书桌、书柜、办公椅 ?)、装修房(豪华装修)(成交单价基本上每平方米加收150元) 门户:(略) 窗: (略) 天花:(略) 地面:(略) 内墙:(略) 厨房:(略) 卫生间:(略) 阳台:(略) 1P挂式空 内部配置:21寸彩电、单门冰箱、单缸洗衣机、台灯、落地窗帘、调、玻璃餐桌、休闲餐椅、书桌、书柜、办公椅 注:销售过程中的装修标准将根据装修公司实际提出的装修方案形成最后方案，装修单价包括施工成本、装修成本对公司造成的税费上升成本、设计成本摊分以及必要的利润。 以上西昌项目营销推广方案仅供参考，考虑不周之处希公司领导指出批评。望尽快回复，以便项目部完善、制定可行方案，加快销售进度～ 附表1 广告投放计划表