旅游地产与分时度假

旅游地产与分时度假摘自道本图书《旅游地产改变中国》作者：段宏斌 www.dc198.com 广州道本文化传播有限公司旅游地产与分时度假美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Time sharing Act CH721 Florida ）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1 年的使用权，并且这一协约有效期在3 年以上”，即称之为分时度假项目。分时度假...

摘自道本图书《旅游地产改变中国》作者：段宏斌 www.dc198.com 广州道本文化传播有限公司旅游地产与分时度假美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Time sharing Act CH721 Florida ）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1 年的使用权，并且这一协约有效期在3 年以上”，即称之为分时度假项目。分时度假（ timeshare，又称vacation ownership或者是holiday ownership ）最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式。后来，逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。也就是说，在某一段时间内归某一户人家所独有，可以自己享用，也可以借他人或租借给他人，或与相似的设施进行交换，并且不需要有哪一家自己来进行管理与维修，而是委托专门的公司来代办。它的特点就是在于把使用权按照时段分割开来，运用时序性这一特点，成功的引入了分时共享和分时交换这两大消费理念，从而实现了价值的最大化。二次大战以后，历经战火洗礼的欧洲经过十余年的发展，到了20 世纪60 年代中期，已逐渐重新恢复起往昔注重生活品质，讲究生活品味的民族传统，其中最为明显的就是当时度假风气兴盛。尤其在欧洲最浪漫，最富有情趣的法国表现尤盛。商人在法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，以顺应人们对休闲度假的需求。一建成，来自欧美的各国政要、贵族、富商蜂拥而至，本无力单独购买整幢度假别墅，而部分有能力购买整幢别墅的家庭用户，每年的使用时间又非常有限，最多只有几周，空置率很高，于是渐渐的出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，然后经过内部协调，大家在不同时间段分别使用度假别墅的情况，最早的分时度假概念就由此自然而然的产生。敏锐的房产开发商把握了这一商机，很快就推出了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户、销售房屋。由于准确定位，价格适中，采用此类模式销售的房产都取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。分时度假市场在法国形成以后，迅即在世界范围内得到发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。到了70 年代中期，度过近二十年经济快速发展，又在60 年代经历“婴儿潮”的美国经济开始衰退，最容易滋生泡沫经济的房地产行业因此积压了大量房产。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国人从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。 20世纪 21世纪 1980年，美国约有425个度假村 2004年，全美国有1668个度假村没有法规严格的、复杂的法规体系 100多家小公司参与几十家大型和超大型公司很少人重视消费者普遍认同固定的时间和地点灵活的度假选择度假村在一个州内销售度假村在全国乃至世界各地销售出售房地产以房地产为基础，主要销售的是假期主要强调销售和营销环节更加关注服务和客户关系当分时度假概念在美国大获成功之后，房产经营者们很快就发现一个问题：休闲度假如果永远只在一个地方进行，对度假的人来讲，未免太过无趣，长此以往这样的度假房产对消费者将会失去不少吸引力，好不容易摆脱困境的开发商可能又要面对销售不利的局面。经营者们觉得简单复制欧洲而来的分时度假产品还是显得过于僵化、缺乏灵活性。但是，商人的头脑就是用于解决问题的，没过多长时间就有人在分时度假的基础上进一步拓展开发出分时度假的交换系统。简单的方法就是在拥有客房使用权客户内部，建立一个交换平台，使客户可以将自己的度假房产使用权通过这个交换平台换取同等级别但位于其他地区的度假房屋使用权。这样客户就不用每年都去同一个地方度假了，先前遇到的问题迎刃而解，广受客户的欢迎也就成为情理之事。并且随着计算机技术和网络技术的飞速发展，分时度假交换平台在技术上得到了强有力的保障，分时度假交换平台已经发展成为一个不受空间地域限制，内部复杂，外部操作简单，可以通过电话、计算机、网络进行安全便捷交换的分时度假交换系统。分时度假交换系统的发展成熟，又极大的促进了分时度假市场的拓展。二十世纪90 年代后，正是有了分时度假交换系统的支持，使分时度假风靡美洲和欧洲大陆，大洋洲和部分亚洲国家也加入了分时度假市场，分时度假真正进入了一个崭新的发展阶段。就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。第三节中国人的房地产情结中国人自古与房子就有不解之缘，从汉字透露出来的信息可知，人们对房子的情结与中国的文明史一样悠久。汉字里的 “安”“宁”“宅”“定”“宫”“家”“富”等都有房子的象形有关。在古代人的心目中，没有“房子”就就没有“安定”“安宁”，没有“房子”也就不算“富”，没有“房子”也就不成为“家”。在当代社会，房价在一步步攀升，中国人的购房热情却没有丝毫衰减。房子在中国人的生活中的重要性是显而易见的。中国自古就有“修身、齐家、治国、平天下”的古训，齐家指的便是成家立业，成家不能没有自己的一套房子。因此，房子成为中国人有家、有归属感的重要标志，并深入人心。中国人对房子有特殊的情结，这种情结关系着中国人的居住理想，关系着家庭的稳定与幸福。很多外国人很难理解中国人的买房情结，在很多国家宁可租房住而不是买房住。但是在中国，有房子代表着稳定，代表着一种安全感。中国有句俗话叫做“安居乐业”，代表着中国人对稳定居所和安定工作的憧憬。在国人看来，有了稳定的居所，才不会颠沛流离，居无定所。有了稳定的工作，才会有可靠的生活来源。特别是在社会保障不甚健全的情况下，中国人在稳定的居住和工作中找寻到生活的安定。稳定是国人目前最向往的生活状态，也催生了国人的买房情结，在房价疯狂上涨的房市里还是不断有人前仆后继地去买房，因为没有什么比有属于自己的窝更重要了，中国人对房子的浓厚情结背后还有一个重要原因是把房子看作是家的重要载体。在国外，人们可以买很好的汽车未必去买很好的房子，然后把家安在汽车上，像吉普赛人一样云游四方，而在中国，人们还是习惯地把家安在房子里，在房子里找到对家的寄托。从民族性格上讲，中国人其实是很“宅”的群体，没事的时候喜欢宅在家里而不喜欢外出。因此，中国人非常喜欢装修自己的房子，把房子装扮成自己喜欢的家的模样，想想白天在外劳累了一天，回到自己的布置得很温馨的房子里，不但内心即刻鼓涨着家庭的温暖，所有的乏累都随之而去。摘自道本图书《旅游地产改变中国》作者：段宏斌 www.dc198.com 马术丙，QQ：798789514 广州道本文化传播有限公司

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