房地产经纪人试题库

房地产经纪人试题库 目  录 第一章  贷款（35题）    3 第二章  住房公积金制度与政策（35题）    7 第三章  其他权证知识（20题）    11 第四章  其他变更类别（20题）    12 第五章  网签知识（7题）    15 第六章  市场知识（23题）    15 第七章  签约环节的法律常识（36题）    18 第八章  业务相关法律实务（31题）    25 第九章  风险防范（14题）    32 第一章  贷款（35题） 1、商业贷款评估流程及时效如何？ 报单后如果收到房产证复印件和卖方身份证复印件，会在当天递评估资料，在一个工作日内评估公司会进行评估看房，需要银行客户经理看房的需协调客户经理时间，看完房后一个工作日内做完评估报告，并将评估报告返回。 2、商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？ 成交价的85%-90%左右。 3、商业贷款评估的收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 是多少？评估费交给谁？ 住宅的商业贷款评估费为评估额的千分之五，评估费由公司代为收取，转交给评估公司，由评估公司开具收据。 4、商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？ 不可以，交一次费用只可出一次报告；如果需要换行的话，可以将旧报告交回评估公司换取新的报告。 5、商业贷款递评估需要哪些证件？ 房产证复印件、卖方身份证复印件。 6、商业贷款更改评估报告是否收费？ 不收费。 7、商业贷款 评估拍照时是否可以采用同户型的照片？ 不可以，必须一套房子一套照片，照片不能串着用。 8、商业贷款的基本流程及时效是什么样的？ 报单后，会约评估公司进行评估，看房后1个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般5-7个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，（市区1个工作日出他项权利证，开发区为10个工作日、鹿泉为3个工作日出他项权利证），然后他项权利证交到银行后，银行最快在1个工作日内放款，建行和中行（部分）可见房本放款。 9、商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？ 认房：以家庭为单位在石房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数； 认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）婚前贷款也计入。 认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 都会计算在内，计算套数。 10、针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？（截至2013年09月30日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准） 购房执行认房认贷政策： 首套：首付3成，现行基准利率6.55% （1）光大银行，邮政银行，华夏银行，交通银行，中信银行：基准利率 （2）建设银行，中国银行，工商银行：基准利率上浮10% 二套：所有银行要求首付6成，基准利率上浮10% 三套或三套以上：所有银行都不能办理贷款。 11、商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行逾期等）？ （1）三套及以上 （2）资质（假资料） （3）骗贷（亲属关系） （4）无购房资格 12、购买普通住宅时办理商业贷款，需要交多少评估费？ 评估额的千分之五。 13、商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？ 批贷未放款：根据银行要求，执行新利率； 已放款利率调整时间节点：次年1月1日开始执行新利率。 14、银行商业贷款对房龄有何要求？ 30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求： 建设银行，中国银行：只做房龄30年以内的房产； 中信银行，邮政银行，光大银行：只做房龄25年内的房产； 华夏银行，交通银行，工商银行：只做房龄20年内的房产。 15、商业贷款对客户年龄有什么要求？ 一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限，部分银行要求借款人女性年龄最高到60岁，也有部分银行（光大银行）对借款人年龄放宽到70岁。 16、商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？ 各个银行要求不同，一般为房龄+贷款年限<40年（建设银行、华夏银行、工商银行），或者贷款年限+年龄<65岁（部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁），以贷款年限短的为准，最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）。 邮政银行和光大银行为房龄+贷款年限<45年。 17、商业贷款如何确定贷款额度（与哪些因素有关）？ 评估值、套数、产权性质； 贷款额度首套贷款一般为房屋评估值的7成以下；二套贷款为房屋评估值的4成以下； 商业用房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受套数影响。 18、商业贷款收入证明有什么要求？ 需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/人事章 19、商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？ 正常开具，提供公司材料（营业执照正副本、公司章程、组织机构代码证、税务登记证等）， 20、商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？ 必须达到月供两倍以上，不足可提供共同还款人。 21、商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？ 均需提供工资流水。 22、商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水？ 均需提供工资流水。 23、商业贷款办理银行面签，卖方备件清单？ 建设银行，中信银行，交通银行：房产证复印件，产权人身份证复印件； 中国银行，邮政银行，华夏银行，光大银行：房产证复印件，卖方夫妻双方身份证，户口页，结婚证复印件。 24、申请商业贷款业主未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ 不能办理商业贷款。 25、申请商业贷款业主成年，单身，需要提供哪些资料？ 房产证，身份证、户口本、单身证明（民政局开具）。 26、申请商业贷款业主成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？ 房产证，夫妻双方到场,夫妻双方（身份证、户口本）、结婚证。 27、请商业贷款业主成年离异，需要提供哪些资料？ 房产证，身份证、户口本、离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）/判决书；如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场，或公证本套房产产权归属。 28、申请商业贷款业主丧偶，需提供哪些资料？ 房产证 如果产权（以原购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 时间为准）在婚姻存续期间，需要办理《继承公证》； 如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，理论上是不需要做继承公证，但是所有银行在实际操作过程中，是必须要继承公证的。 如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。 29、申请商业贷款业主为公司，需提供哪些资料？ 房产证、股东决议、授权委托书、购房合同，组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章。 30、申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场？ 是，并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具《委托公证》。 31、申请商业贷款业主为外籍人士，需提供哪些资料？ 如不能提供本地养老保险部能办理。 32、申请商业贷款办理银行面签，需要买方携带哪些资料？ 身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、外地户口带养老保险。 33、申请商业贷款买方未成年，是否可以办理商业贷款，如果可以需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？哪些银行可以办理？ 未成年不可以办理贷款。 34、申请商业贷款买方成年，单身，需要提供哪些资料？ 收入证明、身份证、户口本、单身证明，个别银行需要提供担保人。 35、申请商业贷款买方成年已婚，需要提供哪些资料？ 收入证明、夫妻双方身份证、家庭户口本、结婚证，配偶必须到场。 第二章  住房公积金制度与政策（35题） 1、个人住房公积金贷款利率？ 五年以下（含五年）    4.00； 五年以上    4.50。 2、公积金贷款认可的评估公司有哪些？ 天诚评估公司、兴诚评估公司。 3、公积金贷款评估流程及时效如何？ 省直公积金、铁路公积金：报单后，在房产证和业主，客户身份证复印件收到后，即可预约看房，在看房后3个工作日内做出评估报告，并返回评估报告。 市直公积金：过户后出新房本后，将房本复印件和买卖双方的身份证复印件交评估公司，3个工作日内出评估报告，并返回公积金中心。 4、公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？ 成交价格的85%左右。 5、公积金贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？ 评估额的千分之五，由公司代收 。 6、公积金贷款评估是否能提前进行? 市属公积金先审批过户后新房本出来后评估，顺序不能变。 7、公积金贷款评估需要哪些资料？ 市属公积金：房产证复印件、买卖双方身份证复印件。 8、公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？ 不可以，一次费用只能出一次报告。 9、公积金贷款更改评估报告是否收费？ 不收费。 10、缴存住房公积金的对象有哪些？ 国家机关；国有企业；城镇集体企业，外商投资企业；城镇私营企业；事业单位；民办非企业单位；社会团体；有条件的地方城镇个体工商户，自由职业人员等可申请缴存住房公积金。 11、住房公积金是否征收个税？ 个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，利息所得免征个人所得税。 12、住房公积金贷款申请人须满足的资格条件是？ （1）具有合法有效身份； （2）具有完全的民事行为能力； （3）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力； （4）购买、建造、翻建、大修自住住房； （5）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件； （6）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件； （7）提供委托人认可的担保； （8）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款； （9）符合委托人规定的其他条件。 住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一： •    建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态； •    申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状态，但本人满足建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上； •    借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。 13、公积金贷款的基本流程是什么？ 借款申请人准备资料----报件（公积金审批）----审批通过-----签订借款合同----过户---评估---抵押----他项出来后放款----房本归还客户（结件）。 14、如何辨别缴存的公积金是省直、市直还是铁路的？ 由贷款人向本单位负责公积金归集（缴存）的人确认。 15、公积金贷款认房不认贷政策具体含义是什么？ 公积金贷款认房认贷是指：公积金管理中心只核查购房人家庭（夫妻加未成年子女）名下在石家庄登记、网签的房产，计算套数，不管之前购房人是否有过房贷记录或者有房产转出。借款申请人只要有过公积金贷款，不管是否还清都按二套执行。 16、申请公积金贷款， 对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？（截至2011年10月31日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准） 首套：五年期以上利率4.5% ； 首付比例 4成； 2套：五年期以上利率4.95%（首套的利率上浮10%）；首付比例 6成 ； 3套：停止贷款。 17、申请公积金贷款的条件有哪些（缴存年限？状态？等）？ 借款申请人的公积金在石家庄缴存，并同时满足开户1年以上，其中有累计12个月的缴存，目前在缴存状态以上三个条件，并且申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。 18、办理市属公积金的贷款，会产生哪些费用？ 评估费：评估值的5‰，服务费：贷款额的1%，抵押登记费：80元，由店面代收。 19、申请公积金贷款，房屋评估需要由哪家评估公司出具房屋评估报告？ 天诚评估公司、兴诚评估公司。 20、申请公积金贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？ 批贷未放款的按国家调整的新利率执行，已放款业务利率至第二年1月1日起实行国家最新利率。 21、公积金贷款对房龄有何要求？ 40年-房龄。 22、申请公积金贷款，如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？ 按借款人年龄计算：贷款最长时间：男65或女60-夫妻双方年龄大的人年龄。 按房龄计算：贷款最长时间： 40-房龄。 最多贷款30年。 上述按借款人贷款最长时间和按房屋贷款最长时间、国家规定最高贷款年限，三方面计算后取低者为最终能贷款的年限。 23、申请公积金贷款，办理面签，需要卖方携带哪些资料？ 不需要卖方到场。 24、申请公积金贷款，业主未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ 业主本人的身份证复印件，监护人委托公证书；不需要到场。 25、申请公积金贷款，业主成年，单身，需要提供哪些资料？ 业主本人的身份证复印件。 26、申请公积金贷款，业主成年已婚，需要提供哪些资料？如果业主不到场应提供哪些资料？配偶是否必须到场？ 业主本人身份证复印件。业主和配偶都不需要到场。 27、申请公积金贷款，业主为多人，是否需要所有业主到场？如果不到场，需出具哪些材料？ 需要所有业主到场，如不到场需要公证书。 提供业主本人的身份证复印件（业主为多人）；不需要业主到场 28、申请公积金贷款，办理面签，需要买方携带哪些资料？ 买方夫妻双方的身份证，户口本，结婚证原件。 29、申请公积金贷款，买方成年，单身，需要提供哪些资料？ 本人身份证、户口本原件、单身证明。 30、申请公积金贷款，买方成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？如果不到场应提供哪些资料？ 借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件，面签时必夫妻双方到场，携带身份证，户口本，结婚证原件。 31、申请公积金贷款，买方成年离异，需要提供哪些资料？原配偶是否必须到场？ 成年离异需提供离婚证或离婚协议、单身证明，原配偶不需到场。 32、申请公积金贷款，买方丧偶，需提供哪些资料？ 买方丧偶需提供配偶死亡证明，单身证明 33、申请公积金贷款，办理初审的地点在什么地方？需要哪些人到场？需要携带哪些资料？ 借款人夫妻双方到场携带身份证原件到市公积金中心(城角街和新石北路交口往东50米路南) 34、申请公积金贷款，从办理面签到批贷，大约需要多长的时效？ 市属：1个月左右。 35、申请公积金贷款，从过户到放款，大约需要多长的时效？ 市属：需要大概15个工作日左右（抵押2-3个工作日，放款7-10个工作日）。 第三章  其他权证知识（20题） 1、买方为公司，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？ 营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、公章、法人代表身份证,需法人代表到场,也可委托他人。 2、买方外籍人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？ 在石满一年居留证明、在石工作一年以上并能提供一年以上养老或纳税证明才能开具购房查询证明获取购房资格，购房时出具护照；如本人不到场需提供公证委托书。 3、买方为港澳台人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？ 往来大陆通行证, 在石满一年居留证明、在石工作一年以上并能提供一年以上养老或纳税证明才能开具购房查询证明获取购房资格，无法到场的提供公证委托书。 4、买方为多人，是否需要所有买方到场？如果不到场，需出具哪些材料？ 可以不全部到场,需要提供所有人证件原件, 无法到场的提供公证委托书。 5、办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？ 需提供公证委托书并提供受托人中信银行卡。 6、业主本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？ 委托有行为能力的成年人（不能是买受方）, 需提供公证委托书，受托人提供中信银行卡。 7、业主配偶不能到场，需要提供哪些资料？ 房产证是谁的名字谁到场，如果房产证上未体现业主配偶姓名，现不需要业主配偶到场.如是共有，可提供公证委托书。 8、买方本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？ 委托有行为能力的成年人（除卖方外），买方提供公证委托书，受托人提供中信银行卡。 9、买方配偶不能到场，需要提供哪些资料？ 如不办理共有，不需要买方配偶到场。如办理共有，可直接委托给其爱人，提供公证委托书。 10、从过户到出新的房产证，大约的时效是多长时间？ 一般情况下省直房产需两个工作日，非省直当天出房本。 第四章  其他变更类别（20题） 1、客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？ 购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内。 2、客户资质审核中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？ 在石家庄市内五区拥有有房产证的住宅和虽未下证但商品房合同已在房管局备案的房屋。 3、客户所在家庭哪些成员需要在资质申请中体现？ 客户本人、配偶、未成年子女。 4、国有土地使用权出让最高年限如何确定？ （1）居住用地70年 （2）工业用地50年 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 （4）商业、旅游、娱乐用地40年 （5）综合或者其他用地50年 5、如何判断房屋性质？ 从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房 经济适用房 按经济适用房管理等等；公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于商业用房） 6、哪些房产可以直接上市交易？ 商品房，已购公房， 满2年的经济适用房，回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋，可以直接上市交易 7、经济适用房如何办理上市 房产证登记日期满2年。 8、一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？ 房产证登记日期满2年。 9、二类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？ 房产证登记日期满2年。 10、抵押房屋上市交易，需要做什么？ 需提前办理解押手续。 11、如何识别该房屋是否有抵押？ 无法识别，需到房管局查询。 12、如果该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？ 必须先还完按揭，才能再交易。还完贷款后，银行出具解除抵押协议，到房管局办理解押手续，当天可办理完毕，但需要3个工作日进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理。 13、如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？如果要上市交易，需进行什么流程？在什么地方办理？需要提供哪些备件？大约时效如何？ 可以直接交易，如为自然变更，则在办理交易过程中直接自动变更。 14、房屋的继承顺序是什么？房屋继承的流程如何？各阶段的时效如何？ 继承顺序：遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承 流程：先到公证处办理继承公证书，凭公证书办理继承手续。 时效：继承公证需要进行家庭成员核对，时效不确定。 15、办理继承公证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？ 被继承人财产证明、死亡证明，全部合法继承人的身份证明，如本人不到场需提供公证委托书。 16、办理继承公证，当事人应当提交以下材料： （1）申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； （2）被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具；被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； （3）被继承人遗留的财产证明，如房屋所有权证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等； （4）被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限； （5）被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱； （6）继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书； （7）继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书； （8）其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。  17、办理继承公证，应当注意的问题有那些？ （1）遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产； （2）被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况；遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务； （3）对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有。 （4）在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定； （5）办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：①遗嘱继承人放弃继承的；②遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；③遗嘱继承人丧失继承权的；④遗嘱无效部分涉及的遗产；⑤遗嘱未处分的遗产。 （6）遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。 （7）在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。 二手房交易常用公证类型及收费： 18、委托公证 本人不能到场办理买卖房屋事宜,需要委托他人办理出售或购买房屋过程中的一切事宜 , 费用一般为200元/份。    19、继承/赠与公证 每个公证处需要的材料不一致,因为情况复杂，提供的材料也不固定,建议直接去公证处咨询,按照公证员提出的资料来准备，收费一般为每平米10元。 20、办理公证的注意事项有哪些? ①办理公证前可先咨询主办或公证处相关人员，明确办理要求及需提供的相关证件、资料。 ②办理公证时需带齐与公证相关的一切资料，并携带公证所需费用。 ③需要加急出公证书的，需提前明确告知公证人员。 ④根据当事人真实需求及意愿办理公证事项并提供真实证件资料。 第五章  网签知识（7题） 1、网签是否能防跳单？ 不能。 2、为什么中介机构成单后要网签？ 房管局规定中介机构成单后必须中介机构网签。 3、网签的前提条件是什么？ 贷款审批通过，各项费用已经交齐，房屋查档能正常办理过户。 4、哪些交易节点及交易类型不能网签？ 费用未交齐，有抵押，有按揭，贷款未审批，省直房产和开发区房产。 5、网签价格应按照什么价格填写？ 房管局认定的标准过户价格。 6、网签备件什么时候准备？ 提前两天准备好相关的网签资料。 7、为什么要降低网签注销率？ 对公司：注销率高的话，公司要被房管局问责，降低注销率可以提升公司品牌形象； 对运营：注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能够树立经纪人的作业专业形象，保证交易时效。 第六章  市场知识（24题） 1、私盘房源：连锁店录入房源，设定某段时间范围内只能本店本人看到，目前石家庄公司为了体现连锁优势，实现充分的资源共享，不设置私盘房源。 2、公盘房源：连锁店新增录入房源，直接生成公盘房源，共享店可以看到新增录入的房源。 3、备案房源：因为房管局会不定期检查村证和商品房合同的房源，所以公司要求经纪人新增录入这种房源时，选择房源备案，放到永久备案。 4、图片和钥匙上传的判定标准是什么？    （1）新增录入的房源连锁店经纪人在3天内均可实地看房拍照上传系统，图片的要求（客厅、卧室、厨房、卫生间、小区实景图、户型图）六张图片缺一不可。（建议从网上下载的图片上传的无效）。 （2）新增录入的房源连锁店经纪人在3天内均可跟房主沟通留钥匙，以最先上传钥匙记录的为准。 5、房源、客源跟进的时间要求是什么？ （1）系统内的房源，要求房源责任人，15天必须有跟进信息，超过15天没有跟进信息的，房源会自动标红。 （2）系统内的客需，要求房源责任人，15天必须有跟进信息，超过15天没有跟进信息的，房源会自动标红。 （3）经纪人录入房源24小时内，店长必须回访并根据。 6、房源录入须至少录入以下内容：房主姓氏、联系方式、房屋所在区域、小区道路、小区名称、门牌号、户型、朝向、所在楼层、总楼层、结构、房龄、建筑面积、房屋性质、装修情况、委托性质、房型图、出证日期、底价、出售价格、房屋来源等。 7、客需录入须至少录入以下内容：客户姓氏、联系方式、需求区域、需求价位区间、需求面积区间、客户等级、客需来源等。 8、正确的房屋所在区域、小区街道、小区名称及楼牌号码；如房源录入时商务系统时无该小区名称，须联系市场部添加。 9、正确的电话号码及房主称呼；联系方式必须真实且有效，手机11位、本地固话8位（如是外地电话，请在房屋备注栏里注明）；房主栏里须填写业主姓氏+先生/女士。 10、如出现实际地址与房屋产权证地址不符，而实际地址是约定俗成的情况，认为此房源为有效房源，特殊的小区，公司有统一的录入要求，参照（特殊小区的录入格式） 11、同一房源以核心信息准确性为判定标准，核心信息包括：小区名称、楼牌号、房主电话、必须正确，房屋面积误差在小于等于10平米。 12、买卖端口类别有哪些，版本分别是什么？ 买卖端口分别有搜房、安居客、58同城、赶集网、版本分别有搜房120条、安居客至尊版、58同城基础版、赶集基础版。 13、租赁端口版本是什么？ 租赁端口：赶集竞价版。 14、请简述端口管理系统转让流程。 连锁店内用腾讯通发变更资料发市场部-市场部转发各网站客服。 15、普通搜房端口的考核指标有哪些？ （1）发布量（每日新增房源量）不低于2套； （2）日刷新率（每日实际刷新量/日最大刷新量）不低于90%；3、多图率（经纪人房源库中的多图房源/房源总量）不低于90%。 16、赶集端口的考核指标有哪些？ 每天新增房源每天2-3条房源（库存无限制）。 推广或展示数不低于30次（最大推广数30）。 刷新次数不得低于60次（最大刷新是90）。 17、58同城端口的考核指标有哪些？ 每天新增房源每天2条房源（库存无限制）。 推广或展示数不低于35次（最大推广数35次）。 刷新次数不得低于100次（最大刷新是100次）。 18、经纪人和店经理各端口费用分摊分别是多少？ 经纪人分摊比例为50%，公司分摊比例为50%。 19、外网端口房源标题如何发布? 搜房适用于【1+2真房源】。 20、二手房租赁买卖业务流程 21、在销售有效性模型中，经纪人销售二手房的流程是什么？ 房客源开发—需求理解—匹配—带看—下定—签约。 22、搜集房源的渠道有哪些？搜集客源的渠道有哪些？ 搜集房源的渠道:报纸广告、路牌广告、社区开发、电话访问、网络开发、店面接待、老客户介绍、其他人际关系等。 搜集客源的渠道:店面接待、广告、网络开发、客户介绍、人际关系法、社区开发等。 23、与买卖客户沟通中，主要应该收集客户的哪些信息？ 卖房客户（业主）：基本联系资料、房屋位置、地段、户型、面积、楼型、朝向、楼层、装修、房屋配备设施、是否空房、环境、配套、年代、物业服务企业、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 出售价格、具体的产权人、看房联系人等。 买房客户：基本联系资料、求购位置、地段、房屋户型、面积、楼型、朝向、楼层、环境、配套、年代、物业管理、预算费用等。 第七章  签约环节须注意的法律常识（36题） 1、什么是租赁合同？ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2、租赁合同的内容应包括哪些？ 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 3、《合同法》对租赁期限是如何规定的？ 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 4、在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？ 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 5、在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？ 出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 6、在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？ 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 7、在承租期间，承租人是否可以进行转租？ 承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失； 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 8、在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？ 承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 9、“买卖不破租赁” 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 10、什么是房屋承租人的“优先购买权”？ 优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 11、若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？ 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 12、承租人在房屋租赁期间死亡的，出租人是否有权清退承租人的共同居住人？ 出租人无权清退，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 13、租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租赁期限如何界定？ 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 14、不得出租的房屋有哪些？ 有下列情形之一的房屋不得出租 （1）未依法取得房屋所有权证的； （2）未经综合验收、新建的房屋不能出租； （3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； （4）共有房屋未取得共有人同意的； （5）权属有争议的； （6）属于违法建筑的； （7）违反规定改变房屋使用性质的，不得出租 （8）已抵押，未经抵押权人同意的； （9）不符合安全标准的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （10）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 注：对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。 15、出租期间承租人是否可以增设他物，若未经同意增设他物如何处理？ 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物； 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 16、承租人或出租人可以解除租赁合同的情形有哪些？ 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同； 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同； 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人； 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同； 17、租赁物所有权变动是否影响租赁合同？ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 18、在房屋租赁关系存续期间，租赁物如何维修？ （1）因人为使用情况导致物品需要维修的，由承租方负责维修，可以要求业主配合； （2）因物品老化导致需要维修的，由业主负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修； （3）双方自行协商解决； （4） 不可抗拒原因双方互不承担维修责任。 19、房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？（根据当地政策而定） （1）出租房屋前，应当向房屋所在地的派出所申领《房屋租赁治安许可证》。 （2）出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效身份证件，填写由公安部门统一制作的登记表。 （3）督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证（所需证件：本人身份证原/复印件，房产证复印件、2张一寸照片、租赁合同）。 （4）依法纳税。 （5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。 20、客户或业主是公司的情况需要提供什么？ （1）业主是公司的情况: 房产证复印件、公司营业执照加盖公章（可以是红章，也可以是复印章）、授权委托书加盖公章（必须是红章）、受托人的身份证复印件、如果是业主是公司法人，则不需要授权委托书； （2）客户是公司的情况：公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、委托人身份证复印件、如果承租人是公司法人亲自签署的只需要提供法人的身份证复印件就可以了，就不需要提供委托书加盖公章，客户的身份证复印件。 21、业主过世的情况下出租方需要提供什么？ 房产证复印件、业主死亡证明复印件、签合同人身份证复印件、体现逝者与签合同人关系的户口本复印件及免责声明（免责声明的内容要体现出本人是谁、和产权人是什么关系，出租物业地址是哪的房屋，出租该房屋得到了产权人所涉及的所有的直系亲属的同意，分别写上都是谁，出现一切问题与本公司无关自行承担责任，然后每个人都要在免责声明上签同意两字确认）。 22、业主未成年人的情况下出租方需要提供什么？ 业主如果是未成年人，一般由其父母中的一方来出租，这种情况需要提供房产证复印件，出租人的身份证复印件，户口本上能体现出产权人和出租人是父子或母子关系的那一页复印件就可以申报了。 23、业主或客户不能提供身份证复印件怎么办？ 可以提供业主或客户的驾驶执照复印件（需在有效期内）；是军官的可以提供军官证，是香港澳门的可以提供港澳通行证，是台湾同胞的可以提供台胞证，业主在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户签署声明； 客户在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户手写不能提供身份证复印件的声明（需要体现什么原因不能提供，出现一切问题与本公司无关的字样）。 24、出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？ 出售房屋除产权人外，具备合法签约权利人的还有产权人的合法代理人、产权人的公证委托人或产权人的法定监护人。 25、买卖业务中，签署定金和合同相关文件时，应注意的事项有哪些？ 定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定金。 买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过房价款的20%； 接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管。 如我公司暂时保管定金的，无论哪方违约都得经过诉讼判决哪方承担责任，按照生效的判决执行，或者双方达成协议对定金有统一的支配。 签署存量房买卖合同时要注意以下几点： 物业地址必须严格按照房屋产权产证填写，确保准确无误； 土地使用权的获得方式商品房及已购公房选择出让，经济适用房等选择出让； 买卖双方的姓名、证件号码确保无误，邮政地址为客户能收到文件的地址，同时电子邮箱确保有效； 合同签署日期要填写合同签署的当日。 代理人没有取得业主书面授权委托书签约时，必须填写《代理人关于代理权的承诺书》。 签约时，配偶一方不在场情况下，业主需要填写《关于配偶同意出售的承诺书》或者提供《同意售房声明或者授权》；配偶在场的情况下，配偶需要填写《配偶同意出售证明》或者在合同上签字。 继承房产的出售，全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。 26、签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？ 合同签署必须本人签字；如有特殊情况，可以由受托人持本人身份证，委托人亲笔委托书（或公证书）及其身份证件来签署合同。 27、合同签署中，如果有涂改的地方，应当做何处理？ 买卖双方签字按手印，居间方盖章确认。 28、合同签署中，物业地址一栏应当如何填写？与实际地址一致还是与房产证一致？ 严格按照房产证地址填写。 29、公司购房，合同应当如何填写？ 购房人一栏处填写公司全称，并加盖单位公章 30、经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？ 尚未签署《房屋买卖合同》发生双方解约的； 经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的； 合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的； 因不可抗力导致交易无法进行的。 31、如果我们没有过错（合同签署完整、诚实告知），买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？ 按合同约定，代理费由违约方赔偿给守约方，原则上不应由我公司退还。 就未发生的贷款、过户费用，可协商解决。（从法院判决和实践看，应予以退还） 32、在乙方的房款支付方式一般包括哪几种？ 《房屋买卖合同》中规定的乙方的房款支付方式包括全款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款。                                  33、三方资金托管和四方资金监管有何区别？ 三方资金托管，即买方、卖方同银行三方共同进行资金托管，托管资金冻结在业主账户中，待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻；（未实施，近来会实施） 四方资金监管，即买方、卖方、银行和中介机构四方进行资金监管，资金冻结在中介机构在银行备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻；当因各种原因中介机构的账户被冻结时，该专用账户资金不受冻结，买方、卖方和银行有权将交易资金按照正常流程进行管理。（未实施，近来会实施） 34、房屋继承的流程如何？ 先到公证处办理继承公证书，到房管局换新房产证，新房产证当天基本可以办出来。 35、办理继承公证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？ 办理继承公证，当事人应当提交以下材料： （1）申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； （2）被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具；被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； （3）被继承人遗留的财产证明，如房屋所有权证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等； （4）被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限； （5）被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱； （6）继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书； （7）继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书； （8）其他有关材料，如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。  36、办理继承公证，应当注意的问题有那些？ （1）遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产； （2）被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况；遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务； （3）对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有。 （4）在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定； （5）办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：①遗嘱继承人放弃继承的；②遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；③遗嘱继承人丧失继承权的；④遗嘱无效部分涉及的遗产；⑤遗嘱未处分的遗产。 （6）遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。 （7）在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。 第八章  业务相关的法律事务（31题） 1、《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示哪些内容？ （1）营业执照和备案证明文件 （2）服务项目、内容、标准 （3）业务流程 （4）收费项目、依据、标准 （5）交易资金监管方式 （6）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话 （7）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本（吸取精华结合自己公司的流程，确定房屋买卖、租赁合同） （8）法律、法规、规章规定的其他事项 2、《房地产经纪管理办法》中，房地产经纪服务合同应当包含哪些内容？ 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的（一般从接受委托到签约完成是中介公司的服务范围），应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容（本公司的经纪服务合同和房产买卖、出租合同是一个合同）： （1）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况 （2）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准 （3）服务费用及其支付方式 （4）合同当事人的权利和义务 （5）违约责任和纠纷解决方式 3、《房地产经纪管理办法》中规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知哪些事项？ （1）是否与委托房屋有利害关系 （2）应当由委托人协助的事宜、提供的资料 （3）委托房屋的市场参考价格 （4）房屋交易的一般程序及可能存在的风险 （5）房屋交易涉及的税费 （6）经纪服务的内容及完成标准 （7）经纪服务收费标准和支付时间 （8）其他需要告知的事项 4、《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有哪些行为？ （1）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格 （2）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价 （3）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易 （4）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益 （5）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利 （6）改变房屋内部结构分割出租 （7）侵占、挪用房地产交易资金 （8）承购、承租自己提供经纪服务的房屋 （9）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务 （10）法律、法规禁止的其他行为 5、《房地产经纪管理办法》中规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于多少年？ 5年。 6、房地产经纪机构提供其他代办服务，可以另行收费吗？ 可以，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。 7、房地产经纪服务收费必须明码标价吗？ 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。 8、对外发布相应的房源信息的条件 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。 9、房地产经纪人员及房地产经纪机构的法律责任 有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款： （1）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的； （2）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的； （3）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的； （4）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的； （5）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。 10、民事法律行为的概念 答：民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 11、民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？ （１）十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人 （2）十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人 （3）十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意 （4）不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动 （5）不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动 （6）不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意 12、合同生效应具有哪些条件？ （1）当事人具有相应的民事行为能力 （2）意思表示真实 （3）不违反法律和社会公共利益 （4）法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 13、合同变更有哪些方面的规定？ 合同变更应取得签署合同的人全部同意； 合同变更的方式必须是书面的，口头的不行！ 可以另行签署一个协议（补充协议）对原合同条款进行变更； 若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字。 14、规定什么情形下当事人可以解除合同？ （1）因不可抗力致使不能实现合同目的 （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务 （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行　 （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的　 （5）法律规定的其他情形 15、“定金”和“订金”及“预付款”有什么区别？ 定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。 作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用； 作为违约责任的一种，当一方当事人不履行或履行不符合约定时，应承担定金；罚则的责任，适用双倍返还或丧失规则。 订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。交付后，可能产生三种后果： 双方均依约履行，订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分； 交付方违约的，订金没收； 收受方违约的，原价返还订金给对方。 可见，订金的担保功能是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用，不受定金罚则之约束。 预付款是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同。 预付款不适用双倍返还或丧失规则，并无惩罚性； 预付款本身乃是主合同标的的一部分，而定金乃是于主合同款项外支付的现金或其他替代物。 16、不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 如：（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流； （2）政府行为，如征收、征用； （3）社会异常事件，如罢工、骚乱。 17、格式条款 格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。 格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 18、强制执行 法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。 执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。 提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序。 19、财产保全：是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。 20、查封：是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。 21、仲裁：仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。 仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。 仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；但强制执行还需要向人民法院提出申请。 22、什么是“违约”？ 违约是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为发生的前提是当事人之间存在合同关系。 根据《民法通则》第一百一十六条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 23、违约的具体情形有哪些？ 在履行期限内，明确表示不履约或延迟履行、不完全履约等情形。 24、什么是根本违约？ 又称重大违约，是指一方当事人违约而使另一当事人的主要利益不能得到满足，受损害方可以主张解除合同，并可要求损害赔偿。 25、根本违约的情形 ？ 一方明确表示不履行合同； 一方迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行。 26、根本违约的后果 ？ 守约方有权单方、以书面通知的方式解除合同； 守约方可以要求违约方支付违约金。 27、违约责任有哪些？ 继续履行：在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同。其构成要件下： （1）存在违约行为； （2）必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为； （3）必须是违约方能够继续履行合同。 赔偿损失：违约方赔偿守约方所受的损失（差价损失）。其构成要件如下： （1）违约行为； （2）损失； （3）违约行为与损失之间有因果关系； （4）违约一方没有免责事由。 违约金责任：由当事人约定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时向另一方支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。 采取补救措施 定金罚则：给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。 28、同一财产向两个以上债权人抵押的，实现抵押权时的优先顺序如何？ （1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； （2）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿； 29、不得设定抵押的房地产包括哪些？ （1）权属有争议的房地产； （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； （6）依法不得抵押的其他房地产； （7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。 30、房地产转让可分为有偿和无偿两种，分别包括哪些方式？ （1）有偿转让主要包括房地产买卖，房地产抵债，房地产入股等方式； （2）无偿转让主要包括房地产赠与，房地产继承等行为。 31、不得转让的房地产包括哪些？ （1）以出让方式取得土地使用权但不符合以下规定的； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；   按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。   转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。 （2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形； （8）已完成开发投资总额35%的高档公寓项目； （9）已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地。 第九章  风险防范（14题） 1、人的风险：签约的买卖双方及其委托代理人，都应是完全民事行为能力人。（18周岁以上，且精神正常）。 （1）监护人：未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定监护人在场，由其法定监护人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定监护人的名字。 （2）代理人：本人不亲自办理交易手续，要委托代理人代为办理。 必须要求代理人出具房屋所有权人或房屋购买人本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书； 有特殊情况不能当日提供的，应让代理人自书代理权限和应承担的法律责任，必须提醒和催促代理人在5个工作日内补交《授权委托书》或者让产权人补签字； 未取得代理权、或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同，委托人不予追认的，为无效合同。 （3）共有权人：婚内共同财产和共有的财产（遗产继承）会涉及“共有人”的问题。 审核交易房屋是否存在共有权人 ①房产证是否有“共有权人”登记； ②房产证登记（或购房合同）时间在结婚证登记时间之后（视为共有房产）； 出售人没有结婚的，需提供单身证明；已经结婚的，需要提供结婚证和《配偶同意出售证明》。 如共有权人无法到场，应要求其出具同意出售证明和授权委托书（公证手续）。 共有房产应经共有权人书面同意；否则，已签署的买卖合同属于效力待定，一旦共有权人否认，合同即为无效合同。 2、外籍自然人主体：外国人或港澳台居民（被国家限制的购房人） 在遇到外国人及港澳台居民买卖房屋时，除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核房管局要求的其他资料。 居住年限要求和购房目的要求：（1）超过一年的；（2）自用、自住。 3、房的风险：审核交易房屋的产权性质，发现房屋不能买卖的禁止交易，或符合一定条件才能办理过户手续的，应如实告知买卖双方，并签署备忘录。 4、房屋是否存在权利限制（抵押、查封） 房屋存在权利限制，不会直接导致合同无效，但是会导致合同无法履行，法院会判决合同解除。 了解出售人交易房屋的原因，并询问出售人，房屋是否存在被抵押或查封的情况；同时，应将了解到的情况如实告知购买人。 关注房产证上有没有抵押等权利限制的登记，如有，应问清情况，包括抵押的银行、机构或个人，还款期限，能否提前还款解押等。 5、无房产证的房屋：房屋暂没有取得房产证（可交易，严格控制）；无法取得房产证（严格禁止交易）。 一定要把未取得房产证的情况如实告知购房人，并请购房人签署《备忘录》。 审核原购房合同、原房款支付发票、原购房契税票等票据；如有疑问，应到开发商处进一步落实情况或到物业进行核实。 选用“无房产证”版本的补充协议进行签署。 无房产证的房子如果发生诉讼，可提示客户或业主起诉确认合同有效性或履行合同约定，如仅要求办理过户手续，法院可能因无法实现而驳回该请求。 6、经济适用房：可以交易的经济适用房为已满5年的经济适用房（以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间之较早的时间为准）。 按现有政策，未满五年的经济适用房不得上市交易； 满五年经济适用房可以上市出售，但需缴纳综合补偿款。 7、合同的风险 合同应完整签署，切忌留有空白处，空白合同可能会导致无法解决的纠纷，最终合同可能被判决解除。同时，因空白合同系由我们协助填写，服务有瑕疵，代理费往往会被判令大部分退还； 合同最后的签字处，应由本人亲笔签名并加印手印；如合同超过一页，应签骑缝，确保每页都有签署方的签字； 签署方的联系地址和联系电话一定要留，以方便我们邮寄相关函件。（有代理人的，同时留下代理人的）； 合同签署的日期应填写，这些日期往往和履行期限有关联； 在所有签署的合同上签署的经纪人姓名及证书编号均应是在店面公示的备案经纪人。 8、政策的风险 了解最新的交易政策，如实告知买卖双方。 把可能因政策调整而增加的税费提前约定好缴纳方，并写到补充协议里； 如因政策原因确实无法履行合同，我们应及时向交易各方反馈信息，并积极协调交易各方协商解约，已收取的房款予以退还，并签署解约协议。 9、经纪人操作风险 经纪人应准确把握并如实告知交易的情况或信息，包括人、房、政策等。 经纪人要认真填写完整的合同、补充协议等交易文件，不应该出现重大遗漏，例如，贷款的首付款金额不写、重要的时间点不写等。 经纪人学会保护自己，例如，在钱款交付出去的时候，一定要请对方签收；如果觉得交易有异常，应保留文字证据；对于自己经手的交易文件一定要保留完好等等；发出重要的函件一定要保留好回执。 经纪人应按照公司的要求从事居间行为，只有我们的行为没有瑕疵，才可能在发生争议的为买卖双方解决问题提供明确的依据，并维护自己的合法权益。 10、《房地产经纪管理办法》中，房地产经纪服务合同应当包含哪些内容？ 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的（一般从接受委托到签约完成是中介公司的服务范围），应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容： （1）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况； （2）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准； （3）服务费用及其支付方式； （4）合同当事人的权利和义务； （5）违约责任和纠纷解决方式。 11、《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有哪些行为？ （1）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格； （2）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价； （3）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易； （4）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益； （5）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利； （6）改变房屋内部结构分割出租； （7）侵占、挪用房地产交易资金； （8）承购、承租自己提供经纪服务的房屋； （9）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务； （10）法律、法规禁止的其他行为。 12、《房地产经纪管理办法》中规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于多少年？ 5年。 13、房地产经纪机构提供其他代办服务，可以另行收费吗？ 可以，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。 14、房地产经纪服务收费必须明码标价吗？ 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。 文档已经阅读完毕，请返回上一页！