做企业的智库 ——以房地产企业土地成本分摊为例 做企业的智库 ——以房地产企业土地成本分摊为例 我国会计师事务所和注册会计师在经历了20多年的发展后，正逐渐走向规范化、市场化。改制而来的事务所已不能凭借原挂靠单位的影响力来招揽业务，新成立的事务所业务更需依靠市场化来进行开拓。除上市公司审计外，当今审计市场上比较大的“蛋糕”无非有两块，一是法定需提供给政府有关部门审计报告的业务;另一块是企业的自发需求业务。法定业务基本上已瓜分完毕，由于这种需求具有“同质性”，它的作用仅在于使企业通过政府部门的检查，服务的好坏、优劣、效果等不能体现在产品上，会计师事务所唯一可以竞争的是降低收费
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，但这又会使整个行业陷入混乱状态。另一块是企业的自需业务，咨询、顾问、内控等，这种需求是企业的自发需求，能给企业直接带来增值服务(或者减少企业的损失)，它的产品特点是差别化、个性化，它的业务特点是整体性、全面性、系统性、前瞻性，它对服务人员的要求相对也较高。所以，今后会计事务所之间的竞争，表面看是对客户的竞争，但归根结底还是人才的竞争。前不久我们接受的一个案例，恰恰证明注册会计师在提供咨询服务中对企业经营管理有不可或缺的作用。 有一家房地产开发企业(XX 房产公司)被税务部门发现少交了企业所得税，且数额较大，如果这一数额属实，企业还将面临滞纳金、罚款等处罚，更重要的是，还将影响土地增值税的清算。这到底是一笔什么业务呢?原来是开发成本预估出了问题，由于房地产企业基建决算延期，对土建等建筑公司的款项支付也相应延期，由于货款的拖延，发票自然也未到手，而根据国家税务总局《关于房地产经营业务企业企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称《办法》)第三十二条的规定，计税成本均应为实际发生的成本，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过
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总金额的10%，而这家企业显然已经大大超过了这个限额。 我们接到这个业务后，首先对这家公司该项目立项以来的全部资料进行了认真的疏理，并进行了
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性测试。我们掌握了本市其他房产企业同档次开发的利润率，如果按税务部门查到的利润额计算，这家企业的利润率比其他同行要高出许多，这似乎也不太合理。于是我们对账面为什么会有这么多利润展开调查。因为房产公司的每笔收入都要向房管部门备案，不得提前也不得移后，故我们把核查的重点放在成本项目上，对账面成本逐一进行核实。在核到土地成本这一项目时，我们发现，这项目的土地成本是与另一项目一同拍入的，然后自己作了分摊，另一项目二期工程正在建设过程中。企业会计做账是按各项目的占地面积分摊土地成本的，这似乎也没错，《办法》第三十条规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。同时，我们特别注意到其开发的两个项目是完全不同性质、功能的项目，问题可能就在这里。碰巧，我们在上半年做了另一个房地产公司的验资业务，档案资料拿出来一对比，无论地段、功能等与这个项目十分类似，所不同的是该块土地拍卖时，土管局已经把两个项目的价格分割好，两个项目因功能不同，每平米的价格相差很大，这对我们来说无疑是一个有力的证据。据测算，如果能按另一个房地产公司的差价比例重新对咨询对象进行分摊，不仅所得税不用补交，连接下来的土地增值税也会降低许多。按《办法》规定，如果要改变“占地面积法进行分配”，应商税务机关同意。于是我们与企业一道，将上述情况进行了详细说明，税务机关经过研究，同意企业调整两个项目间土地成本分摊方法，前提是要提供充分适当的理由和中介机构的咨询报告。为此，我们提供了咨询报告，关于咨询依据资料及咨询结论如下 ： 咨询依据资料：我们查阅了功能、用途与咨询对象相近的20XX年12月XX国土资源局公开市场拍卖的位于XX市东临城西娱乐商务区1#XX地块，南临XX大街、西临XX江绿化带、北临XX路的A#、B#的两地块(同一人拍得)的拍卖价，其中，A#地块(宗地编号为XX)面积为XXM2，出让价为XX万元，每平方米为XX元，用途为批发零售用地、住宅餐饮用地、商务金融用地，使用年限为40年;相邻B#地块(宗地编号为XX)，面积为XXM2，出让价为XX万元，每平方米为XX元，用途为城镇住宅用地，使用年限为70年。上述A#、B#地块住宅与商用(70年与40年)的价格比为1：X。 咨询结论：由于XX房产公司的咨询对象地块与20XX年12月拍卖成交地块存在地理位置相近，都临XX街;取得方式相同，都通过公开市场拍卖取得;用途功能相同，都分A、B(一期 、二期)两地块，一块商用，一块住宅;出让年限相同，都是70年、40年，在此种条件下，我们认为，XX 房产公司一期地块住宅部分的分摊价可参照功能相同的上述比价，参考价格为XX万元，二期地块商住用地的分摊参考价格为XX万元; 二期土地分摊参考价格为XX万元。 就这样，企业取得了税务机关的同意后，重新对土地成本进行了分摊，税务机关也不再调查。接下来该企业的土地增值税清算审核、年度所得税汇算清缴审核、年度报表审计都委托我们来做。 文 何建秋 来源 财会信报
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