置业讲坛

窗体顶端 窗体底端 置业讲坛：如何规避二手房风险 腾讯大粤网·房产频道2014-01-13 12:36 我要分享 3 大家在买卖二手房的过程中一定会遇到各种问题，我们今天请来了法律盛邦专职律师林子俊先生。他将和大家探讨一下在买二手房中可能会遇到的问题以及如何从法律角度去规避这些问题。今天的讨论分为4个部分，第一部分是简单探讨二手房的类型，第二部分是讲解二手房交易的一般流程，第三部分会对二手房的买卖 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 做一个简单的介绍，然后挑几部分跟大家讲一下如何规避风险，第四部分会讲述“国五条”、“穗六条”等政策对买房的一个影响。 开讲前的说明 林律师在开讲之前，强调了几点问题。第一，买二手房是一个法律行为，所以大家一定要遵守法律规则。另外一个，关于在买二手房的过程中，是交完款再过户，还是先过户，再去办按揭的问题，这个法律没有 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ，只要双方协议好可以，这个协议是有法律效力的。至于哪种约定对自己最好，这就要双方去协调了；第三点，法律不是万能的，它是最后一道防线，出现问题时应该先私下协商；第四点，在风险的防范方面，要从 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 开始抓起；第五点，二手房买卖涉及到买方、卖方和中介方，今天侧重讲买方。 首先，林律师给大家介绍了二手房的类型，二手房可分为商品房、经济适用房、自建房等类型。在选择买房的时候，人们应先了解清楚房子的情况，掌控风险。 交易流程应注意事项 林律师指出，二手房的交易主要包括以下几个步骤：第一个步骤是委托中介，确定房源。第二步是要注意落实房屋的具体情况，确定谈判条件，对房子客观情况、门牌、类型等问题进行详细了解；第三步是谈好条件后签订三方协议合同；第四个步骤是交定金和首期；第五个步骤是办按揭，银行审核后，会给你一个同意书；然后就是办过户，林律师指出，过户申请很有可能一天办不完，因为有递件、问税、交税等环节，可能需要分几天完成，交税后15天才能拿到房产证；然后是房屋的交接，就是卖方把钥匙给你；最后是赎房登记，就是赎证，法律上叫涂销。在这些约定中，法律没有明确的规定，大家是可以自己协商的，但大家要注意房子只有过户了才能算是自己的。 二手房买卖协议应注意问题 接下来，林律师讲了二手房交易买卖协议中的问题。第一个是房屋的现状，林律师举了这样一个例子：吴先生经中介公司介绍买二手房，中介介绍说房子是包装修的，但在三方交易协议中写“按现状交付”，吴先生没有仔细看就签字，在交楼的时候吴先生才发现房子没有卖方所说的设备，所以他就找业主和中介理论。对方拿出合同，指明条款。这种情况下吴先生是没有办法得到补偿的，一切以合同为准。所以大家一定要把房屋里的东西列个清单，避免出现问题时大家发生冲突。另外，在你做好这些的同时，在签订合同的时候增加附件，将所需家电列入附件中，这样也有助于规避风险；其实风险是可以避免的，大家一定要自己多多了解。 第二个案例涉及三方，是针对有 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 的房子。周先生在2012年6月买了套二手房，签约的时候卖方说这个房子在6月份租期到期。当交楼的时候，周先生发现租客的租期要到2013年12月31日才到期，这种情况下周先生的 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 是无效的。这里出现一个优先购买权的问题，即周先生买房不影响租客陈先生的租用期；第二个是周先生若跟陈先生说他要买这个房子，而陈先生也拿得出同样的钱，同样希望买这个房子的话，那么周先生就买不到这个房子了。所以大家在买房子的时候要卖方出示租赁合同，并且和租客协商，若有必要还要去居委会进行核实。 第三个案例是北京的真实案例，赵某通过中介签订三方协议，用200万买一个北京的产房，签了过户，但后来卖方王某不跟他办迁户口的手续了。王某说他卖了广州的房子，所以没法迁出。赵某百度后去了办证中心，办证中心表示无权让任何人迁出，虽然赵某有房产证，但王某的户口还是挂在这，并要有一份协议说明若出现问题就追究赵某的责任。于是赵某就起诉，要求王某迁离出户，但法院表示这不属于法律范畴，不予办理。所以大家在买房子的时候一定要注意户口的问题。若对户口较看重，应该先去屋子所在街道（居委）了解户口迁入迁出的情况及手续，落实清楚情况，并在合同中约定卖家要在什么时候迁出户口。只有在合同中约定好，法院才能够办理，才能讨回自己的权利。下面讲一下定金，定金在法律上是确认买卖双方的保障。收受定金的一方，因为自身原因解除合同，定金需要双倍返还，缴纳订金的一方，因为自身原因解除合同，定金不予返还。定金数额不可超过总金额的20%，超出部分不算入内。在借助中介的时候交定金的时候，需要规定若中介没有把钱给卖方怎么办，所以最好还是当面把定金交给卖方。 第四个案例是这样的，陈小姐通过中介找买方，与买方张小姐签订合同，80万出售该房子，后来有人想用85万买这房子，陈小姐见有利可图，便把定金退还给张小姐，与另一个中介签订合同。然后张小姐上诉，经法院判决，陈小姐需要双倍返还定金，并赔偿相关的损失。林律师建议大家仔细看中介的委托协议，有一些不起眼的条款，但有问题时就比较麻烦。 接下来，林律师讲了一下交楼的问题，即什么时候拿得到钥匙。这个可以按套计算，即一口价交易，也可以按平方计算。若收房时发现面积比原来卖方讲的少，证明这个房子是缩水楼。这种情况要在合同里写清楚若面积不同于当初说的时候怎么办。一定要对合同规定交楼时间，在到账多少天后要交楼，确定违约责任，违约一天罚多少钱等等进行规定。交楼那天要看房子是否与卖方、中介描述的一样，是否与合同上规定的一样。很多人在交楼之前都没看过房子，这样是不行的。在合同中要规定卖方要把相关费用比如银行贷款、管理费、水电费、垃圾费等等缴清。 关于产权登记问题 罗先生通过中介公司购买二手房，合同中规定了办按揭时间，但没有约定过户时间。他办完按揭后，就催卖家去办过户，卖家两个月后才肯去办。罗先生本来是打算出租房子的，但因为没有过户他不能租。所以在买房过程中在一定要重视过户手续，什么时候过户，违约需要负什么责任，一定要约定清楚。 下面的案例涉及到过5年办营业税的问题。2010年2月，田某（卖方）、杨某（买方）签订买卖协议，定金2万，首付38万，要交5.5%的营业税，双方约定过5年再办过户手续。后来田某又与潘某签定合同，以较高价格卖给了他，并且去办了过户手续。杨某后来起诉到法院，请求将房子盼回给自己，以败诉告终。所以这个最好不要依靠中介，最好自己去办。如果害怕交了定金和首付后卖家拖延不办证或将房子卖给别人，可采用预告登记、资金托管的方法来解决这个问题。 法院倾向性意见：政策变动不属于不可抗力 政策变动是指原来可以买这个房，现在不能买，或之前只要交六成首付，现在要交七成该怎么办？由于广州没有判决的例子，所以举个深圳的例子，香港买家甲与乙签订合同的第二一天，深圳出了个政策，规定香港户籍只能买一套用于自住的商品房子，而香港买家本来已经有一套房子，所以不能够买。甲要求解除合同，退还定金，他只要求了原价退还，因为不是因为乙的原因造成的。而经法院判决，合同解除，但乙不需要退还定金。作为一个购房者就应该了解清楚政策的问题，中国的法律是成文的法律，是可以自己去了解的，你不了解它还是在那里的，所以不了解清楚吃亏的还是自己。在关于政策变动的问题上，其实是可以双方进行约定的。 很多人非常疑惑，他们坚决认为政策变动就是不可抗力。其实不然，法律上的不可抗力是指不能预见、不可避免、不可克服的一些因素，而政策是可以预见的。所以大家一定要在买房前了解清楚政策方面的问题。 网友问题：如果外婆想把房子过户到外孙女名下，税费怎么算？ 律师回答：隔代的亲属关系是不会减少税费的。一般来说要收的税一般就是营业税5.5，如果过了5年就不用，另外一个是个人所得税，如果你有上一手发票，就差额20%，两者之差，若没有发票就是买价的1%；还是就是契税，如果有超过80平方米，就是3%，没有超过就是1%。另外还有就是勘察费，这些应该不会很多。 网友问题：如果想买一个房子，又不确定它是不是单位用房怎么办？ 律师回答：首先你买的房子要去珠江新城的教育中心打一个单，那里有房屋的基本信息确认单，现在好像只有买家才能打。那你一定要跟卖家去打一张，那张单会告诉你很多东西，比如说这个房子的性质，房主是否与你交接的那个人，那你就能确认它是不是政府用地，是不是只可以卖给单位职工的。若是国企独立性质的房子，它是单位用房，非员工买那个房的话一般要补钱的，所以你一定要确认清楚这个信息。 网友问题：我现在就是想买一个房子，那个房子本来是几个人共有的，那怎么办呢？ 律师回答：这种情况下就是房子共有的那几个人都同意把房子卖给你才可以。 网友问题：我现在就是买一个房子，然后对方要求我帮他赎契，这样子有没有风险呢？ 律师回答：这是很有风险的，你帮他还了贷款，若他到时不给房子卖给你怎么办？他拿了你的钱跑路怎么办？这个很有信用风险，一个是法律的，一个是人性的，人性的法律上是不管的。你可以办转按揭，平安银行有这个业务可以办，这个是我们提倡的方法。要么你就去资金托管，我们之前试过一个案例，你帮他还了贷款，他不认账怎么办？所以这个比较有风险，要谨慎处理。