万科良渚文化村案例总结

杭州－良渚文化村*12345项目概况项目核心规划理念项目各村落具体情况项目客户分析项目借鉴启示*良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地10000亩，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇 万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中部,由三个旅游中心区和多个居住村落组成 万科进入杭州市场时是收购了南都公司，文化村是南都的土地，地价当时比较便宜，从2006年，万科进入良渚文化村 总占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口 作为万科“非标准”新市镇产品实践，“良渚文化村”不同于万科一般的现金流产品：自2003年开发至今十年，预计再开发十年可完成全部规划，整个项目需在规划全部落实的情况下，才能真正获得全部收益占地10000亩建设用地5000亩建面340万平米自然山水5000亩住宅230万平米公建50万平米旅游服务70万平米**阳光天际（三期在售）白鹭郡东（售罄）竹径茶语（售罄）白鹭郡北（售罄）白鹭郡南（在售）白鹭郡西（在建）绿野花语（规划中）金色水岸（规划中）良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有公寓、排屋、别墅、洋房等多种类型产品，建设不同面积段、不同建筑类型、不同产品特质的丰富产品体系* 概况 拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北(售罄)、竹径茶语(售罄)等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型，白鹭郡东(售罄)、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸(规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目 位置面貌 位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里 开发商 万科 资源状况 万科·良渚文化村基地拥有25座山、3片湖泊、1条河流，五大主题公园……构成了一个在国家AAAA级景区的居住、度假胜地。项目近5000亩非可建用地（含山体）主要用于各种生态公园及配套性项目开发建设，同时增设各种旅游休闲设施 开盘时间 白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际在2005-2008年相继开盘 物业形态 多层洋房、公寓、联排，此外还有回迁区。良渚文化村的主流产品，低层低密度的公寓和别墅（排屋）等 入住情况 目前已入住约10000人，5000户**项目近5000亩非可建用地（含山体）主要用于各种生态公园及配套性项目的开发建设，同时增设各种旅游休闲设施**12345项目概况项目核心规划理念项目各村落具体情况项目客户分析项目借鉴启示*【整体规划】构筑“二轴二心三区七片”的核心构架，打造多种功能复合的原创性近郊小镇良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。*【规划亮点】以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间随园嘉树*【定位】集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体背景：良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚。1936年发现的该文化遗址，于1959年依照考古惯例按发现地点：良渚命名，是为良渚文化。良渚文化存续之间约为距今5300年至4200年前，属于新石器时代。该文化遗址最大特色是所出土的玉器。挖掘自墓葬中的玉器包含有璧、琮、钺、璜、冠形器、三叉形玉器、玉镯、玉管、玉珠、玉坠、柱形玉器、锥形玉器、玉带及环等。良渚村落良渚旅游区（主要配套）村落中心纵贯整个文化村的风情大道村落轴线104国道绿廊从山区渗透进村落多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心等多个配套组团为中心，在其中设置更全面的商业服务和公共娱乐设施，便于个个村落广泛共享生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要依据：各居住村落以配套组团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设置了完善而丰富的城镇配套*在良渚文化村，博大渊博的博物馆、充满创意和人文气息的商业街区、条件优越的社区医院以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等，共同构成了文化村的城镇级配套。【城镇级配套设施】配套以星座状布局展开，5-10分钟尺度空间，最大程度的为小镇居民提供方便 小镇以一条风情大道串联起各个组团 各个住宅组团开发与商业形成了良好的开发节奏，同时在各个组团内部，都有自身的特色和配套设施，保障了开发期期都有亮点，增加了物业价值 5-10分钟的尺度空间，两个组团之间的距离不超过10分钟的路程，组团到小镇中心距离不超过5分钟，步行到组团内部邻里中心两分钟步行尺度**【城镇级配套设施】通过内部配套体系的完善,整体规划的综合发展、均衡运作，逐步完成项目从第二居所往第一居所的转变六大配套系统建立使项目属性发生转变:1.文化配套：良渚文化博物院、大雄寺、教堂2.医疗配套：首个数字化健康服务示范社区3.教育配套：双语幼儿园、安吉路良渚实验小学4.商业配套：玉鸟流苏商业街区、白鹭郡南商业中心5.交通配套：公交巴士、社区巴士（往返市区）、小区循环巴士6.休闲配套：五星级君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等良渚文化博物院小镇的医疗保健中心安吉路良渚实验小学玉鸟流苏商业街玉鸟流苏商业街社区巴士君澜酒店*【小镇中心】是小镇独特标志之一，以步行街区而非底商的形式，除了集约化的考虑之外，更增加了人们更多的体验空间和交流机会1.十全十美社区超市2.帝宝星餐厅3.招商银行4.中国银行5.知味观中餐厅6.致格婚纱摄影7.玉鸟幼儿园8.艺术基地（吉他社）9.国缘版画馆10.象王洗得好（干洗店）11.胡庆余堂（药店）12.客服服务中心13.乒乓球馆14.良渚食堂15.洗手间16.物业服务中心17.万科报修中心18.万科文化村项目部干净、整洁、齐全、规模相对较小的商业业态**【文化设施】良渚文化博物院是其标志性建筑，构成了良渚文化村的精神内核，是由万科建设捐给国家的，投资约七千万良渚博物院占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米，位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成了808亩的“大美丽洲”旅游中心区是一个集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。内设3个常规展厅（“发现求真”、“良渚古国”和“良渚文明”）、1个临时展厅以及文物专用库房和为公众开放的休闲场所等功能区块。良渚博物院是良渚文化村作为文化重镇的标志性建筑与城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志性建筑，是传播良渚文化的集中展示地。地缘文化的标志，作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题，展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、生活劳作、祭天礼地等各个方面的资料也是国家四大博物院之一，目前主要为二类文物* 名家 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ——中国最佳公共建筑奖第一名 　　由世界级建筑大师戴卫·奇普菲尔德设计的良渚博物院，以“一把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。院内还设计了三个天井式主题庭院，庭院周围的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，体现了中国园林建筑的元素。　　良渚博物院主体建筑今年荣获美国《商业周刊》和《建筑实录》杂志评选的“中国最佳公共建筑奖”第一名。杭州作为国际知名的风景旅游城市正在向国际知名的文化休闲城市转变，西湖风景不再是杭州惟一的标签。良渚，作为杭州城市和中国玉文化的发祥地，再一次把杭州城市发展引领到了一个新的阶段。2008年5月，良渚博物院获得世界“最佳公共建筑奖”，这是国内唯一获得该项国际大奖的建筑。【文化设施】美丽洲堂亦是其标志性建筑，构成了良渚文化村的精神内核美丽洲堂2010年12月落成，为万科投资建设，提升了整个项目的影响力和知名度美丽洲堂坐落在良渚文化村玉鸟流苏商业中心西北侧，毗邻104国道和古墩路，总占地面积约10000多平方米，建筑面积1000多平米，于2010年5月开工，历时7个月建成，于同年12月25日圣诞节举行落成典礼。源于：万科去日本学习的时候，就发现了一个在日本森林里纯原木的教堂（现在这个教堂成为日本当地最有名的旅游胜地），觉得纯原木的工艺很适合放在良渚文化村，因为良渚文化村叫水中的美丽洲，自然环境又非常的漂亮，希望这块也可以成为跟日本那个齐名的森林里的旅游圣地。美丽洲堂的 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 由日本津岛建筑事务所和上海原构国际联袂打造，浙江省设计院设计师陈思源为总顾问教堂在为宗教服务的同时，也为周边社区服务。教堂力求融入自然的环境当中，不仅重视功能和用户体验，还选择了低碳材料，最大限度的降低了对环境的影响。整个教堂是日本原木进口的，有天然的原木香味教堂由四个单体组成，成工字型布局。南侧为308座的大礼拜堂，为整个教堂的中心建筑，北侧是为教堂服务的配套用房，两栋建筑由垂直方向的两个小礼拜堂连接起来，面向东侧的广场中央设有钟楼，四个简洁建筑形体组成了良渚教堂建筑群。连接南北两侧建筑的两个小礼拜堂东西向布局，东侧设有公共活动硬质广场，西侧围合为荷自然地形融合在一起的、较为安静自然的庭院。*【文化设施】大雄寺位于美丽洲公园范围内，将于今年年底建成，亦将成为良渚文化村一道亮丽的风景线大雄寺由万科投资资金建设，预计今年年底落成，使佛教文化与良渚文化、旅游资源相结合，带动当地旅游产业的发展大雄山在良渚西郊，良渚美丽洲公园范围内，规划用地93.945亩。解放初寺院被拆毁，1999年10月由女僧妙乐投资了1个多亿的善款募化重建，2000年4月实施首期工程，在2007年因原住持离开而停工。后重新启动，剩下资金就由万科投资，预计会在今年年底建成。构成：寺庙有天王殿、大雄宝殿和三圣殿，现大雄寺与三圣殿已建成。山麓有放生池。池内有无尾螺蛳，手摸可得。作用：大雄寺建成后，不仅为佛教徒和信教群众搭建了一个良好的活动平台，还将为良渚美丽洲公园增添一道亮丽的风景，使佛教文化与良渚文化、旅游资源相结合，带动当地旅游产业的发展。目标年旅游量20-30万人，有客房99间*【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，并拥有4万多平方米的水面及2万平方米的道路与广场，临湖而建的庭院式建筑主体分为连绵的10个区。。整体设计古朴典雅，气势宏伟，临湖而建的庭院式建筑主体分为连绵而成的十个区，环绕在丘陵绿地和湿地湖泊之中，营造出人文与自然生态景观融合的氛围，为来自世界各地的尊客提供高品质的休闲度假享受。    酒店拥有雍容华贵的超大客房312套，多个中西式餐厅可同时容纳1000人就餐，960㎡的大型多功能厅和其它大小会议室十余个，设施先进的室内外游泳池、壁球馆、健身房、棋牌房、垂钓区、烧烤区、婚庆广场、户外拓展、精品廊等，使这里成为高品质的商务、休闲、度假胜地。酒店具备了会议会展、旅游观光、休闲度假、健身娱乐、疗养康复、社交商务等多种功能2008年3月：试营业2009年11月：周末入住率约在95%2005年：酒店签约2006年：动工*【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店目前运营情况较好，周末入住率达到100%入住率：酒店周末的入住率达到100%,有时候甚至达到120％－160％，大部分的客源是长三角周边游客量：游客每个月大概有几万人次，淡旺季比较明显，十一月人会少一点游客来源：周末两天自驾车旅游；杭州的也有，但周末是上海过来度假的居多，周一到周五基本以会议为主，也有些散客，散客基本是远一点的，北方的和杭州本地，周末现在需要提前三个星期预订投资额：酒店成本造价是5.5亿960平君澜厅湖景房泳池西餐厅酒店大堂*酒店门口自行车水吧地下车库入口酒店门口游览车酒店门口小湖白鹭湾君澜度假酒店*【商业设施】玉鸟流苏——名家设计的全国唯一乡村创意聚落；前期功能依然是以满足居住的配套功能为主“创意良渚基地”在内的杭州市十大文化创意产业园。万科良渚文化村“玉鸟流苏”创意街区，是全国唯一乡村创意聚落，作为“创意良渚基地”的核心，在当代生活中体现出良渚文化的精神内核——原创、首创、独创和面向未来的拓展力。玉鸟流苏是创意良渚基地的主要产业集聚区。该街区地块类型类似鸟状，总占地186111平方，规划建筑面积为4.6万方。将打造成良渚文化村第一大商业中心创意办公休闲体验时尚发布配套餐饮娱乐总汇玉鸟流苏创意文化街区的创意主导产业总建筑分为5期，分五期建设的：一期已经建成，共8000平方米，包括教堂、知味观、胡京玉汤药店、食街、菜场等；由四位中国当代实验建筑师张雷、齐欣、柳亦春、吴钢集群设计，作品获邀参加威尼斯国际双年展、香港建筑双年展等重要国际展览。二期要建一个文化艺术中心，是日本设计大师安藤忠雄设计的，主要是青少年活动中心；三、四、五期未来建设，打造商业配套，有酒吧、餐厅，会引进更多餐饮、人文综合类的项目进来“玉鸟流苏”共有5种空间模式，分为主干道街区、缓坡地生态街区、井与流水街区、娱乐区和预留生态区。*创意街区玉鸟流苏商业街*创意街区玉鸟流苏商业街*【商业设施】玉鸟流苏商业街有良渚食街、玉鸟菜市场等玉鸟市场：良渚配套的2010年“1号”重点工程。该市场位于玉鸟流苏K372路公交总站北侧、良渚食街东侧，规划用地约3200㎡，建筑面积约1080㎡，2011年上半年投入使用，按星级文明规范市场标准建设成一个花园式的一流农贸市场，并将由杭州顶级的市场管理品牌负责管理。市场将包括各类品牌食品、水产、蔬菜、肉类、活禽、豆制品、粮油、干货调味、熟卤、水果，按规划能够满足1~3万人的日常消费采购。良渚食街：玉鸟流苏商业街西南端，2010年8月9日正式开街，营业面积约1600余平方米，食街整体的建筑特色，田园、简约、环保而不乏时尚气息。食街由亲切怀旧的“村民食堂”和多种风味集合的“小食汇”共同组成。村民食堂配备了天然简洁的原木桌椅、烧刻菜牌、搪瓷及竹制餐具等，精心烹制了石磨豆浆、放心油条、家香烧饼、家常口味的“妈妈菜”等.小食汇则集合各有特色的风味小吃，有小包子、大讲究的“甘其食包子店”，民间秘制、风味独特的“老郑盐蘸牛肉”，传奇杭儿面、汤浓味鲜的“忠儿面馆”，陕西地道小吃、肉香面劲的“老杨肉夹馍”，特色中式快餐“吃的 故事 滥竽充数故事班主任管理故事5分钟二年级语文看图讲故事传统美德小故事50字120个国学经典故事ppt ”，中华名点、皮滑馅润的“宁波汤圆”，台湾时尚茶饮“果麦奶茶店”.*良渚食街*玉鸟市场*【商业设施】春漫里——集成了会所、超市、餐饮楼、商业街、小广场、精装修酒店式服务私邸、幼儿园等功能空间，比玉鸟流苏拥有更齐全的品质生活配套设施春漫里座落于文化村的中央，整体布局规划为七个组团和一处独立建筑，总建筑面积逾10万平方米，集成了会所、超市、餐饮楼、商业街、小广场、精装修酒店式服务私邸、幼儿园等富有趣味的功能空间。与玉鸟流苏创意街区所不同的是，春漫里将拥有更齐全的品质生活配套设施，各组团1-2层为开放型的公共建筑，组团二层及以上为精装修酒店式服务私邸。多样的建筑布局相互呼应，构成尺度宜人的街道空间。春漫里属于郡南一期的，因为是用地属性是城镇住宅和混合用地，因此在一楼我们全部开发的是商铺，会在组团之间形成商业广场和步行街区。建成后将是良渚文化村最核心的商业中心春漫里商铺的整体业态分为“品”、“淘”、“乐”、“闲”四个区块：1)品”我们规划为餐饮酒吧街区，如休闲餐饮、音响酒吧、书刊杂志等等；2)“淘”我们规划为精品购物街区，如精品服饰、精品家居、特色旅游纪念品等等；3)“乐”我们规划为婴童教育街区，如婴童生活馆、各类培训机构等等；4)“闲”我们规划为生活服务配套街区，如药店、家政、洗衣、家电维修、宠物医院等等。*春漫里商业*【商业设施】春漫里——公望会会所位于春漫里入口广场北侧，已落成会所中面积最大、配置最全的一个，满足业务社交、聚会等多种需求公望会：公望会•良渚会所坐落于春漫里的风情大道入口广场北侧，源自万科·公望的全系高端配置会所，占地约5000平方米。会所面积约5400平方米，是万科·良渚文化村五大已落成会所中面积最大、配置最全的一个。作为杭州万科的经典会所品牌，会所依据对业主生活喜好的准确把握，在室内布置业主客厅、中餐厅、咖啡厅，由五星级酒店总厨主理中西佳肴、精致西点、醇美佳酿，满足业主社交、聚会的需要；儿童乐园、健身房、室内恒温泳池、多功能厅等则是业主家庭日常休闲娱乐的绝佳场所。公望会·良渚会还有不逊色于室内尊荣享受的三个户外空间，户外景观泳池、儿童嬉戏游乐沙坑、屋顶露台花园茶吧于2010年投入运营*公望会•良渚会所入口大堂西餐厅西餐厅业主客厅瑜伽室*公望会•良渚会所健身房乐淘吧桌球室室内泳池室外泳池会议室*【休闲设施】配合各主题公园，增设休闲娱乐设施和户外拓展基地更丰富了休闲的功能，多元化的娱乐休闲已经成项目的标配休闲娱乐设施包括五星级会所公望会，配备室内外游泳池、壁球馆、健身房、乒乓球室、台球房、运动吧、派对屋、棋牌房、足疗馆等，山水景色与建筑设施渗透契合，既具有先进的健身休憩功能，又独有城市中心无法采集到的自然气息，吸引热爱健身、崇尚健康的人士亲近它。户外拓展基地以大自然为依托，包含小型足球场、篮球场，以及“携手并进”“乘风破浪”“礼让通行”“轮胎荡桥”“索道飞跃”“秋千桥”等拓展项目设施，适合各年龄层次客人、团队休闲锻炼，通过活动可以认识自身潜能，增强自信心，改善自身形象；克服心理惰性，磨练战胜困难的毅力；启发想象力与创造力，提高解决问题的能力；认识群体的作用，增进对集体的参与意识与责任心；改善人际关系，学会关心，更为融洽地与群体合作；学习欣赏、关注和爱护大自然*【休闲设施】* 美丽洲公园 AAAA景区 茶语公园 青年运动公园 游山步道 健身、休闲 悠园 山地公园（游泳＋茶园果园） 白鹭湾公园 湖景主题（4万平米湖面） 白鹭公园 小镇中心的运动主题公园*景观步行系统滨河步行道、游山步行道以及村落林荫步行道，丰富的景观步行系统融观光、健身和漫步放松于一体，将一颗颗如珍珠般的村落连接在了一起。【休闲设施】**内部道路系统小镇设计秉承“5分钟距离”的服务范围，因此内部道路系统设计方面非常注重步行概念的输入以及完善路网的布局和组织，即能便捷进入村落中心，又能满足村民出行。【休闲设施】**【休闲设施】*【休闲设施】*【休闲设施】以亲子教育的理念，打造的新型配套，体验农家乐趣亲子农庄位于安吉路良渚实验学校附近，占地20余亩,以亲子教育的理念，打造的新型配套，体验农家乐趣。农庄专为良渚文化村业主服务，使业主有体验乡村、闻闻泥土的香味、让孩子体验田间劳动的童真乐趣、培养孩子热爱劳动、认真负责的优良品质、使家长与孩子的亲子关系更加融洽。农庄共有四大功能区：开心农场、花田区、水田区、养殖区，七大服务休闲娱乐区：垂钓区、戏水区、果树区、瓜果长廊、亲子广场、农副产品展示区和农家大院。于2011年11月正式运营还留出了23块地，每块地约20平方米，专门租给业主种有机蔬菜。如果没空打理菜地，也可以交给农庄里的专业农夫管理。每月约200元*【医疗设施】在先期投资引入医疗配套设施，完善了文化村的配套，对客户有一定吸引力随园嘉树小镇的医疗保健中心，由两个部分组成，一个是浙医一院良渚分诊部，位于杭州余杭区良渚文化村随园嘉树一期，系浙江大学医学院附属第一医院的全资直属分支机构，约2000平米，设有内科、外科和口腔科。浙一还为良渚门诊部门专门配备了救护车，遇到危重病人可直接经由绿色通道转诊浙一本部。于2009年12月开业另一个是数研院，由数字医疗卫生技术研究院和浙医一院、万科三方合作共建，致力于在良渚建设“中国首个数字化健康服务示范社区”。*【教育设施】在先期投资引入杭州一流教育配套，对客户有一定吸引力良渚文化村里的配套基本上都是杭州一等一的，配套较为成熟中小学是安吉路学校，是杭州排行前三甲，是全国百强的院校，九年义务制，2010年建成，并于2010年9月正式开学；学校总占地面积160余亩，目前，一期项目约100亩用地、3.6万平方米的校舍已经建造完成，可容纳36个班的办学规模，拥有教学行政楼、实验图书楼、风雨操场（室内体育馆）、音体教室、300米塑胶跑道田径场、室外篮排球场、食堂楼、宿舍楼等完备的功能。学校面向全省招生，良渚文化村业主的子女享有入学优先权目前引进的幼儿园有两个：一是和杭师大联合的幼儿园叫玉鸟幼儿园，地处玉鸟流苏商业街，2009年9月开始招生，环境优美，设施配套起点较高。本幼儿园为浙江师范大学杭州幼儿师范学院的实验基地，引进了双语教学模式还将引进另一个幼儿园是爱尔堡幼儿园，隶属美国哈佛爱尔堡教育机构安吉路学校玉鸟幼儿园*【交通设施】设立了公交巴士、社区巴士（往返市区）、小区循环巴士等，出行便利公交车：目前有4辆公交车（390路、491路、389路、K372路）通往市区，运行时间最早从5：20，最晚到22：40，票价1-3元不等社区巴士：从良渚到武林广场，每天18趟往返绕村公交线：在小区内行驶的491A，每天从早上6点开始，到晚上8点半结束，绕小区一圈大约25分钟，班车数量一天达到20班车；同时为了保证居民休息，早上8点前和晚上8点后，公交车是停止语音报站；491A线公交车是开发商万科跟余杭公交合作的一条线路，票价1元公交车社区巴士时刻表自驾车出行：小区距离杭州约20公里，开车越50分钟车程，通过新老104国道、东西大道以及绕城公路（毗邻杭宁、沪杭高速主出入口），可便捷到达市中心、城西乃至长三角村民自行车系统、三轮车服务，自行车系统2010年12月投入使用自行车三轮车*【人文】良渚在配套成熟的同时，推出村民公约，构建和谐小镇，创建大家所认可的社区文化，实现价值的不断提升村民公约：是万科主导发起，每一条都是由业主写的，回收率达93％，再进行多轮筛选，最后选中26条，整个文化村打造的就是低密度的三到四万人的小镇，很安静很和谐，人们在里面是一个自然生长2009年，为了保证良渚文化村整体品质随着建设同步提升，万科启动提升素质、倡导文明、制定规范的工作，发起村民公约的制定一个没有“禁止”、“不得”、“必须”等条款，也没有任何奖罚措施，只是由小区业主自创的26条规约，大家都会遵守*村民卡：良渚在社区配套生活逐步成熟的同时，推出村民卡，便利的同时让村民找到归属感良渚文化村的社区配套生活设施趋于成熟，开放商又花了两个月时间，耗资170多万独创性地推出一卡通服务系统，可以说，这张卡片是对小区成长历程的一次梳理，也让业主找到了更强的归属感。2010年12月启用良渚文化村的业主也将拿到属于自己的村民卡，凭借这张村民卡，业主除了享用免费乘坐业主班车、小镇自行车、小区门禁等小镇优质配套设施，还能享受商家消费折扣，实现小镇生活的“一卡通”。一年服务费20元使用“村民卡”在万科•良渚文化村内可享受28个消费网点不同程度的折扣优惠，基本上涵盖了万科•良渚文化村的所有商业设施。*【开发策略】前期投入20亿元塑造环境同时以文化度假设施启动，提升区域价值；中期以居住为核心，商业设施为配套，提升物业价值2006年2007年2008年2009年2003年2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月试营业2005年3月，良渚文化博物馆开工建设；2007年初，玉鸟流苏开工，2008年10月一期交付2009年教育配套与医疗配套相继开业教堂开业、会所开放、各类相关服务开业社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文化、商业、公建配套住宅2010年2011年玉鸟菜场开业2010年10月，春漫里开盘销售2011年1月，白鹭郡南2期开盘销售文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、休闲娱乐配套前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，未来规划以居住功能为主2008年9月，良渚博物院正式对外开放出租车系统、亲子农庄开业2011年8月，堂前开盘销售2011年11月，探梅里开盘销售2010年12月，柳映坊开盘销售2012年**玉鸟流苏—寻找失落的小镇记忆良渚博物院----地缘文化的标志白鹭湾君澜度假酒店----极具魅力的度假酒店春漫里----大山水小世界随园嘉树----医疗保健中心安吉路良渚实验学校美丽洲教堂农贸市场亲子农庄*中国工商银行中国银行21世纪中介儿童乐园郡南健身会所美丽洲教堂*净菜超市酒店室外游泳池篮球场足球场美发郡北亲子农庄劝学里学校网球场洗车行喜士多郡北*喜士多郡南游步道游步道二期幼儿园玉鸟乒乓球馆数研院和良渚门诊部保龄球馆知味观*等候中的观光电瓶车项目旅游指南(地图)项目内导视系统社区侯车厅*12345项目概况项目核心规划理念项目各村落具体情况项目客户分析项目借鉴启示*各村落位置布局一、白鹭郡：白鹭郡东：3-5层低密度简约主义风格的多层住宅。德国简约风格白鹭郡南（春漫里）：以高品质会所、大型商超、健身会馆、特色酒店式公寓（精装）、电梯多层公寓组成小镇中心街区。浙风白鹭郡西：资源型山地排屋、别墅。（规划中）白鹭郡北：68栋多层住宅组成的低层、低密度、低容积率、高绿化率的生态住宅区，浙风三、竹径茶语：由4-5层坡地花园洋房、TOWNHOUSE、独栋洋房、山地叠排四种物业组成的居住社区。地中海山地建筑二、阳光天际：由坡地排屋和水岸叠墅组成的西班牙（地中海式）纯别墅社区。四、绿野花语：园艺风情主题村落（规划中）五、金色水岸:滨湖风情主题村落（规划中）* 项目组团 建筑面积 物业类型 开发进度 白鹭郡北 17万 多层坡地公寓 2005年开盘，已售完 竹径茶语 8.6万 多层,坡地花园洋房,坡地叠排,坡地排屋 2006年3月开盘，已售完 白鹭郡东 14.5万 多层公寓 2006年4月开盘，已售完 白鹭郡南 18.5万 一期多层公寓二期洋房商业中心酒店式公寓 2008年5月开盘 阳光天际 16.9万 西班牙风格坡地联排 2008年8月开盘 劝学里 - 回迁安置区 在建 白鹭郡西 - 独栋别墅 在建 金色水岸 - - 规划中 绿野花语 - - 规划中阳光天际SunridgeVista—-——缓坡上的西班牙纯粹山地排屋在上林环抱之中的阳光天际，洋溢着浪漫而高贵的西拔牙气息。纯粹山地排屋的设计，巧妙地利用了起伏有序的地形环境，尽可能保持原生态树木，形成独有趣味的多层级视野，自然环境与建筑融为一体。 占地约28.5万平方米（约430亩） 总建筑面积约16.9万平方米 分三期建设：一期：249套大面积250－300平米的联排，当时一套300万，08年已经卖完，现在800万左右二期：169套190－230平米的叠排，总价400-600万，满足稍微低一点，已售罄三期：140套精装修叠排，面积在240－280平米，在售，单价两万八九*竹径茶语BambooValley—-——茶园竹林间的山地住宅项目总占地约24.7万平方米，总建筑面积约为9.15万平方米，容积率为0.37，建筑密度15.1%，绿地路为40%，由4-5层的坡地花园洋房、坡地排屋、独栋别墅以及坡地叠排四种物业类型责成的居住村落。竹径茶语基地以丘陵坡地为主，融入了山地、谷地、溪流。湖面等多种原生地貌与自然形态，地块中间有溪流自西向东流过，环境优雅，植被丰富，形成“三面环抱一水”诗意栖息境界。2006年开始销售，已售罄。独栋主力面积：350-400；坡地排屋主力面积250—350平方米；花园洋房主力面积在150-250平方米客户一般在35岁以上，属于喜欢自然环境、喜欢安静、在市区里有房子，是改善类型的房子，也有看中区域升值潜力作为投资的*白鹭郡东EastHeronshire-------简约中的浪漫白鹭郡东有建筑大师DAVIACHIPPERFIELD精心设计，以均衡和谐的尺度节律，在建筑与居住着之间建立了一种真正便捷、人性化、亲切感的形态界面，理性的外表下充满了高度浪漫主义的审美追求，德国简约风格低密度BLOCK居住区项目总建筑面积14.5万平方米，由14个BLOCK组团，877个以80-120平方米两房，三房为主的中小居住单元组成，容积率仅为1.46，均为3-5层建筑群，是难得的舒适性、低密度多层住宅2006年开始销售，09年初全部卖完。客户以年轻人为主，20多岁，有很多艺术、自由职业者*白鹭郡北NorthHeronshire———古朴雅典山地别墅白鹭郡北位于整个良渚文化村的核心位置，北面是随园嘉树医疗配套，南面是白鹭郡西，东侧是白鹭郡东，西侧是原生态的大雄山体，是一个底层、低密度、低容积率、高绿化的生态住宅区，机遇地块所处的特殊丘陵山地环境，建筑错落有致，道路蜿蜒回转，合理的将建筑与景观系统融为一体。项目最早开发的村落组团之一，为浙风风格，为南都公司开发建设，地块为高低错落的原生态山体，建筑顺势而建。总建筑面积约为17万平方米，共858户山地花园洋房，古朴自然的建筑风格与原生山体相互交融，营造出一个真正放松的、自然的、悠闲自得的山村聚落氛围2005年开始销售，项目最早的售价是2700元/平米，面积区间是90-250平米，已售罄客户是在杭州爱安静，或者是杭州当年在市区买不起房的*白鹭郡南一期NorthHeronshire-------借鉴伦敦城市规划回归传统聚落空间白鹭郡南一起借鉴伦敦城市规划理念，通过曲径、蜿蜒的小路串联主题小公园、广场、以水系、园林、灌木组合成丰富的景观层次，创造出富有趣味、令人愉悦的小镇特色空间形态。白鹭郡南一期处于万科良渚文化村中央地块，东临毛家港河，西为大雄山脉，南侧是商业配套中心，北靠体育公园，坐小镇中央优越的配套资源和景观资源。总用地为13.4万平方米，总建筑面积约为18.5万平方米左右，均为4-5层的建筑，是小镇规模最大的居住组团。一期是1514套英伦风，面积是90平米的毛坯房，07年开始卖，当时售价是7000元/平米，在09年也有个高峰期，12000元/平米。小区整体布局为：一轴、一带、两村。以贯穿整个小区的中心车行道伟轴线，沿南北走向的中心公共绿化带，以界分为东西两村。*白鹭郡南二期NorthHeronshire-------精装花园电梯洋房、享受别样生活春漫里：春漫里座落于万科良渚文化村的小镇中央，拥有良渚文化村的纯正山水感受，集成了会所、商业街区、小广场、精装修酒店式服务私邸以及幼儿园等富有趣味的多样化空间，是一个兼具公共乐趣与私属情致的地方。占地5.4万平米，建面4.8万平米，共636套56-85平米的精装电梯洋房；目前在售；产权是50年，面积段在56－85平米，分别是56平米，65平米，85平米，一般是一个开间一间半和两个开间为主，客户以投资的和旅游度假的比较多，刚需买的比较少。均价19000元/平米，物业费5.5元/平米·月，现在销售了380多套，白鹭郡南II期是万科•良渚文化村首个低层低密度电梯洋房居住村落。借鉴欧洲小镇的规划理念，融入中国传统的“街巷里坊”规划格局，以路、街、巷三级路网将地块自然划分成坊、里，规划分为柳映坊、秋荷坊、探梅里三大居住组团。具有浓郁英伦风情的都铎风格建筑、传承经典的新古典主义建筑，与根植于本土人文的浙风建筑在区块内错落布局，在良渚文化村核心区域构成独具风情的小镇街区白鹭郡南二期*白鹭郡南二期NorthHeronshire-------精装花园电梯洋房、享受别样生活探梅里A：占地10.5万平米，建面11万平米。150-200平米的大面积的花园洋房，探梅里B:占地2万平米，建面3.2万平米，杭州唯一的两房90㎡精装多层电梯小洋房。多层带电梯的奢华配置，电梯入户，舒适上下，型质媲美豪宅。在售探梅里占地13.4万平米，建面18.5万平米位于白鹭郡南2期最佳的临河区块。衍袭着白鹭郡南2期低层低密度电梯洋房的建筑形态，以万科十年城市高端公寓的产品实践，打造全面升级180—230㎡的精装电梯，在售柳映坊*白鹭郡西NorthHeronshire-------精装花园电梯洋房、享受别样生活郡西别墅：现在起价是2500万一套，最高靠近水库的是1亿，以后将是杭州最高端的别墅项目之一这些的客群是一些杭州比较知名的人士我们的建筑风格相对会雅一点，我们会以中式五合院的形式来建设，以桥、亭、院来丰富，所以会比较雅一些。中式建筑合院的建筑形式，像北京叫四合院，我们将以合院就是围合式的院子的形式来建造郡西别墅2012年6月份才开始销售精装修别墅200多套独栋别墅，面积段是在300平米，200平米的地下室，300平米的屋外花园，赠送露台面积是80平米左右。*随园嘉树-------养老社区随园嘉树是由万科投资开发的专注品质养老、养生住区，以全新理念诠释品质尊严的一生。养老社区是市场导向，中国进入老龄化社会，这个商机很多房地产公司或者其他很多行业都在看到这个市场，但是现在很少试水，万科现在是半研究半开发。是以租代售，随园嘉树的用地是旅游用地，产权是不能分割的尚在规划中，预计今年年底开始动工*金色水岸GoldenWaterfront（规划中）绿野花语GreenFlorid（规划中）占地面积40万平米，开发时间13年年底，有可能密度会高一点，有小高层占地40万平米，开发时间2年以后。旁边有个大的湖泊，是良渚文化村最大的湖泊*12345项目概况项目核心规划理念项目各村落具体情况项目客户分析项目借鉴启示*置业目的：外地的客户一般有三种情况：1、酒店式公寓，因为现在限购，所以买的多的是不限购不限贷的客户；2、购买排屋，以后养老用；3、住宅类型的投资，有升值的空间就买，整个良渚文化村，不管小户型、种户型、大户型都会有外地的客户。区域：现在的外地客户一般来自上海、温州、福建、北京、天津到处都有，主要是温州、台州为主，白鹭郡北温台的占到3成，很多是在杭州做生意的良渚文化村客户以改善型客户为主，兼顾旅游度假和投资型客户，外地客户不多，以温州区域为主 竹径茶语以前的客群基本在35岁以上，属于喜欢自然环境、喜欢安静、在市区里有房子，是改善类型的房子，也有看中区域升值潜力作为投资的，最开始可能也有被挤压出去的客户。 酒店式公寓的客户以投资的和旅游度假的比较多，刚需买的比较少，因为物业费比较贵而且没有住宅住起来舒服 郡东以年轻人为主，20多岁，有很多艺术、自由职业者； 电梯洋房产品改善性需求比较多一些外地客户*+长期自住型50%养老公寓大学毕业礼物80年代的婚房SOHO族度假型30%5+2渡假学区陪读房企业高管会所私密会晤处投资型20%收藏保值不动产理财出租回报+项目客户定位：项目从第二居所逐步往第一居所的转变过程中，目标客户结构发生变化,长期自住型客户比例逐步升高.新杭人成为本项目的主要客户群体.*12345项目概况项目核心规划理念项目各村落具体情况项目客户分析项目借鉴启示* 配套便利——良渚门诊部、玉鸟幼儿园、良渚实验学校 交通——免费自行车、电动出租车、循环公交 生活——小镇生活村民一卡通、村民食堂、玉鸟菜场便利——为小镇提供全方位的便利生活服务*温情——提倡人与人之间的互相帮助村民志愿者陌生人之间互助邻里互助*增加雨中打伞、带领小孩过马路的照片文明——提倡文明、自律的生活方式村民食堂自助取餐送餐盘礼仪谦让、保持安静村内不鸣笛，慢速行车，不开远光、主动礼让行人，防盗设备调至静音为宠物办理合法证件，自觉清理宠物粪便，不带入公共场所**生态——打造良好的生态环境，并在生活中倡导环保生态的理念竹径茶语游山步道垃圾分类活动美丽州公园亲子农庄白鹭湾公园*交流——通过多样的活动促进居民的交流沟通跳蚤市场良渚食街仲夏夜二手格子铺*“这里的人素质都很高，不欺负外地人，在这工作很舒服，每天很高兴。”——良渚文化村工作人员访谈“这里和别的城市不一样，有很好的生态环境，也有超市菜场，买东西、吃饭都很方便，在这里生活很惬意。”“这里的人很友好，把老人和孩子白天放在这里很放心。”——良渚文化村村民访谈——良渚文化村村民访谈便利的生活配套为居民提供了方便、健康的居住条件小镇居民共同营造的生活方式使得小镇得以形成自己均质化、圈层感、安全感的可以发现，除了优良的生态环境之外，便利的生活配套以及以“文明、温情、交流”形成的生活方式是小镇居民真正长期居住的理由*“旅游/特色配套+地产”的开发模式 复合地产的开发模式 旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流明确的市场定位、差异化的主题定位 有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位 有生命力的大盘，要有鲜明的精神内核来统领，有独特生活方式来引导和区隔有核心旅游项目、特色配套作有利支撑 有核心度假产品，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。功能组合复合化 集居住、旅游、商务于一体。“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用 开发体量大，关注后期客群的演变，住宅产品线适应多样化、复合化。有前瞻性的开发运营 区域开发时，不仅仅依赖政府，寻求政府资金的同时，本身投入资金进行道路建设 为提升项目土地价值，前期先进投入资金进行配套建设，包括交通、酒店、会所、环境、医院、学校等多个方面，再逐步根据不同阶段的目标客户开发不同类型的产品 郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品 配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大 启动区开发举足轻重，直接决定项目城东与否，起到提升项目品质及示范效应*汇报完毕，请批判指正！*****增加雨中打伞、带领小孩过马路的照片*