地产类私募股权投资基金的交易结构设计与产品备案

地产类私募股权投资基金的交易结构设计与产品备案孙名琦融孚律师事务所孙名琦融孚律师事务所高级合伙人主要执业领域：私募基金、并购、公司上市、复杂商事纠纷解决私募基金法律研究中心主任上海政法学院客座教授上海对外经贸大学研究生校外导师上海市律师协会基金业务研究委员会委员上海市律师协会保险业务研究委员会委员上海市浦东新区律师青年联合会常委《从管理人设立到投资退出——私募基金合规实务》（法律出版社）《律师实务进阶教程：私募基金业务律师实务》（法律出版社）目录PART-01单一项目融资风险PART-02穿透核查PART-03多层结构的合理性PART-04资金池的风险PART-05“股+债”投资的比例设置PART-06非货币资产出资PART-07分级安排PART-08产品备案的步骤与周期管理人契约型基金1自然人/机构投资者契约型基金N合伙型基金GPLPLPLP底层地块SPV合作开发商项目公司＞＞＞＞单一项目融资风险PART-01《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》#15金融机构不得违反金融监督管理部门的规定，通过为单一融资项目设立多只资产管理产品的方式，变相突破投资人数限制或者其他监管要求。同一金融机构发行多只资产管理产品投资同一资产的，为防止同一资产发生风险波及多只资产管理产品，多只资产管理产品投资该资产的资金总规模合计不得超过300亿元。如果超出该限额，需经相关金融监督管理部门批准。集中度风险？穿透核查PART-02《私募投资基金监督管理暂行办法》#13下列投资者视为合格投资者：1.社会保障基金、企业年金等养老基金，慈善基金等社会公益基金；2.依法设立并在基金业协会备案的投资计划；3.投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员；4.中国证监会规定的其他投资者。以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的，私募基金管理人或者私募基金销售机构应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者，并合并计算投资者人数。但是，符合本条第（一）、（二）、（四）项规定的投资者投资私募基金的，不再穿透核查最终投资者是否为合格投资者和合并计算投资者人数。NewnesstoBuidling出资路径适当性匹配、风险揭示、合格投资者确认的主体穿透核查的操作口径份额登记的主体合伙协议、委托管理协议、财产保管协议等基金协议的签署主体NewnesstoBuidling示例自然人A自然人N自然人B合伙企业合伙型基金未备案为基金多层结构的合理性PART-03多层结构的合理性解释1.未突破人数限制：上层契约型基金未突破200人限制，下层合伙型基金未突破50人限制，符合已备案私募基金不穿透合并计算投资者人数的规定；2.商业合理性：优质底层房地产项目的资金规模对基金体量的天然需求；不存在拆分转让基金收益权、基金份额的行为，所以发行多只上层基金，满足投资者的投资需求；3.投资稳定性：避免多个上层基金直投项目公司的结构，避免权属不清、投资节奏难以统一。资金池的风险PART-04《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》#9证券期货经营机构不得开展或参与具有“资金池”性质的私募资产管理业务，资产管理计划不得存在以下情形或者投资存在以下情形的其他资产管理产品：1.不同资产管理计划进行混同运作，资金与资产无法明确对应；2.资产管理计划在整个运作过程中未有合理估值的约定，且未按照资产管理合同约定向投资者进行充分适当的信息披露；3.资产管理计划未单独建账、独立核算，未单独编制估值 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ；4.资产管理计划在开放申购、赎回或滚动发行时未按照规定进行合理估值，脱离对应标的资产的实际收益率进行分离定价；5.资产管理计划未进行实际投资或者投资于非标资产，仅以后期投资者的投资资金向前期投资者兑付投资本金和收益；6.资产管理计划所投资产发生不能按时收回投资本金和收益情形的，资产管理计划通过开放参与、退出或滚动发行的方式由后期投资者承担此类风险，但管理人进行充分信息披露及风险揭示且机构投资者书面同意的除外。《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》#15金融机构应当做到每只资产管理产品的资金单独管理、单独建账、单独核算，不得开展或者参与具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务。《私募投资基金备案须知》#3私募基金应当单独管理、单独建账、单独核算，不得开展或者参与任何形式的“资金池”业务，不得存在短募长投、期限错配、分离定价、滚动发行、集合运作等违规操作。“股+债”投资的比例设置PART-05《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》#1证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：1.委托贷款；2.嵌套投资信托计划及其他金融产品；3.受让信托受益权及其他资产收（受）益权；4.以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；5.中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》——16个热点城市目前包括以下16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。北京上海广州深圳厦门合肥郑州苏州南京无锡杭州天津武汉福州成都济南《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》——普通住宅项目根据深交所《关于试行房地产行业划分MATCH_ word word文档格式规范word作业纸小票打印word模板word简历模板免费word简历 _1715845290041_0操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》——名股实债名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》#3私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》——房地产开发企业公司最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该公司归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。向下穿透核查《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》#27对资产管理业务实施监管遵循以下原则：……（二）实行穿透式监管，对于多层嵌套资产管理产品，向上识别产品的最终投资者，向下识别产品的底层资产（公募证券投资基金除外）向下穿透核查《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》#2资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。“股+债”的比例设定1.以“股+债”的方式投资房地产项目2.股债比例设定的合理数值3.资金用途与4号文的隐喻非货币资产出资PART-06《中华人民共和国信托法》#7设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。《中华人民共和国证券投资基金法》#2在中华人民共和国境内，公开或者非公开募集资金设立证券投资基金（以下简称基金），由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，进行证券投资活动，适用本法；本法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国证券法》和其他有关法律、行政法规的规定。《中华人民共和国合伙企业法》#16合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。《中华人民共和国合伙企业法》#64有限合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利作价出资。有限合伙人不得以劳务出资。分级安排PART-07优先级与劣后级的区分《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》#14结构化资产管理计划，是指存在一级份额以上的份额为其他级份额提供一定的风险补偿，收益分配不按份额比例计算，由资产管理合同另行约定的资产管理计划。资产管理合同约定，由资产管理人以自有资金提供有限风险补偿，且不参与收益分配或不获得高于按份额比例计算的收益的资产管理计划，不属于本规定规范的结构化资产管理计划。优先级的固定收益与“保本保收益”保本保收益预期收益设定基准收益率《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》#19经金融管理部门认定，存在以下行为的视为刚性兑付：1.资产管理产品的发行人或者管理人违反真实公允确定净值原则，对产品进行保本保收益。2.采取滚动发行等方式，使得资产管理产品的本金、收益、风险在不同投资者之间发生转移，实现产品保本保收益。3.资产管理产品不能如期兑付或者兑付困难时，发行或者管理该产品的金融机构自行筹集资金偿付或者委托其他机构代为偿付。4.金融管理部门认定的其他情形。《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》#3证券期货经营机构及相关销售机构不得违规销售资产管理计划，不得存在不适当宣传、误导欺诈投资者以及以任何方式向投资者承诺本金不受损失或者承诺最低收益等行为，包括但不限于以下情形：1.资产管理合同及销售材料中存在包含保本保收益内涵的表述，如零风险、收益有保障、本金无忧等；2.资产管理计划名称中含有“保本”字样；3.与投资者私下签订回购协议或承诺函等文件，直接或间接承诺保本保收益；4.向投资者口头或者通过短信、微信等各种方式承诺保本保收益；.……《私募投资基金募集行为 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》#24募集机构及其从业人员推介私募基金时，禁止有以下行为：1.公开推介或者变相公开推介；2.推介材料虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；3.以任何方式承诺投资者资金不受损失，或者以任何方式承诺投资者最低收益，包括宣传“预期收益”、“预计收益”、“预测投资业绩”等相关内容；4.夸大或者片面推介基金，违规使用“安全”、“保证”、“承诺”、“保险”、“避险”、“有保障”、“高收益”、“无风险”等可能误导投资人进行风险判断的措辞；.……示例A资管计划（第四期）所投标的B信托计划的预期收益为11.05%，在支付资产管理人收取的2.24%的管理费和销售费合计、托管银行收取的0.01%的托管费以后，A资管计划（第四期）的年化收益约为8.8%。和合资管“参考市场同时期同类型券商资管、基金子公司、信托公司产品收益情况（年化收益率分布在6.5%-8.5%区间）”，认定A资管计划（第四期）1年期委托资产规模100万（含）-300万（不含）对应的业绩比较基准为7.8%，300万（含）以上为8.2%；2年期委托资产规模100万（含）-300万（不含）对应的业绩比较基准为8%，300万（含）以上为8.4%。超过业绩比较基准部分由管理人计提业绩报酬。产品备案的步骤与周期PART-08产品备案期产品备案的步骤与周期提交产品备案第一次反馈•项目情况•投资方式与比例•退出方式第二次反馈•对首次反馈的进一步解释说明产品备案通过产品筹备期基金交易文件制作基金结构设计外部方谈判•资金方•项目方•托管、募集、外包T+X+30T+X+10T+X+20T+X+3T+XTT+5