万达广场商业物业管理方案

范文典范指导参照合肥万达广场金街物业管理效劳方案word版整理范文典范指导参照目录第一章：万达广场金街概略第二章：管理剖析、效劳理念及目标第一节：管理难度及重点剖析第二节：管理效劳理念与目标第三章：物业管理效劳整体设想及举措第四章：物业管理机构运作方式第一节：组织架构及岗位职责第二节：职工培训方案及方案第五章：前期效劳、二次装饰管理第一节：前期物业管理效劳介入方案第二节：物业管理处筹办方案第三节：接收查收方案第四节：业主入住管理方案第五节：二次装饰管理方案及违章办理举措第六章：平时物业管理第一节：物业房子和公共配套设备管理及维修方案第二节：治安、车辆及交通管理第三节：卫生、绿化、环保及其余管理第四节：档案资料的成立与管理第七章效劳许诺与目标第八章：物业维修和管理的应急举措word版整理范文典范指导参照一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急举措二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急举措三、业主与业主、使用人自用部位排水设备阻塞的应急举措四、雨、污水管及排水管阻塞的应急举措五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急举措六、发生火警时的应急举措七、防汛防台应急预案八、接报刑事、治安事件办理程序九、遇燃气泄露、触电事故办理程序十、遇爆炸物或可疑物品办理程序十一、其他突发事件的办理程序第九章：丰富社区文化，加强业主相互交流的详细举措word版整理范文典范指导参照第一章合肥万达城市广场D区概略[工程地址]工程位于合肥中心城区，西至马鞍山路。[总占地面积]11.7万㎡，总建筑面积70.35万㎡。[本住宅占地面积]约1.2万㎡[本工程总建筑面积]75570.5㎡[地上总建筑面积]65050.5㎡其中[高层住宅建筑面积]60652.1㎡；[户数]578户[商业用房建筑面积]4389.4㎡；[户数]33户[配套公共效劳场所]1604㎡；[总幢数]5栋其中[25层住宅幢数]3栋[33层住宅幢数]2栋配套公共效劳设备：其中[物业用房]379.1㎡[业主委员会办公用房]25㎡[地下总建筑面积]10520㎡其中[地下车库建筑面积]7653㎡；[车位散布]灵活停车位259辆其中[地下一层车位]130个;[地下二层车位]129个；本工程建筑结构[住宅]框架结构；[商业]框架结构；[电梯品牌]上海三菱word版整理范文典范指导参照word版整理范文典范指导参照第二章管理剖析、效劳理念及目标第一节管理难度及重点剖析一、底商与业户的矛盾、大商业经营活动与业户的矛盾底商的经营活动对楼上业户的平时生活可能产生一定影响，容易产生矛盾矛盾。万达广场大商业开业后，商业街区，居住区因为使用功能的不同，也可能会产生比较尖利的矛盾矛盾。因此广场底商与高层楼宇业户、大商业与居住区关系的协调办理将是我们此后管理的重点。我们拟采取以下举措协调办理邻里关系。〔一〕统一引导规划商业经营工程。在商店出租时，从居民生活需求的各个方面考虑，在引进工程时向业户提出合理化建议，引导其合理安排各类经营工程比率、地点、风格，坚持大商场与小店面相联合，保健与娱乐相联合，专卖店与百货店相联合，金融与商务相联合的原那么，既在商业门类上尽量涵盖居民生活的需求，又能让出租方的经济效益获得保证，尽量防备底商经营者与楼上业户发生矛盾。〔二〕标准商业门店的装饰。在商业门店的装饰管理中，抓好装饰宣传提示、装饰审批、装饰检查、违章办理和装饰查收五个环节。装饰须先向公安消防部门提出消防申报审批的，完工后，须经公安消防部门查收前方可营业。根绝越线经营等违规行为，防备餐饮油烟污染等扰民的行为发生。〔三〕严格协议签署。在商业门面转售、转租时，买受人或承租人须签署合肥万达广场?管理规约?、?地区防火平安责任书?等协议，在享受物业效劳的权利时，须自觉执行有关义务，使商户和业户友好相处。二、收费标准较低、管理本钱控制压力大根据合肥物业管理市场现状，普遍物业管理效劳收费标准订价较低，业户交费自觉程度不够。再加上工程所在地为合肥市近几年拆迁、开发的重点地区，周边交通改word版整理范文典范指导参照造，且多半业主属投资沟买，因此在物业管理效劳实施初期可能面对入住率不高、收费较难的情况。在此种情况下我们需要持续保持高品质的效劳输出，管理本钱压力较大，因此我们考虑以下举措开源节流：将本钱控制导入目标管理，做好节流，挖掘可经营资源，广为开源。在交验入住期内，采取积极有效的举措，与有关部门协作，赶快完善小区配套设备，快速提高管理水平，创建优异的居住环境，除去未入住业户的后顾之忧，快速提高入住率，增加管理费收入。加强社区活动用房的管理与经营。严格管理，加强监察，减少人为破坏公共设备和小区环境现象，以减少维修费用支出。合理安排园区道路照明开关时间，节俭公共水电费的开支。我们将全方位为业户提供多项有偿特约效劳，既效劳于业户，又增加了收入。此外在增收同时，努力降低本钱，反对铺张浪费，从小处着眼，加强物流控制，提高物资利用率。采取有效节能举措，走可持续展开之路。三、楼宇户外广告控制怎样控制D区底商户外广告也将是影响工程物业管理品质的重要因素，需提早合理规划。四、平安防范任务重要从外部环境来说，工程所在地处于合肥中心区，且随着马鞍山路改造工程推进，外部施工人员较多，人员繁琐。从内部环境来说，住宅工程紧邻大商业区，因此平安防范任务责任重要，我们必须从一开始就将平安问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 提高相当的高度来重视，从成立有关制度开始，一步一步将平安工作深入展开下去，狠抓技防、人防两方面工作，确保小区业户能够安心生活，享受效劳。第二节管理效劳理念与目标合肥万达商业广场是万达公司第三代城市综合体，整个工程在规划、设计、建设上都有全新的创意，而住宅局部更是以快捷、高效、丰富、动感的都市时尚新派生活，word版整理范文典范指导参照感动了不少都市白领和投资人士。针对客户定位，我们展开了周祥的市场调研，在充分认识合肥物业管理现状和未来业户、租户的生活需求根基上，确立了工程的物业管理设想及物业效劳定位：我司将现代管理效劳意识与先进的管理效劳理念引进合肥万达广场管理中，为业户创建优雅舒坦、意境独到的生活居家环境，让其充分感觉到物业公司时时刻刻对他们的关爱，感觉到社会文明与进步给个人和家庭带来的温馨，使他们的居家氛围拥有吸引力、亲和力和成功感，使他们的儒雅风范得以充分的展现。我司将努力以高质量的物业效劳，使合肥万达广场成为人人崇尚的理想家园，让置业人士买得放心、住得安心、环境舒心，促进合肥万达广场品牌深入人心，成为社区模范。我司对合肥万达广场的管理目标是，与全体产权人、使用人一道，共同建造精品居住物业，创建现代的生活氛围，打造国内物业管理的优异品牌。树立效劳理念，提出“您的满意，我们的追求！〞的管理理念，进而抵达一流管理、一流形象、一流效益。创建优异的高档生活环境，推行社会化、专业化、一体化管理。联合商店的管理，表达出管理的规模效应。经过对物业整体的管理和养护，创办一个“平安、时尚、方便、舒坦〞的生活环境，使业主的物业能保值、增值。周边同类住宅物业管理费市场调研1、御景湾国际公寓物业类型：高层住宅、公寓工程特色：依河而建建筑类型：框架装饰状况：毛坯物业地址：芜湖路孝肃桥东开盘时间：2021年5月1日入住时间：2021年12月容积率：4绿化率：48%物业费：1.25元/平方米·月物业公司：福建诚信物业管理开发商：合肥海祥房地产开发2、圣大国际物业类型：高层住宅及公寓工程特色：依河而建word版整理范文典范指导参照建筑类型：框架装饰状况：毛坯物业地址：瑶海区长江路与滁州路交汇处开盘时间：2006年05月13日入住时间：2007年8月31日容积率：6.90绿化率：30.50%物业费：0.98元/平方米·月物业公司：安徽尚德物业管理开发商：安徽圣大房地产开发3、恒盛·豪庭物业类型：高层住宅、普通住宅工程特色：建筑类型：框架剪力墙结构装饰状况：毛坯物业地址：长江东大街以南，全椒路以东开盘时间：2021年11月1日入住时间：2021年11月份容积率：3.43绿化率：40%物业费：1.44元/平方米·月物业公司：浙江盛全物业公司开发商：安徽恒茂房地产开发word版整理范文典范指导参照第三章物业管理效劳整体设想及举措一、物业管理效劳整体设想坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以人为本〞的效劳理念，形成规模优势，优质效劳，保本微利，为业主/住户当好管家。〔一〕在小区全面导入ISO9001:2021国际质量体系。大连达物业公司的管理运作和效劳标准按照ISO9001：2021质量管理体系逐步成立、实施。最终全面导入ISO9001：2021质量管理体系。在此后的平时管理之中,利用ISO9001：2021质量标准管理体系,全面保证物业效劳质量锲而不舍，保障物业公司持续改进，标准展开。〔二〕推行“全员首接责任制〞。为了充分调换各级职工的工作主动性，提升效劳水平，我们将推行“全员首接责任制〞。每一位职工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传达到客户效劳中心，并有义务追踪办理结果， 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 建议人，使效劳获得从头至尾完整表达。〔三〕智能化物业管理。word版整理范文典范指导参照物业接收后我们将住宅推行封闭式管理，借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统，充散发挥智能化设备平安、高效、方便之优点，为业主和物业使用人提供平安、方便的工作和生活环境。〔四〕以“社区文化活动〞为纽带，融入对业主的尊重与关心。以人为核心，以效劳为重点，以文化为主题，突出人性化管理理念，经过超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的著名度和美名度，增强物业公司与业户的友好关系。〔五〕根据业户需求提供有偿特约效劳。加大效劳深度及广度，在管理公司创建的特定氛围之下，使业户处处感觉到舒坦、便利，温馨和睦的生活环境，真切使业主领会到居住的快乐。二、效劳举措〔一〕、一站式效劳许诺目标：序号许诺内容指标1业户电子资料实时归档效劳输入率100%正确率100%巡检率100%2二次装饰巡效劳初验率100%终验率100%办理率≥95%3物业管理效劳的有效投诉实时率≥95%回访率100%实时率≥98%4维修效劳满意率≥95%回访率≥50%无违规收费，收费标准全公然。保证举措：集中入伙的业户资料，入伙期后一周内输入电脑，零星入伙的业户资料当日word版整理范文典范指导参照内输入电脑，业户资料发生更改后实时更新。客户效劳中心办理完成业户的装饰申请手续后，当日内通知责任区商管员，由其成立装饰巡逻记录，定期巡逻。业户装饰完成退还装饰保证金前，管理部必须按规定进行初验与终验。一般投诉3日内办理完成，重要投诉7日内办理完成，投诉办理后7日内对业户进行回访，成立回访记录。接受业户报修后20分钟内或在约定的时间抵达维修现场，效劳人员应按公司要求着装，使用标准效劳用语，备好垫布、抹布、鞋套，维修完成主动帮助业户清理效劳现场。客户效劳中心收到维修效劳回单后当月内进行回访。按政府部门鉴定的收费工程与收费标准收费，收费标准在小区公示，根绝乱收费现象。〔二〕、首问负责制许诺目标序号许诺内容指标1信息反应实时率100%3信息办理实时率≥95%保证举措顾客口头〔当面或〕报修、咨询、申诉、建议、求助等，效劳人员尽可能当时予以办理、答复，当时办理、答复有困难的，应该日内反应客户效劳中心，由客户效劳中心协调有关人员三日内予以解决。顾客书面申诉、建议、咨询等，由客户效劳中心每天开启业户建议箱，对业户的书面建议应在七日内予以书面答复或上门回访。〔三〕、时效许诺制许诺目标序号许诺内容指标小修7工作日1房子质量遗留问题办理时限14个工作日大修回访时限当月内回访2业户维修效劳办理时限20分钟或按约准时间word版整理范文典范指导参照回访时限当月内回访3业户投诉办理一般3个工作日内完成时限7个工作日内完成重要4实发性、重要事件办理时限5分钟内抵达指定现场5分钟内致电有关部门保证举措做好房子质量遗留问题的记录、统计工作，与工程公司共同编制质量遗留问题的办事程序，按程序要求做好派单、追踪、查收、销单与回访工作。加强对维修人员效劳意识、效劳技术等的培训与查核，加强对维修效劳流程的监控。重视投诉，真诚与业户进行交流与交流，由管理部经理监察投诉的办理进度，重要投诉实时反应公司行政部。成立抢救、火警、暴雨、突发性断电断水、煤气泄露、治安刑事案件等突发性重要事件的办理规程和应急预案，定期组织职工培训及演练，保证办理突发事件时决议坚决、方法适当、组织有序。〔四〕、回访工作制许诺目标序号许诺内容指标1业户房子质量遗留问题办理回访率100%2业户投诉办理回访率100%〔起码30%为上门回访〕3业户维修办理回访率≥50%4年度回访工作频率1次年度效劳不满意业户回访率100%word版整理范文典范指导参照保证举措成立房子质量遗留问题台帐，对办理完成的问题当月内进行回访。投诉办理完成后七日内进行回访。对业户的维修效劳，抽样50%以上进行回访，填写回访记录。对业户满意度检查中业户的“不满意〞项，按投诉办理规程进行100%的交流、办理与回访。〔五〕、公然监察制依法宣布管理费收支帐目，将收费工程、效劳许诺、主要效劳环节流程实时效许诺等公示，接受业户监察。建立投诉、建议箱等接受业户监察，完善总公司、管理公司、效劳中心三级监控体系。许诺目标序号许诺内容指标频率2次1物业效劳费收支公示实时率100%合格率100%2公摊费用公示实时率100%正确率100%3业户满意度检查满意率≥95%保证举措依据有关物业管理法例及财务制度要求，每年一月、七月宣布管理部工作报告，对物业管理公共设备设备运行养护、环境管理、平安管理、管理费收入与支出情况、重要管理举措与重要事件办理等情况进行通告，接受业户监察。按照有关物业管理法例的要求办理物业管理公共效劳费、车位效劳费的批准工作，依法收取〔退还〕装饰保证金、垃圾清运费等，有偿效劳收费标准按政府有关部门规定进行公示，管理处无乱收费现象。依据有关法例规定测算公共水电费，公然分摊方案。公司行政部每个月对管理部进行抽检，公司每年组织一次满意度检查。〔六〕、零扰乱效劳充分利用智能化设备参与管理，合理安排工作流程，尽可能减少效劳对业户的干word版整理范文典范指导参照扰。1.许诺目标序号许诺内容指标1设备设备运行运行率≥95%2设备设备维修实时率≥98%保证举措拟订设备设备运行、维护规程，确定设备责任人，成立定期巡检制度。加强对维修人员的技术培训，经过前期介入，在设备的供给 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 中参加维保条件并与设备供方成立优异的关系。对产生噪音、气味、粉尘较大的机械或工序，如割草、消杀、维修等，合理安排操作时间，并采取必要的警示与防备举措。〔七〕、绿色效劳导入ISO14001：2004环境管理体系，剖析、控制效劳全过程，节俭能源，使用环保产品，对污染源进行控制，以创建优质绿色社区。许诺目标序号许诺内容指标1垃圾办理分类率≥95%日产日清≥95%2管理固体物质办理分类率≥99%3污水办理合格率100%4低毒农药化肥、清洁剂使用率100%合格率100%5荒弃零零件办理回收率≥98%处理率≥98%6废机油、润滑办理回收率≥98%处理率≥98%7对供方监察及施加影响≥98%保证举措设置分类垃圾桶，每天准时清理垃圾。拟订办公用品使用规程，加强对环境产生影响的物质如墨盒、硒鼓等的回收。定期巡逻、维护，保证设备正常运行，定期对水质进行检测。word版整理范文典范指导参照成立评估准那么选择合格供方，依据ISO14001标准的要求成立产品档案，使用经国家有关部门批准生产的合格产品。将景观用水回收用于绿化浇灌。零零件以旧换新，回收办理废机油、润滑油。经过社区活动、宣传等多种形式对业户施加影响。〔八〕、文化社区许诺目标定位明确时尚+新颖特色鲜明面向大部分业户的需求资源宽泛业户参与，形成业户与物业管理公司的互动保证举措将工程的社区文化活动方案溶入物业管理公司，依靠各方面的资源做出特色。每年的业户满意度检查中，将社区文化活动列为检查项。万达工程管理部拟展开的社区文化活动举例：假期兴趣班、夏令营，文化艺术系列沙龙活动、书友会等。word版整理范文典范指导参照第四章物业管理机构运作方式第一节组织机构与岗位职责一、客户效劳中心组织架构〔49人〕物业经理(1人)6人36人1人4人工程主管平安主管环境主管客服主管(1人)(1人)(1人)(1人)工程技工平安班长客服助理(5人)(4人)(1人)监控员平安员车管员前台接待收费员(4人)(17人)(10人)(1人)(1人)二、客户效劳中心运行方式及各部门职责运行方式概括：客户效劳中心的运行将以管理处经理为核心，管理条线上强调工程整体经理负责制根基上的各部门主管负责制，二级指挥；对客户效劳方面，那么突出客户效劳热线为中心的效劳调动制度。各部门、岗位职责管理处经理〔1〕办理展开商及业户查问及用户重要投诉问题。〔2〕鉴定所有 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 及检查制度的执行。〔3〕敦促属下职工仔细执行物业管理工作。〔4〕定期召开业务会议或各部门会议，传送公司政策及制定目标；研究解决各项管理问题。〔5〕成立招标制度，监察各外包单位是否确实执行合约内的工作细那么及表现，合word版整理范文典范指导参照约届满后，考虑续签合同或另行招标，批准认可承判商的名单〔每年增删一次〕。〔6〕审批、签发来往信函。〔7〕定期向展开商及业主汇报工作情况〔即工作报告〕。〔8〕出席有关展开商和业主之间的联谊会议。〔9〕查核所有管理职工的表现，审核有关职工的赏罚。〔10〕敦促物业效劳费用收缴情况款项。〔11〕抽查物业之物业费及其他收支情况及作出改良。〔12〕提升楼盘效劳的筹备，保证达成业主满意度指标。客服主管：〔1〕在管理处经理经理领导下，全面负责小区及会所的客户效劳工作，达成物业管理费收缴率指标。〔2〕办理租户、业主的投诉，定期拜见客户及收集建议、建议，并反应至各职能部门，必要时上报物业客户效劳中心经理。〔3〕全面负责审核租户、业主二次装饰的进场、退场手续及平时监察管理工作。〔4〕负责拟订客服部内部管理制度，监察、检查、指导本部门职工的工作以及对本部门职工定期进行培训、查核工作。〔5〕准时达成月工作情况总结，并做好下月工作方案。〔6〕负责整个清洁部的职工看管工作。〔7〕根据方案定期检查各班组实际达成情况，指导及监察各清洁职工之工作，以保证清洁质量。〔8〕根据季节变化做好绿化养护监察方案。〔9〕达成物业客户效劳中心经理交办的其他任务。文员客服助理：〔1〕掌握小区、会所全面管理工作进展情况，准时按质做好各类专业报表工作。〔2〕受理用户投诉，做好投诉记录。〔3〕负责办理公共设备和业主室内设备报修工作，实时将工程维修内容输入电脑，通知工程部维修。〔4〕每天检查工程维修单的达成情况，每周清理并打印出未达成的工程工程，督促工程部赶快达成。〔5〕做好各类文件、材料、档案及往来公文的收发、管理、整理、归档工作。〔6〕详细负责办理小区及会所的租户、业主的二次装饰的进退场手续并进行平时的监察管理工作。〔7〕掌握小区客户入住情况，做好统计工作。〔8〕做好平时来访、外调、报案、投诉的接待工作。接待中热情礼貌。〔9〕达成领导交办的其他工作任务。前台接台word版整理范文典范指导参照收费员：平安主管：〔1〕辅助物业客户效劳中心经理及编制有关秩序维护消防方案。〔2〕编订有关值班表、日志及报告，定期呈客户效劳中心经理审阅。〔3〕编订职工值班巡视内容、举措。看管及执行既定的任务。〔4〕办理及检查秩序维护消防事故并向上级汇报。〔5〕定期汇报有关小区之秩序维护情况。对交通、人流控制提出建议予客户效劳中心经理参照。〔6〕与政府、公安、消防局保持优异关系，定期联络。〔7〕定期联络客户，对小区内及会所内秩序维护消防举措提建议。〔8〕统筹定期消防演习、演练及职位岗前培训。〔9〕辅助拟出每年秩序维护消防估算。平安班长〔1〕负责秩序维护员的管理工作，做好本班的考勤工作。〔2〕明确重点警卫目标，分派当日工作，讲评值班情况，做好值班记录。〔3〕经常巡逻各岗位执勤情况，实时纠正违纪违章，仪表仪容不整现象。〔4〕办理一般性的治安案件和客户投诉，调节职工纠葛。〔5〕负责公共地区消防器材标志的保养维护工作。〔6〕护保留好本班的公用物品，保证保巡能信器材警械完好、敏捷有效。〔7〕发现违犯治安管理的行为要实时办理，保证小区内正常效劳秩序。〔8〕达成领导交办的其余任务。〔9〕熟悉消防器材的使用、维护及性能，掌握警卫专业技术。〔10〕对本班人员岗位分工明确，责任清楚，并掌握所属人职工作情况。〔11〕坚持原那么、从严管理、敢于纠正各样违法违纪行为。商管员：消防监控员：〔1〕在中控室负责当班必须集中精神，监督及察看小区内的情况，不得闲谈、脱岗，打打盹等一切不当行为。〔2〕必须熟悉和掌握各样系统及器材之操作，保证其运转正常，如发生出现故障，应立刻报告有关部门。〔3〕非值班人员或其他无关人士不得随便进入中控室。〔4〕中控室只用于工作，不得作私人用途。〔5〕保持中控室内清洁卫生，严禁抽烟。做好工作记录，交接班要把事情交代清楚。接班时要主动检查各系统确定其是否正常，上一班有否发生情况。〔6〕熟悉小区的地形环境、消防设备的散布、灭火器材的摆放点、防盗、报警装置的地点，闭路电视镜头的地点。〔7〕使用各样灭火器材，熟悉掌握消防中心控制系统的操作程序。word版整理范文典范指导参照〔8〕保护本岗位上的各样设备和器材。〔9〕灵活、坚决地办应该值期间发生的问题。遇有个别办理不了的问题，即报告秩序维护领班及主管。门岗〔1〕负责维持各进出口的秩序，保证通畅。〔2〕亲密注意进出的人员，查问可疑人物，劝离衣冠不整者或闲杂人员。〔3〕负责查验大件物品进出手续。〔4〕负责非小区开放时间进出登记工作。〔5〕保持岗亭内的清洁卫生，严禁抽烟，做好工作记录及交接班记录。〔6〕上岗期间，须注意仪容仪表正直，精神饱满。〔7〕负责按规定路线巡逻小区各部位，留神治安消防情况。〔8〕负责查问可疑人员，实时将推销及闲杂人员劝离小区。〔9〕监察检查用户装饰现场的治安消防情况，实时办理违规装饰。〔10〕监察检查用户门窗锁闭情况，发现问题实时办理或报秩序维护领班及主管。〔11〕做好巡逻情况的各项记录。工程主管〔1〕贯彻执行物业客户效劳中心经理的指示，对物业经理负责。〔2〕对工程部所有人员和设备全权管理和调配，精选和配备部下各岗位，培养、牢固骨干队伍，确实保障所有机电设备的平安运行与装饰设备的完好。以最低的费用开支保持小区机电设备管理的高风格水平。〔3〕拟订部下各岗位标准及操作流程，敦促检查部下严格执行岗位责任制，操作规程及设备检修保养制度。〔4〕使设备经常处于优异的技术状态，优质高效、低耗、平安运行。〔5〕拟订工程部估算。〔6〕负责起草设备的年代检修保养方案和备品备件方案报主管审核，并负责检修保养方案的实施。同时做好各样运行记录。〔7〕深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天做如下检查：审核运行巡检报表，发现异常，剖析原因，实时采取有效举措。审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差实时修正。〔8〕现场巡逻部下岗位纪律及工作状况，认识职工思想，发现不良倾向实时纠正。维修工〔1〕恪守职工守那么和物业客户效劳中心的各项规章制度，操作技术规程，仔细负责。〔2〕准时到岗，接受各级管理人员之督导，在主管带着下准时按质按量完本钱系统之运行，操作及维修保养工作，不擅离岗位、串岗。〔3〕做好设备记录，实时剖析掌握设备运行状态。word版整理范文典范指导参照〔4〕各系统的技术工人在不影响其系统设备运行情况下，有责任接受工程领班或主管的调遣，支援其他系统办理应急的事态。〔5〕需轮值工作。第二节职工培训方案及方案一、培训的作用和目的培训是为了让物业客户效劳中心的职工获获胜任其工作所必需的能力，以保证工程平时管理了工作日趋正轨。物业客户效劳中心的培训必须以切合提高职工的意识、技术、技巧，发掘其潜力的目的。整个培训是一个不断学习、持续改进的过程。二、培训的内容与形式依据培训的实施阶段，物业客户效劳中心的培训可区分为岗前培训与岗位培训，不同的阶段应采取不同的形式组织和实施培训。岗前培训是指新职工上岗培训，目的是使职工认识工程的根本情况，以获得上岗的必需素质和根本技术。主要内容有：新职工入司培训，管理人员根本技术培训，工程、秩序维护、保洁、效劳人员根本技术培训。岗位培训是指物业客户效劳中心对职工的业务知识与操作技术实施的持续进修，是物业客户效劳中心提高职工综合素质和管理效劳水平的途径。主要内容有管理人员技术培训、工程、秩序维护、保洁、效劳人员技术培训。三、职工培训方案序号培训内容培训课题课时培训要求测评方法职工手册2经过培训，深入认识公司人事行政类有关培训查核的规章制度〔笔试〕新职工入行为标准2经过培训，掌握根本的行为标准及礼仪礼培训查核1貌知识绩效查核司培训经过培训，认识公司的公司文化、组织架培训查核公司文化1构等情况〔笔试〕物业管理4经过培训，掌握物业管理的观点、效劳内培训查核word版整理范文典范指导参照根本知识容、作用与地位、职业道德、效劳意识及〔笔试〕投诉办理技巧物业管理4经过培训，掌握最新的物业管理知识及行测评专业知识业标准、法律知识等办公室及管理实务12经过培训，娴熟掌握各自的岗位职责、工测评操作作流程、工作标准要求以及质量记录等绩效查核管理人员2经过培训，深入理解顾客在效劳业中的核测评根本技术4效劳理念心地位和实现满意的不同途径，并理解管培训理理念在物业管理行业中的应用管理制度4经过培训，娴熟掌握各项管理制度及文件测评文件说明的内容绩效查核行列演练10经过培训，形成优异的形体动作习惯，提测评高组织纪律性秩序维护经过培训，娴熟掌握各类秩序维护及消防测评消防设备4设备设备的使用设备使用秩序维护消防演习8经过培训，娴熟掌握消防知识，能够按火测评3人员岗位灾紧迫预案办理突发性消防事件技术治安突发经过培训，娴熟掌握治安突发事件的办理，测评事件预案8能独立按治安突发事件办理预案办理一般演习突发治安事件擒拿格斗8经过培训，娴熟掌握根本的擒拿格斗技术测评操作流程4经过培训，娴熟掌握有关的工作流程及规测评管理制度章制度绩效查核4工程人员设备设备4经过培训，认识本物业设备设备的根本情测评岗位技术情况况word版整理范文典范指导参照第五章前期效劳、二次装饰管理第一节前期物业管理效劳介入方案前期物业管理效劳包括在工程规划、建设与查收交托阶段的前期介入，开盘区的物业管理效劳，物业的接收查收、入伙与装饰管理筹备及房子质量遗留问题的办理流程等。根据工程开发各阶段的工作重点的不同，我公司将委派相对应的人员参与前期物业管理效劳工作，充散发挥开发商自有物业的资源优势，保证产品更具人性化优势与长久的品质。一.工程规划设计阶段(一)参与人员前期介入小组：合肥管理公司副总经理、工程经理、工程主管、财务部经理(二)主要工作内容word版整理范文典范指导参照从物业管理角度对工程的整体布局提出建议，如在本工程中，前期介入小组对物业管理用房的地点、临时停车场的设置等提出建议，并获采纳。参与工程的规划，如在本工程中，前期介入小组对园区进出口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议已获采纳。全程参与公共设备设备的配套设计、方案拟订与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设备设备的配套提出建议，参与设备采买、安装及维保合同的洽谈工作。经过上述工作，管理公司与设备供给商成立了优异的交流渠道，维保合同的签署使得管理公司、业主及开发商的利益均获得有效的保护。参与绿化与景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。参与物业管理用房的地点及功能划散布局议论，依据有关法律法例对物业管理用房的面积提出要求。参与户型议论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的建议、装饰中的常有变动等情况反应给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。参与建筑外立面的议论，从管理维护和平安管理的角度提出有关建议。物业管理市场检查及目标客户群剖析，物业管理作为房地产开发的后续效劳，必须确实掌握目标客户群的需求，拟订出有针对性的管理效劳举措。二、施工图设计阶段(一)参与人员前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。(二)在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议土建word版整理范文典范指导参照对屋面、有防水要求的洗手间〔厨房〕等防水材料的选择；门、窗的材质；屋面及管道井检修口的地点及尺寸；地域气候差别对房子质量的特殊要求；空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；烟道、排气道的地点；广场、道路用饰面砖的交换性及清洁的便利性。配套室内管道、计量器具、智能化设备布置的合理性，及给业主造成的影响；各样设备产生的噪音对业主的影响；各样设备总控制开关是否设在公共地区内；各样设备设备的能源消耗；室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；智能化设备的可靠性、合用性与经济性。三、施工阶段(一)参与人员前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。(二)主要关注以下内容，对影响后期管理的工程提出合理化建议地产公司招标工作介入供方门、窗质量及售后效劳评论；公共设备设备质量标准及后期维修保养本钱条款的拟订。施工介入房子质量控制；隐蔽工程检查查收记录；设计更改记录的收集；设备、设备的安装调试及操作培训；word版整理范文典范指导参照成品保护；体育设备、儿童游乐设备质量；第二节物业管理处筹办方案一、参与人员由物业工程副总经理、管理处经理牵头，管理地方有人员配合。二、工作内容word版整理范文典范指导参照(一)按照公司?岗位任职资格?要求，招聘工程部各岗位职工，保证于2021年10月1日前到岗。(二)对全体职工进行岗前和岗位培训，保证抵达岗位要求。(三)导入ISO9001质量管理、ISO14001环境管理体系，编制各岗位操作手册，明确各类工作流程。(四)编制管理处平时运作方案。(五)提交物业管理用房装饰方案，筹办各类物资。第三节接收查收方案一、参与人员word版整理范文典范指导参照由物业总经理、管理处经理牵头，管理地方有人员配合二、工作内容(一)编制接收查收工作方案，包括接收查收日期、参加部门、人员、分工及培计方案、楼宇接收查收次序、接收查收进度方案、接收查收标准等。(二)接收查收前的准备工作，包括接收查收培训、准备有关记录表单、检测工具仪器等。(三)资料的接收查收，包括产权资料、竣工查收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等，尤其应注意愿产权单位、施工单位收集各设备系统的产地证书、查验合格证书、装箱单、生产厂商、、供给商地址、、产品说明书等有关资料，成立设备供方档案。(四)房子本体、公共配套设备、机电设备的接收查收，包括查收标准、查收内容与查收记录。分系统对主要局部、部位编制地址码、绘制平面图〔布置图〕、流程等，有的那么需要在实物上说明线向。各责任区、现场表记制作，各岗制度、规程上墙。准备各岗巡逻记录、运行记录等。收集各设备作业说明书、作业指导书、操作规程、维修保养说明书等，有组织地补充完善各系统作业指导书和操作手册，必要时在有关岗位上墙。特别注意各系统附带工具、专用工具的接收，各岗按照有关要求试机、实操。编制各系统年度维修、保养、检查方案。记录设备安装与试运行数据。(五)编制?接收查收整改报告?，内容包括资料查收中发现的资料不齐备、不真切、不合格等问题，房子本体、公共配套设备、机电设备查收中发现的不影响房屋结构平安和设备使用平安的质量问题，房子本体、公共配套设备、机电设备查收中发现的影响房子结构平安、影响相邻房子平安和设备使用平安的质量问题和建议整更期限。word版整理范文典范指导参照(六)接收查收遗留问题的办理，在整更期限内追踪整更正程，检查整改结果。(七)成品保护方案，物业成品包括房子本体、道路、绿化景观、设备设备等，管理处经过表记、管理制度与举措、宣传等途径对接收查收后至小区集中装饰期结束的重要阶段落实成品保护方案，尤其需考虑分期交托情况下的成品保护。word版整理范文典范指导参照第四节业主入住管理方案入伙的重点是明确与工程公司营销部、管理处等各局部的接口、分工与配合，以保证整个入伙过程的顺利实施。入伙方案包括时间、地址、人员、分工与培训、有关资料、入伙流程、入伙仪式、现场布置、统一说辞等内容。一、入住准备：(一)根据小区管理需要，编写?业主手册?、?装饰装饰协议书?、?平安责任书?、?停车场管理协议书?及业主入住时需要填写的?业主根本情况登记表?、?居住人口情况登记表?等表格。(二)为了使业主能够明理解白消费，清楚认识物业的效劳内容、工作方式及物业费的组成等情况，我们将?物业费公示表?、?效劳标准?、?入住流程图?、?装修流程图?、?有偿效劳工程表?等制成展板在入住办理现场进行公示。(三)为每一位业主成立了一份空白的业主档案。对与业主有关的资料随时存档，保证从业主入住之日起详尽认识业主情况，为给业主提供优质的效劳创建必要的条件。(四)由保洁公司集中人力对房子进行清扫。在入住时，保证每楼配备2名保洁人员随时对楼内进行清扫保洁。(五)工程方面：抓紧配合、敦促施工维保单位对需整改工程进行维修。加紧系统调试，保证业主入住时系统能够正常运行。二、人员准备方案分为4个组为业主办理入停手续：(一)财务收款组：2人。(二)文件签署、物品发放组：8人。(三)验房组：10人。(四)平安捍卫组：40人。三、入住现场准备word版整理范文典范指导参照办理现场设在现物业管理处办公室，此外为办理入住业主提供业主歇息区。为了创建热烈、喜庆的氛围，对小区及入住现场进行环境布置：(一)外部环境布置：在车辆入口门悬挂条幅，在小区围栏及小区内道路两侧插彩旗，创建热烈氛围。(二)在入口处重要注明入住现场的地址和办理时间。(三)在入口到办理现场沿途的拐弯处设置显然的导向路牌，使业主能够轻松抵达入住现场。(四)室内环境布置：在室内摆放花篮、盆景等，装点美化环境，给业主以隆重、喜庆的感觉。四、业主接待的准备：(一)保安员引导效劳：在各重点地点安排保安员引导业主，为业主进入小区、行车、停车直至入住现场提供全程引导效劳，使业主从进入小区时就享受到我们的热情效劳。(二)在入住现场门口安排迎宾员，做到一个迎宾员接待一位业主，全程陪同业主办理手续，防备业主在现场由于不熟悉办理程序而造成的杂乱。(三)为防备办理入住时出现业主较多排队造成的杂乱，影响业主情绪。将会议室开辟特意的业主等待歇息区提供咖啡、茶水、水果等，并安排专人接待业主，解答业主提出的各样问题。(四)在办理进度中，为了防备一些特殊业主提出某些不合理要求扰乱正常入停手续办理，将安排特意的房间作为谈判区，与业主进行磋商，解决问题，防备扰乱其他业主。五、入住办理流程：(一)物业费结算：业主凭?房子交割通知单?缴纳物业效劳费。(二)签署文件：业主填写?业主情况登记表?、?居住人口登记表?，收照片、身份证复印件。签署?平安责任书?、?停车管理协议书?。(三)物品发放：发放?业主手册?、户内设备设备使用说明材料。发放钥匙。word版整理范文典范指导参照(四)房子查收：由工程人员陪同业主验房，填写?房子查收表?，由业主署名认可。对查收不合格的工程由维保单位与业主确定修复时间。业主如需委托钥匙，要填写?钥匙委托书?。六、入住后，在业主装饰前后，为使业主能够享受高质量、高标准的效劳，我们准备为业主提供一系列的温馨效劳(一)在施工前，共同业主与装饰公司三方做好排水管通水试验，提醒业主敦促装饰公司做好下水管密封，防备施工过程中下水管拥塞，物业公司实施例行装饰现场巡检，发现问题实时纠正并见告业主。(二)在装饰过程中，禁止装饰工人在户内起火做饭给业主房子带来不平安隐患。(三)为了减少业主负担，使业主能够享受轻松、惬意的生活，在业主装饰结束后，辅助业主寻找专业的家政公司提供有偿开荒保洁效劳，主要包括门窗玻璃清洁、地面清洁、瓷砖墙面清洁、厨具洁具清洁等。同时还将为业主廉价提供如地板打蜡、地毯冲洗等有偿效劳。word版整理范文典范指导参照第五节二次装饰管理方案及违章办理举措随着社会的展开，追求个性意识、超前意识及现代科技意识已是现代家庭的普遍要求。表达在装饰方面，既可有效改良房子的使用功能，表达私密空间；又能合理安排、利用生活环境，使之为我所享，为人所赏。于是便会有撤掉承重墙等严重影响房子质量的事件发生。怎样引导和监控装饰，防备发生野蛮施工，不改变系统的布线，保持楼宇外观的统一完整，是对物业管理公司综合能力的严峻考验。一、二次装饰管理方案(一)拟订装饰管理及报批审核制度。(二)编制?装饰手册?，将装饰备案、批准，小区对装饰的统一要求、装饰的注意事项等内容见告业主。(三)对与装饰管理有关的管理人员和安管人员进行装饰知识、装饰管理流程、违章办理、装饰管理制度等方面的培训。(四)装饰期间成品保护举措。(五)按照规定拟订装饰巡视、竣工查收方法及举措。二、管理举措我司根据长久物业管理的经验，经过慎密的考虑和勇敢的创新，从事前引导、事中控制、过后办理三方面研究出一整套管理举措和推行方法，即要严格控制违章装饰，还要从业主的个性出发，在装饰设计和建筑材料的选择上积极加以引导。(一)设计管理word版整理范文典范指导参照业主须向管理公司提供其装饰设计图，由管理公司工程人员对其装饰方案从专业角度进行审核，经过的审核的方案方可予以办理装饰手续。(二)2、合同管理与业主的合同管理：我们将在业主规约以及本物业装饰管理规定中明确装饰应遵循的规那么和施工条件，并附平面图和智能系统布线图。在入伙手续书中，将请业主在?业主临时规约?和?装饰管理协议?上署名认可。以合同的形式，明确权利和义务。(三)3、与装饰队的合同管理任何装饰施工单位承揽业务，必须提交加盖单位公章的营业执照复印件，并与管理处签署管理合同，缴纳一定数额的押金，接受管理处的管理。管理处将为其提供平面图和智能系统布线图，如发生违章施工，维修款从押金中扣除，并处以相当数额的罚款。三、巡视管理(一)建立巡视员：我们会在装饰质量监理效劳中，配备一定数量的专业工程技术人员，他们不只要达成委托住户的施工质量监理任务，还需肩负对各住户装修进行巡视的重任，对发生违章施工的装饰单位，立刻派发停工通知单，并快速通知管理处违章办理中心实时办理。从人力资源上保障了对整个楼宇违章施工的监控。(二)建立违章办理中心：管理处成立违章装饰办理中心，对巡视员提交的停工通知单，组织人员进行快速办理。word版整理范文典范指导参照第五章平时物业管理第一节物业房子和公共配套设备管理及维修方案有方案地实施物业的维涵养护是实现物业保值增值的有效途径。参照合肥市颁发的?住宅共用部位共用设备设备维修基金管理方法?和?合肥市物业管理方法?，管理处推行房子本体和公共设备维修工程负责制，由管理处经理负责定期向万达广场业主委员会汇报工程执行情况，使维修基金发挥最大效用，保障大楼房子本体和公用设备始终完好，抵达使用功能不断完善和提高的目的。为此，万达物业为合肥万达广场成立一套卓有成效物业养护方案和举措。一.管理养护范围及专用基金运作模式(一)房子本体及公用设备维涵养护范围房子本体维涵养护范围：房子承重结构零件〔根基、屋面、梁、柱、墙体〕，抗震结构部位〔结构柱、梁、墙〕、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设备、本体上下水主管道。word版整理范文典范指导参照公用设备维涵养护范围：区内道路、室外照明、园林绿地、消防设备及排水管网、表记导示、智能化系统、其他公用设备。(二)公用设备专用基金的运作模式根据建筑物的新、旧程度以及使用期特点，基金在保证房子本体以及住宅区公共设备的正常使用要求的前提下，按照“取之于民，用之于民，量力而行〞的原那么，前三年的运作过程中，应节制使用。基金的所有权属于全体业主，主管部门是市房管局；在基金的使用上，将严格按基金的使用审批程序。坚持专款专用，按规定宣布收支账目，接受市房管局主管部门和业主委员会的监察或业主查问。二.公用设备维涵养护方案及标准公用设备维涵养护方案分为平时维修方案和定期养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设备及排水管网和智能系统等内容，每一项均从工作方案、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其拥有科学性和实操性。(一)房子本体部位平时维涵养护方案及实施方案序号工程维修类型区分方案方案由于使用不当造成结构局房子承重及局部受损；部受损较轻，由工程部按每周检查一遍，发房子修葺规定实施维修；1抗震结构部施工质量原因造成的结构问现问题，实时维修。如局部受损较重，应请专位题；家“会诊〞提出方案，委托专业公司实施；外墙面起鼓脱落；2外墙面外墙面局部渗漏；每周检查一遍，发由工程部按有关修葺规程外墙面大面积渗漏；现问题，实时维修。实施；外墙面的翻新；曳引绳张紧度的调整维护；导轨、平安钳的工作情况维每天巡视一遍，发物业公司电梯工配合电梯3电梯护；现问题，实时维修。维保单位实施维修转动、滑动部的维护；各项平安装置的维护；word版整理范文典范指导参照电脑控制板等的维护检测；发电机及水泵等机电设备的4水电设备维护保养；每天巡视检查，发由工程部组织实施；平时机电设备的零零件易耗现问题，实时维修。品维修、改换；5公用照明线路的检查维护；每天巡视，发现问由工程部按照相应作业规灯具的维修及更新；题，实时维修。程实施维修；疏散标志的维修及维护；室内消防栓〔箱〕的有效维护每周检查一次，发由工程部按相应作业规程6消防设备及检修；现问题，实时维修。实施维修；烟、温感报警系统故障的清除和维护；公共通道公用地面的维改正造；公共通道、门厅的墙、天棚维每周检查一次，发由工程部按相应技术作业7门厅护；现问题，实时维修。规程实施维修；楼梯间楼间墙面、扶手、踏步的维护；上下水接口及砂眼漏水；每周检查一遍，发8管道拥塞、破碎；由工程部负责维修；主管道现问题，实时维修。固定码松脱；(二)房子本体部位定期维涵养护方案及实施方案序号工程维修类型区分方案方案每年对房子根基进行一次检查，注意白蚁损害，地基沉降、外力破坏等惹起损害；房子承重局部受损；避雷网每年刷漆一次，防备锈蚀；每年全面修理一次屋面隔热层板；每半年工程部1抗震施工质量原因造成的结构疏通一次屋面雨水口；负责实施结构部位问题；每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新改换老化局部。屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。每两年对较大面积的渗漏外墙，应局部翻外墙面起鼓脱落的修理；新，防备面积持续扩大及污染墙面，并清工程部2外墙面外墙面局部渗漏；洗一次；实施外墙面大面积渗漏；每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查，根绝雨水的侵入。3电梯曳引绳张紧度的调整维每个月检查一次曳引绳张紧度；工程部word版整理水电设备公用照明消防设备公共通道、门厅、楼梯间上下水8主管道范文典范指导参照护；每个月定期对滑动转动局部加一次油；组织实施导轨、平安钳的工作情况每季度检查一次导轨平安钳工作情况；维护；每半年进行一次全面检查。各项平安装置的维护；电脑控制板等的维护检测；发电机及水泵等机电设备月检控制设备一次；的维护保养；季检开关敏捷度及开关紧固件完好情况；工程部平时机电设备的零零件易每年检修一次发电机设备，年检电源切换组织实施耗品维修、改换；及自动保护装置。线路的检查维护；每季度检修一次线路及灯具，改换老化线工程部灯具的维修及更新；路及破坏灯具。实施维修疏散标志的维修及维护；每年对消防栓油漆一次，并将消防带晾晒室内消防栓〔箱〕的有效一次；工程部维护及检修；每年对消防疏散标志维修一次；实施维修烟、温感报警系统故障的消防系统主要设备每年联动测试一次。清除和维护；公用地面的维改正造；每半年对公共地面进行维护一次；公共通道、门厅的墙、天每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、工程部棚维护；扶手及栏杆；实施维修间墙面、扶手、踏步的维每年全面维护一次楼梯踏步护；每15年铲除抹灰翻新一次。接口及砂眼漏水；每年刷一次管道油漆；每年检修一次管道固定码；工程部管道拥塞、破碎；每年雨季前检查一次雨水口，改换不合格负责维修固定码松脱；局部。(三)房子本体局部维涵养护标准及实施方案序号工程养护标准实施效果1房子承重房子修葺标准；平安，正常使用有关 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 技术标准；功能完好2外墙面房子修葺标准；无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统外墙面修葺作业规程；一平安正常运行、平稳3电梯电梯维修保养标准机房、轿厢整洁电梯完好率100%电梯故障率低于0.1%4水电