物业年终工作计划总结

PAGE/NUMPAGES物业一项目部 2010 年工作总结2010 年项目部在进取中学习，在既定的基本指导原则和服务管理方针的指引下进行工作。本着以人为本的宗旨，认真组织和落实小区的日常管理工作。2010 年项目部的工作可以用“两个任务和三个确保”来概括：一是抓好队伍建设，提高队伍服务意识；二是进一步完善规章 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，使项目部的管理工作上一个新台阶。三个确保：一是确保收费指标的完成；二是确保管理到位；三是确保 2010 年收取欠费收入比 2009 年有所增长。一年来，我项目部在公司各级领导的关心和帮助下，项目部全体人员认真履行各自的工作职责，经过项目领导班子和全体员工不懈的努力，实现了年初预定的目标。一、2010 年工作情况汇报2010 年我们认真吸取了 2009 年的工作经验，改进过去工作中存在的不足，以日常工作的细节落实，作为工作重点加以整改，项目部的各项工作指标都取得了较好的效果。、一一 经营指标完成情况1、项目部总共收取物业费用共计 X 万元，提前 1 个月完成了物业费的收取任务。与 2009 年同期相比增长了 20 多万元，增长率达到了5％。其中收取当年物业费 X 万元，清理多年欠款达 100 万元，多年清欠收费占收费总额的 25％，清欠收费占欠费总额的 1/5 多。2、今年资产类和非资产类经营收费达到 X 万元，与去年同期的 X1万元相比，增加了 10 万元，增长率达 14％。3、成本支出实现了成本支出的良好控制。今年，项目部收费工作取得较好的成绩，是和项目部全体人员的努力工作是分不开的。项目部针对今年物业费收取情况，制定相应的收费措施，把多年欠费的收缴工作，作为物业收费的工作重点来抓。年初项目部领导通过例会，向项目管理人员通报公司给项目制定的收费任务，让项目部人员有紧迫感，项目部完成收费任务是和每个人的努力工作是分不开的。项目部制定收取多年欠费 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，和管理人员签订责任书，要求每个管理人员每月必须收取 1 户 3 年欠费户，费用收取情况最后和年终兑现挂钩。二）综合治理工作完成情况1、制定安全管理工作方案和措施，全面落实消防安全管理工作。2010 年项目部针对本项目的具体情况，制定了第一项目部消防安全工作方案，确定实施方案的具体步骤，制定安全工作分工和划分工作责任区域。在每周例会上，项目部各相关负责人汇报一周来的工作，并按工作分工认真执行下一周的工作。年初，项目部同地下室经营者和分包单位签订了《2010 年度安全管理工作责任书》，把地下室的安全管理工作落实到地下室每个经营者，重新修订《2010 年度消防安全工作应急处置预案》和《2010 年春节燃放烟花爆竹应急处置预案》，全年项目部组织所有分包单位进行消防安全演习 3 次，验证了预案的有效性和合理性。在 3 月份的消防安全月中，项目部结合各阶段综合工作要求，开展了项目部全员参与的治安、消防、交通、安全生产等各方面知识为主要容的知识答题，培训率 100%。签订安全月治安、消防，安全生2产工作责任书 59 份，组织相关人员进行安全知识答题 146 份，召开安全会议 5 次，观看安全教育片 2 次，发放宣传品 86 份。汛期之前，项目部制定了详细的防汛预案。成立组织机构，组织保洁人员做好汛前准备工作，清掏雨箅子 100 个，疏通雨水管道 35根，做好防汛物资与防汛工具。因防和准备工作充分，使项目部平稳度过汛期。发生特大火灾后，集团物业部和公司对安全施工和消防安全工作有了更严格的要求。项目部其中对堆放杂物的楼宇楼层，进行了清理，保持了楼道的畅通，多次贴安全提示等注意事项的通知；加大了楼消火栓的检查力度，与时补充了缺失的消火栓和水龙带。同时项目部针对辖区所有高层楼圈占消火栓的情况进行了排查，并责令圈占、封堵消火栓的住户予以拆除。2、加下空间的巡视力度，消除了地下空间的安全隐患。第一项目部，始终把安全管理工作放在第一位，深知消防安全管理工作的重要性，2010 年项目加大了对地下空间的管理力度。2010 年年初，项目部同地下空间的承租人和分包单位签订了消防安全、治安管理承诺书。根据安全工作形势，我们调整了人员配备，加大了对地下空间的安全管理的监督检查力度，制定措施和具体办法。为使安全工作更好的落实，安全隐患不反复，项目部设置专人进行日常管理、检查巡查。巡视人员发现安全隐患就书面通知整改，每天都督促整改落实情况，这样好多隐患问题都与时解决了。对于自用的地下空间，项目部制定出具体的消防安全管理措施，加大对使用人、居住人的消防安全管理工作力度和检查监督力度，有针对性地进行消防安全培训，3对于一些具体情况进行具体分析、采取有针对性的措施。例如：在员工居住区设置“吸烟区”、拆除地下空间多余闲置床铺、设置专人安全值班制度、地下空间设消防水桶等。2010 年项目部组织地下室经营者和分包单位召开安全会议 4 次、观看安全教育录像 2 次。3、绿化实行项目部自管，实现了成本控制。2010 年的绿化养护工作项目部从控制成本入手，继续实行绿化养护工作自管。在日常管理的工作中，项目部采取多种措施，加大对绿化工作的管理和监督力度。由于今年绿化工作下手比较早，绿化人员在 3 月中旬就对整个小区的绿化园区进行了浇灌，避免了草坪因干旱大面积死亡的现象。项目部绿化工作做到了定期杂物清理—浇水—修剪—施肥—打药—除草，通过对小区的绿化、绿地的规管理工作，整个小区的绿化面貌焕然一新，小区的绿化养护工作得到了安慧北里小区广大业主的认可。4、实行楼管员制度，落实了小区各项日常工作。一项目部属老旧小区，小区共计 11 个院落，管理 27 栋楼宇。由于管理面积分散，管理楼宇较多又加上小区是老旧小区，所以不便于日常管理。项目部考虑到日常小区的管理情况，为了与时能处理和解决小区日常工作，项目部实行了楼管员制度，每个管理人员负责 2 栋高层楼宇，管理人员每天至少对所管楼宇进行 1 次巡视， 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 当天巡视的问题和业主的意见和建议，与时反馈给项目部相关负责人，如：楼道卫生问题，楼道灯照明情况，住户装修情况和楼宇住户突发跑水情况，都能与时的发现，这样小区里日常的一些问题的得到了与时的解决。45、齐抓共管，实现装修管理费扭亏为盈。项目部每年约有 140余户装修，装修的管理工作有很大压力，2009 年因管理力度不够，装修垃圾的清运费出现大额亏损。2010 年项目部把装修管理工作，作为项目部的一项重点工作。为了更好的管控装修户，项目部一方面让工程负责人负责装修管理，规装修管理工作；一方面通过周例会动员所有管理人员和分包单位的保洁员，如发现有装修户与时通知装修负责人和楼管员，督促业主与时办理装修手续，缴纳装修垃圾清运费，沟通装修垃圾清运事宜，这样装修垃圾很好的管控起来了，真正做到了齐抓共管。对于小区的零散的杂物和垃圾，项目部多次和 2 个居委会进行了环境整治工作的沟通，最后居委会承诺每月免费为项目部清理 1 车杂物，2010 年全年共清理杂物和垃圾站无法消纳的装修垃圾共计 29 车，为项目部节约清运费用 5000 余元。2010 年项目部装修管理费收取共盈利 40000 余元。三）工程维修完成情况1、坚持日常工作的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化，确保设备实施的安全运行。项目部维修中心根据项目部 2009 年的工作基本指导原则，结合项目部自身和小区的具体实际情况，今年上半年，维修中心按照公司贯彻程序文件中有关规定，加强了标准化、科学化的管理，用标准化要求指导工作。因维修工作到位，22#楼 2307 室的业主送来了“服务一流”的锦旗。在“安全月”活动的过程中，维修中心严格按照项目部的“要求，开展了“自纠”、自查”活动，加强了设备设施的检查力度，维修中心在“安全月”的消防演习过程中表现良好。为规维修和设备设施5的安全管理工作，项目部对全体维修人员进行了《住宅物业服务等级规标准》，《安全用电管理规定》的培训，为小区设备设施的安全运行提供了保证。2、继续对多年的历史遗留问题进行技术改造。1）今年初，在供暖期间项目部工程负责人与维修人员，共同仔细分析、查找供热不畅的具体原因，对 4 处供暖管道循环系统的“结点”进行技术改造，解决了暖气不热或循环不畅的问题；2010 年项目部维修发现卫生间暖气地埋管漏水有 6 户，在 2011 年初维修中心与时安排项目维修人员对 6 户的地埋暖气管进行挖开地面施工改造，保证了几十户住家的供暖问题；年辖区发生自来水外管线跑水事件 7起，项目部坚持由维修人员自行施工，与时破地面挖沟换管，以上工作很好的配合了项目部收费工作，同时也打破了往年此类工程问题，外包处理的工作模式，全年此类工程无一外包施工，为项目部节省了部分工程成本。2）解决一些多层楼住宅下水管道堵塞、返水问题。由于早期施工质量造成的一些质量遗留问题，形成管道在楼宇下断裂、堵塞、污水返水，过去维修人员用管道疏通机疏通，但是，效果不佳，没过多久又有一次堵塞。有些业主，因家中被污水浸泡多次向物业公司提出索赔要求。为了彻底解决这个问题，2010 年上半年，项目部主动与 5 家污水管返水严重的住户取得联系，耐心做好劝说工作。对 5 家业主污水管道存在的问题，进行了彻底的改造施工，很好的解决了业主家因“堵”而头疼的问题，解决了业主的投诉、财产索赔等问题。63）大中修工作。2011 年项目部为切实解决住户阳台漏水问题，维修土建人员和维修负责人继续对一些漏水严重的住户，逐一进行了走访，认真检查阳台漏水原因，给阳台维修人员提出了一些具体的建议和意见，协助阳台维修人员解决 29 户阳台漏水问题；修复屋面和阳台漏水的有 62 户。四）客服工作完成情况2010 年初，项目部对客服人员和工作容进行了调整，通过调整实现了人员精干。项目部要求客服人员与时做好信息反馈工作，以确保项目部各项工作得到全面落实。如：对于业主的回访工作，要求每天不少于 5 户，上半年，项目部前台累计做回访近 2 千户；平时，客服前台每天平均接待业主来访近 20 人次，接听业主来电 40 余次。2009年以来，项目部领导加强了对企业“贯标工作”贯彻力度，要求各分包单位按照“贯标工作”的工作标准安排日常工作，各项工作必须实行标准化、日常化。为了便于监督管理分保单位的日常工作，客服制订了项目部日常管理记录一览表，把各项工作按日、月、年进行分类统计，各分包单位必须按要求完成工作并做好归档的记录工作。这样，使““贯标工作”各项表格填写的工作得到了较好的落实，贯标工作”也不存在断档的问题，而且日常工作更加细化。11 月份，我项目部顺利通过了“贯标”外审工作，并得到了外审老师的好评。二、2011 年的工作设想2011 年，结合我们的具体工作，项目部深知有些具体的工作需要我们进一步的加强，今年的工作有成绩也有很多不足或者说是问题。7保持清醒的头脑，有利于我们更好的开展明年的工作，找出不足和目标，有益于我们在工作中更上一层楼，为全面完成项目部全年的工作，还需要大家继续齐心协力，发挥项目部的团队工作精神，力争实现年初公司下达的各项工作指标的完成。1、加强对收费人员物业知识和收费技巧的培训，加大对多年欠费户的清欠力度。目前，尽管项目部物业费的收取工作提前完成，但今后的收费工作形势仍然严峻、不容乐观。为了更好的提高物业收费工作，明年，项目部将加大清欠收费工作力度。主要是以16#和 18#楼为突破对象，在收费工作过程中，利用多种形式对收费人员进行物业管理知识和收费技巧的培训，让他们有针对性的联系多年欠费户，解决一些长年欠费的追缴问题。明年，项目部继续采取发动全员收费、项目部与所有人员签订收费工作责任书等形式，以楼为单位把多年欠费户追缴工作落实到人、责任到人，要求项目部所有人员，每人每月必须保证清欠一户 3 年以上欠费户，其责任与年终责任兑现挂钩。2、制定切实可行的措施，提高保安的服务水平。目前，现有保安人员，由于人员素质低，其部管理不到位，不具备处理简单工作事宜的基本能力，且保安人员队伍严重不稳定、人员频繁的变动、人员缺编严重，无法满足小区停车场和巡逻的日常管理工作要求。我们项目部建议：就这一问题召集有关人员进行专题座谈，补充缺编人员和更换不合格的保安人员，或更换保安队伍。3、加强楼管员队伍建设。项目部通过日常的培训工作，把楼8管员的管理方式继续推广辖区，切实发挥楼管员的作用。通过楼管员的日常巡视发现小区和楼层的问题和隐患，做到将问题与时消除。4、制定维修 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和措施，消除一些供水、供电、供暖的各种问题隐患。因一项目是老旧小区，小区的一些设施、线路出现老化，一些管道出现锈蚀现象，直接导致一些停电、跑水等突发事故的发生。如：去年 11 月份 18 号楼暖气天沟跑水，多家住户被泡，给公司带来经济损失约 20000 多元。项目部决定在 2011 年，对以上这些容易出现问题的部位进行巡视和排查，依据 2010 年房屋普查工作发现的问题，制定维修计划和措施。如：更换一些暖气地沟和天沟锈蚀严重的暖气管，更换住户家锈蚀严重的自来水上水立管，更换一些多层楼的一层的地埋暖气管，更换一些暖气和管道井的阀门等工作，做到尽量减少一些突发事故的发生，减少赔偿损失。2011 年里项目部全体员工有信心，以更高的工作热情、积极的工作态度，继续发挥 2010 年的工作作风，更好的落实科学发展观，努力完成 2011 年的各项工作。第一项目部2011 年 1 月 17 日9