高级住宅小区优质项目置业顾问解说词

住宅小区项目置业顾问讲解词一、介绍尚东紫郡住宅小区由长沙市吉祥房地产开发有限企业投资开发,长沙市华银建筑设计企业设计,湖南天鉴 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 项目管理有限企业监理,湖南格塘建筑工程有限企业承建,长沙市建设工程质量安全监督站全程监督。该项目位于人民东路板块,地处紫薇路、冬青路、金邮路及六号路形成“井”字中央,周围商业、体育、学校、医院等城市市政配套设施齐全,交通便捷,闹中取静。项目计划采取现代中式围合布局,由北向A（28层）、B（29层）、C（28层）三栋高层,南向D、E、F三栋小高层（18层）及东西向二层郡楼围合而成,隔离城市喧嚣,形成近8000平方米中央园林。小区总建筑面积104580平方米,一层及东西向郡楼为商业配套,一层以上为住宅,地下为15000平方米大型地下室,处理人防及停车需求,做到人车分流。建筑设计上采取现在流行现代简约设计风格,外立面大气典雅,户型上南北通透,电梯、消防、给排水、强弱电、天然气、监控及车库智能化管理系统配置齐全,多种设施设备均采取市场一流产品,提升建筑产品本身品质与价值。结构上采取框、剪结构体系,外墙采取烧结多孔砖、玻化中空微珠内保温系统及铝合金中空玻璃窗节能体系。园林设计上强调观赏与参与性并重,结合计划上四合院及中央园林优势,结合建筑物现代简约风格,将休闲、运动、儿童娱乐等功效融入整体园林中。交通便捷,闹中取静,大型中央园林,大气典雅建筑,舒适户型,一流设施设备,齐全周围市政配套,组成了尚东紫郡卓越家居环境,铸造出尚东紫郡高贵、宜居品质。二、交房 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 1、外墙:外墙内保温。外墙砖,底部为石材;2、内墙:批白灰;3、顶棚:批白灰;4、地面:室内地面为水泥砂浆毛地面。公共部分地面分别为:疏散楼梯间采取水泥砂浆抹平压光;门厅、电梯前室和公用走廊采取玻化砖地面。5、门窗:门:入户门为外开式“王力”防盗门,室内门预留门洞;窗:品牌铝合金中空玻璃;阳台均为推拉门,预留门洞,推拉门住户自理;门窗洞口尺寸考虑外墙铺贴瓷砖模数,其尺寸以实物为准。6、厨房:地面及墙面水泥砂浆拉毛;品牌PVC排水管道及PPR给水管;7、卫生间:地面及墙面水泥砂浆拉毛;8、阳台、入户花园:水泥砂浆毛地面,非封闭式,铝合金玻璃栏板;设排水地漏,给水至入户花园,接口堵头;9、电梯:每单元OTIS电梯两台;10、供水:1—5层为市政常压供水,6层经上为二次加压供水;给水管至厨房和厕所;预留接口堵头;11、供电:双电源专变供电系统;12、供气:燃气管道预埋到户（厨房）（燃气管网铺设等费用按长价房［］18号文件要求标准由用户负担）;13、弱电:电话、宽带、有线电视线路预埋到户,开通及使用费由买受人自理;14、电气:户内线路（湘潭“金凤”牌）暗埋至各用电点;15、智能化系统:A“冠林”可视对讲门禁系统B电子巡更系统C闭路电视监控系统D深圳“红门”车库ＩＣ卡安防系统三、计划1、计划特点eq\o\ac(○,1)减小基底面积（即减小单层面积）增加建筑物高度,加大中央绿化面积。eq\o\ac(○,2)优化套型组合,形成建筑群避免单一板式和点式,采取点式和板式结合方法,使建筑群更显灵动。eq\o\ac(○,3)结合地形地貌,采取建筑物围合部署,形成中央庭院————现代围合大院eq\o\ac(○,4)结合周围建筑物特点,采取现代简约建筑风格,愈加好地融入区域建筑群2、技术指标①面积:总建筑面积:104581.42㎡地上建筑面积:89615.03㎡住宅面积:84833.98㎡高铺面积:4538.21㎡地下建筑面积:14966.39㎡车库:10337.39㎡人防:4629.00㎡②套数:655套③容积率:4.72④建筑密度:26.214%⑤绿地率:40.5⑥基底面积:4931.92㎡⑦停车位:410个四、建筑设计1.建筑物外观利用建筑本身点线面,结适宜当合理装饰构架,形成集现代,简约、典雅外立面。采取咖啡色外墙砖饰面, 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现建筑物稳重、大气、典雅设计个性,采取白色墙砖装饰外墙构架及阳台柱梁线条,彰显现代简约个性,表现典雅风韵;淡淡米黄墙砖过渡,使之有机揉合形成整体。建设过程中,为改善整体效果,作出以下变更:变更1:外部装饰构架及阳台柱梁由外墙漆改外墙砖变更2:不锈钢阳台拦杆变更为铝合金栏杆变更3:空调室外机位百页窗页片由塑料变更为铝合金2.建筑物平面户型设计标准:①大面宽,小进深,愈加好采光通风②明卫、明橱、明厅,愈加好地吸收新鲜空气③动静分区,干湿分区,适适用户不一样使用要求④主次分明,满足功效,适合不一样人口结构家庭需求。塔楼:①布局合理:大开间,小进深。②低公摊率:14%-15%公摊系数。③三明设计:明厨,明厕,明房,采光通风好。④分区合理:动静分区,干湿分区。⑤塔楼南北向间距7.1米,采取白色瓷砖,改善楼间亮度。板楼①南北通透,三明设计,采光通风好。②两梯两户,上下方便。③E栋,得房率高,分摊系数18%。B栋,公摊适中,分摊系数23%。（偏大,尽可能避免）④布局合理,大开间,小进深。⑤分区合理,动静分区,干湿分区。⑥景观视野好,直面中央花园,客厅、房间都有景观。塔楼、板楼共有优势:①、凸窗,转向凸窗。②、空调机位做到一房一位,无缺漏。3.建筑物内垂直交通①楼梯间:18层单跑28.29层双跑②电梯塔楼2梯4户板楼2梯2户4.建筑结构eq\o\ac(○,1)基础:人工挖孔桩eq\o\ac(○,2)地下室:无梁楼板eq\o\ac(○,3)上部结构体系C栋:框架剪力墙结构B、D、E、F栋:剪力墙结构5.建筑消防①火灾自动报警系统F栋物管用房内设消防控制室,内设火灾自动报警及联动控制柜,火警专用电话、火灾事故广播、外部电源柜、直通当地119外线电话。联动控制系统组成:火灾显示盘:显示火警、故障、动作信息。设置在地下室各防火分区及每单元一层。烟感探测器:设备房、商铺、走廊、楼梯间、电梯前室、电缆竖井温感探测器:地下车库温感、烟感探测器:防火卷帘旁手动报警按钮:每栋内每层消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、正压送风机、防火卷帘、消防电梯………………②消防栓灭火系统:室外,室内③自动喷淋系统:地下车库、一类高层（Ａ、Ｂ、Ｃ栋）下商铺灭火器:每防火单元配置灭火器６．建筑人防　　平战结合部署人防:平时作车库,战时应急启用。　人防地下室防冲击波、防幅射,战时紧急疏散和安置人群７．建筑弱电①电话:２个点,客厅、主卧或书房（只开通一个）②电视:２个点,客厅和主卧（只开通一个）③宽带:２个点,客厅、主卧或书房④可视对讲:冠林牌８．建筑节能①外墙保温系统（内保温）②屋面保温系统③中空玻璃窗④入户防盗门五、园林1.面积:中央庭院:约8000㎡,小区外围:约4000㎡2.区外绿化出入口是关键。西向为主入口,北向及东向为车行入口及人行次入口主入口大门经过近10株桂花树与入口门楼相互衬托,彰显小区大气、典雅,绿意盎然生态形象。东北向次入口经过灌木、乔木及紫藤等类植物形成绿化走廊连通内外。临街沿路种植桂花、香樟等乔木,与花坛、草坪相映成趣,硬质铺装形成商铺临时停车位,合了处理功效及景观协调。3.中央花园————区内绿化①计划标准:观赏性与参与性并重②总体布局:一心、一纵、三点一心:长廊、亭榭形成园中园一纵:入口广场→假山、坡地→园中园→东向地坪→形成景观主轴。三点:B-C栋、E-F栋、D-E栋之间,相对独立空间形成专 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 休闲空间:健身、休闲、运动等。经过遍布中央花园步道系统,将各个景点串联。步步有景,一步一景。区内严禁停车,形成真正人车分流;降低尾气及噪音污染,同时杜绝了机动车对老人、小孩威胁。③景点要素入口广场、绿地、行道树、假山水池坡地、荷花池（木桥,浅水系,休闲观景平台,假山跌水）长廊、亭榭、中心广场童趣园、石榴园、海棠园等。六、原材料原材料及设备品牌选择和质量把关,是从源头上把握工程质量关键,尽可能选择国家名牌及免检产品。1.钢材:湘钢、萍钢国家免检2.混凝土:中辉砼有限企业（商品砼）地方名牌专业混凝土企业,质量更有确保3.铝合金:广东永利坚广东名牌相对塑钢及不锈钢,其强度、刚度更高,耐久性愈加好,能愈加好地与外墙砖颜色协调,但价格偏高,基于上述原因,本相目阳台栏杆及空调室外机位百叶窗均改为铝合金4.防水卷材:山东汇源国家名牌用于地下室、屋面,厕所及厨房采取防水油膏5.墙体保温:玻化中空微珠武汉莱克利安新型保温材料相对传统外保温材料如聚苯颗粒、聚苯板等,其保温效果愈加好,强度更高,安全性愈加好,使用范围更广,能用于室内,且不占室内空间,但价格偏高6.外墙砖:广东龙驹名牌相对福建砖,其吸水率极小,墙面更洁净,但价格偏高（通体砖福建20元/平方米左右,广东砖50元/平方米左右）,龙驹为名厂名牌,其几何尺寸标准,色差小。7.给水管:上丰（原日丰）、湖北顾地（只用于C、F栋1-15层）PPR管名牌8.排水管:上丰UPVC管9.电线、电缆:湘潭“金凤”湖南名牌截面均匀,确保质量10.红砖:当地多孔砖相对其她轻质砌体,其强度更高,保温性能、防水性能愈加好,便于装修。11.入户门:王力名牌浙江“王力”牌防盗门,“丁”级门门页外板:０.8mm,内板:0.6mm,门框:1.5mm填充料:防火岩绵或蜂窝纸,门板厚60mm七、设备（一）电梯品牌:OTIS全球第一品牌OTISSKY永磁无齿轮电梯历史:154年1853年第一台电梯全球超出190万部电梯,13万部扶梯正在运行1.节能:永磁无齿轮曳引机,相对于蜗轮蜗杆而言,提升了传动效率,节能了能耗体积小,重量轻————小机房运行平静————噪音小,运行平稳RegenDrive————新型电梯能源再生科技,（专利技术）省电,电费节省率高达70%,（A、B、C三栋10台梯使用）现在在长沙是继中天广场后第二家使用。2.智能耐用——控制系统①相对于日系产品集成化,otissky采取成熟优异,稳定可靠模块化控制系统。②整个控制系统由4个模块和3个微处理器组成,控制效率远远高于集中控制系统。③多台电梯处于群控状态时,每台电梯控制系统可经过环形通讯联络起来。3.安全可靠全方位安全技术为安全运行保驾护航。微机控制门驱动系统平稳快捷力矩监控防夹伤齿形带传动替换曲柄连杆装置,运行愈加平稳,可靠。光幕门50束红外线光幕网防夹安全钳渐进式安全钳当轿厢向下运行超速,安全钳拉杆被提升,确保轿厢减速并制停在导轨上,不会坠落。4.美观舒适豪华轿厢装饰,使乘客乖梯时身心愉悦。5.使用寿命卢浮宫、帝国大饭店、天津利群得大饭店、艾非尔铁塔等均达成1以上相关电梯使用寿命:中国没有规范要求年限北京出台地方要求:OTIS承诺:30年相关电梯更换费用,由使用业主均摊。6．选择OTISSKY电梯,能带给业主实际利益:eq\o\ac(○,1)机房小,公摊面积少eq\o\ac(○,2)双重省电,节省使用费:永磁无齿轮和REGENDRIVE。eq\o\ac(○,3)安全保障:安全钳、光幕门等全方位安全保障系统eq\o\ac(○,4)乘坐舒适:运行平稳,豪华装饰轿厢使您乘坐更舒适eq\o\ac(○,5)维修费用低:成熟模块化技术一经调试好,相对集成技术,其维修费用更低。电梯大修费用,由维修基金专题指出,缺口由使用人补足eq\o\ac(○,6)使用寿命长:30年使用寿命,让您支付更少电梯更新摊销费用（二）、车库智能化管理系统红门智能一卡通系统北出入口一出一进,电脑联网东出入口智能卡子系统感应卡,无需接触,经久耐用月卡、临时卡（自动出卡）车号录入,有利防盗自动道闸系统一卡一车,控制进出全区域电子监控尽最大可能保护停放车辆安全,一经出现伤损,可查录象（三）、电子监控系统1.监控室12台14寸监视器:5台出入口,7台其它43路1台34寸大屏幕:循环切换,48路视频图象3台16路嵌入式硬盘录像机,每台硬盘容量为:2x320G资料储存时间:8天2.监控点:48个小区西向人行主入口:1个小区车行出入口:4个地下停车场:19个中央花园:2个1楼单元门厅:11个负一楼楼梯厅:11个48个监控点,基础覆盖小区全部出入通道及公共区域,监控全区人员出入,威慑不法分子和社会闲散人员出入小区。一经出现盗抢,可经过录象快速破案。（四）、可视对讲系统品牌:福建“冠林”黑白可视对讲使用楼盘:奥林匹克、锦湘国际、银港水晶城……可经过视频查看,避免可疑人员进入楼栋,深入降低盗抢事件发生。（五）、电子巡更系统确保安保人员按时、全方面对小区各巡视点进行巡视有力方法品牌:安居全电子巡更系统组成:巡更棒、巡更点、人名钮、管理主机及软件可全程监督安保人员是否按时按点巡视,是人员安防和电子安防完美结合必需手段。（六）、背景音乐系统机房设置CD机、功放、调谐器、麦克风,中央庭院合适位置面布放音厢舒缓轻音乐,灵动天籁之音陪同着你在花园中漫步（七）、供水系统1、消防供水系统消防水池、消防水泵设在E栋下消防水箱:在B栋下消防栓:每层都有2、生活供水系统低区:1—6层正常供水中区:7—18层水泵供水高区:19—29层水泵供水变频供水系统生活水池120m3在E栋变频供水最大特点是省电,降低加压供水费用,而分区目一样是省电,降低无须要压力浪费。八、施工质量控制施工质量控制关键:健全质量控制体系技术过硬,质量意识强施工队伍优质原材料及半成品本相目最大特色是:项目经理本人是中国建筑业协会质量分会教授组组员,在项目施工过程中亲自抓质量,每七天定时组织项目部对各分项工程进行质量大检验,使质量意识强化到每个班组、每个工人。1、室内标高和几何尺寸控制方法eq\o\ac(○,1)每隔三层用经纬仪从底层控制点经过预留孔向上投测出楼面控制点,确保建筑物垂直度。eq\o\ac(○,2)依据楼面控制点,弹出每层轴线,每层楼面测一次平水,并据此进行上层楼面施工,严格控制上层混凝土楼面标高。本项目设计层高3米,施工过程中,考虑到测量误差及住户装修要求,层高按3.02米控制,确保楼层净空高度。eq\o\ac(○,3)严格根据墙、柱轴线位置及几何尺寸立模,以控制墙、柱几何尺寸,确保室内空间尺寸正确。eq\o\ac(○,4)严格控制现浇板厚度,在混凝土浇筑前,做好现浇板厚度控制标识,每1～1.5m2范围内设置一处,确保板厚符合设计要求。eq\o\ac(○,5)有防水要求楼面与室内其它房间楼面标高有高差处,现浇楼板面层钢筋采取分离式配置,以确保设计标高正确。eq\o\ac(○,6)装修阶段严格按所弹出标高和轴线控制线施工,做好灰饼、标筋和护角,发觉超标时立刻处理。墙体抹灰层厚度符合设计要求。eq\o\ac(○,7)混凝土浇注后二十四小时内,楼面不得上人,以免踩踏破坏楼面厚度及平整度。2、安全防护技术方法eq\o\ac(○,1)阳台、入户花园、上人屋面等临空处,防护栏杆高度按规范控制。eq\o\ac(○,2)栏杆采取安全玻璃,预防少年儿童攀登。eq\o\ac(○,3)阳台栏板和栏杆与外墙交接处采取聚合物水泥砂浆嵌填处理。eq\o\ac(○,4)栏板或栏杆距楼面或屋面0.1m高度范围内不留空。eq\o\ac(○,5)楼梯垂直杆件间净距小于0.11m。3、给排水工程质量控制eq\o\ac(○,1)管道穿过墙壁和楼板,设置套管。套管顶部高出装饰地面20mm,安装在卫生间及厨房内套管,其顶部高出装饰地面5mm,底部与楼板底部相平;安装在墙壁内套管其两端与饰面相平。穿过楼板套管与管道之间缝隙用微膨胀水泥砂浆填实,且端面光滑。管道接口严禁设在套管内。eq\o\ac(○,2)建筑给排水工程所使用关键材料、成品、半成品、配件、器具和设备采取上海上丰产品,进场检验验收,并经监理工程师核查确定。eq\o\ac(○,3)防治管道渗漏技术方法:（1）管道安装时严格按摄影应施工验收规范、工艺标准进行施工。对于暗埋管道采取分段（户）试压方法,即对暗埋管道安装一段,试压一段,隐蔽一段。分段（户）试压必需达成规范验收要求,在施工过程中确保管道接口严密性;（2）管道与器具（配件）连接时,注意密封填料要密实饱满,密封橡胶圈等衬垫要求配套、不变形;金属管道与非金属管道转换接头质量要过关,以确保接口严密、牢靠;（3）全部安装完成后,多种承压管道系统按规范要求做水压试验,非承压管道系统做灌水试验,并形成相统计,经监理工程师核查确定。eq\o\ac(○,4)排水管道、地漏等位置返臭气防治技术方法:（1）排水立管设伸顶通气管（顶端设通气帽）;（2）不得用吸气阀（补气阀）替换通气管;（3）通气管高出屋面300mm,且大于最大积雪厚度;通气管出口4.0m以内有门窗时,高出门窗顶600mm或引向无门窗侧;常常有些人停留平屋顶上,通气管高出屋面2m,并有围护方法;（4）通气管不得与烟道、风道连接;（5）存水弯设置符合设计图纸要求。卫生器具排水口下存水弯水封深度不得小于50mm;（6）施工安装时选择符合标准产品,严格按图施工。安装过程中确保地漏（尤其是钟罩式地漏）水封深度不得小于50mm。4、楼地面渗漏水防治技术方法eq\o\ac(○,1)厨卫间和有防水要求楼板周围除门洞外,向上做一道高度大于200mm混凝土翻边,与楼板一同浇筑,地面标高比室内其它房间地面低20～30mm。eq\o\ac(○,2)楼层结构采取现浇混凝土,混凝土强度等级大于C20,板厚大于等于90mm。eq\o\ac(○,3)厕所间和有防水要求建筑地面设置防水隔离层。eq\o\ac(○,4)施工时结构层标高和预留孔洞位置控制正确,严禁乱凿洞。eq\o\ac(○,5)管道穿过楼板,设置金属或塑料套管。套管高出地面80～100mm,套管与立管之间空隙用防水油膏封严。eq\o\ac(○,6)穿过楼板管道、地漏四面堵洞密实,分二次嵌填,在管道四面形成10mm×10mm凹槽,用防水油膏嵌实。eq\o\ac(○,7)找平层、隔离层、面层施工前,基层清扫、冲洗洁净,并与下一层结合牢靠,无空鼓、裂纹;面层表面不得有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺点。eq\o\ac(○,8)整体面层施工时,墙面与地面交接处做成半径为20mm小圆角。eq\o\ac(○,9)整体面层抹平工作在水泥初凝前完成,压光工作在水泥终凝前完成。并依据不一样气候条件,立刻养护,养护时间不少于7天。eq\o\ac(○,10)穿过楼板管道、地漏留洞封堵密实后,以及防水隔离层施工完成后必需进行蓄水检验。5、外墙渗漏水防治技术方法eq\o\ac(○,1)凸出外墙挑板、雨蓬嵌入墙体处做混凝土翻边,高度大于150mm。eq\o\ac(○,2)外墙砌体砌筑灰缝饱满,斜砌必需与梁顶紧、灰缝密实。脚手眼、洞口用掺有UEA微膨胀剂细石砼堵塞填实。eq\o\ac(○,3)外墙抹灰用砂采取中、粗砂,水泥使用前做凝结时间和安定性检验。墙面抹灰砂浆要抹平、压实,砂浆中掺加适量聚合物,提升砂浆拒水、防渗、防漏性能。eq\o\ac(○,4)抹灰前基层表面尘土、污垢、油渍等清除洁净,并洒水湿润。抹灰层与基层以及各抹灰层之间必需粘结牢靠,无空鼓、裂纹。eq\o\ac(○,5)外墙粉刷时设置分隔缝,分隔缝表面密实、光滑,无砂眼。eq\o\ac(○,6)外墙粉刷停息点留置在楼层混凝土梁或圈梁中部,而且各粉刷层停息点相互错开。eq\o\ac(○,7)外墙面砖铺贴粘结牢靠,无空鼓、勾缝密实。并关键处理勾缝,采取聚合物水泥砂浆勾缝。二次勾缝采取5mm直径圆形抹缝工具往返拉至缝面光滑,表面擦抹整齐,并立刻洒水养护。eq\o\ac(○,8)外墙面爬架孔洞、对拉螺栓孔洞、临时用脚手架穿墙孔洞,在挂网、抹灰之前,清除孔洞内竹管及杂物,再于孔洞外侧凿出大于孔洞直径1倍以上,深度20mm喇叭口,水冲冼洁净后以１:２防水砂浆加入膨胀剂填塞全孔洞至浆溢出抹平。6、门窗渗漏水防治技术方法eq\o\ac(○,1)框安装固定前对预留洞尺寸进行复核,用防水砂浆刮糙处理,然后实施外框固定。固定后外框与墙体依据饰面材料确定间隙。eq\o\ac(○,2)门窗安装采取镀锌铁片连接固定,镀锌铁片厚度大于1.5mm;固定点间距:转角处180mm,框边处小于500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。eq\o\ac(○,3)窗台做泛水坡,泛水坡外低内高,形成顺水坡,内窗台要高于外窗台30mm为。上窗眉做20mm滴水线。eq\o\ac(○,4)洞口洁净干燥后施打发泡剂,发泡剂连续施打、一次成型、充填饱满,溢出门窗框外发泡剂在结膜前塞入缝隙内,预防发泡剂外膜破损。eq\o\ac(○,5)框外侧留5mm宽打胶槽口;eq\o\ac(○,6)打胶面洁净干燥后施打密封胶,且采取中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。7、外墙砖施工质量控制eq\o\ac(○,1)选择广东砖,严格控制面砖几何尺寸、色差、吸水率、耐腐蚀性等技术指标;eq\o\ac(○,2)拉线贴砖,严格控制砖缝及平整度;eq\o\ac(○,3)釉浆饱满,确保面砖与水泥沙浆抹灰层黏结强度;eq\o\ac(○,4)采取聚合物水泥砂浆分二次勾缝,勾至缝面光滑,表面整齐,并立刻洒水养护。HYPERLINK"".com