2021年《民法典》最新案例解读之预约合同

2021年《民法典》最新案例解读之预约 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 目录2021年最新案例立法背景预约合同特征及法律性质违反预约的赔偿范围01020304第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。2021年最新案例01（一）基本案情2021年1月初，刘某良有意将位于深圳市福田区上梅林凯丰路的涉案房屋对外出租，并委托案外人阿红作为租赁中间人对外招租。2021年1月3日，王某霞发送微信给阿红称其有意向承租涉案房屋并同意月租金5600元且三年不递增，随即通过阿红转付定金5600元给刘某良。2021年1月3日至2021年1月14日期间，王某霞与刘某良通过微信就签订涉案房屋 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 事宜进行沟通协商，最后因租期等问题未能达成一致意见而没有实际签订租赁合同。刘某良认为王某霞构成违约而主张没收定金，王某霞诉至法院，要求刘某良退还定金。（二）裁判结果深圳市福田区人民法院生效判决认为，王某霞与刘某良之间存在就涉案房屋进行租赁的意向，王某霞在明确了租期、租金价格的基础上向刘某良支付定金，据以确定租赁机会，但双方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物业费用承担、违约责任等房屋租赁过程中其它基本履行内容，不足以确定房屋租赁合同关系中双方基本权利义务。且从双方之后协商过程看，双方又重新对租期及对应租金价格进行了新的协商，最终由于未能就房屋租赁合同主要条款内容达成合意而导致未能签订具备可履行内容的房产租赁合同。根据《民法典》第四百九十五条的规定，双方以存在房产租赁意向而收付定金的行为形成了预约合同关系。双方均未能举证证明最终未签订本约合同系因对方过错原因导致，且未再就房产租赁进行协商确定，已超过一般交易主体对于交易的合理期待期限，故双方预约合同的目的已无法实现。2021年3月22日，判决刘某良向王某霞返还定金。（三）典型意义《民法典》吸收了之前商品房买卖合同司法解释有关预约规定，从立法层面上认可预约合同是一种独立合同，并扩大其适用范围，不再限于买卖合同。本案在综合考察双方具体沟通情况基础上，根据《民法典》有关预约合同规定，认定本案合同仍处于预约阶段，并据此确定责任承担，妥善化解房屋租赁矛盾纠纷，有效促进租赁市场健康发展。立法背景02（一）新旧法对照本条属于新增条款。《合同法》未规定预约合同，但实践中预约合同大量存在。2003年颁布、实施的《商品房买卖合同司法解释》第5条对商品房的认购、订购、预订何种情形下认定为商品房买卖合同作出了规定，首次涉及预约 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。2012年出台的《买卖合同司法解释》第2条则首次明确预约合同概念并明确了违约救济责任，规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本条规定吸收该规定，从立法层面上认可了预约合同是一种独立合同，并扩大适用范围，不再限于买卖合同。（二）预约合同的域外考察及中国实践从历史上看，罗马法虽有要物契约和诺成契约之分，但并无预约合同的概念。预约合同起源于要物契约，目的是弥补物的交付方能成立合同的弊端。在民法发展史上，早期的买卖合同属于要物合同，须以标的物的实际交付作为合同成立条件，不具有将来交货、付款之约束的含义，但合同的要物性，导致对合意的违反无法寻求法律救济。因此，在要物合同中，将当事人达成一致的合意作为预约合同加以救济，能避免不诚信行为。立法上最早确认预约合同的，是始于1804年的《拿破仑民法典》。近现代民法，规定预约合同的有《法国民法典》《日本民法典》《瑞士债务法》《意大利民法典》《墨西哥民法典》《智利民法典》《秘鲁民法典》等。传统英美法一般否认预约，对待正式合同之前的 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 文本多采“全有或全无(allornot)"态度，即要么有最终合同，要么不存在任何合同关系，仅在利他预约上存在特例。但后来随着允诺禁反言原则兴起，逐渐认可预约合同制度。在我国实践中，预约合同的适用范围非常宽泛，租赁、承揽、商品房买卖、土地使用权转让、民间借贷、大型采购、股权转让等领域均存在，名称五花八门，还存在意向书、允诺书、定金收据、原则性协议、框架性协议、临时协议等，不一而足。《民法典》以立法形式确定预约合同，不仅与世界各国的主流做法保持一致，更是回应了社会实践需求。预约合同特征及法律性质03预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。当事人之所以先签订预约合同，原因可以分为两种：一种是主观未决事项，即当事人就待决事项的内容暂时无法达成一致，希望未来再予明确，或者一方当事人主观上犹豫，故给予一方当事人签订本约的犹豫期；一种是客观未决事项，即当事人存在某种事实、法律上的障碍暂时不能订立本约，常表现为交易未取得有关机关批准或者取得相应的许可证，签订本约的时机尚不成熟，履行本约的某种条件尚未具备或者履行本约的时间尚未到来等。（一）预约合同的特征第一，预备性。预约合同发生在本约合同的磋商阶段，是对未来本约合同作岀的初步安排，因此预约合同具有预备性的特点。签订预约合同的根本目的是签订本约合同。第二，约束性。即预约合同确定的内容具有法律约束力。预约合同中当事人明示或者默示受其约束的意思表示，是预约合同的必要条件。当事人签订预约合同后，表示愿意受预约合同约束，即表明预约合同中已经确定的条款不能随意变更。预约的约束力程度比本约要弱。如果当事人在进行反复磋商后，就合同的部分内容初步达成共识，并签署备忘录，但备忘录未表明当事人受约束，仅是对双方谈判过程的 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ，不具备权利义务条款，没有法律拘束力，仅为磋商性文件，不构成预约。第三，确定性。预约的内容应具有一定的确定性，是能够确定或者可能确定的，以免合同当事人陷入本约谈判的僵局，致使预约丧失存在之必要。第四，期限性。预约标的应当是在一定期限内签订本约。本条明确规定“约定在将来一定期限内订立合同”，旨在凸显预约合同的期限性。（二）预约合同的性质对于预约合同的性质，主要有前契约说、从合同说、附停止条件本约说、独立契约说四种不同的学说，主流观点采独立契约说，《民法典》亦是。尽管预约是为了订立本约合同而签订，且在订立本约过程中签订，预设本约合同中的民事权利义务，二者存在相互关联的方面，但当事人就订立预约形成的合意具有相对独立性，可以与本约相区分，因此为独立的合同。违反预约的赔偿范围04违反预约的赔偿范围是赔偿履行利益还是信赖利益？从审判实践中来看，有观点认为应赔偿履行利益，也有观点认为只应赔偿信赖利益，在信赖利益的范围上，是否包括机会利益损失，也存在不予赔偿、酌情赔偿以及全额赔偿三种不同做法。履行利益，是指合同有效成立，债务人依约履行债权人所能获得的利益。通常认为，履行利益赔偿使守约方之处境与合同得到履行后相同，守约方可以获得其所期望的将来差价利益，即赔偿所谓的积极损失（利润）。信赖利益赔偿是使守约方的处境回到合同（未信赖允诺）前，即赔偿所谓的消极损失（成本费用支出等）。在赔偿范围也应当加以区分。对于完整性预约，可酌情赔偿履行利益。但此处的履行利益并非指依照本约的内容履行所能获得的利益，因为这是本约合同的履行利益，毕竟本约尚未订立，不能赔偿基于交易成功才可得到的利益，否则预约与本约差异无从体现。预约的赔偿范围应小于本约的赔偿范围。从实质上看，预约合同的履行利益损害应该是基于公平原则，包括为签订合同而合理支出的实际费用，也可包括丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失，即可酌情赔偿机会损失利益。具体赔偿数额，可综合考虑守约方的实际履行的金额、当事人的信赖程度、缔约过程的时间跨度、违约方的获利、守约方的受损以及违约方的过错程度等因素，确定公平、合理的赔偿数额。对于简单预约、典型预约，原则上赔偿范围应当以信赖利益为限，一般而言，包括为订立合同所支付的各项费用、准备为签订合同所支付的费用、已付款项的法定孳息等。需要注意的是，预约的赔偿责任也适用减轻损害规则、损益相抵规则。谢谢