盐城市滨海县月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案

月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案实施机构：滨海县滨海港投资开发公司咨询单位：江苏省设备成套有限公司二〇一六年十二月月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案目录第一章项目基本情况.......................................................................................................11.1项目概况................................................................................................................11.2建设背景...............................................................................................................11.3拟建项目主要建设内容和建设规模....................................................................11.4项目建设必要性....................................................................................................41.5项目前期工作情况................................................................................................51.6总投资及资本构成................................................................................................51.7项目收益情况........................................................................................................61.8政府支持及社会资本介入情况............................................................................6第二章可行性分析...........................................................................................................72.1项目满足要求情况分析........................................................................................72.2行业主管部门和融资平台意愿............................................................................92.3项目对社会资本的吸引力分析..........................................................................102.4物有所值分析......................................................................................................10第三章初步实施安排.....................................................................................................123.1政府与社会资本的权利义务..............................................................................123.2风险及风险分担机制..........................................................................................133.3PPP运作方式......................................................................................................143.4项目公司设立情况..............................................................................................15第四章财务测算.............................................................................................................164.1投资估算及投融资 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ......................................................................................164.2项目收入与成本测算..........................................................................................184.4还款分析.............................................................................................................22月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案1第一章项目基本情况1.1项目概况1、项目名称：月亮湾旅游度假区项目2、项目类型：新建3、项目建设地点：江苏滨海港经济开发区4、项目实施机构：滨海县滨海港投资开发公司联系人：韦熙联系方式：157516073091.2建设背景港城作为江苏滨海港经济开发区重要组成部分，坚持“临海亲海、宜业宜游”的生态港城特色，致力打造淮河生态经济带门户城市、滨海县域的“副中心”，规划建设“一带、两区、三节点”。“两区”一是综合服务功能区，东侧与度假区毗邻，西至G228，北至S327，南至黄河故道，面积20平方公里，服务港口，临港产业，提升旅游功能；二是月亮湾国际旅游度假区，东临黄海，南至黄河故道南岸，北至翻身河，面积15平方公里，依托流淌727年（1128-1855）的古黄河及盐城沿海唯一的海滨天然沙滩浴场两大独特资源，建设10大系列，近50个旅游景点，集旅游观光、休闲度假、健身娱乐、美食宜居等于一体。目前度假区起步面积10平方公里，建成后日接待游客可达10000人以上。1.3拟建项目主要建设内容和建设规模月亮湾旅游度假区PPP项目总投资约42.3亿元，具体建设内容请见下表：月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案2表1-1建设内容和规模序号项目名称项目投资额（亿元）规模项目概况1古黄河湿地森林公园1.85760亩项目位于古黄河北侧，八港路南侧，月亮湾旅游度假区西侧，打造综合森林游憩、农家休闲等项目的生态公园。2古黄河博物馆1.527亩项目位于灵龙湖中心岛上，占地面积27亩，建设展示古黄河历史文化的现代化展馆，建筑面积约1万平方米。3游客服务中心0.7577亩项目位于观海大道北侧，滨湖路东侧，金地路西侧，拟用地77亩，按照5A级 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 建设集游客服务、交通集散服务等功能于一体的“一站式、全方位”游客服务中心，建筑面积1.5万平方米。4停车场0.360亩按照5A级旅游度假区标准建设林荫式智慧停车场，每个停车场规模不小于800辆，同时考虑景区公共交通车辆停靠空间。5滨海颐和养生园8800亩项目位于观海大道南侧，曲水路东侧，听海路西侧，古黄河路北侧，拟用地800亩，建设集海鲜美食、摄影服务、产品展销于一体的商业广场，建筑面积约10万平方米。6渔港整治10800亩按照一类渔港标准对翻身河渔港进行规划整治，清理违规营运项目，规范渔港管理，提升渔港环境形象。7六合大道立面改造0.460亩对六合大道建筑外立面，街道环境进行改造设计，以达到与度假区整体风格协调，改造立面总长约2.4km，改造面积约4万平方米8沙浦寨遗址公园项目41800亩位于月亮湾旅游度假区西南方，主体坐落在古黄河河道之上，其中有六合大道穿过，北侧与古黄河森林公园相临，东侧与灵龙湖公园融合，西侧可借古黄河之宽阔水景，南侧为景区度假休闲项目，主体区域向东拓展水路游线以借海景。9景观和道路/路网建设4总长约35.2km观海大道西延，对外交通，长9km，宽50m，古黄河路二期工程，长11.2km，宽9m，新海堤公路，港区临时道路，月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案3长4.9km，宽7m，听海路北延，长0.4km，宽32m；六合大道南延，长2.9km，宽33m；渔港路，长2.2km，宽14m；陶湾路，长0.4km，宽15m；菩提路，长0.7km，宽15m；滨湖路，长1.5km，宽24m；金地路，长0.6km，宽15m；宋公大道南延，长1km，宽22m；滨湖路西延，长0.4km，宽24m。S327绿化提升，G228-翻身河段整体改造提升，道路两侧各宽50m，总长约8.5km；道路绿化工程，各道路做到有路即有景观配套的目标，实施各道路景观工程。10综合游艺园3.5675亩用地规模约45公顷，建设集儿童游乐场、海洋世界、水上世界等活动游览项目于一体的综合游乐中心。11百里风光带244.6km沿海堤公路和沿海岸线打造独具滨海特色的集休闲骑游、文化展示、生态环境、产业融合四大功能于一体的百里风光休闲长廊，总长约44.6公里。景观面积150万平方米，建筑面积5万平方米。12玉泉河景观工程0.9225亩建设1km长，150m宽的玉泉河景观带，形成自然特色与人文景观相结合，海洋风格与旅游元素相统一的景观廊道。13月亮湾温泉度假酒店内部装修2.5内装面积7万平米对月亮湾温泉度假酒店按5A级标准进行内部装饰装潢，使其具备运营条件。14温泉浴场及酒店环境0.947.5亩对月亮湾温泉度假酒店外部进行景观打造，同时建设温泉浴场，实施温泉钻井工程15月堤海景公园0.41.5km对月堤海景公园进行提升，丰富旅游元素16海滨浴场0.92平方公里对浴场进行整体提升，按照封闭管理进行改造，同时提升景观功能，增加浴场配套设施，新建服务中心，改造沙滩等17灵龙湖/灵龙湖景观提升0.4800亩完成灵龙湖景观元素的提升，形成丰富的景观特色，增强项目的观赏性合计42.3月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案41.4项目建设必要性1.4.1贯彻国家关于促进特色文化业改革发展的需要《国务院关于促进特色文化业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）和《省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进特色文化业改革发展的实施意见》（苏政发〔2014〕85号）中提出要加快政府职能转变，进一步简政放权，使市场在资源配置中起决定性作用；要建立公开透明的市场准入标准和运行规则，打破行业、地区壁垒，推动特色文化市场向社会资本全面开放；要积极培育壮大市场主体，扶持特色文化企业，鼓励发展专业特色文化经营机构。本项目采用BOT模式引入社会资本，投资建设运营月亮湾旅游度假区项目，符合国务院和江苏省关于促进特色文化业改革发展的精神。1.4.2进一步促进特色文化业发展，提升特色文化品牌形象的需要古黄河及海滨天然沙滩浴场是滨海县独特的自然资源，对其进行深度的特色文化资源挖掘，形成具有特色的绿色休闲产业，一方面有利于滨海县产业结构的调整升级，形成新的经济增长点，促进县域经济的健康可持续发展，打造出滨海县乃至盐城市文化名片；另一方面也有利于促进滨海特色文化产业结构的多元化和集聚化。月亮湾旅游度假区项目基础条件好、开发体量大，且多数为特色文化资源开发项目和配套商业开发项目，而政府方对于该类项目的开发经验较少，若财政主导负担较重。以市场化为手段，采用PPP模式引进社会资本和投资方先进的规划、开发、管理经验和理念，可以弥补政府在特色文化资源开发项目的经验不足，减轻财政负担，并保障资源开发深度和效率的最大化。同时以政府为主导，和社会投资方共同规划、共同建设、共同运营、共同收益，体现了“公-私合作”的双赢理念，符合政策资源的现实运用。且PPP模式中项目运营的市场运作方式，有利于加强古黄河、海滨天然沙滩浴场等自然资源整合，实现资源开发和商业开发的无缝对接，真正实月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案5现特色文化资源的深度开发和区域产业结构的转型升级。1.4.3带动当地特色文化经济发展的需要此次特色文化项目开发建设，体现“大特色文化、大产业、大创意”的理念，强势推动滨海特色文化业加速发展，有利于带动当地特色文化经济发展。1.5项目前期工作情况1、项目所处阶段本项目现处于申报和设计阶段。2、开工和计划完成时间本项目建设周期为4年，预计开工时间为2017年2月。1.6总投资及资本构成1.6.1总投资及资本构成本项目总投资约422623.41万元，资本金84507.44万元，由政府授权平台公司与社会资本共同出资；银行贷款338115.98万元。1.6.2股权结构政府授权平台公司与社会资本按股权比例出资成立项目公司，项目公司资本金84507.44万元，其中:政府授权平台公司出资占比5%，社会资本出资占比95%。1.6.3融资结构及融资成本本项目总投资约为422623.41万元，其中资本金84507.44万元，占总投资比例为20%；需融资部分为338115.98万元，占总投资比例为80%。月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案6项目融资手段在初步方案阶段暂定为银行借款，费率暂按5.88%计算，建设期借款利息合计14910.91万元。融资成本在项目实施过程中将根据实际融资渠道进行调整。1.7项目收益情况本项目回报机制为使用者付费和政府可行性缺口补助，经计算，本项目运营期（从建设期第3年开始运营，运营期共18年）内年均旅游收入4523.57万元，运营期年均政府运营补贴34971.92万元，项目投资财务内部收益率6.34%（税前）/5.03%（税后），项目投资回收期12.9年（税前）/14.0年（税后），资本金财务内部收益率约5.38%（税后）。1.8政府支持及社会资本介入情况1.8.1政府支持1、已成立由滨海县政府牵头，滨海县财政局、江苏滨海港经济开发区管委会、滨海县滨海港投资开发公司参与组建的月亮湾旅游度假区PPP项目实施领导小组。2、项目前期手续和初步设计已基本完成。1.8.2社会资本介入情况本项目采用政府方与社会投资人共同出资组建项目公司的模式投资、建设与运营。按政府授权平台公司出资5%与社会投资人出资95%的出资比例成立项目公司。江苏省建设集团有限公司等社会资本与政府进行了前期接触，非常希望参与本项目的投资建设运营。月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案7第二章可行性分析2.1项目满足要求情况分析2.1.1项目符合江苏省财政厅报送政府和社会资本合作（PPP）项目的要求本项目建设是贯彻国家关于促进特色文化业改革发展的需要，是进一步促进特色文化业发展，提升特色文化品牌形象的需要，是带动当地特色文化经济发展的需要，更是满足人民群众日益增长的精神文化需求。因此，本项目具有明显的公益性特征，属于准公益性项目。2.1.2PPP项目相关政策的符合性根据《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（国办发〔2015〕42号）规定，在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式，是转变政府职能、激发市场活力、打造经济新增长点的重要改革举措。围绕增加公共产品和公共服务供给，在能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，广泛采用政府和社会资本合作模式，对统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作具有战略意义。国家发展改革委关于切实做好《基础设施和公用事业特许经营管理办法》贯彻实施工作的通知（发改法规[2015]1508号）规定了在能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程、社会事业等基础设施和公用事业领域，广泛筛选适宜开展特许经营的项目，深化前期研究，谋划重点推进项目，积极运用建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营-移交（BOOT）、建设-移交-运营（BTO）以及设计-建设-融资-运营（DBFO）、改建-运营-移交（ROT）、建设-拥有-运营（BOO）、转让-运营-移月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案8交（TOT）、运营管理（O&M）等方式开展特许经营。本项目属于PPP项目相关政策支持的旅游行业，可采用PPP模式进行实施。2.1.3拟定合作模式本项目拟根据国务院、财政部、发改委、住建部及江苏省政府力推的PPP合作模式相关文件精神（见国发办[2013]96号、国发[2014]43号、财金[2014]112、113号，发改投资[2014]2724号，财库[2014]214、215号、苏财金[2015]21号），通过法定程序引入社会资本，与政府委托的平台公司建立PPP合作模式。本项目特许经营期为20年，其中建设期拟定为4年。2.1.4担保解除可能性分析PPP模式法律主体的权利与义务由相关PPP 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 文本进行约定，并形成比较复杂的法律文本体系，一般认为由以下三个方面组成：（1）基础交易合同体系；（2）融资合同体系；（3）特许权 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 。是PPP法律文本最为重要的内容，在PPP文本体系中具有协调机制性质，是PPP模式能够有效吸引私人资本并成功运行的关键。财政部《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》规定，合同体系主要包括项目合同、股东合同、融资合同、工程承包合同、运营 服务合同 环保管家服务合同免费下载技术服务合同下载技术服务合同模板下载服务合同范本档案数字化服务合同 、原料供应合同、产品采购合同和保险合同等。2014年11月26日国务院发布《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(“国发60号文”)，并采用财政部对PPP的定义“政府和社会资本合作”，将PPP模式定位为一种创新的投融资模式，更强调PPP项目合同的重要性，并要求政府有关部门要制定管理办法，尽快发布标准合同范本，由此规范合作关系保障各方利益。2014年底，财政部印发《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》，从PPP项目识别、准备、采购、执行、移交各环节操作流程等方面提出操作层面的具体要求，发改委印发《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》和《政府和社会资本合作项目通用合同指南》，从PPP模式的遵循原则、月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案9适用范围、模式选择、工作机制、项目流程与管理、政策保障、合同管理等方面提出具体指导意见，随着国家力推PPP模式一系列政策的出台，PPP项目管理流程将会更加规范、流畅。因此，在一系列的法律文件的约束下，本项目中出现债权人转换配合意愿及担保解除的可能性很小，政府、社会资本及相关参与单位都建立了契约关系，在法律允许的框架内开展工作，一旦违约社会资本有权提出诉讼。2.2行业主管部门和融资平台意愿1、行业主管部门意愿对于滨海县滨海港投资开发公司来说，本项目采用PPP模式，可以从过去的旅游服务的提供者转变成监管者的角色，改变了既当“运动员”又当“裁判员”的局面，从而保证工程质量以及公共服务的有效性。同时，引入社会资本，可以取长补短，能够充分发挥政府公共机构和社会资本各自的优势，有利于提高建设、运营效率。采用PPP模式还可以促进项目在设计、施工、运营等过程中的技术和管理创新，促进生产力发展，以最有效的成本为群众提供公共服务。对于滨海县财政部门来说，本项目采用PPP模式，可以缓解滨海县财政压力，社会资本的参与不仅能有提供强有力的资金支持，而且能够提供高效的服务，提升资金使用效率，促进投融资体制改革。因此，滨海县人民政府、财政部门、滨海县滨海港投资开发公司对本项目采用PPP模式持支持的态度，符合行业主管部门的意愿。2、融资平台意愿根据国家发展改革委、国家开发银行《关于推进开发性金融支持政府和社会资本合作有关工作的通知》（发改投资〔2015〕445号），国家开发银行将充分发挥开发性金融的中长期融资优势及引领导向作用，积极为PPP项目建设提供“投资、贷款、债券、租赁、证券”等综合金融服务，并联合其他银行、保险公司等金融机构以银团贷款、委托贷款等方式，努力拓宽PPP项目的融资渠道。月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案102.3项目对社会资本的吸引力分析特许经营年限按20年（含建设期4年）测算，运营期（从建设期第3年开始运营，共18年）项目公司年平均旅游收入4523.57万元，运营期年平均政府运营补贴34971.92万元，项目投资财务内部收益率6.34%（税前）/5.03%（税后），项目投资回收期12.9年（税前）/14.0年（税后），资本金财务内部收益率约5.38%（税后）。具有较稳定的投资价值和较好的收益，并且可以得到政府纳入财政中长期预算的付费保障，对社会资本有一定的吸引力。2.4物有所值分析相对于政府传统采购模式，本项目采用PPP模式主要有以下优势：2.4.1提高公共财政使用效率采用PPP模式，可以减轻政府公共财政预算，以较少的财政投入来带动更多的资金投入，提高了公共财政使用效率。同时引入社会资本，有利于发挥社会资金的能动性和创造性，有利于帮助提高工程建设效率和降低工程建设和运营成本，避免资金风险。月亮湾旅游度假区PPP项目中，项目公司组建时，政府授权企业的出资约为：84507.44万元（项目资本金）×5%（政府授权企业占股5%）=4225.37万元。若采用传统采购模式，4225.37万元作为自有资金，可投入的项目总资金约2.11亿元。采用PPP操作模式，通过法定程序选定社会资本，社会资本注入95%的资本金与政府授权企业共同组建项目公司，项目公司融资额度大大提高，可实现约42.3亿元的总投资。显而易见，与政府传统采购模式相比，采用PPP模式能够明显提高自有资金的使用效率。月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案112.4.2政府初始投入少，极大缓解政府支出压力总投资422623.41万元的项目，政府只在初始阶段以资金投入4225.37万元，其他投资款则由社会资本投入及融资渠道解决，极大地缓解政府支出压力，促进公益性事业的发展。2.4.3提高运营效率，降低项目全生命周期成本采用PPP模式操作，引入了社会资本，社会资本拥有先进的技术和管理经验，能够在一定程序上降低建设成本及运营成本。同时PPP项目中建立绩效评价机制，能够激励社会资本参与者为降低成本而努力改善管理，降低全生命周期成本，提高运营效率从而降低了项目全生命周期成本。一般而言，政府主要负责公共管理职能，在旅游项目的建设运营上，社会资本可能拥有更多的专业技能，且实践经验更为丰富。通过PPP模式，引入竞争机制，选择最适合的社会资本参与月亮湾旅游度假区项目的投资、建设、运营与设施管理，能够促进技术和管理机制创新，服务质量和效率提升，提高运营效率，促进创新与竞争。2.4.4实现风险合理分配传统的项目实施模式，项目的风险一般由政府承担；而PPP（政府与社会资本合作）要求政府授权企业与社会资本组建项目公司，实现了政府与社会资本风险共担。PPP项目中，政府与社会资本风险分担的原则为：承担风险的一方应该对该风险具有控制力、能够将该风险合理转移、对于控制该风险有更大的经济利益、承担风险最有效等。具体到项目实施中，法律、政策和最低需求（如土地获取风险、项目审批风险、政治不可抗力等）风险由政府方承担；如期完成项目融资的风险、项目设计、建设和运营维护等商业风险（如完工风险、技术风险、运营风险以及建设工程不达标的风险等）以及获得项目相关保险等相关风险由PPP项目公司承担；而自然不可抗力风险则由双方共担。月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案12第三章初步实施安排3.1政府与社会资本的权利义务（1）政府主体的权利①政府主体作为项目发起人，拥有对项目整个进程进行监督的权利；②政府主体有权通过合法程序确认监理单位的权利，监理单位接收政府主体委派，费用由项目公司承担；③在项目建设前对项目按约定程序进行审核的权利。（2）政府主体的义务①委派政府平台公司与社会资本主体共同出资设立项目公司；②授予项目公司对本项目的特许经营授权；③协助项目公司办理规划许可、用地许可、环评、项目立项、设计评审等；④协助项目公司申请并获取一切可能的投资鼓励、特惠和优惠；⑤负责项目公司设立所需的公共关系协调；⑥政府主体负责项目设计方案、施工图审核，并指派财政部门审核项目预算；⑦配合项目公司完成项目验收及结算工作；⑧督促相关部门按照规定向项目公司支付费用。⑨协助办理项目公司委托其办理的其它事宜。2、社会资本主体的权利和义务（1）社会资本主体的权利①作为项目公司主要投资方，有权引进第三方机构对项目公司进行债权出资；②作为项目投资方，有权组建项目公司；③项目建设完成后按股权比例分取红利的权利。（2）社会资本主体的义务①与政府主体出资设立项目公司，且负责项目公司建设资金的融资工作，按时出资及按时完成项目融资的义务；月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案13②协助办理经营项目公司所需的一切批准、许可和执照；③协助项目公司申请并获取一切可能的投资鼓励、特惠和优惠；④负责项目公司的注册；⑤负责为项目公司融资提供增信服务等融资支持；⑥协助办理项目公司委托其办理的其它事宜。3、项目公司的权利义务（1）项目公司的权利①对项目所涉工程有依法进行发包的权利及项目建设的过程进行管理的权利；②对本项目享有特许经营权；③就项目实施过程中提供的月亮湾旅游度假区投融资、建设和运营获取使用者付费和政府可行性缺口补助的权利；（2）项目公司的义务①实施月亮湾旅游度假区项目过程中遵守法律法规、项目合同约定的义务；②根据协议，完成月亮湾旅游度假区的投融资、建设和运营维护；③在合理的限度内，接受政府方的监督、检查，并为政府方监督、检查提供必要便利的义务；④加强维护，确保项目设施完好并正常运行，特许经营期届满后，将项目设施及权益无偿移交给滨海县政府指定单位。3.2风险及风险分担机制PPP模式，关键是在政府与社会资本合作中间通过适当的资源分配、风险分担和利益分享机制，最大限度地满足事先清晰界定的公共需求，实现参与各方的“双赢”或“多赢”的绩效结果。目前，旅游行业已较早地采用了PPP模式，取得了不少成功的实践经验。因此，本项目属于有例可循，总体风险较小。对于政治风险、法律变更和配套设施服务方面的风险，政府部门的控制力强于社会资本，应由政府部门承担。融资风险、技术风险、运营风险等，项目公司更有控制力，而且与其收益相关，应由项目公司承担。不可抗力风险由于各方均没有控月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案14制能力，所以应由各利益相关方通过设计有关机制（如调价、可变特许期等）共同共担。月亮湾旅游度假区PPP项目可以通过相关权责约定，企业承担融资、建设、运营维护等风险，政府方承担项目审批、土地取得等风险，实现风险的合理分担。3.3PPP运作方式3.3.1PPP运作方式选择本项目采用BOT（建设—运营—移交）的运作方式，由政府授权平台公司与社会资本成立项目公司，政府方授予项目公司旅游的特许经营权。项目公司在特许经营期内完成月亮湾旅游度假区的投融资、建设和运营维护，通过使用者付费（旅游收入）和政府可行性缺口补助收回投资并实现合理利润。特许经营期满后，项目公司将项目设施无偿、完好地移交给政府方。3.3.2投融资结构本项目总投资约为422623.41万元，其中项目资本金84507.44万元，占总投资比例为20%；需融资部分为338115.98万元，占总投资比例为80%。资本金比例符合《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号)、《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）的要求。3.3.3政府配套安排项目建设及运营所需的土地、水、电等配套设施等由政府主体协调，确保项目顺利实施。月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案153.3.4项目合作期限根据《市政公用事业特许经营管理办法》（建设部126号令），特许经营期限最长不得超过30年。本项目特许经营期为20年，其中建设期4年。3.3.5收益回报方式收益回报方式主要为使用者付费（旅游收入）和政府可行性缺口补助。3.4项目公司设立情况为了以最少的资源，向社会资本购买优质产品或服务，在项目合作方选择阶段，政府方通过对社会资本的融资能力、施工技术能力、运营管理能力等资格条件进行系统评审后，以公开招标方式选定社会资本合作方，与之依法设立自主运营、自负盈亏、具有独立法人资格的项目公司，作为PPP项目合同及项目其他相关合同的签约主体，负责项目具体实施。项目公司的组建应当遵循《公司法》及其他法律法规中关于公司组建的强制性规定，同时，也应满足双方签订的协议中对于组建项目公司的要求。本项目由政府授权平台公司与社会资本共同出资组建新的项目公司，政府方与通过法定形式选定的社会资本的股权比例为5%:95%。政府方和社会资本方均以现金出资。月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案16第四章财务测算4.1投资估算及投融资计划4.1.1总投资估算（1）建设投资估算本项目建设投资估算详见表4-1。表4-1建设投资估算表单位：万元序号工程和费用名称合计比例1建设投资407712.50100%1.1古黄河湿地森林公园17370.004.26%1.2古黄河博物馆14475.003.55%1.3游客服务中心7237.501.78%1.4停车场2895.000.71%1.5滨海颐和养生园77200.0018.93%1.6渔港整治96500.0023.67%1.7六合大道立面改造3860.000.95%1.8沙浦寨遗址公园项目38600.009.47%1.9景观和道路/路网建设38600.009.47%1.10综合游艺园33775.008.28%1.11百里风光带19300.004.73%1.12玉泉河景观工程8685.002.13%1.13月亮湾温泉度假酒店内部装修24125.005.92%1.14温泉浴场及酒店环境8685.002.13%1.15月堤海景公园3860.000.95%1.16海滨浴场8685.002.13%1.17灵龙湖/灵龙湖景观提升3860.000.95%月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案17（2）建设期利息项目公司拟申请银行贷款338115.98万元，在建设期内投入，利率按5.88%进行估算。经计算，建设期利息合计约为14910.91万元，建设期内银行贷款本金不还，利息照付。（3）流动资金本项目暂不考虑流动资金。（4）总投资估算综合上述（1）-（3），本项目总投资约为422623.41万元。4.1.2投资计划与融资方案本项目建设投资和建设期利息在建设期内全部投入，各年资金使用情况及融资方案详见表4-2。表4-2项目投资计划与融资方案单位：万元序号项目合计计算期12341总投资422623.41104413.28109383.58104413.28104413.281.1建设投资407712.50101928.13101928.13101928.13101928.131.2建设期利息14910.912485.157455.462485.152485.151.3铺底流动资金2资金筹措422623.41104413.28109383.58104413.28104413.282.1项目资本金84507.4419884.2824854.5919884.2819884.282.1.1用于建设投资69596.5217399.1317399.1317399.1317399.132.1.2用于建设期利息14910.912485.157455.462485.152485.152.1.3用于铺底流动资金2.2债务资金338115.9884528.9984528.9984528.9984528.992.2.1用于建设投资338115.9884528.9984528.9984528.9984528.992.2.2用于建设期利息月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案182.2.3用于其他流动资金4.2项目收入与成本测算4.2.1特许经营期本项目的特许经营期为20年，其中建设期4年，运营期从建设期第3年开始计算。4.2.2项目总成本1、运营成本项目公司运营成本主要为人员工资、水电费等，暂估800万元/年。2、折旧摊销费用按照直线法计提折旧摊销，残值为0。3、财务费用财务费用为每年支付的借款利息。本测算中，长期借款暂采取等额本息的方式在计算期第3年至第20年进行偿还。4.2.3项目公司收入1、旅游收入根据市场前期测算，本项目成熟期日平均游客量600人次/天，人均消费220元，因此项目成熟期旅游收入4818.0万元/年。表4-3旅游收入单位：万元年份34567891011旅游收入1445.42890.84818.04818.04818.04818.04818.04818.04818.0游客数量（万人次）6.5713.1421.9021.9021.9021.9021.9021.9021.90人均旅游消费（元/人次）220.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案19年份121314151617181920旅游收入4818.04818.04818.04818.04818.04818.04818.04818.04818.0游客数量（万人次）21.9021.9021.9021.9021.9021.9021.9021.9021.90人均旅游消费（元/人次）220.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00220.002、政府可行性缺口补助从运营开始到合作期满（18年），由政府逐年对项目公司进行补贴。第N年政府运营补贴金额=当年还本付息+当年资本金年金+当年运营直接成本-当年使用者付费收入（1）还本付息建设期第1年借款在建设期第1-2年不还本金，利息照付，在计算期第3-20年内，以等额还本付息的方式归还贷款。建设期第2年借款在建设期第2年不还本金，利息照付，在计算期第3-20年内，以等额还本付息的方式归还贷款。建设期第3年借款在建设期第3年不还本金，利息照付，在计算期第4-20年内，以等额还本付息的方式归还贷款。建设期第4年借款在建设期第4年不还本金，利息照付，在计算期第5-20年内，以等额还本付息的方式归还贷款。融资费率暂按5.88%测算，运营期还本付息明细如下表：表4-4还本付息单位：万元年份34567891011还本15473.228885.9812733.7113482.4514275.2215114.6016003.3416944.3317940.66付息9940.6114585.6019033.4118284.6617491.9016652.5115763.7814822.7813826.45还本付息合计25413.8323471.5831767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.11年份121314151617181920还本18995.5720112.5121295.1322547.2823873.0625276.8026763.0728336.7430002.94付息12771.5411654.6010471.999219.837894.056490.325004.043430.371764.17还本付息31767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.11月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案20合计（2）资本金年金建设期第1年资本金在建设期第1-2年不支付本金和股息，在计算期第3-20年内，以等额还本付息的方式支付资本金年金。建设期第2年资本金在建设期第2年不支付本金和股息，在计算期第3-20年内，以等额还本付息的方式支付资本金年金。建设期第3年资本金在建设期第3年不支付本金和股息，在计算期第4-20年内，以等额还本付息的方式支付资本金年金。建设期第4年资本金在建设期第4年不支付本金和股息，在计算期第5-20年内，以等额还本付息的方式支付资本金年金。招标前资本金投资回报率按6.5%计算，运营期资本金年金明细如下表：表4-5资本金年金单位：万元年份34567891011资本金年金5201.967168.648558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.10年份121314151617181920资本金年金8558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.10（3）政府年付费额第N年政府运营补贴金额=当年还本付息+当年资本金年金+当年运营直接成本-当年使用者付费收入经计算，政府运营期年平均补贴项目公司34971.92万元，运营期内合计需补贴项目公司约62.95亿元，明细如下：表4-6政府运营补贴金额单位：万元年份34567891011运营收入1445.402890.804818.004818.004818.004818.004818.004818.004818.00还本付息25413.8323471.5831767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.11资本金年金5201.967168.648558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.10运营成本800800800800800800800800800月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案21可行性缺口补助数额20029.828549.436307.236307.236307.236307.236307.236307.236307.2年份121314151617181920运营收入4818.04818.04818.04818.04818.04818.04818.04818.04818.0还本付息31767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.1131767.11资本金年金8558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.108558.10运营成本800800800800800800800800800可行性缺口补助数额36307.236307.236307.236307.236307.236307.236307.236307.236307.2上表中政府可行性缺口补助是根据估算的投资额，暂定的运营成本、融资费率、资本金投资回报率、使用者付费收入基础上进行测算，实际政府可行性缺口补助金额根据最终经审计的投资额，中标的融资费率、资本金投资回报率、运营成本和当年实际使用者付费收入计算确定。4.2.4运营期内经济指标分析根据测算，本项目总投资额约为422623.41万元，合作期限20年（含建设期4年）。下表为本项目运营期（从建设期第3年开始运营，共18年）内各项指标的预测值。表4-7项目运营期内指标预测值序号项目数额单位备注1项目公司收入39495.49万元运营期年平均1.1旅游收入4523.57万元运营期年平均1.2政府运营补贴34971.92万元运营期年平均2运营成本800万元运营期年平均3项目投资财务内部收益率6.34%税前5.03%税后4项目投资财务净现值38865.31万元税前，Ic=5%823.32万元税后，Ic=5%5项目投资回收期12.9年税前，含建设期4年14.0年税后，含建设期4年月亮湾旅游度假区项目采用PPP模式的初步方案226资本金财务内部收益率5.38%税后以上数据表明，该项目具有较稳定的投资价值和较好的收益，对社会资本有一定的吸引力。4.4还款分析项目公司申请银行长期贷款338115.98万元，还款采用等额本息方式。在项目还款年份，偿债备付率均大于1，贷款偿还资金有保障。