税务会计第五章土地增值税的核算

税务会计（第四版）目录1土地增值税核算的基本规定2土地增值税核算的会计科目与报表3应纳土地增值税的核算第一节　土地增值税核算的基本规定一、土地增值税的征税范围(一)转让国有土地使用权(二)地上的建筑物及其附着物(三)土地增值税征税范围的具体规定第一节　土地增值税核算的基本规定一、土地增值税的征税范围(三)土地增值税征税范围的具体规定1.以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。2.以继承、赠与方式转让房地产。3.房地产的出租。4.房地产的抵押。5.房地产交换。6.以房地产进行投资、联营。7.合作建房。8.企业兼并转让房地产。9.房地产的代建房行为。10.房地产的重新评估。11.国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物。第一节　土地增值税核算的基本规定二、土地增值税税率第一节　土地增值税核算的基本规定三、土地增值税的计税依据(一)收入总额1.货币收入2.实物收入3.其他收入第一节　土地增值税核算的基本规定三、土地增值税的计税依据(二)扣除项目金额1.取得土地使用权所支付的金额。2.房地产开发成本。3.房地产开发费用。4.与转让房地产有关的税费。5.加计扣除项目。6.旧房及建筑物的评估价格。第一节　土地增值税核算的基本规定四、土地增值税的减免优惠(一)对建造普通 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 住宅的减免优惠(二)对国家收回的房地产的减免税优惠(三)对个人转让房地产的减免优惠第一节　土地增值税核算的基本规定五、土地增值税的征收管理(一)土地增值税的纳税申报时间(二)土地增值税的纳税地点(三)房地产开发企业土地增值税清算1.土地增值税的清算条件。2.非直接销售和自用房地产的收入确定。3.土地增值税的扣除项目。4.土地增值税清算应报送的资料。5.土地增值税清算项目的审核鉴证。6.土地增值税的核定征收。第二节　土地增值税核算的会计科目与报表一、会计科目的设置缴纳土地增值税的企业应设置“应交税费”科目,并在“应交税费”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。第二节　土地增值税核算的会计科目与报表二、土地增值税核算账户第二节　土地增值税核算的会计科目与报表三、土地增值税纳税申报表第二节　土地增值税核算的会计科目与报表三、土地增值税纳税申报表第三节应纳土地增值税的核算一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算(一)开发房地产销售应纳土地增值税的核算【例5-1】某房地产开发公司,某年度内开发房地产100000平方米对外销售,按签订的购销合同共取得不含增值税的销售收入150000万元。在开发过程中,支付取得土地使用权的费用30000万元;支付开发房地产的成本60000万元;支付开发房地产的借款利息支出800万元,并能提供金融机构的证明,利率未超过银行同类同期贷款利率的规定标准；当地政府规定其他房地产开发费用的扣除比例为5%;假定转让房地产缴纳的增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加分别为8000万元、560万元、240万元和160万元。房地产开发公司按照当地主管税务机关的规定,在1~4季度分别预交土地增值税80万元。该房地产开发公司应缴纳的土地增值税及会计处理如下:第三节应纳土地增值税的核算一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算(一)开发房地产销售应纳土地增值税的核算【例5-1】1.每季度预交土地增值税时:借:应交税费——应交土地增值税800000　贷:银行存款8000002.计算共计应缴纳的土地增值税税额:第一步:计算应扣除的项目金额。扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除费用房地产开发费用=800+(30000+60000)×5%=5300(万元)加计扣除费用=(30000+60000)×20%=18000(元)合计扣除项目金额=30000+60000+5300+560+240+160+18000=114260(万元)第二步:计算增值额。增值额=收入总额-扣除项目金额=150000-114260=35740(万元)第三步:计算增值额占扣除项目金额的比例。增值率=×100%=×100%=31.28%第四步:确定适用税率。该房地产转让应征收土地增值税的适用税率为30%。第五步:计算应纳土地增值税税额。应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=35740×30%-114260×0=10722(万元)第三节应纳土地增值税的核算一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算(一)开发房地产销售应纳土地增值税的核算【例5-1】3.提取应交土地增值税时:借:营业税金及附加107220000　贷:应交税费——应交土地增值税107220000本年度该房地产开发公司“应交税费——应交土地增值税”账户登记见表5-5。4.年末结算应补交土地增值税时:应补交土地增值税=107220000-3200000=104020000(元)上交土地增值税时:借:应交税费——应交土地增值税104020000　贷:银行存款104020000第三节应纳土地增值税的核算一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算(二)存量房地产转让应纳土地增值税的核算【例5-2】某工业企业转让10年前建造的办公楼一栋,依据转让合同取得转让含税收入1260万元,10年前建造时的造价为300万元,按转让时的建材及人工费用计算,建造同样的新房需耗费1000万元,该房还有六成新。由于办公楼所占土地面积的原使用权是国家无偿划拨的,企业在转让办公楼时补交土地出让金200万元。企业转让该存量房缴纳增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加分别为60万元、4.2万元、1.8万元和1.2万元，土地增值税及有关账务处理如下(增值税按简易计税法计算，城建税税率7%，印花税税率0.5‰,契税税率5%):1.转让时冲减固定资产和累计折旧:借:固定资产清理1800000　　累计折旧1200000（1260000÷（1+5%））　贷:固定资产3000000第三节应纳土地增值税的核算一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算(一)开发房地产销售应纳土地增值税的核算【例5-2】借:固定资产清理778000　贷:应交税费——应交增值税600000　　　　　　——应交城市维护建设税42000　　　　　　——应交教育费附加18000——应交地方教育附加12000　　　　　　——应交印花税6000　　　　　　——应交契税1000005.计算应缴纳的土地增值税:第一步:计算增值额。办公楼的评估价格=10000000×60%=6000000(元)增值额=12000000-（6000000+2000000+178000）12000000-8178000=3822000(元)第二步:计算增值额占扣除项目金额的比例。3822000÷8178000×100%=46.74%第三节应纳土地增值税的核算一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算(一)开发房地产销售应纳土地增值税的核算【例5-2】第二步:计算增值额占扣除项目金额的比例。3822000÷8178000×100%=46.74%第三步:计算应纳土地增值税税额。增值额占扣除项目金额的比重在50%以内,适用税率为30%，速算扣除系数为0。应纳土地增值税税额=3822000×30%=1146600(元)提取土地增值税时:借:固定资产清理1146600　贷:应交税费——应交土地增值税11466006.上交土地增值税时:借:应交税费——应交土地增值税1146600　贷:银行存款1146600第三节应纳土地增值税的核算二、兼营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算【例5-3】兼营房地产业务的某商业企业,本期以银行存款200万元购入1000平方米土地进行房地产开发。在开发过程中,支付开发成本1000万元;开发过程中的借款利息不能提供金融机构的有效证明,当地政府规定开发费用的扣除率为8%。房地产开发完工,按签订的购销合同共计取得转让含税收入2205万元。商业企业应纳土地增值税及有关会计处理如下(增值税征收率5%,城建税税率7%,教育费附加征收率3%,地方教育附加征收率2%，印花税税率0.5‰):1.计算扣除项目金额:应纳营业税=2205÷（1+5%）×5%=105(万元)应纳城市维护建设税=105×7%=7.35(万元)应纳教育费附加=105×3%=3.15(万元)应纳地方教育附加=105×2%=2.1(万元)应纳印花税=2205÷（1+5%）×0.5‰=1.05(万元)扣除项目金额=200+1000+(200+1000)×8%+7.35+3.15+2.1+1.05　　　　　　=1309.65(万元)第三节应纳土地增值税的核算二、兼营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算【例5-3】2.计算增值额:增值额=2205÷（1+5%）-1309.65=790.35(万元)3.增值额占扣除项目金额的比重:790.35÷1309.65×100%=60.35%4.计算应纳土地增值税税额:增值额占扣除项目金额的比重为60.35%,土地增值税的适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应纳土地增值税=790.35×40%-1309.65×5%=316.14-65.48=250.66(万元)提取土地增值税时:借:营业税金及附加(或其他业务成本)2506600　贷:应交税费——应交土地增值税25066005.上交土地增值税时:借:应交税费——应交土地增值税2506600　贷:银行存款2506600