房地产评估

房地产评估（00122）一、单选题1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑参考答案：B2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑？A.居住建筑B.公共建筑C.商业建筑D.工业建筑参考答案：B3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则A.房地产价格较高B.房地产价格不变C.房地产价格有变化D.房地产价格较低参考答案：D4、持续在同一地块上不断增加投资，由于每次投资的生产率不同而带来超额利润，以此转化成的地租称A.级差地租ⅠB.级差地租ⅡC.垄断地租D.矿山地租参考答案：B5、在房地产中，将地块上的建筑面积与（）称为容积率。A.总面积之比B.地块面积之比C.地下面积之比D.绿化面积之比参考答案：B6、如果实现土地使用年期越长、（）的情况，必须以年地租不变为前提。A.地价越高B.地价越低C.地价越固定D.地价越波动参考答案：A7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金。A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租参考答案：C8、在因素成对比较的情况下，给A赋值（），则能实现A与B同等重要。参考答案：C9、评估（）价格所应采用的资本化率称为综合资本化率A.建筑物B.构筑物C.房地合一D.土地参考答案：C10、成本法是（）以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。A.扣除管理费B.扣除税费C.扣除折旧D.扣除保险费参考答案：C11、成本法投资利润的计算基数为A.自有资金投资额B.贷款总额C.总投资额D.借款总额参考答案：C12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定A.土地还原利率B.各有关修正系数C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正参考答案：B13、市场比较法的理论依据是A.最佳使用原则B.替代原则C.区位理论原则D.市场原则参考答案：B14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的A.各年净收益的总和B.各年毛收益的现值之和C.各年净收益的现值之和D.年平均收益之和参考答案：C15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准价不同D.土地在不同时期的路线价不同做参考答案：B16、估价中的最高最佳使用中不包括A.最佳位置B.最佳用途C.最佳规模D.最佳集约度参考答案：A17、剩余法在评估待开发土地中运用得A.最少B.最为广泛C.最难D.最一般参考答案：B18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况参考答案：A19、剩余法估价 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时，售价的预测和成本预算必须符合A.统一原则B.合法原则C.平衡原则D.同步原则参考答案：B20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的A.任意计算B.整个开发建设周期计算C.整个开发建设周期的一半计算D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算参考答案：B21、房屋的商品租金构成因素是A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润参考答案：C22、路线价估价法是一种评估大量土地的A.迅速估价方法B.较慢估价法C.简易法D.延迟法参考答案：A23、路线价法的难点和关键是A.深度百分率表制作B.深度的确定C.宽度的确定D.单位价格的确定参考答案：A24、新开发区内可出售土地的平均售价A.不包含整个开发区的所有开发成本B.应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费参考答案：B25、在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在什么情况下应具有同样的地价标准。A.任何区域内B.一个城市内C.全国范围内D.同一市场供需圈内参考答案：D26、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用A.主观耐用年限B.自然耐用年限C.经济耐用年限D.客观耐用年限做题结果：C参考答案：C27、标准深度是指标准宗地的A.街道宽度B.临街深度C..街道长度D.街道曲度参考答案：B28、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是A.评估报告的有效期B.估价作业日期C.估价工作结束日期D.评估报告的时效期参考答案：B29、“三通一平”是指A.通道路、供水、供气和土地平整B.通道路、供水、排水和土地平整C.通道路、供水、供热和土地平整D.通道路、供水、供电和土地平整参考答案：D30、不属于土地自然属性的是哪项A.土地资源的有限性B.土地资源的可替代性C.土地使用的可持续性D.土地自然性状的地域差异性参考答案：B31、房地产价格的实质是房地产A.市场价格B.权益价格C.土地价格D.理论价格参考答案：B32、建筑地段地租的基础是由真正的A.生产成本规定的B.农业地租规定的C.生产价格决定的D.垄断利润决定的参考答案：B33、韦勃的区位因素体系是A.交通、质量、劳力B.运费、劳力、集聚C.运费、销售、成本D.自然技术、社会文化、人口参考答案：B34、商业中心往往位于地价高昂的A.黄金地段B.边缘地段C.落后地段D.一般地段参考答案：A35、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是A.土地个别因素B.建筑物个别因素C.城市区域因素D.政策因素参考答案：A36、商业标准宗地的位置应是A.街角地B.多面临街地C.一面临街地D.畸零地参考答案：C37、城镇土地定级的主要任务就是测算A.级差收益B.中房指数C.价格指数D.基准地价参考答案：D38、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别C.由有关部门确定参考答案：A39、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值参考答案：B40、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于100D.不成立参考答案：A41、归属于房地产的净收益是由A.有效毛收入扣除利润，税金后B.潜在毛收入扣除合理运营费用后C.有效毛收入扣除合理运营费用后D.潜在毛收入扣除利润，税金后参考答案：C42、以下属于按照补助费的有A.农民工安置补助费B.超转人负安置补助费C.拆迁安置费D.征地管理费参考答案：B43、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以A.建造时间为基准时点B.开始使用的时间为基准时点C.购买土地使用权的时间为基准时点D.估价时点为基准时点参考答案：D44、以下哪些选项属于房屋重新建造成本A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费参考答案：B45、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按A.任意计算B.整个开发建设周期计算C.整个开发建设周期的一半计算D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算参考答案：B46、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在A.区域范围B.规定范围C.合理范围D.期望范围参考答案：C47、路线价是标准宗地的A.每平方米价格B.每平方英尺价格C.单位价格D.每米宽度的价格参考答案：C48、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为A.21万B.19万C.10万D.15万参考答案：C49、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作A.销售回报率B.预期回报率C.投资回报率D.最低回报率参考答案：A50、下列不属于房地产估价师的职业道德是A.职业品德B.职业责任C.职业情感D.职业行为习惯参考答案：B51、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.目前总收益的大小参考答案：A52、测算出的基准地价修正系数一般用于A.基准地价确定B.标定地价评估C.地产税的确定D.地租的确定参考答案：B53、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性参考答案：A54、房屋租金的种类A.商业租金B.成本租金C.准商业租金D.计划租金参考答案：B55、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下A.政府办公楼B.寺院C.库房D.教堂参考答案：A56、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是A.使用磨损B.设计变化C.风和日丽D.工艺改进参考答案：A57、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是A.替代原理B.生产费用价值论C.随机原理D.成本原理参考答案：A58、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用参考答案：B59、房地产评估的基本方法A.市场法B.收益法C.比较法D.指数法参考答案：B60、房地产的价格一般取决于A.效用B.所在片区的基准地价C.成本D.所在区域的区域因素参考答案：A61、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点A.利用方式的多变性B.土地趣味的引变性C.地域差异性D.不可替代性参考答案：B62、特尔菲法最重要的程序是A.专家选择B.专家征询C.征询表设计D.信息反馈?参考答案：A63、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应A.不变B.下降C.不一定D.上升参考答案：D64、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料B..可从提供少量交易实例和估价案例作为参考C.都应按照有关部门确定的价格统一评估D.相互提供交易实例和估价案例资料参考答案：D65、在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在A.城市与农村之间B.各省际之间C.城市与城市之间D.城区与郊区之间参考答案：C66、对交易实例进行区域因素修正是因为A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降参考答案：B67、比准价格是指按照（）估算出来的价格。A.收益法B.市场比较法C.成本法D.路线价法参考答案：B68、房屋重新建造成本中应包括A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费参考答案：B69、房屋的成本租金构成因素是A.折旧费、维修费、管理费、税金B.折旧费、维修费、利息C.折旧费、维修费、利息、税金D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金参考答案：D70、以下不能使用成本法进行估价的房产为A.学校B.军队营房C.纪念馆D.有特殊价值的文物参考答案：D71、用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关A.数据信息B.资源状况C.原料状况D.材料状况做题结果：A参考答案：A72、基准地价系数修正法的基本原理是A.比较原理B.预期原理C.替代原理D.重置原理做题结果：C参考答案：C73、路线价估价法适宜于同时对A.大量土地估价B.小部分土地估价C.小面积土地估价D.小块土地估价做题结果：A参考答案：A74、某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积为5000m2，出租率为80%，根据剩余法，预测该不动产的总价为A.16000万元B.168000万元C.18000万元D.21000万元做题结果：C参考答案：C75、剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是A.专业费B.不可预见费C.地价D..租售费做题结果：D参考答案：D76、剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之A.和B.差C.积D.商做题结果：B参考答案：B77、土地交易资料不包括A.城市土地使用权出让价格资料B.城市土地所有权转让价格资C.征地费资料D.安置补助费资料做题结果：B参考答案：B78、商业用地宗地地价修正系数表中不包含A.进深修正B.宽度修正C.使用年限修正D.公用设施完备做题结果：D参考答案：D79、在基准地价修正系数法估价程序中，下列哪种系数不用确定A.待估宗地修正系数B.待估宗地使用年期修正系数C.期日修正系数D.容积修正系数做题结果：C参考答案：80、下列案件适用定型式评估报告书的是A.特别估价案件B.综合评估案件C.特殊估价案件D.一般的例行估价案件做题结果：B参考答案：B81、宗地价格评估报告的组成不包括A.送文函B.宗地估价技术报告C.附件和补充说明D.基准地价分析做题结果：D参考答案：D82、按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作A.销售回报率B.预期回报率C.投资回报率D.最低回报率做题结果：C参考答案：C83、房地产利用成本法估价时，积算价格的基准时点是A.使用的时间B.建造时间C.购买的时间D.估价时点做题结果：D参考答案：D84、如果确定比较案例宗地、地价每m2为800元，容积率为2.1,待估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正结果为做题结果：C参考答案：C85、影响房地产价格的因素通常有A..普通因素B.乡镇因素C.特殊因素D.个别因素做题结果：D参考答案：D86、如果房地产市场条件正常和完善的情况下，在（）的使用价值相同的土地，应具有同样的地价标准。A.任何区域内B.相同城市内C.全国范围内D.同一市场供需圈内做题结果：D参考答案：D87、以下不属于影响房地产价格的建筑物个别因素有A.面积B.气候条件C.施工质量D.设备状况做题结果：B参考答案：B88、不属于德尔菲法特点的是A.匿名性B.一致性C.稳定性D.公开性做题结果：B参考答案：B89、用比较法选择对比实例进行估价时，以下哪项不符合要求A.地点的类似性B.交易情况反常性C.物质的类似性D.时间的接近性做题结果：B参考答案：B90、以下哪项属于房地产的收入A.经营收入B.毛收入C.潜在毛收入D.潜在经营收入做题结果：C参考答案：C二、多选题91、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和A:商业用地方式B:商品住宅用地方式C:机关用地方式D:宗教用地方式做题结果：A,B参考答案：AB92、区位理论除成本学派外，还有A:市场学派B:价格学C:行为学派D:竞争学派做题结果：A,C参考答案：AC93、直接影响土地级别界线位置的是A:单元划分B:定级单C:面积单元D:指标取样做题结果：A,D参考答案：AD94、估价报告应用具有法律效力的条件。A:注册房地产估价师盖章B:注册造价工程师盖章C:注册经济师盖章D:估价机构公章做题结果：A,D参考答案：AD95、出租型房地产的客观运营费用应包括A:利息B:生产费用C:管理费D:税费和保险费做题结果：C,D参考答案：CD96、成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括A:基础设施建设费B:开发成本C:折旧费D:取得土地费用做题结果：B,D参考答案：BD97、路线价法特别适宜于对哪些类土地进行估价。A:标准地价确定B:土地课税C:土地使用权出让D:土地重划做题结果：B,D参考答案：BD98、用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，其前提是A:要求估价人员具有充分的鉴定技术B:.要求估价人员具有实际操作经验C:要求被估对象为新建筑物D:要求被估对象为旧建筑物做题结果：A,B参考答案：AB99、房地合一的旧房地产重新建造成本包括A:土地重新取得费用B:建筑物折旧费C:维修费D:建筑物重新建造成本做题结果：A,D参考答案：AD100、下列会导致建筑物物质上的折旧的是A:使用磨损B:设计变化C:风吹日晒D:现行政策重大改变做题结果：A,C参考答案：AC101、按权属房地产价格可划分为A:所有权价格B:基准地价C: 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 价格D:使用权价格做题结果：A,D参考答案：AD102、区位理论除市场学派外，还有A:成本学派B:价格学派C:行为学派D:评估学派做题结果：A,C参考答案：AC103、商业用地特别注重A:交通运输条件B:收益状况C:人流量D:居住环境舒适度做题结果：B,C参考答案：BC104、影响房地产价格的社会因素有A:人口、家庭规模B:经济发展、产业结构C:税收 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、地价政策D:治安状况、社会福利做题结果：A,D参考答案：AD105、利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是A:旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细B:旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细C:根据旧建筑物特点计算间接工程费D:根据旧建筑物特点计算直接工程费做题结果：A,B参考答案：AB106、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了A:地块限制条件B:法律法规限制C:资源条件D:社会条件做题结果：A,B参考答案：AB107、房地产评估的特点主要有A:科学性B:实践和公正性C:个别性D:严肃性做题结果：A,B参考答案：AB108、在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有A:剩余法B:收益还原法C:开发法D:价值法做题结果：A,B参考答案：AB109、房地产的收入分为A:经营收入B:毛收入C:潜在毛收入D:有效毛收入做题结果：C,D参考答案：CD110、土地评估报告根据评估对象可分为A:估价结果报告B:基准地价评估报告C:宗地价格评估报告D:估价技术报告做题结果：B,C参考答案：BC111、以下属于房地产特征的是A:位置的固定性B:大量投资性C:保值、增值性D:有限性做题结果：A,B,C参考答案：ABC112、城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是A:用途、土地级别B:土地上附着物的质量C:土地上附着物修建的日期D:土地具体位置及生熟程度、地价区段做题结果：A,D参考答案：AD113、路线价法在美国由来已久，主要的路线价法则有A:四三二一法则B:苏慕斯法则C:霍夫曼法则D:哈伯法则做题结果：A,B,C参考答案：ABC114、因素成对比较法应用需遵循原则A:因素间必须可以成对比较B:因素间必须权重相等C:因素间必须多样复杂D:因素比较必须符合逻辑性做题结果：A,D参考答案：AD115、市场比较法又可以称为A:投资法B:现行市价法C:原价法D:交易实例比较法做题结果：B,D参考答案：BD116、在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金，组成费用是A:折旧费B:维修费C:税金D:管理费做题结果：B,D参考答案：BD117、以下属于折旧的求取方法的有A:单位比较法B:工科测量法C:耐用年限法D:成新折扣法做题结果：C,D参考答案：CD118、投资回报率利润的计算基数包括开发费和A:规划设计费B:地价C:专业费D:税费做题结果：B,C参考答案：BC119、路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和A:临街深度B:临街长度C:临街高度D:临街宽度做题结果：B,D参考答案：BD120、根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有A:土地交易资料B:土地拍卖资料C:建造成本资料D:企业利润效益资料做题结果：A,D参考答案：AD三、论述题138、论述房地产评估报告的含义以及编制房地产评估报告的的目的。参考答案：答：房地产评估报告的含义：房地产估价的最终结果，是估价师提供给委托估价方的“产品”，是具有一定法律效力的文件。（4分）编制房地产评估报告的的目的：①提供给委托方符合专业标准的评估结论，使委托方及估价相关的其他各方了解估价工作的过程、依据、测算方法，从而理解估价结果的确定是估价人员以科学严谨的态度评估出来的，是有充分科学依据的，并且是在大量翔实资料的支持下得出的。（4分）②标志评估报告也是估价机构自身工作的需要。（3分）③整理本案件所涉及的资料并分类，输入计算机 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提高和交流的案例资料，也可作本机构以后人员培训提高和交流的案例资料，是有关估价管理机关学会对估价机构进行资质审查、年检及国土资源管理部门对评估成果确认备案是的必备材料。（4分）139、试述土地的个别因素对房地产价格的影响。参考答案：（1）区位：市中心区位置适中，商业集中，通达度好，城市设施齐全故地价高；郊区情况相反，故地价很低（2分）（2）宗地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价（2分）（3）形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价（2分）（4）地质条件越优地价越高；土地平坦，地价较高（2分）（5）容积率的高低取决于城市规划，容积越大，地价越高（2分）（6）用途不同，地价不相等，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的（3分）（7）土地使用年期在年地租不变的前提下，年期越长，地价越高。（2分）140、试述区位理论对房地产估价的指导作用。做题结果：答：区位理论对房地产估价的指导作用表现在:（1）区位条件是房地产估价的首要考虑因素。（2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。（3）区位理论是城市土地分等定级的依据。（4）区位论是市场比较法的理论依据。参考答案：答：区位理论对房地产估价的指导作用表现在:（1）区位条件是房地产估价的首要考虑因素。（3分）（2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。（3分）（3）区位理论是城市土地分等定级的依据。（3分）（4）区位论是市场比较法的理论依据。（3分）四、计算题136、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。参考答案：答：（1）年租金收入2.5×12=30（万元）（2分）（2）计算年经营费用①房地产税=30×12%=3.6（万元）（1分）②管理费=30×5%=1.5（万元）（1分）③房屋原值=1000×3000=300（万元）（1分）④修缮费=300×2%=6（万元）（1分）⑤保险费=300×3‰=0.9（万元）（1分）⑥家具年折旧费=10×（1-2%）÷10=0.98（万元）（2分）⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元）（2分）（3）年净收益=30-12.98=17.02（万元）（2分）（4）该写字楼套间的价格=137.099（万元）（2分）137、据调查，该建筑物的造价为2000元/平方米，家具设备原值4万元，耐用年限设定为10年，残值率为4%。根据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的3%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3%。计算总运营费用。（确定资本化率是10%）参考答案：答：（1）房地产税=年租金×12%=54000×12%=6480（元）（1分）（2）管理费=年租金×3%=1620（元）（1分）（3）房屋原值=110×2000=220000（元）（1分）（4）修缮费=房屋原值×2%=220000×2%=4400（元）（1分）（5）保险费=房屋原值×3%=220000×3%=660（元）（1分）（6）家具设备折旧额=4000×（1-4%）÷10=3840（元）（1分）（7）年总运营费用=6480+1620+4400+660+3840=17000（元）（1分）计算净收益：年净收益=年有效毛收入﹣年总运营费用=54225-17000=37225（元）（2分）确定资本化率：调查估价对象类似房地产的一般资本化率，参考银行贷款利率和该类房地产的风险水平，确定评估对象的资本化率为10%。（2分）计算房地产价格：据查，该房地产的耐用年限为60年，在估价时点房地产已出租使用2年，未来可获得净收益的年限为60-2=58年，应选用净收益不变有限年限的公式计算：（1分）V=37225÷10%×[1-（1+10%）58]=370770.69（元）（2分）确定估价结果：根据估价对象的具体情况，最终确定其1999年10月初的正常交易价格为37万元，约合每平方米建筑面积3364元。（1分）141、根据房地产市场资料不动产租金未来月租金纯收益为350元/m2，该类不动产资本化率为9%，总建筑面积为3500m2，出租率为78%，求开发不动产的总价。参考答案：五、简答题121、简述影响房地产价格的因素。参考答案：答：影响房地产价格的因素通常有：（1）一般因素。（2分）（2）城市区域因素。（2分）（3）个别因素。（2分）122、简述替代原则在房地产评估中的作用参考答案：答：（1）依据替代原则评估房地产价格时，在房地产同一供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格及条件，对待估房地产与已交易的房地产进行价格和条件的比较，从而确定待估房地产价格，因此替代原理是估价中比较法的理论基础；（3分）（2）替代原则也是重置成本法可以成立的依据，由于替代原则的存在，对可能重置的不动产，重置原价就成为其价格上限；（1分）（3）替代原则与收益还原法也有密切的关系；（1分）（4）替代原则是房地产评估的重要原则之一，房地产价格是与有替代可能的其他房地产互相关联而形成的。（1分）123、试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。参考答案：剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-（B+C+D+E）（3分）公式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。（3分）124、简述房地产估价师的基本素质。参考答案：答：房地产估价师的基本素质：（1）必须具备创新能力；（1分）（2）要有良好的知识结构；（1分）（3）要具备市场信息分析能力；（2分）（4）要具备较强的社交能力。（2分）125、简述区位理论对房地产估价的指导作用。参考答案：答：（1）区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素；（1分）（2）宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；（1分）（3）区位理论是城镇土地分等定级工作的依据；（1分）（4）区位理论是市场比较法的理论依据；（1分）（5）城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型完善了地租与区位理论（2分）126、简述市场价格与评估价格之间的关系。参考答案：答：（1）房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计，旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此，在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料；（2分）（2）在市场不健全或缺乏市场价格的情况下，评估价格可以代表市场价。（2分）（3）评估价与市场价的另一个区别是，后者是一个客观存在的唯一的价格，评估价则因不同估价师在知识、经验等方面存在一定差异，评估的结果完全有可能不一致，但只要这些评估价接近市场状况，仍然是合理、可用的。（2分）127、简述地租理论在房地产评估中的作用。参考答案：答：（1）地租理论是地价评估的基础。（1分）（2）级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。（2分）（3）地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。（2分）（4）可通过地租理论分析推导出地价分布。（1分）128、简述土地综合定级的基本程序。参考答案：答：（1）方案制定（1分）（2）资料收集与调查（1分）（3）权重确定及因素选择（2分）（4）土地定级单元的划分（1分）（5）级别测算及确定（1分）129、简述土地的特性。参考答案：答：（1）土地资源的有限性。（1分）（2）土地资源的不可替代性。（1分）（3）土地使用的可持续性。（1分）（4）土地自然性状的地域差异性。（2分）（5）土地区位的可变性。（1分）130、简述中房指数的应用价值。参考答案：答：（1）为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据（2分）（2）为投资商提供比较准确的市场信息（2分）（3）为广大的消费者服务（2分）131、简述土地的社会经济属性。参考答案：答：土地的社会经济属性：（1）利用方式的多样性；（2分）（2）土地区位的可变性；（2分）3）土地使用潜力的有限性。（2分）132、简述比较地价与一般物价的不同之处。参考答案：答：比较地价与一般物价的不同之处：（1）地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。（2分）（2）我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。（2分）（3）通常所说的物价其实就是生产价格，而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格。生产价格就是价值的转化形态。（2分）133、简述房地产估价师的职责和作用。参考答案：答：注册房地产（土地）估价师可以独立承担房地产（土地）估价任务，并有权在评估报告上签字，估价师不能脱离估价机构单独从事估价工作。（2分）评估报告必须有至少一名注册房地产（土地）估价师签名盖章才能生效。（1分）还必须有所在估价机构加盖公章才有法律效力。（1分）在评估报告上签名、盖章的估价师和加盖公章的估价机构，要对评估报告的 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 及结论负责。（2分）134、简述房地产评估程序。参考答案：答：（1）受理评估业务，明确评估目的，了解评估对象，确定估价的时点；（1分）（2）初步选定评估方法：初步选定的方法与实际情况有很大出入，应根据实际情况进行适当的修正；（1分）（3）实地勘察与收集资料：是一项耗时较长，而且艰苦细致的工作。主要资料有估价对象的基本情况；对象所在地段环境或区域因素资料；对象同类的市场资料；有关的政策、法规和指标；（2分）（4）评估计算；（1分）（5）撰写房地产评估报告。（1分）135、资本化率的确定方法有几种?参考答案：答：（1）市场提取法（1分）（2）安全利率加风险调整值法（2分）（3）投资收益率排序插入法（2分）（4）复合投资收益率法（1分）