中指-2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究

Content目录研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang.com主要研究成员：莫天全黄瑜葛海峰白彦军曹晶晶邓西黄秀连温靓靓潘雪黄圣张婷刘丽杰王琳吴建钦祁璇陈文静程威李雪娇郑艳会战雪周巍李璠璠杜咏咏周宣杜语轩李沛平赵宕涵赵丽一高静张曼吴珊蒋云峰陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张志杰张化学林建晖丁晓胡超赵玉国苑承建薛建行薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群王玲袁彬彬马文涛张伟高院生程玉祁丽静黄飞赵婵中国指数研究院地址：北京市丰台区郭公庄中街20号院A座邮编：100070电话：010-56319200传真：010-56319191▶研究背景与方法体系1/研究背景经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现4/方法体系市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力10大方面，近40项具体指标构建评价模型297个地级以上城市全样本评价▶全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果7/评价结果上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前东部沿海发达城市群城市保持领先优势9/特征 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著▶城市群视角下的城市发展趋势15/中国城市群发展格局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，GDP占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。18/京津冀城市群内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：国家重点 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 区域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，由0至1发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市空间大，天津快速扩张中。23/长三角城市群国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市取胜关键。上海心脏地位强化，Z字形发展带仍是重点，发展轴带上的城市将保持领先优势。28/珠三角城市群同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞一体化程度突出。当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展新机遇。34/长江中游城市群长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。37/成渝城市群作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+1＞2”的效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。▶结语2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究1一、研究背景与方法体系1、研究背景从1998到2017年，中国的房地产行业市场化之路已走过20年，在这20年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。2016年，中国GDP总量达到74.4万亿，同比增长6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过50%，但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转型迫在眉睫。经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经济增长边际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。正是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。2017年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。自2003年起，中国指数研究院已连续15年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。2017年，在新的宏观环境和城市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究21)经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增速放缓，也表现为结构调整以及风险暴露。2015年，中国GDP增速首次低于7%，2016年增速下行趋稳，为6.7%，但目前人力资本、科技创新和结构升级等新动能尚未成型，随着“三降一去一补”继续推进和供给侧改革的持续深化，经济下行压力较大。同时，2017年外部环境更趋复杂，发达国家经济复苏状况并不明朗，加之英国脱欧、特朗普当选美国总统等“黑天鹅”事件频发，中国将面临更加复杂的国际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。回顾过去，房地产行业在中国经济高速增长的过程中始终扮演着重要的角色，尤其是2003年以来，房地产业被确立为国民经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张性增长并渐趋成熟。从中国目前以及未来经济增长的角度来看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。新的发展阶段下，随着人口及资本集聚效应进一步凸显，中国房地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式难以持续，未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。2)城市群效应显现，城市分化加剧我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新的经济增长点都将围绕城市群进行，同时由于城市群内部分工定位不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。此外，2016年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及城市群核心城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。整体来看，2017年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。在此背景下，中国指数研究院启动“2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有重大现实意义和参考价值。•一线城市具备较好的人口和资本吸附力，市场需求持续旺盛；二线城市中南京、苏州等强二线城市需求大量释放但供应不足，市场热度较高；武汉、郑州等二线城市，因在区域内具备良好的城市基础和人口吸附能力，内生性需求较为旺盛，市场表现突出。一二线重点城市•昆山、东莞、惠州、廊坊等城市处在长三角、珠三角及京津冀三大主要城市群的核心城市辐射范围内，具备明显的区位优势，积极承接核心城市的外溢需求，房地产市场热度明显高于其他三线城市，甚至超过中西部的一些普通二线城市。受区域核心辐射的城市经济增速换挡，外部环境趋于复杂行业由高速增长迈入稳步发展阶段2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究3长三角城市群北京天津郑州西安珠三角城市群成都重庆武汉厦门福州日本太平洋沿岸城市群英国伦敦城市群欧洲西北部城市群北美五大湖城市群美国东北部大西洋沿岸城市群中国长江三角洲城市群全球五大发达城市群是经济最发达、人口最密集的区域，中国长三角有望成为世界第六大城市群随着技术的进步，“夜灯”数据逐渐成为人们观测城市经济水平和人口聚集的重要工具。根据NASA-NOAA的Suomi国家极地轨道伙伴卫星（NPP）观测到的2016年地球“夜灯”图像，我们可以看到，以伦敦为核心的英国城市群、以纽约为核心的美国东北部大西洋沿岸城市群、以巴黎为核心的欧洲西北部城市群、以东京为核心的日本太平洋沿岸城市群和以芝加哥为核心的北美五大湖城市群夜间灯光亮度最高且已连成片，表明这些区域经济发展水平较高，城市发展成熟。中国范围内，长三角、珠三角城市群以及北京、天津、武汉、重庆和成都等核心城市夜灯亮度高中国城市的夜间灯光图显示，目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，京津冀城市群中北京、天津亮度显著高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。这也表明，这些区域尚处在发展初期，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。资料来源：www.nasa.gov2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究42、方法体系中国指数研究院自2003年起即开展城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国297个地级以上城市1，积累了丰富的研究经验。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力研究。2017年，我们在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。并从城市群视角对五大主要城市群的投资吸引力进行深入研究。评价的逻辑：量与价是市场最重要的二维属性，房地产市场也不例外，城市投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果，当城市房地产市场规模能够有质量的扩张、房地产价格保持合理上涨时，城市房地产就具备投资潜力。因此，我们对城市房地产投资潜力的判断也是基于市场容量和增值潜能两大维度，找出分别影响二者的关键因子，创建城市房地产开发投资吸引力评价体系。1本 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 研究范围指所有“地级市”，不包括自治州、盟等地级行政区。首先，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，这不仅包括人口的现有规模，也包括城市对人口的吸引力，未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力来源于城市的经济、收入、资源、交通等因素，换言之，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。经济的表现我们通常用GDP总量及增速、人均效益、产业结构等方面来表现；财富水平的高低决定了城市人口的购买力，收入的支撑地价的推动影响房产最终消费者量价市场容量增值潜能供需关系经济实力财富水平交通通达资源优势市场规模影响经济实力决定就业吸引人最关键要素影响生产要素流动吸引人的要素人口基础需求满足度价格支撑市场热度供求关系决定价格水平市场空间影响房价房价上涨压力城市房地产开发投资吸引力规模流入规模效益产业财政收入存款教育医疗机场高铁销售开工比销售投资比人均住房建筑面积近三年人均销售面积房价收入比地价房价比投资额增速土地溢价率面积金额相互影响影响相互影响2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究5指标包括收入、储蓄等；而教育、医疗等资源优势也是城市进步和配套水平提升的体现；交通设施的完善使城市间的互动更加频繁，资金、人才等生产要素流动也更加便利，因此机场、高铁等交通通达性也成为我们对城市投资吸引力进行评价的维度之一。另一方面，自由市场下，价格由供求关系决定，因而我们认为房价变化最关键的影响因子之一是市场的供求状况；同时，现有存量将影响未来需求的增长潜力，也间接影响城市房价行情；而房价最终由城市购买力支撑，因而价格支撑是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，他们也将形成房价变化的动力。图：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系本次研究主要利用的分析方法为因子分析法，因子分析法是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原变量方差的多元统计分析方法。在本次研究中，首先通过计算各构成要素的相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷；再根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分比大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数；之后根据因子载荷矩阵确定各因子的意义，对不同城市各个因子的得分加权累加，并进行 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化处理，得到城市房地产开发投资吸引力最终得分。各城市数据主要来自：CREIS中指数据、国家及各省市统计局、中国及各省市统计年鉴、中国城市统计年鉴、各城市国民经济和社会发展统计公报、人口及就业统计年鉴、企业年报等。范围涵盖全国31个省、直辖市、自治区，297个地级以上城市。时间跨度包括2005-2016年连续12年的历史数据。常住人口规模常住人口增量大学在校生人数 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 在校生人数常住人口密度常住人口城镇化率土地城镇化(建成区面积/辖区总面积)GDP总量及增速人均GDP第三产业增加值占比全社会消费品零售总额及增速固定资产投资额及增速地方财政一般预算收入城镇居民人均可支配收入及增速城乡居民储蓄存款余额及增速普通高等学校数量每千人床位数常住人口占全省比重机场客运吞吐量高铁通车列次轨道交通运营里程商品房销售面积及近三年平均增速商品房销售额及近三年平均增速商品房销售开工比商品房销售投资比土地去化周期人均住房建筑面积人均商品房销售面积房价收入比地价房价比近三年房地产开发投资额平均增速土地平均溢价率人口基础经济实力财富水平资源优势交通通达性市场规模供求关系需求满足度价格支撑市场热度市场容量增值潜能城市房地产开发投资吸引力数学模型数据来源2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究6二、全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的城市划分标准已经不能很好的体现不同城市的发展特点，因此本次研究延续上年城市划分标准：以近三年（2014-2016年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的297个地级以上城市细分为七个级别，具体如下：城市销售额(亿元)GDP(亿元)常住人口(万人)1线城市（4）北京上海>3500>24000>2000广州深圳2500-3000>190001000-15001.5线城市（7）杭州苏州南京天津重庆成都武汉2000-25008000-18000800-16002线城市（18）沈阳西安郑州长沙大连青岛合肥无锡福州宁波厦门昆明长春贵阳济南温州石家庄哈尔滨800-15004000-8000500-10002.5线城市（24）南宁南昌三亚银川太原海口佛山烟台常州绍兴潍坊惠州廊坊中山南通唐山扬州嘉兴东莞泉州台州威海呼和浩特乌鲁木齐400-8002000-7000200-9003线城市（69）兰州西宁拉萨北海珠海盘锦鞍山营口芜湖大庆绥化舟山镇江抚顺本溪徐州泰州淮安金华包头菏泽东营南充丹东江门湖州临沂淄博清远襄阳铁岭莆田秦皇岛洛阳盐城锦州沧州肇庆朝阳宜昌滁州株洲济宁张家口保定吉林三明柳州德州绵阳邯郸宿迁泰安漳州连云港赤峰新乡赣州宣城宜宾安庆承德泸州信阳曲靖驻马店桂林鄂尔多斯呼伦贝尔200-4001000-5000200-7003.5线城市（79）宁德滨州辽阳池州茂名蚌埠汕头亳州枣庄许昌马鞍山丽水淮南咸阳湛江开封黄山商丘阳江韶关黄冈防城港遂宁宝鸡资阳自贡渭南安阳龙岩邢台咸宁衡水牡丹江郴州衡阳岳阳六安玉溪聊城黄石内江宿州十堰葫芦岛乐山衢州眉山娄底德阳遵义日照玉林怀化南阳佳木斯通化周口湘潭南平孝感永州汉中常德抚州益阳广安阜阳钦州上饶宜春九江达州荆州通辽铜陵乌海榆林荆门齐齐哈尔80-2001000-2500200-5004线城市（96）黑河大同延安汕尾巴中淮北伊春梅州揭阳嘉峪关石嘴山晋城云浮雅安阜新铜川酒泉丽江河源长治景德镇平顶山阳泉朔州鹰潭庆阳莱芜商洛中卫来宾晋中双鸭山克拉玛依吴忠潮州四平固原鸡西金昌白银广元安康三门峡攀枝花白山保山张掖濮阳梧州辽源邵阳鹤壁临沧张家界巴彦淖尔安顺松原临汾新余吕梁平凉随州鄂州吉安六盘水七台河武威焦作运城定西昭通贵港忻州天水陇南萍乡乌兰察布崇左普洱漯河百色鹤岗贺州白城河池铜仁毕节日喀则三沙海东昌都林芝山南哈密儋州吐鲁番<80<1500<3002017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究71线城市仍为传统的北上广深4个城市。1.5线城市为东部发达城市群的次中心城市以及中西部较发达城市群的中心城市，包括杭州、天津等7个城市，此类城市各项指标高于其他传统二线城市，近年来逐步向一线城市靠拢，部分指标位居全国前列。值得注意的是，由于沈阳2014和2015年商品房销售额年均下降28%，2016年增速虽然回升至16%，但三年平均销售额已与其他1.5线城市差距较大，降为2线城市。2线城市为中西部次发达城市群的中心城市和东部较发达的省会城市，包括西安、长沙等18个城市。2.5线城市为中西部地区省会城市和东部三大城市群较发达的地级城市，包括南宁、廊坊、东莞等24个城市。这类城市中的中西部省会城市经济基础薄弱，人口规模小，与传统二线城市存在差距，而部分东部地级城市发展较快，规模领先于传统三线城市。3线城市为西部发展较落后的省会城市和传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济及房地产市场规模适中。3.5线和4线城市多为中西部欠发达地级城市，共175个城市，此类城市经济水平低，人口数量少，房地产市场规模较小。1、评价结果表：2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强数据来源：中国指数研究院测算1上海上海26宁波浙江51临沂山东76商丘河南2北京北京27温州浙江52金华浙江77呼和浩特内蒙古3深圳广东28昆明云南53赣州江西78茂名广东4天津天津29惠州广东54长春吉林79湛江广东5广州广东30石家庄河北55唐山河北80宜昌湖北6杭州浙江31海口海南56台州浙江81株洲湖南7南京江苏32廊坊河北57扬州江苏82银川宁夏8成都四川33汕头广东58绍兴浙江83岳阳湖南9武汉湖北34南宁广西59济宁山东84舟山浙江10重庆重庆35太原山西60沧州河北85湖州浙江11苏州江苏36沈阳辽宁61潍坊山东86驻马店河南12郑州河南37乌鲁木齐新疆62江门广东87衡阳湖南13厦门福建38兰州甘肃63泰州江苏88德州山东14东莞广东39徐州江苏64芜湖安徽89蚌埠安徽15佛山广东40贵阳贵州65淄博山东90连云港江苏16合肥安徽41三亚海南66漳州福建91泰安山东17青岛山东42大连辽宁67阜阳安徽92遵义贵州18西安陕西43泉州福建68洛阳河南93邯郸河北19福州福建44常州江苏69襄阳湖北94衢州浙江20济南山东45烟台山东70盐城江苏95宿迁江苏21长沙湖南46南通江苏71西宁青海96聊城山东22无锡江苏47镇江江苏72淮安江苏97九江江西23中山广东48哈尔滨黑龙江73莆田福建98柳州广西24珠海广东49保定河北74包头内蒙古99上饶江西25南昌江西50嘉兴浙江75威海山东100南阳河南省(区、市)排名城市省(区、市)省(区、市)排名城市排名城市省(区、市)排名城市2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究8研究结果显示，2017年，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前。从城市层级来看，1线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，广州排名第5；1.5线城市中天津首次排名进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛，排名均位列前10；2线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，长春、哈尔滨、大连则继续延续上年的态势，排名靠后；2.5线城市中，东莞、佛山保持全国前20名，中山排名提升明显，至23名；三四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。图：2017年全国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况数据来源：中国指数研究院绘制从区域分布来看，东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。长三角的经济水平领先，城市的现有产业基础、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强，整体投资吸引力仍保持领先地位，其中上海、杭州、南京名列前十；珠三角依托毗邻港澳的沿海区位优势，开放水平不断提升，深圳、广州保持全国领先水平，周边的东莞、佛山等在核心城市带动下，开发投资潜力居前；京津冀的北京、天津分别位列第2、4位，廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下，城市房地产开发投资吸引力也显著上升。2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究92、特征分析一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强图：2016年各线城市GDP均值及平均增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com一二线城市经济总量及增速均保持领先优势。从经济总量来看，一线城市经济规模保持绝对领先优势，四个一线城市GDP均值达2万亿以上，平均增速7.7%，高于全国平均增速1个百分点，其中深圳GDP增速为9%，领衔一线城市，广州为8.2%，上海、北京分别为6.8%、6.7%，与全国平均水平持平；1.5线城市GDP均值为1.4万亿，平均增速为8.6%，居于各线城市首位，其中，重庆、杭州作为区域产业升级的代表，重庆汽车、笔记本制造业领先，杭州互联网新经济快速发展，分别保持10.7%、9.5%的高增长；2线城市GDP均值为6000亿元，增速达7.6%，其中，合肥以工业立市，依靠投资驱动经济快速增长，实现9.8%的高增长；2.5线城市平均增速7.9%，其中南昌、南通增速领先；部分三四线城市人口净流出、产业结构相对落后、经济发展动力不足，GDP总量小且增长乏力。天津人口增长规模全国最高，一线及重庆、郑州、武汉等中西部核心城市人口吸附力强图：2010-2015年常住人口年均增量梯队7.7%8.6%7.6%7.9%6.4%7.8%6.8%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%05000100001500020000250001线1.5线2线2.5线3线3.5线4线GDP均值（左，亿元）GDP平均增速（右）全国：6.7%2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究10天津、北京、重庆、上海和深圳是2010-2015年全国人口流入最多的城市。城市的吸引力归根结底还是体现在人口的集聚力上，人口的持续流入是城市经济快速发展和住房需求保持旺盛的重要保障。2010-2015年年均常住人口增量数据显示，天津以年均增长50万人排名全国第一，北、上、深和重庆年均人口增量也在20万以上，其中，重庆常住人口由2001-2010年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.4万，即使只看主城9区，近五年人口年均增量也达到17.8万，这也在一定程度上反映出产业转移引导中西部人口出现回流现象。郑州、武汉、成都等中西部核心城市人口增长迅速。西部核心城市的交通枢纽地位不断增强，同时也是未来东部产业转移的首选地，五年间年均人口增长分别为19万、16万和12万，未来一段时间内，此类城市仍将处于规模扩张阶段，人口也将保持流入状态，我们长期看好中西部核心省会城市的人口竞争力。而石家庄作为京津冀城市群的重要节点城市、冀中南地区的核心，对周边城市具有极强吸引力，五年年均增长10.8万人。而杭州、南京等东部沿海发达城市人口增长正经历由数量扩张型向质量增长型转变，对高品质产品和服务的需求正在全面扩张。随着产业结构升级以及用工成本的上升，东部产业向中西部转移的动能正在不断增强，东部发达城市过去劳动密集型产业正在逐渐转出，人口增量放缓属于意料之中。随着高新技术产业的比重逐步增大，东部城市人口增长模式正经历由数量扩张转向质量提升的阶段，更多高知人群的聚集将带来更高的消费能力，也势必带动城市消费需求升级。市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著，增值潜能大图：2016年各城市房地产开发投资额及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com一线城市及重点二线城市开发投资规模保持领先，三四线城市投资规模较小且增速较低。2016年全国房地产开发投资额达9.2万亿元，同比增长6.1%。从绝对值来看，一二线重点城市的房地产开发投资规模远远领先于其他城市，其中北京、上海、重庆投资额总量超过3500亿元，郑州、成都、杭州等城市投资规模大于一线城市的广州和深圳，二线城市的投资规模普遍在1000亿元以上，三四线城市开发投资规模普遍较小，大多数城市在500亿元之下。从投资增速来看，一二线城市增速仍领衔全国，郑州为中原城市群的核心城市并占据全国交通的要塞位置，城市经济快速发展、对人口的吸引力不断增强，开发企业市场预期较好，2016年开发投资额同比增长38.9%。同时南京、天津、苏州等重点二线城市投资规模突出，增速接近20%，开发热度不减。而东北等部分地区投资依旧低迷，多个城市投资同比降幅明显。北京重庆上海郑州成都杭州广州武汉天津苏州西安南京深圳福州昆明青岛合肥宁波长沙佛山济南无锡石家庄贵阳温州南宁厦门惠州沈阳泉州廊坊太原-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350040004500同比增速2016房地产开发投资额(亿元)2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究11图：2016年各城市商品房销售面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com热点二线城市商品房销售面积增长显著，一线城市由于供应减少导致销售量增长放缓，但其外溢效应明显。2016年，部分热点二线城市如成都、武汉、郑州和天津，商品房销售面积在3000万平左右，远超全国其他城市，同比增速均在20%以上，其中郑州和天津增速超过50%。一线城市中，北京、深圳土地稀缺导致供应规模的大幅下降，销售面积增速放缓，北京销售面积同比仅增长6.7%，深圳销售面积甚至出现负增长，为-11.5%，上海增速为11.3%，较上年减少了5.3个百分点。但一线城市的人口和资源集聚能力保障了需求持续旺盛，外溢效应带动其周边城市销售面积快速增长，如惠州销售面积同比增长36.3%。此外，值得注意的是，东北地区经济整体下行及城市仍处于产业结构调整中，人口流出现象严重，房地产需求明显不足，如辽阳、朝阳、本溪等城市的商品房销售面积不足100万平米，同比增速也均为负值。西部地区除省会城市以外的三四线城市由于经济和人口规模较小，房地产市场需求较为有限，销售面积也相对较小。重庆成都武汉郑州天津上海长沙苏州杭州合肥西安广州青岛惠州佛山北京南京昆明济南宁波廊坊南宁中山无锡南昌福州南通沈阳嘉兴-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01000200030004000500060007000同比增速2016年商品房销售面积(万平方米)2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究12大数据看城市人口迁徙中国的“春运”被誉为人类历史上规模最大的周期性人口迁徙，我们利用中国电信各城市春运期间的人口迁徙数据，发现北上广深等发达城市在春节前均有大量人口流出，一方面反映出一线城市超强的人口集聚能力，同时大数据也让我们看到，一线城市的外来人口主要来自于周边城市，与周边城市密切的人口关联也是城市群形成的基础。以一线城市为例，我们可以看到，北京的外来人口主要来自周边的河北各市，尤以保定和廊坊规模最大，可以想象，随着京津冀一体化进程的推进，北京周边承接更多产业转移，城市就业岗位的增加或将使相当一部分劳动力人口留在当地就业，同时雄安新区的设立也会吸引部分人口聚集，京津冀城市发展格局将进一步重塑。同样，上海春运期间的人口流出地也主要分布在长三角地区。而广州、深圳的人口流出目的地除了广东省内外，与湖南的长沙、衡阳等城市具有密切关系，鉴于热点城市高企的房价，此类城市一方面可能存在大量回乡置业需求，另一方面，在产业向中西部转移的过程中也极有可能迎来人口回流。图：2017年北上广深春运期间人口流出地TOP102数据来源：电信大数据2中国电信通过手机信令监测获取海量用户迁徙信息。基于此，我们利用2017年春运期间用户位置的运动轨迹，可测算各城市人口流出(流入)的规模及方向。图中表示的即为春运期间北上广深人口流出地TOP10城市，其中城市标点越大，表明人口迁徙量越大。北京上海广州深圳2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究13三、城市群视角下的城市发展趋势伴随着中国房地产20年的市场化之路，中国的城市也经历了沧桑巨变，正是由于城市与区域的发展带动，才有了中国举世瞩目的经济成就，也造就了房地产行业的蓬勃发展。早期，中国走的是沿海城市优先发展的道路，造成中西部城市的经济发展缓慢，以及东中西部城市之间经济实力的巨大落差。当前，沿海向中西部产业转移已成大势所趋，发达大城市与周边城市的联系更加密切，城市的格局也正在被重塑，2017年我们将聚焦城市群，探寻在城市群大格局下不同城市的潜力空间。城市群是城市发展的高级形态从世界城市普遍的发展规律来看，城市的最初发展都是以核心大城市的虹吸效应为主，吸聚周边小城市的各类资源，核心城市地位不断强化，此后，核心城市的人口及资源承载力遇到瓶颈，开始有意识的向周边城市扩散、辐射形成新城新区，溢出效应显现。外溢效应的产生，使城市之间的关联度得以提升，随着各类生产要素联系的日益紧密，核心城市及其周边将形成城市群的网状辐射。最终，若干城市群之间人口、经济活动彼此联系，大都市带由此形成。强核阶段外溢阶段城市群大都市带阶段一强核高聚合力核心城市是经济、交通与信息聚集地，此阶段虹吸效应大于溢出效应，区域内大量资源流入核心城市阶段二单城市扩散阶段由于投资扩大，交通体系完善，核心城市产生强辐射力，向城市边缘及周边小城市形成新城新区，溢出效应显现阶段三城市群网状辐射随着城市之间各种联系加强，人流、交通与金融信息密度加大，形成地区内城市群的网状式辐射阶段四多中心大都市带城市群内多个超大城市和较大城市成为区域经济发展、金融贸易及信息技术强大的集聚与扩散中心2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究14中国城市发展进入城市群阶段过去，学界一直争论中国城市的发展应该以大城市为主，还是以中小城市或小城镇为主，如今，以交通便捷为前提的城市群很好的解决了这一问题，城市群和都市圈的模式能够实现大中小城市和小城镇的协调发展。2006年，国家“十一五”规划纲要首次提出“把城市群作为推进城镇化的主体形态”，城市群的战略意义从提出迄今已过去10余年，彼时国内还未有像样的城市群形成，长三角、珠三角城市群也尚属发展之中。今天，中国正面临着产业的升级与转移，资本与劳动力在城市间的流动更加频繁，在经历了大城市的不断扩张后，中国城市的发展真正进入到以城市群为主体形态的阶段。因此，今年我们对城市房地产开发投资吸引力的研究将聚焦城市群，探索城市群大格局下不同城市的发展机会与潜力。不同发展阶段的城市群表现出明显差异，判断城市群所属的发展阶段有助于我们发现城市规律、把握城市机会。核心城市产生辐射和外溢是城市群形成过程中的重要特征，只有核心城市经济体量达到一定程度，才能出现外溢效应，目前国内仅北上广深4个一线城市GDP达到2万亿规模，开始辐射周边。就城市群而言，仅长三角和珠三角城市群相对成熟，形成了城市群应有的层次与结构，其他大多数城市群尚处于发展初期，其中京津冀地区开始进入外溢阶段，核心城市北京与周边城市逐渐产生密切的社会经济联系，并呈现圈层空间组织形式，周边受辐射城市的价值明显提升；而长江中游、成渝、山东半岛等城市群仍处于强核发展阶段，在未来一段时期内核心城市地位将继续得到强化。三大国家战略拉开中国城市群发展大幕近两年政府工作报告中均明确指出要“着眼开拓发展空间，促进区域协调发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。“以区域发展总体战略为基础，以“三大战略”为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培育一批辐射带动力强的城市群和增长极。”其中，“一带一路”是我国引导的新型全球化的重大引擎，是构建地区间乃至世界范围内良好政商环境的重大战略，当然，“一带一路”不仅对沿线国家意义重大，对国内发展也具有重要的战略意义，丝绸之路经济带贯通东中西，显著拉动中西部地区承接产业转移，并成为陆上对外开放的通道；海上丝绸之路提升了东部地区作为对外窗口的重要性，对未来产业结构调整和升级具有重要的推动作用。京津冀协同发展旨在实现北京、天津、河北三地优势互补，建成以首都为核心的世界级城市群，同时可以带动整个北方区域的发展，也有利于平衡南北差距。而长江经济带横跨9省2市，是东中西部互动合作的协调发展带，依托长江黄金水道，长江经济带有望成为东部产业向西转移的重要横向通道。三大国家战略的实施，将全面促进我国东、中、西部区域之间广阔的合纵连横，以点带线、由线到面，形成新的经济增长极。其中重叠的区域也将是三大战略互联互通的核心区域，潜藏巨大机遇。2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究15十三五规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，在全国范围内共打造19个城市群。可以预见，在国家规划层面，城市群的发展也将进入加速期。我们顺着三大战略规划的指引与城市发展的轨迹来看，未来中国核心城市群的空间格局也逐渐清晰起来。三大战略的叠加区域也将是未来发展最具潜力的区域。京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力最为突出，长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道，而长三角以及珠三角地区都是21世纪海上丝绸之路的核心区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。京津冀、长三角、珠三角三大传统城市群是基础最雄厚、经济最具活力、吸纳外来人口最多的区域，承担着引领中国经济发展方向、参与全球竞争的使命，这三大城市群不仅要建设成为世界级城市群，城市群的核心城市也要发展成为世界级城市。城市群的发展是渐次推进的，在这三大城市群之外，长江中游以及成渝城市群也正在崛起，长江中游城市群承东启西、连南接北，战略地位突出，而成渝城市群的使命更是全面融入“一带一路”和长江经济带建设。以上这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。五大超级城市群格局形成2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究16表：五大城市群经济与人口规模3城市群城市数量面积(万平方公里)2016GDP(万亿)2015常住人口人均GDP(元)地均GDP(万/平方公里)珠三角95.56.85874万11559812346长三角2621.214.71.5亿974546949京津冀1321.57.51.1亿675243499长江中游2834.57.11.2亿567592049成渝1624.04.89819万490662007全国--963.474.413.7亿53980772五大城市群占比11%55%40%资料来源：中国指数研究院整理占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。2016年，长三角、京津冀与珠三角三大传统城市群GDP规模分别为14.7、7.5和6.8万亿，人均GDP分别为9.7、6.8和11.6万元，无论是经济总量还是人均效益，三大传统城市群都处于领先水平，也仍将是未来中国经济发展的领头羊，其中京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大都表明京津冀将呈现追赶之势，与长、珠三角城市群的差距将缩小。长江中游和成渝城市群GDP规模分别为7.1和4.8万亿，长江中游城市群常住人口达1.2亿，成渝城市群也接近1亿人，虽然人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部崛起的核心，未来增长空间较大。图：2010-2015年五大城市群常住人口增量及增幅（单位：万人）3长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP和人口等指标均按地级市全体计算。从人口增量来看，京津冀城市群受益于北京、天津两大城市人口的快速增长，五年常住人口增加近700万，人口凝聚力居首；珠三角城市虽然面临制造业向内陆转移的压力，但2015年人口规模相对2010年仍增长4.6%，人口吸引力突出。2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究17图：2010-2015年各城市群内人口增长主要城市占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的城市群，城市群内两大核心城市人口增量占比均超过整个城市群的六成。京津冀已经逐渐脱离了北京一城独大的局面。从统计数据看，2010-2015年天津人口增量已经超过北京，成为城市群内人口增长最多的城市，一方面源于北京开始进入外溢效应主导的阶段，叠加政府对人口增长严格管控下，北京人口增长放缓，而天津尚处城市扩张期，核心地位不断强化，人口仍在不断流入。深圳和广州仍是珠三角人口流入最多的两个城市。成渝城市群的人口增量也几乎被重庆和成都瓜分，两市人口增量几乎占到整个城市群的八成，表明无论是沿海地区的人口回流，还是对周边人口的吸引，重庆和成都无疑成为西南区域首选，这也是城市群发展不可避免的强核阶段。长三角和长江中游城市群属于跨区域城市群，多核心发展是其重要的特征。长三角是我国发展最成熟的城市群，除上海外，杭州、南京等也发展成为区域核心，各个城市人口增量占比相对均衡，值得一提的是，合肥的人口增量占比位列城市群内第二，对人口的吸引力开始明显提升。长江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省，省会城市武汉、长沙、南昌中心城市的地位十分突出，人口增长在城市群内排位前三，但显然武汉的人口吸引力要远高于长沙、南昌，未来一段时间内长江中游预计还将以都市圈的形式发展，武汉都市圈的潜力最为突出。35.6%30.0%7.7%5.1%4.4%17.1%天津北京石家庄保定沧州京津冀其他城市京津冀城市群38.8%30.5%9.0%6.1%5.5%10.1%深圳广州佛山惠州肇庆珠三角其他城市珠三角城市群54.3%25.1%6.5%3.8%3.5%6.8%重庆成都绵阳自贡南充成渝其他城市成渝城市群31.5%9.3%8.8%6.3%6.0%38.2%上海合肥杭州南京宁波长三角其他城市长三角城市群24.0%10.8%7.6%5.3%4.3%48.0%武汉长沙南昌衡阳岳阳长江中游其他城市长江中游城市群2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究18京津冀城市群图：京津冀城市群格局毋庸置疑，京津冀是政府大力推动发展的城市群，换言之，在尊重市场规律的基础之上，政府意志推动京津冀一体化进入实质建设阶段，顶层设计与规划决定了京津冀的空间格局与城市前景。毫无疑问，“雄安新区”定位之高，将彻底改变京津冀城市格局。可以预见，京津双核模式将被打破，北京、雄安、天津将成“三足鼎立”之势，三座城市发挥各自优势，错位发展，分工合作，呈现出差异化深层肌理。其中北京继续聚焦首都核心功能，其他功能向京外疏解，北京仍将是京津冀地区绝对的核心城市。雄安逐渐崛起，成为国内创新高地和科技新城，建成一座环境适宜、优质服务、人才聚集、充满活力的年轻城市。天津利用港口资源和原有制造业基础，依靠自身力量进行产业升级，发展以高端制造业为主、辐射带动周边形成都市圈。北京、雄安和天津将引领京津冀地区实现蝶变，随着交通网络日益密集化，连绵都市带的形成指日可待。“京津冀协同发展”在2014年10月正式上升为国家战略，自此之后，京津冀地区利好政策迭出，此间颇能看出政府发展京津冀的决心。2017年4月1日，千年大计雄安新区重磅落地，前有深圳特区和浦东新区，雄安新区必将加快京津冀一体化建设。在未来相当长的一段时间内，京津冀都将成为各类资源争夺的战略高地。在政府行政力量的大力推动下，京津冀能否形成连绵的都市带，城市群内部的格局又将发生怎样的变化，我们如何从京津冀历史机遇中分得一杯羹？雄安出，既有格局破，京津雄三足鼎立内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：国家重点规划区域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，由0至1发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市空间大，天津快速扩张中2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究192020年，京津冀将形成真正意义上的交通一体化，离世界级城市群再进一步图：京津冀城市群高铁格局资料来源：《京津冀地区城际铁路网规划》对比东京都市圈和首尔都市圈的发展经验，交通是形成都市圈的先导条件。京津冀意欲协同发展，必须交通先行。从现有的京津冀地区交通格局来看，交通顺畅度较低，主要依靠高速公路互联，重点县市分布于京沪、京台、京港澳等9条高速沿线，铁路覆盖密度低，目前仅18个城市开通高铁。仍有11座城市未开通铁路与高速公路，交通相对闭塞，但这种情况将在2020年得到改善。依据京津冀城际高铁规划，2030年前京津冀地区将新建约21条高速铁路，预计高速铁路里程约2000公里。其中，2020年前将建成12条城际铁路，将惠及河北约21个城市，其中开通之后与北京相连的城市有18个，高铁网密度极高。2020-2030年再建9条高速铁路，高速铁路将覆盖河北所有地级城市。借转移之东风，革新，京津冀产业格局再造对于城市群来说，产业转移是永恒的主题，未来京津冀的城市格局归根到底是产业博弈的格局。京津冀重大推进对天津和河北而言，不失为实现跨越发展的一个契机。在某种程度上，产业格局即代表城市格局，虽然京津冀城市群与长、珠三角并列中国三大城市群，但在谈及产业时，京津冀乏善可陈，尤其是河北地区，多数城市产业相对低端，亟需产业升级。且京津冀三地经济水平差距大，北京一城独大，已处于后工业化阶段；天津工业优势明显，自身产业基础较强；河北则仍处工业化中期，重工业占比高。图：2016年京津冀各城市GDP(万亿)2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究20图：京津冀城市群产业格局资料来源：《河北省工业转型升级“十三五”规划》，中国指数研究院优势在于人才和研发，当前生产性服务业、高新技术、总部经济、文创和信息产业构成了经济的主要组成部分。在现有基础上，北京继续优化升级，清理落后产业，集中发展“知识型+服务型”经济，成长为国际大都市。将在原有八大支柱产业上，利用港口和沿海优势，发展“加工型+服务型”经济，建成高端装备、新一代信息技术、汽车、现代石化、现代冶金、轻工纺织等6大五千亿级优势产业集群，先发优势将继续保持。在人口规模和重工业上占据优势，未来产业发展主要使命在于培育装备制造、电子信息等新兴产业和改造钢铁、石油化工等传统产业，发展商贸物流业。除京津外，河北未来主攻产业的重点落位城市值得期待。图：2016年京津冀各市人均GDP和城镇居民人均可支配收入04812北京天津唐山廊坊石家庄沧州秦皇岛承德邯郸张家口衡水保定邢台人均GDP(万元)0246北京廊坊天津唐山石家庄秦皇岛沧州邯郸张家口保定承德邢台衡水人均可支配收入(万元)北京天津河北2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究21图：2016年京津冀各市常住人口及城镇化率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从当前的经济水平来看，京津冀各城市呈现十分鲜明的差异性。北京和天津当前的人均GDP已经超过11万元，人口吸附能力强，城镇化水平迈过80%，经济水平较高。河北绝大多数城市的人均GDP不及6万元，经济水平不高，难以吸引人口流入。但是当前河北各城市人口基数相对突出，且城镇化水平相对较低，意味着河北的人口红利若能随着京津冀产业转移一并释放，其未来的增长潜力将得到大幅提升。从0到1，提前布局，京津冀城市潜力不断释放北京天津保定石家庄邯郸唐山沧州邢台廊坊衡水张家口承德秦皇岛30%50%70%90%05001000150020002500城镇化率常住人口(万人)自2014年京津冀协同发展上升为国家战略后，京津冀地区利好政策频出。今年4月，千年大计“雄安新区”的横空出世，更是将京津冀推至舆论高点。京津冀从0到1，城市间经济梯队明显、经济与人口规模大，决定了其将是未来中国最具开发潜力的地区之一，而且在新一轮国家规划之下，京津冀开发将加快步伐。城市现有产业基础、人口基础、地理位置决定了各城市的起点，新一轮京津冀产业规划、交通规划、新区规划决定了各城市未来的发展路径，基础与规划共同决定城市未来可达到的高度。京、津、雄三足鼎立，引领京津冀地区实现蝶变。随着新机场和2020年城际高铁的建成，环京地区将形成1小时通勤圈，连绵都市带的形成指日可待。北京作为核心城市，资源聚集，人才吸引力极强，发展前景看好，但土地资源有限，房地产进入存量时代。同样，受限于土地资源稀缺，北京产生大量外溢需求，交通路网的密集更是为外溢需求提供可能性和方便性，环京周边各县市，如固安、廊坊、涿州、霸州、永清等城市迎来契机。但值得注意的是，目前这些城市尚未成为北京工作人士的第一居所，投资性需求占比较高，市场易受到限购限贷政策的冲击。天津正处于城市快速扩张期，依附港口优势和产业不断升级，在北方具备强势吸引力，且地域广阔，地产开发机会充裕。保定毗邻雄安新区，对外交通通达性较高，依托长城汽车发展汽车产业，并拥有中关村创新中心，城市经济发展潜力较大。石家庄作为省会，具备极强资源优势，吸引冀中南地区人口流入，且人口基数大，住房需求基础夯实。2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究22专栏一北京都市圈VS东京都市圈东京都市圈是政府主导发展的典型案例，产业实现“总部-制造基地”布局，可作为京津冀发展的重要参照。东京都市圈从上世纪50年代开始出现，与大阪都市圈、名古屋都市圈共同构成的日本太平洋沿岸城市群是世界五大城市群之一。在近70年的发