物业纠纷代理词

ZDHB有限公司与北京DHHK物业服务有限公司一案代理词（2014）京仲裁字第xx号尊敬的首席仲裁员、仲裁员：我作为被申请人ZDHB有限公司的委托代理人参与本案诉讼，庭审前我认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的庭前调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：一、关于申请人未能提供供冷服务的问题我们认为：申请人自2014年5月4日后再未向被申请人提供供冷服务。在庭审中也未出示其提供供冷服务的证据，其申请不应得到支持。1、申请人提供的证据不能支持其主张物业费的申请《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”双方签订的《物业服务委托合同》（以下称委托合同）第四章第十八条第8款2）约定，申请人为大厦供冷日期为每年5月1日至9月31日。根据双方委托合同的约定，申请人应履行向被申请人供冷的服务，但事实情况是申请人并未履约。申请人在庭审中主张2014年11个月份的物业费，但其并未向仲裁庭提交任何关于其在2014年5月4日后提供了供冷服务的证据。根据民事诉讼法的规定，申请人应承担举证不能的后果，其诉讼请求不应得到支持。2、关于申请人提出的被申请人认为申请人未提供供冷服务与被申请人提供证据冲突的问题申请人认为被申请人一直在缴纳水电费用，据此得出上述“矛盾论”。被申请人认为这是毫无根据的臆断。被申请人提交的证据七显示，被申请人向申请人支付的费用仅为日常用水、用电的费用，目的是保证被申请人日常经营所需的正常水电使用，与供冷与否毫无关联。不能据此认定被申请人的主张与提供的证据相左。根据合同的相对性原则，申请人只能依据合同约定要求申请人提供供暖服务，而不能要求与合同无关的第三方履行合同义务。且要求申请人履行供暖义务是被申请人依据委托合同享有的合同权利，不能因为被申请人知道大厦是供冷供暖一体机的情况下，仍要求申请人提供供暖服务就是承认了被申请人提供了供冷服务。这两者也是毫无关联的。3、关于申请人提到第三人占据供冷设备的问题申请人在庭审中一直辩称其因第三方拖欠其物业费而导致运营不畅，服务不周，相关第三方更是长期占据供冷设备而导致其不能正常提供供冷服务。被申请人认为，签订委托合同的主体为申请人与被申请人，双方均受到委托合同的约束并应按照合同履行义务。申请人不能以与委托合同毫无关联第三方纠纷为理由来对抗自己履行供冷服务的义务。这不仅违背了合同相对性原则，对被申请人更是极不公平的。综上，对于申请人未能提供2014年5月4后供冷的问题，申请人未依法举证，没有出示直接的证据。应承担举证不能的后果。二、关于申请人未履行供暖义务的问题我们认为：申请人单方撤出物管工作，没有履行供暖义务，应承担违约责任。双方签订的《物业服务委托合同》第四章第十八条第8款2）的约定，申请人应于2014年11月15日向被申请人提供供暖服务。根据双方签订的委托合同的约定，申请人应及时向被申请人提供供暖服务。但是申请人自宣布单方退出物管工作后并未履行供暖服务。申请人不信守合同的行为应承担相应的违约责任。三、关于申请人提前解约，撤出物管工作的问题我们认为：申请人在未与被申请人协商的情况下，通过发出公告的形式宣称退出物管工作，此种情形属于单方解除合同，严重违约的行为。且申请人未提供其履行了自2014年8月25日后物业服务义务的证据，恳请仲裁庭驳回其主张相应物业费的申请。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”庭审中，申请人一直声称其退出的时间是在发出退出公告后三个月，但确一直未提交相应的提供物业服务的证据。依据中华人民共和国民事诉讼法第六十条的规定，申请人应当提交证据 证明 住所证明下载场所使用证明下载诊断证明下载住所证明下载爱问住所证明下载爱问 其申请。申请人单方解除合同的做法，违反了上述法律规定。给被申请人造成了严重影响。致使被申请人对于申请人突然停止物业服务不得不仓促应对，另行寻找替代方法。基于此，申请人无权主张物业管理费。另，双方签订的物业服务合同是典型的双务合同，是一种基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系。当事人承担义务的目的在于获取对方给付义务。一方获取利益是基于付出的对等义务。在本案中，申请人获取物业服务费的利益是基于其按合同约定付出物业管理服务的义务。但是在履行合同过程中，申请人无视双方的合同关系、无视被申请人的利益，单方宣布解除合同，并拒不履行剩余合同义务。申请人没有付出获得物业服务费利益的对等义务，主张物业管理费利益没有合法合理的依据。请求仲裁庭依法驳回其申请。四、关于申请人提出的未中断电力供应，没有造成被申请人损失的问题我们认为：被申请人证明的是申请人未履行合同约定的代缴电费的义务、未履行欠缴电费的通知义务，而非停电问题。《物业服务委托合同》第四章第十八条第6款的约定，申请人在接受被申请人委托情况下，需履行代收代缴服务费的义务。关于申请人未履行代缴电费义务，被申请人已在向仲裁庭提交的答辩状第2页第3点进行了详细的论述。关于代缴电费义务。依照双方在履行合同过程中形成的缴纳电费的惯例，申请人每季度所用电费先行由申请人代为缴纳后再向被申请人收取。正是因为这一惯例，申请人对于被申请人用电量的使用情况及何时欠费何时该缴纳电费了如指掌。但被申请人在合同履行的最后一季度未履行上述代缴电费义务，也没有通知被申请人及时缴纳电费，致使北京市电力公司于2014年11月7日再次下达《北京市电力公司欠费客户停限电通知书》（见证据九）通知2014年11月25日停止供电。被申请人不得不再次仓促应对。被申请人要说明的是，申请人不代缴电费，亦未履行通知缴纳电费的行为，无疑置被申请人陷入了一种随时会被终止电力供应的境地。试问，一家企业如果每隔一段时间就会被告知停电，经营活动如何顺利展开？五、关于申请人主张违约金过高的问题我们认为：申请人主张的违约金过分高于其受到的损失，应予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第五款规定：对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。根据上述法律规定，我国对约定违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点，承认违约金并非等于损失而是可以高于损失，但不得过分高于损失。这也符合我国民法中对违约金“补偿为主，惩罚为辅”的精神。且《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条给出了违约金过分高于损失具体的认定标准。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》也要求人民法院对于约定违约金过分高于的情形应依法作出裁决。 同时，判断违约金是否过分高于违约所造成损失的关键是对“损失”的认定。在庭审中申请人未就被申请人逾期付款行为所造成的损失提交任何证据，所以申请人的损失仅为其使用该笔资金的时间价值，而被上诉人因此获得的利益是在逾期付款期间无偿使用了这笔资金。申请人无法使用该笔资金的时间价值仅相当于该部分资金同期贷款的利息，利率按人民银行发布的基准利率计算。而自2012年以来，银行同期贷款的利率水平大致为年利率6.5%，双方约定的日万分之五的违约金计算标准折合成年利率为18.25%，近三倍于银行同期贷款利率，符合《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“过分高于造成损失”的认定标准。根据上述法律规定，申请人主张的违约金已属于“过分高于”其损失的情形，请求仲裁庭依法予以减少。综上所述，在合同履行过程中，申请人未提供相应的物业服务、且于中途单方解除了合同。其主张的违约金已属于“过分高于”的范围之内，所以请求仲裁庭依法审判、公正裁决。维护被申请人的利益。以上代理意见，敬请仲裁庭考虑，谢谢！ZDHB有限公司代理人：二〇一五年五月二十日