房地产项目开发流程及相关费用完整版

房地产项目开发流程(完整版)第一部分，房地产开发公司的准备工作ﻫ在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。ﻫ第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查;５)施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。ﻫ一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：ﻫ1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。ﻫ3、建委办理投资开发项目建设条件 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 书。ﻫ４、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。６、规划部门办理项目选址意见书。ﻫ二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：ﻫ1、人防办进行人防工程建设布局审查。ﻫ2、国土资源局办理土地预审。ﻫ３、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。ﻫ4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。ﻫ三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。３、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。ﻫ5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。ﻫ7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。８、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。９、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。ﻫ四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。４、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本）。ﻫ五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项:１、建设单位办理施工报建登记。ﻫ２、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。ﻫ3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项:ﻫ由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件)及资料：ﻫ１、以下证明材料：(1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;ﻫ(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(３)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。ﻫ2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;3、工程施工 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ;ﻫ4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。ﻫ七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项:ﻫ1、建筑工程质量监督站（机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。ﻫ2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。ﻫ3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本)。ﻫ４、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。ﻫﻫ第三部分房地产项目权属初始登记阶段ﻫ1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。ﻫ2、开发商应提交材料:ﻫ（1)申请书;ﻫ(2)企业营业执照;ﻫ(3）用地证明文件或者土地使用权证；(４)建设用地规划许可证;(5)建设工程规划许可证；ﻫ(6）施工许可证；（７）房屋竣工验收资料ﻫ（8)房屋测绘成果；(9）根据有关规定应当提交的其他文件。ﻫﻫ以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于１5天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计第一步　房地产开发公司的设立ﻫﻫ房地产开发公司设立阶段的法律程序ﻫ一、内资房地产综合开发公司的设立ﻫ　　1、公司设立准备ﻫ2、申请资质等级审批ﻫ　3、申请办理企业名称预先核准ﻫ　４、办理工商注册登记ﻫ　５、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立　ﻫ　　6、申请批准项目建议书ﻫ　　7、办理企业名称登记　ﻫ8、送审合资或合作合同、章程ﻫ９、申领外商投资企业批准证书　10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费ﻫ　１、企业法人开业登记费　　　２、企业法人变更登记费ﻫ　３、企业法人年度检验费　4、补、换、领证照费　ﻫ第二步房地产开发项目的立项和可行性研究ﻫ房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序ﻫ　　１、选定项目，签定合作意向书　ﻫ2、初步确定开发方案　3、申报规划要点ﻫ　　4、申报、审批项目建议书　ﻫ　５、编制项目可行性研究报告　　6、申报、审批项目可行性研究报告ﻫ房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费ﻫﻫ　1、可行性研究费ﻫ　　2、建设工程规划许可证执照费第三步　房地产开发项目的规划设计和市政配套ﻫ房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序　ﻫ一、房地产开发项目的规划设计ﻫ　　1、申报选址定点　2、申报规划设计条件　　3、委托作出规划 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 　4、办理人防审核　5、办理消防审核　６、审定规划设计方案ﻫ　　７、住宅设计方案的专家组审查８、落实环保“三废”治理方案　ﻫ　9、委托环境影响 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 并报批　　10、建设工程勘察招、投标ﻫ　　1１、委托地质勘探　　12、委托初步设计　１３、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套1４、征求主管部门审查意见　　１5、落实市政公用设施配套方案　16、报审市政配套方案ﻫ　17、市政各管理部门提出市政配套意见　ﻫ　　１8、市政管线综合ﻫ房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费ﻫ1、工程勘察（测量）费ﻫ　2、工程设计费　3、建设工程规划许可证执照费ﻫ４、竣工档案保证金(​"\o　"保证金"\t＂＿blank​)　5、临时用地费ﻫ　6、临时建设工程费ﻫ　　７、建设工程勘察招标管理费(​"\o"管理费"\t＂_ｂlａnｋ​)ﻫ　　8、勘察设计监督管理费　　　9、古建园林工程设计费ﻫ第四步　房地产开发项目土地使用权的取得　ﻫ取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让　　　１、办理建设用地规划许可证　ﻫ　2、办理建设用地委托钉桩　　3、办理国有土地使用权出让申请　　４、主管部门实地勘察　5、土地估价报告的预审ﻫ　　6、委托地价评估　ﻫ7、办理核定地价手续　8、办理土地出让审批ﻫ9、签订国有土地使用权出让合同　1０、领取临时国有土地使用证　　11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还ﻫ二、国有土地使用权的划拨ﻫ　　１3、国有土地使用权划拨用地申请　　　14、主管部门现场勘察　　１5、划拨用地申请的审核、报批　ﻫ　１６、取得划拨用地批准ﻫ三、集体土地的征用　　　17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区(县)房地局立案ﻫ　　1９、签订征地协议ﻫ　２0、签订补偿安置协议ﻫ　　21、确定劳动力安置方案　2２、区(县）房地局审核各项协议　ﻫ　　2３、市政府下文征地　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费ﻫ　　２５、办理批地文件、批地图ﻫ26、办理冻结户口ﻫ　　2７、调查户口核实劳动力　　　２8、办理农转工工作ﻫ　29、办理农转居工作ﻫ　３０、办理超转人员安置工作　　31、地上物作价补偿工作　32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费　ﻫ1、地价款(土地出让金）ﻫ　　2、资金占用费ﻫ　3、滞纳金　4、土地使用费　　5、外商投资企业土地使用费　ﻫ　6、防洪工程建设维护管理费７、土地闲置费ﻫ8、土地权属调查、地籍测绘费　ﻫ9、城镇土地使用税ﻫ　10、地价评估费ﻫ１1、出让土地预订金１2、征地管理费　　１3、土地补偿费ﻫ　　14、青苗及树木补偿费１5、地上物补偿费ﻫ　　１6、劳动力安置费ﻫ　　17、超转人员安置费　1８、新菜田开发建设基金　ﻫ　1９、耕地占用税　第五步　房地产开发项目的拆迁安置ﻫﻫ房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序ﻫ1、委托进行拆迁工作　　２、办理拆迁申请　ﻫ　3、审批、领取拆迁许可证　４、签订房屋拆迁责任书       　5、办理拆迁公告与通知ﻫ　6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项　　8、确定拆迁安置方案ﻫ　9、签订拆迁补偿书面协议　1０、召开拆迁动员会,进行拆迁安置ﻫ　１1、发放运作拆迁补偿款ﻫ　12、拆迁施工现场防尘污染管理　　１3、移交拆迁档案资料　　　1４、房屋拆迁纠纷的裁决ﻫ15、强制拆迁　ﻫ房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费ﻫﻫ　1、房屋拆迁补偿费　ﻫ2、搬家补助费　３、提前搬家奖励费ﻫ　4、临时安置补助费（周转费）　　5、清理费ﻫ　６、停产停业综合补助费　７、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费　　　８、一次性异地安置补助费　　9、房屋拆迁管理费　　　10、房屋拆迁服务费ﻫ第六步　房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段ﻫﻫ房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作１、领取房地产开发项目手册　　2、项目转入正式计划　3、交纳煤气(天然气)厂建设费ﻫ4、交纳自来水厂建设费ﻫ　5、交纳污水处理厂建设费ﻫ　6、交纳供热厂建设费　7、交纳供电贴费及电源建设集资费　　8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续　9、设计单位出报批图ﻫ　　10、出施工图　11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金　12、办理消防审核意见表ﻫ　　　１3、审批人防工程、办理人防许可证　１4、核发建设工程规划许可证ﻫ　1５、领取开工审批表,办理开工登记　ﻫ二、房地产开发项目的工程建设招投标ﻫ　16、办理招标登记、招标申请　　１7、招标准备ﻫ18、招标通告　　19、编制招标文件并核准　　　20、编制招标工程标底ﻫ　　21、标底送审合同预算审查处确认　22、标底送市招标办核准,正式申请招标ﻫ23、投标单位资格审批2４、编制投标书并送达　　　25、召开招标会,勘察现场　　２6、召开开标会议，进行开标　ﻫ　　2７、评标、决标　　　28、发中标通知书ﻫ　　2９、签订工程承包合同　３0、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理　　３1、办理质量监督注册登记手续ﻫ　3２、建设工程监理33、办理开工统计登记ﻫ　　34、交纳实心黏土砖限制使用费ﻫ　　3５、办理开工前审计　3６、交纳投资方向调节税　37、领取固定资产投资许可证　ﻫ　　３8、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门ﻫ　　　40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费,签订绿化协议　42、领取建设工程开工证　ﻫ四、房地产开发项目的工程施工　　４3、施工场地的“三通一平”　　４4、施工单位进场和施工暂设　　　45、工程的基础、结构施工与设备安装ﻫ　46、施工过程中的工程质量监督ﻫ五、房地产开发项目的竣工验收　　４7、办理单项工程验收手续ﻫ4８、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》　　４9、商品住宅性能认定ﻫ５０、竣工统计登记ﻫ　　　51、办理竣工房屋测绘ﻫ52、办理产权登记^房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费　ﻫﻫ　　1、三通一平费ﻫ２、自来水厂建设费　ﻫ　3、污水处理厂建设费　　　4、供热厂建设费ﻫ5、煤气厂建设费ﻫ　　6、地下水资源养蓄基金　ﻫ7、地下热水资源费　　８、市政、公用设施建设费(大市政费)ﻫ　　9、开发管理费　　10、城建综合开发项目管理费　11、建筑行业管理费ﻫ　12、绿化建设费　　１３、公园建设费ﻫ　1４、绿化补偿费　　15、路灯维护费　ﻫ　　16、环卫设施费　ﻫ　　1７、生活服务设施配套建设费(小区配套费）　　18、电源建设集资费（用电权费)1９、外部供电工程贴费（电贴费）　２0、建安工程费ﻫ　　　２1、建设工程招投标管理费ﻫ　２２、合同预算审查工本费23、质量管理监督费ﻫ　24、竣工图费　　　　25、建材发展补充基金ﻫ　2６、实心黏土砖限制使用费ﻫ　27、工程监理费ﻫ　28、工程标底编制管理费　　　29、机电设备委托招标服务费ﻫ　　３0、超计划用水加价　3１、夜间施工噪声扰民补偿费　　32、占道费　33、固定资产投资方向调节税ﻫﻫ第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序　一、外销商品房的销售ﻫ１、办理《外销商品房预(销）售许可证》　　2、选定中介代理机构和律师事务所ﻫ3、与购房者签订认购书ﻫ　4、签订正式买卖契约ﻫ　　5、办理签约公证　６、办理外销商品房预售契约公证　　7、办理外销商品房的预售登记　　8、外销商品房转让登记ﻫ　　9、外销商品房抵押登记ﻫ　1０、楼宇交付入住手续ﻫ　　　1１、办理产权过户手续ﻫ二、内销商品房的销售　　　12、提交完成建设项目投资证明　ﻫ　　１3、签署预售内销商品房预售款监管协议　ﻫ　　14、办理《内销商品房预(销）售许可证》ﻫ　　1５、销售项目备案ﻫ　１6、委托中介代理机构进行销售ﻫ17、与购房者签订认购书ﻫ　１8、与购房者签订买卖契约　　19、办理预售登记ﻫ　20、办理转让登记ﻫ　　2１、办理房地产抵押登记手续　ﻫ　　2２、楼宇交付入住ﻫ　２３、质量保证书和使用说明书　　　24、办理产权立契过户手续ﻫ三、房地产出租的综合管理　2５、房屋出租(​"＼ｏ＂房屋出租"\ｔ"_ｂlanｋ​)权的确认　26、申请房屋租赁许可证　　２７、出租人与承租人签订书面承租协议　ﻫ　　２8、租赁当事人办理租赁登记手续　　29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止　四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理ﻫ　31、房屋出租权的确认　　32、出租人办理房屋租赁许可证　３3、出租人办理《房屋租赁安全合格证》　ﻫ　34、签订书面租赁协议ﻫ　３5、租赁双方办理租赁登记备案手续ﻫ五、房地产的抵押ﻫ　　36、抵押权的设定　　3７、签订抵押合同ﻫ　　３8、办理房地产抵押登记　３9、抵押房地产的占管　40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费ﻫ　　１、营业税　ﻫ　2、城市维护建设税　3、教育费附加　ﻫ　4、印花税　　5、契税　　6、土地增值税　7、企业所得税　ﻫ　　　8、个人所得税　9、房产税　　　10、城市房地产税ﻫ　　１1、房屋产权登记费　１2、房屋所有权证工本费　　　1３、房产共有权执照费　14、房屋他项权利执照费　15、房屋买卖登记费ﻫ　　　16、房屋买卖手续费ﻫ　17、房屋租赁审核备案手续费ﻫ　　1８、向来省、市、自治区人员租赁房屋审核备案手续费ﻫ１9、来省市自治区人员租赁私房合同登记备案手续费　20、房屋租赁登记费ﻫ　21、房屋估价手续费　　　2２、房屋公证估价手续费ﻫ　23、房地产价格评估费ﻫ　　24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段ﻫﻫ房地产开发项目物业管理阶段的法律程序　ﻫﻫ　　1、物业管理单位经营资质审批　2、签署物业管理委托合同(​"\o"物业管理委托合同"　＼t"_ｂｌank​)ﻫ3、居住小区的物业接管综合验收ﻫ　４、物业使用、管理、维修公约的核准ﻫ　　5、安排签订管理公约ﻫ　６、制定、提供质量保证书和使用说明书　ﻫ７、物业管理服务基本要求　8、物业管理委员会的设立　ﻫ房地产开发项目物业管理阶段的相关税费　　１、居住小区物业管理启动经费　2、共用部位共用设施设备维修基金ﻫ　　3、普通居住小区物业管理费　４、高档住宅物业管理费　5、经济适用住房小区物业管理费ﻫ　　6、供暖费