房建项目监理
合同
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解除及风险对策分析钱静 新疆天麒工程项目管理咨询有限责任公司新疆克拉玛依834000摘要：房建项目监理单位代表建设单位实施监督，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金等方面进行全过程把控。房建工程监理是一项高智能高技术的服务，优质的监理单位对建设过程形成有效约束，保障项目的顺利推进。本文笔者根据工作实践经验对房建项目监理合同解除及风险对策进行了分析探讨。关键词：房建项目，监理，合同解除，风险对策1运用单方约定解除权建设单位通过公开招标方式选定监理单位，履行法定的备案程序。现场监理机构和监理人员对工程质量安全进度资金进行整理把控。监理单位的服务主要表现为现场监理机构的组建、监理人员的派出和监理人员的现场服务。监理单位的管理水平往往与现场监理人员的经验、专业、服务关系密切，因此监理单位的现场派出人员是监理合同的核心，是监理合同中的重要条款，监理合同中，对监理人员的更换条件和出勤有明确的约定和违约金条款。合同约定是一方面，但目前市场环境中监理履约情况却不理想，尤其是投标文件及监理合同中约定的监理人员与现场实际派出人员相差甚远，建设单位要求整改，监理单位响应度不高，现场质量安全进度资金存在管控不到位风险，建设单位可通过行使合同解除权改善现场监督管理。《合同法》规定的合同解除的方式包括双方协商解除、单方约定解除、法定解除三种方式。双方可以协商一致的，最好采取协商解除方式。但实践中协商解除往往难以达成一致，建设单位可采取单方约定解除的方式，即监理合同中明确约定了一方可以行使合同解除权的情形，建设单位可通过对合同履行情况的监督，收集监理单位违约证据，一旦合同约定的解除条件成立，建设单位就可以主动行使单方解除权，合同自监理单位收到建设单位发出的解约通知函之日解除。2监理合同解除面临的后续问题及风险2.1结算对《合同法》第98条的规定，韩世远《合同法总论》一书中的观点认为，“结算”是指把一个时期的各项经济收支往来核算清偿。有现金结算和非现金结算（只在银行转账）两种。“结算条款”也就可以理解为有关结算方式方法的合同条款。因此监理合同解除后，之前合同履行中的经济往来双方还需要继续履行结算义务，符合后合同义务的范畴。2.2违约金监理合同解除后通常还伴随违约金的请求。合同解除后，违约金条款是否继续适用？韩世远《合同法总论》一书中的观点认为，“清理”，指彻底整理或处理。“清理条款”也就可以理解为有关彻底整理或处理的主体、范围、方法等事项的合同条款。违约金条款或者关于因违约产生的损失赔偿额计算方法的条款性质上属于清理条款。合同解除，实际上是将债之关系转换为清算关系。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第98条的规定进行处理。”因此合同解除并不影响合同履行时产生的违约责任及损害赔偿，违约金条款继续有效，守约方可要求违约方承担违约责任。2.3诉讼风险监理合同单方解除，建设单位将面临被诉风险，诉讼请求主要表现为要求继续履行合同、承担预期违约损失。建设单位按照合同约定行使解除权的证据充分，司法实践中对继续履行及预期可得利益的支持力度相对不高，因此建设单位行使单方解除权需要收集足够充分的证据。《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”预期损失主要是违约方需要承担的。2.4新旧监理的衔接旧监理和新监理之间衔接的空档期是解除监理合同中最核心的风险。新监理需要通过公开招标的方式选定，一般至少要1个半月，更换前需要做好新监理选定的准备工作。新旧监理衔接空档期，可通过向建设主管部门
申请
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临时监理的方式解决。旧监理单位资料移交、场地移交可列为清理的范畴，督促监理单位履行。另外还存在新监理备案、施工许可证等资料变更、竣工验收旧监理签字等问题。需要慎重考虑更换的时期，尽量避免关键性工程环节。房建项目取得预售许可证前后解除面临的风险也不一样，办理预售证后将增加施工许可证变更的难度，在楼盘销售后变更预售证变更，需获得业主书面同意。可参照《物权法》关于重大事项的变更条款，需要全体业主书面同意，在签订商品房买卖时增加知情同意书等附件给购房业主同意。3对改善监理工作的建议3.1完善合同条款，遵守契约精神合同中明确双方的权利义务、监理机构及人员组成、现场管理要求、违约责任、合同解除、争议处理等条款。3.2加强日常管理，促进有效沟通建设单位可通过监理工作月度考核、现场信息化考勤技术等方式，从项目进场阶段抓好监理现场人员的履约管理，做好过程管理的资料收集，并建立良好的沟通机制。监理单位加强
制度
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建设、组织机构建设和人员队伍建设，培养能力过硬、高素质、高水平的综合性人员，监理现场监理责任制，加强对现场的管控力度。3.3建立监理行业的诚信机制监理行业诚信机制的建立非常重要，为我国监理行业的健康发展创建一个良好的行业循环系统。行业监管部门可对监理单位和人员实行诚信备案，实行监理单位诚信等级制度，对于诚信等级差的单位列为黑名单，禁止资质审批和区域范围内的投标。3.4加强行业监管工程建设管理部门要对监理市场进行
规范
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，制定更换监理单位相关制度，使建设单位对监理单位有选择的自由，能进能退，对于实力不足、服务质量不高、名不符实的监理单位通过进行淘汰，不断提升监理单位的管理水平和服务质量。3.5完善法律法规相关部门对建筑行业监理制度的法律法规进行完善，对于监理单位定位、
职责
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，机构设置、总监理工程师负责制、监理的签字、移交资料、竣工验收等各项责任义务上升为法律法规的层面，推动监理行业可持续健康发展。4结语房建项目工程监理的管理提升还需要一个过程，合同解除的方式为建设单位提供一个方式，但目的并不是为了解除，通过建立选用退完整链条，保障建设单位权益，不断提高监理行业的管控水平，提升工程建设水平。参考文献：[1]韩世远.合同法总论.法律出版社，2011.[2]崔建远.合同解除的疑问与释答.法学，2005.[3]钱春洪.对房屋建筑工程监理工作相关问题的分析.经营管理者，2010. -全文完-
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