房地产开发流程.

河南臻美置业有限公司房地产开发流程HK000NFJ_RS_V1□房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。又常常称为“不动产”，不动产是指不能移动、或移动后会改变原来的性状或失去原有的价值，这是土地位置的不动性决定的。□房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。□流程，英文“process”，中文也有译作“过程”。Ｈ·J·约瀚逊：业务流程是把输入转化为输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的价值并创造出对接受者更为有效的输出。前言□迈克尔·波特说，“把企业作为一个整体来看待，是无法理解企业的竞争优势的”。□竞争优势来源于企业在设计、生产、营销、交货等过程和辅助过程中所进行的许多相互分离而又相互衔接的活动。□价值活动：创造价值的基本工作。价值活动可以分为两类：基础活动和支持性活动。前言价值链前言房地产开发的流程土地获取规划设计开发报批施工建设推广销售验收交付物业服务前言第一部分      土地获取购地决策程序土地获取土地的基本知识1.土地使用制度(1)社会主义公有制2.土地使用权有偿出让(1)地租(2)补偿费用3.土地使用权年限(1)居住用地70年(2)工业用地50年(3)教育科技文化卫生体育用地50年(4)商业旅游娱乐用地40年(5)综合用地50年土地获取出让征地的方式出让方式协议出让招标挂牌拍卖行政划拨转让土地获取第二部分      规划设计项目定位方案设计政府审批施工图设计规划要求设计院是否政府审批是否开发企业规划设计规划设计城市总体规划城市分区规划控制性详细规划修建性详细规划房地产项目的规划设计政府规划控制规划设计规划设计     规划设计必须遵循的原则一、服从城市总体规划和地区性规划二、按国家和地方政府制订的有关法规、规范、规定、条例办事三、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设四、遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态、对开发项目作出正确的定位五、从实际出发，量力而行，又有超前意识六、节约用地、合理用地七、一切以人为本规划设计   规划设计的基本内容一、土地使用、用地边界与面积二、环境容量：建筑容积率、建筑密度、人口密度、绿地率三、建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑间距四、城市设计五、建筑空间、功能及其经济性六、基地停车车位、总体布置、出入口方案设计在满足规划设计条件、 设计规范 民用建筑抗震设计规范配电网设计规范10kv变电所设计规范220kv变电站通用竖流式沉淀池设计 要求的条件下，在规划布局、空间功能设置、建筑形式、建筑规模及面积分配等涉及使用和观感方面对产品进行深化设计，并向相关主管部门报审。施工图设计它的主要任务是满足施工要求，即在初步设计或技术设计的基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底，核实校对，深入了解材料供应，施工技术、设备等件，把满足 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 的各项具体要求反映在图纸上，做到整套图纸齐全，准确无误。施工图设计的内容主要包括：确定全部工程尺寸和用料，绘制建筑结构，设备等全部施工图纸，编制工程 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 、结构计算书和预算书等。园林设计就是在一定的地域范围内，运用园林艺术和工程技术手段，通过改造地形（或进一步筑山、叠石、理水），种植树木、花草，营造建筑和布置园路等途径创作而建成的美的自然环境和生活、游憩境域的过程。配套工程设计包括水、电、气、暖等配套设计。规划设计第三部分      开发报批房地产行业特点房地产业本身属支柱产业，带动着诸多相关产业，拉动GDP的效果明显，占国家GDP约10%。房地产属性较为复杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，又同时具有投资和消费的功能。房地产行业的发展，影响到很多方面，房地产行业具有特殊性，兼有经济性、民生性、政治性。房地产行业政治性民生性经济性开发报批11开发报批报批流程主要有以下手续1.立项2.建设用地规划许可证3.国有土地使用权证4.消防设计审批5.人防审批6.建设工程规划许可证7.图纸审查8.建设工程施工许可证9.商品房预售许可证开发报批相关许可证件《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用权证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房预售许可证》(房屋预售又称“买卖楼花”，或者称为“买卖期房”，一般指从开发商取得商品房预售许可证可以公开发售开始，预售正在建设尚未竣工交付使用的商品房。开发报批第四部分      施工建设开发项目建设项目建设的基本程序项目建设准备该阶段的准备工作质量直接关系到主体施工单位进场后能否顺利展开施工。首先，组建项目部，人员按项目的大小、编制到位，办公场所到位；清理提供作业面，提供临时水、电。优选施工队伍、监理队伍招投标的编制、招标单位的报名、考察、筛选、入围、造价咨询、招标代理单位的确定、监理公司的确定、开标、定标。项目施工建设施工企业运用系统的观点、理论和方法对施工项目进行 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、组织、监督、控制、协调等全过程、全方位的管理，实现按期、优质、安全、低耗的项目管理目标。施工建设第五部分      验收交付主体验收参加单位:五大责任主体参与，市质监站（或大项办监督站）监督。程序:主体竣工验收后，各责任主体签署验收报告。主体竣工验收后，由工程建设部负责组织相关单位，准备相关资料，在二个月内到质监站办理完成质量监督报告，在验收后三个月以内到建委办理完成备案工作。验收交付配套工程验收消防验收消防验收由建设单位组织，施工单位、监理公司、消防支队参与，验收后取得消防验收合格证。消防验收前，需进行消防电气、设备检测工作。消防检测由市消防协会负责（具体由协会认可的检测公司操作）。水电气暖水、电、一次热网、天然气验收由专业垄断施工单位负责，建设单位参与。其他配套工程(园林,市政,等)其他配套工程完工后先由工程建设单位组织监理公司验收。验收通过后，再由建设单位验收委员会进行核查。验收交付验收交付竣工验收的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ：图纸设计的室内外工程全部施工完毕，无用项工程，配套设施均是正式的，且已通过消防部门、五大责任主体验收和公司验收委员会验收通过，并经物业公司代表业主复验合格，施工资料齐全，场区内无施工人员逗留，室内外干净整洁。交付标准：业主的满意度95%以上；验收交付第六部分      推广销售营销工作的主要内容包含市场调查、产品定位、市场定位、市场推广、产品定价、销售管理、证照管理、客户关系维护、信息化管理（CRM系统）等方面，从营销期间来划分，一般划分为项目定位阶段、前期准备阶段、开盘预售阶段、强销期、尾盘销售阶段。营销工作的主要内容推广销售销售模块市场调查推广销售营销阶段和销售目标推广销售第七部分      物业管理定义：所谓的物业管理(realpropertymanagement)，是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对已投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护等实施统一的专业化管理，向业主或租户提供全方位服务特点：经营性专业化综合性法制化、规范化物业管理物业管理的作用1、物业管理可以使物业保值增值。2、物业管理可以改善居住环境。3、物业管理可以方便居住者生活。4、物业管理可以加快住宅商品化进程，促进房地产业的发展物业管理物业管理的模式1、房管所改制的管理模式2、企事业单位自行管理的模式3、共同管理模式4、专业物业管理模式物业管理第八部分      总结房地产开发流程总结Thanks!