李某诉张某确认房屋买卖
合同
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有效
【案情介绍】
被告张某与第三人陈某是夫妻关系，第三人长期在外地工作，且不常回家。被告的祖遗房屋被拆迁，被告拿到拆迁款后又追加一些钱购得市区某地70平方米的房屋一套。两年后，被告找到某中介公司要求出售该房。原告李某某欲买房，也在该中介公司登记。经中介撮合，双方以10万元价格成交。之后，中介公司要求被告出具相关手续，被告即到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡，自己未再婚”的证明。后中介公司带双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证。原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。后第三人发现该房屋被卖，即找到房屋管理部门，称其妻隐瞒事实，谎称自己死亡，要求撤销原告的房屋产权证。房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据，撤销了原告的产权证，并通知原告恢复了被告的产权证。现原告以张某为被告、以陈某为第三人诉至法院，要求确认其房屋买卖合同有效，保护他的合法权益。
【不同观点】
在本案审理过程中，在如何认定原、被告之间房屋买卖关系的效力方面存在四种不同的观点：
第一种观点认为，在整个购买房屋的过程中，原告没有任何过错，履行了应尽义务，并且尽了最大的注意义务，也办理了房屋过户手续，且入住已达两年之久。应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立有效，保护原告的合法利益。至于第三人的损失，可以向被告追偿。
第二种观点认为，该房屋为被告与第三人的夫妻共同财产。如果按份额分，每人各有一半产权，同时也享有一半的处分权。被告张某未经其丈夫陈某的同意，擅自处分共有房屋，侵害了陈某的那一半所有权，所以该房屋买卖关系部分有效、部分无效。
第三种观点认为，该房屋是夫妻共同共有的财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。张某擅自处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，其行为无效，因此原、被告之间的买卖关系应认定无效。
第四种观点认为，根据我国现行法律规定和司法解释，善意取得
制度
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只适用于动产，而对于不动产则不能适用该制度。本案双方争议的标的物——房屋是不动产，因此不能适用善意取得制度。本案应依法确认原、被告之间的房屋买卖关系无效。
【评 析】
本案最大的争议在于原告李某某能否通过适用善意取得制度取得房屋的所有权。而这又取决于对我国的善意取得制度本身及其适用范围的理解。
从传统民法上来看，一般认为善意取得制度是指无权处分其占有的动产的占有人将该动产转让给第三人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。从这个界定可以看出，在传统民法上善意取得制度主要适用于动产，其取得内容，不仅包括财产所有权的取得，还包括他物权的设立两方面。善意取得制度有利于维护交易安全，而且也能充分发挥物的经济效用，因此为世界上很多国家的民法所承认。我国《民法通则》中虽然没有明确规定善意取得制度，但是最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条却对此作出了规定：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”也就是说我国法律对于该制度也是采取承认的态度的。但我国对该制度规定得过于简陋，因此对于善意取得制度的适用要件及适用范围一直存在着争论。因此学理上对善意取得制度的介绍对实践中的指导作用非常明显。
至于是否必须强调善意取得适用于动产，我们认为可以做进一步的商榷。从原则上讲，我们仍然承认善意取得适用于动产，但是也不能绝对，应该说从维护交易安全角度考虑，在特定情况下也应该考虑该制度适用于不动产。结合本案来分析，我们可以具体考察本案能否适用善意取得制度。
其实就我国现行法上的规定来看，是无法得出我国的善意取得制度仅仅适用于动产这一结论。恰恰相反，我国现行法上的规定对善意取得制度的适用对象并没有作出明确的限定，而仅仅是用“财产”一语。但学者们在解释这一条时往往将其限定为动产，我们认为这一限定原则上是正确的，但同样不能绝对。就笔者看来，在特定情况下，只要符合善意取得的构成要件，在不动产上同样存在着善意取得制度的适用空间。我们一直认为善意取得制度仅仅适用于动产，并不是一种没有理由的偏好。因为不动产的转让和权利设定较动产更为复杂，法律对于前者在程序上的要求更为严格，如不动产的登记公示制度在相当多的情况下可以防止财产受让人不知道真正权利人的情况，因此，在一般情况下不动产的无权处分较难符合善意取得制度的“善意”这一构成要件，自然也就无法适用该制度。但是我们也要看到，不动产登记制度并不就是万无一失的制度，在执行的过程中，仍然无法防止不动产登记的错误出现，在这种情况下，受让人基于对登记的信赖而与出让人进行交易，应该也可以认定为“善意”。还有，在共有不动产的部分共有人擅自出卖共有不动产，但其提供的证据和文书足以让受让人相信其为处分行为是经其他共有人同意的，我们也应该认定受让人是“善意”。
在本案中，涉案标的物——房屋乃属于被告张某与第三人陈某共同共有的财产，因此按照法律的规定，对共同共有财产进行处分时必须征得全体共有人的同意。但是在本案中被告到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡，自己未再婚”的证明，使得原告李某某相信该房屋为其一个人所有，应该说原告主观上是“善意”的。李某某也按照双方约定的成交价10万元支付了相应的对价给张某，更为重要的是双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续，原告实际领取了房屋产权证，并在随后对该房屋进行了装修并入住至今。应该说是符合了善意取得制度构成要件。原告李某某应该可以基于善意取得制度取得该房屋的所有权。也就是说，我们认为第一种观点准确地把握了善意取得制度的精神实质，也不违背我国现行法上的规定。
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