物业服务合同签订与管理规约制定

项目三：物业服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 签订与管理规约制定洛克菲勒的故事有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美元的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。“很简单，你写一封信，催他还十万借款。”“可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。“当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。一、有关合同的基本知识（一）合同的概念、特征、分类先看几个情景：上述案例，哪些是合同，哪些不是？1、概念合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。要点1：合同与合同法概述2、特征①合同是多方民事行为---两方或两方以上当事人意思达成一致②合同当事人的法律地位平等---排除：行政合同---有些平等主体间的合同不受《合同法》调整③合同能引起一定的法律后果（不论是否有效）④合同一经依法成立，即具有法律约束力3、合同的分类①当事人是否互付义务:双务合同/单务合同②合同成立是否以交付标的物为 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ：诺成合同/实践合同③当事人取得权利是否需要支付代价：有偿合同/无偿合同④合同成立是否要采用特定形式：要式合同/不要式合同⑤合同之间是否有主从关系：主合同/从合同⑥法律是否确定了名称：有名合同（典型合同）/无名合同（非典型合同）典型合同-----典型合同是指法律上或者经济生活习惯上按其类型已确定了一定名称的合同，又称有名合同①买卖合同-----是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。②供用电、水、气、热力合同 ----供电合同是指供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。③赠与合同----是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与合同。④借款合同----是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。⑤租赁合同----是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。　　⑥融资租赁合同----是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。⑦承揽合同----是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。⑧建设工程合同----是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。　⑨运输合同---是指承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同，包括客运合同、货运合同、多式联运合同。⑩技术合同---是指当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同⑾保管合同----是指保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。⑿仓储合同----是指保管人储存存货人交付的仓储物，存货人交付仓储费的合同⒀委托合同----是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。⒁行纪合同----是指行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。⒂居间合同----是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。一、有关合同的基本知识合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。（一）、合同的要约简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。一、有关合同的基本知识合同要约的构成要件（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。（3）要约必须传达到受要约人才能生效。一、有关合同的基本知识（二）邀请要约邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。1、拍卖拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。2、广告原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。3、标价标价是邀请要约，不是要约。4、招标招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。一、有关合同的基本知识（三）、合同的承诺1、合同承诺的构成要件承诺必须具备如下要件：（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。（3）承诺必须与要约的内容一致。（4）承诺必须传达给要约人。一、有关合同的基本知识（四）、合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括：（1）当事人的缔约能力（2）当事人的真实意思表示（3）合同的内容合法（4）合同的形式合法一、有关合同的基本知识（五）、合同的一种分型形式：口头合同、书面合同、事实合同（六）、合同签订应遵循的基本原则（1）主体平等（2）合同自由（3）权利义务公平对等（4）诚实信用（5）守法和维护社会公益任务一如何签定前期物业服务合同黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。　　入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元／平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。教师点评：　　一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。（一）前期物业服务合同的概念前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。（二）前期物业服务合同的特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同。（三）、前期物业服务合同的时效《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”(四)前期物业服务合同的主要内容1、合同的当事人2、物业的基本情况3、服务内容与质量标准4、服务费用5、物业的经营与管理6、承接查验与使用维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项建设单位的保修责任《建设工程质量管理条例》第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。专项维修资金定义及特点----国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。专项资金有三个特点：一是来源于财政或上级单位；二是用于特定事项；三是需要单独核算。专项维修资金由谁缴交:　　专项维修资金由业主缴交，但商品房预售许可证在1998年9月30日后核发的且购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1号前的，由建设单位缴交，合同另有约定的除外。专项维修资金缴交的标准:第七条　　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主交纳专项维修资金的时间：　　业主应在办理以下任一手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：交易鉴定；收楼；领取房产证。专项维修资金的使用范围：　　专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共同部位，共同设施设备的维修和更新，改造。专项维修资金的使用：　　专项维修资金使用 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。专项维修资金的使用规则：　　使用专项维修资金按照谁受益谁分摊的的原则进行分摊到户，该方案要经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。违约责任定义：物业服务合同的违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任承担形式：（1）继续履行合同（2）采取补救措施（3）违约金（4）赔偿损失案例2物业公司对业主罚款合理吗？　市桥的业主刘先生的新房正在装修,把厨房与阳台的墙打通了,以扩大厨房的实用空间。小区的物业公司在检查时，说刘先生违反了物业公司的相关规定，并给刘先生开出了1000元的罚单。（1）请问物业公司对业主罚款合理吗？（2）请问物业公司如何处理这种现象？（1）请问物业公司对业主罚款合理吗？从法律角度来说，罚款是一种行政处罚行为，其法律依据是《行政处罚法》。《行政处罚法》第十五条明确规定：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。而物业公司只是一个普通的企业，不是国家的行政机关，不具备处罚的主体资格，所经物业公司无权对任何人进行罚款或别的形式的处罚。（2）请问物业公司如何处理这种现象？如果业主在装修过程中违反《住宅室内装修管理办法》中的禁止性规定，物业公司正确的做法应该是向有关行政部门报告，由行政部门来处理，而不能代替行政机关来罚款；如果由于业主的装修行为给房屋的结构或小区的公共设施造成了损害，物业公司可以根据《民法通则》的规定，要求业主停止侵权的同时承担损害赔偿责任，交纳一定的赔偿金来进行修复，而不是罚金。如果没有造成实际损害的话，业主也不需要交赔偿金。 总结：业主和物业公司之间的关系是一种平等主体之间的服务合同关系。业主和权利是享有物业公司提供的物业服务，义务是按照合同约定交纳物业费；物业公司的权利是收取物业费，义务是按照合同约定的内容提供物业服务。所以物业公司对业主的职责是服务，而不是管理，管理是行政机关的职责。如三、课堂分组讨论案例高某在某小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年8月，高某收到了法院传票，小区物业公司要求其给付物业管理费2476元。高某认为自己没有入住，没有享受到服务，且物业服务合同是开发商与物业公司签订的，与自己无关，因此拒绝支付物业费。在法庭上，对高某是否应当交费，原、被告双方意见不一。原告方认为，前期物业服务合同具有特殊性，高某虽然不是签订合同的当事人，但是高某向房产开发商买受房屋就视为高某已经概括承受了房产商在前期物业服务合同中的权利义务，对高某产生拘束力，故高某应当按约支付物业管理费。被告方则认为，高某没有签订物业服务合同，不应受该合同约束，且高某没有入住，故不必支付合同对价，应当驳回原告的诉讼请求。讨论：在本案中你支持原告还是被告，其理由是什么？教师案例评析：高某的小区因入住率低的原因，至今仍未召开业主大会成立业主委员会，所以业主委员会还没有与小区物业公司订立物业服务合同。这种情况在现实生活中经常发生，由于业主委员会成立之前物业不能没有人管理，因此物业管理法律制度设计了前期物业服务合同来临时性地替代物业服务合同。依据《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，业主不是合同的主体。从合同相对性原理而言，房产开发商与物业服务企业签订的合同不能对业主产生拘束力。为解决这个问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，《物业管理条例》第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，房产开发商同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。本案中，高某在签订商品房买卖合同时，房产开发商就将已经签订的前期物业服务合同作为出售合同的附件，要求高某签字。高某在前期物业服务合同上签字后，合同当事人就变更为开发商委托的物业服务企业和高某双方。因此，该服务合同无疑具有法律拘束力，高某应当按照服务合同约定的交费标准支付物业费，而不能以未入住为由拒付。况且，小区的物业管理是由物业服务企业实施的统一的专业化管理，并不是只为一个或某几个业主单独提供服务，而是为整个小区提供绿化管理、清洁道路、保安服务等工作，因此高某因自身原因未入住该小区不能对抗物业公司按约履行合同义务后请求的收取费用的权利。四、前期物业服务合同范本解读《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称示范文本）。这个示范文本共9章43条，涉及前期物业管理的方方面面。表面上看，这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；购房者签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。因此，对此示范文本的解读是同学掌握与理解前期物业服务合同一个重要环节。1示范文本意义深远国务院制定的《物业管理条例》第三章第二十一条就明确规定；在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。条例第二十四条还规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理条例出台后一段时期，关于前期物业选聘、招投标的工作进展缓慢，其中一个重要原因就是缺少一个规范的前期物业服务合同。现在示范文本的出台，为贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理铺平了道路。有了规范的合同，就能引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，其重要意义不言而喻。2包干制、酬金制选其一根据示范文本规定，物业服务收费可以有包干制和酬金制两种选择。包干制的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业公司按照相关标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。酬金制的物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。包干制与酬金制相比较，包干制体现了风险共担的原则，因而更有利于业主。但因为合同不是业主与物业公司签订的，所以在这一点上业主只能被动地接受开发商与物业公司的选择。如要改变只能等业主大会成立后重新签订物业合同了。3未售房屋物业费开发商交新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范围的巴竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发商全额交纳。《物业管理条例》中也有明确规定，但是真正执行的开发商却很少。据了解，目前许多进行前期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的房屋，但开发商根本就不交纳物管费用。这一新规定也许将有利于制止开发商的“赖账”。4业主承担连带责任示范文本提出，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。示范文本第三十九条还规定，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。这条规定提醒业主，在房子出租或交亲友使用前，一定要与使用人签个租赁合同或书面协议，规定好物业使用人的权利和义务，特别是缴交物业费和其他相关费用，一定要注明由物业使用人承担，以免出现麻烦。5规定物业承接验收办法示范文本对开发商与前期物业公司的物业承接验收做了明确规定，提出对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验，明确存在的问题与解决办法，并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。示范文本还规定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；以及相关的其他资料。长期以来，物业公司与业主的纠纷中，有相当一部分是由于前期物业管理中的遗留问题引起的。这个办法也许可以杜绝遗患。6明确规定物业用房示范文本明确规定，开发商应在具体时间内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。示范文本还要求对物业管理用房的不同用途、建筑面积、位置等做出明确约定。示范文本第二十四条还明确规定，物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。这个条款有三点好处，一是解决了物业公司入驻管理区域后，缺少物业用房的难题；二是明确了物业管理用房的权属，业主可以理直气壮地对其行使主权；三是规定了物业用房不得改变用途，防止物业公司擅自利用业主共同财产牟利。7擅自提高物业费要双倍退还示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。此外，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商、业主支付违约金；而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，也要向物管公司支付违约金。示范文本第三十二条规定乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。8临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。在示范文本第二十一条中，开发商或物业公司擅自改变规划，占用公共区域进行牟利而引发的纠纷可谓屡见不鲜。现在规定临时占用前必须告知相关方面，当然有利于防止违规占用公共区域现象的出现。案例3：长沙一小区两物业“一女配二夫”居民办事难:左边是新来的思居园物业办公室，右边是原来的鑫源物业办公室，两个物业比邻而居。这“一女配二夫”的现象出现在朝阳欣园小区，弄得居民有事都不知道找哪个物业好？小区住户李小姐介绍，昨天是新物业进驻的第三天，两个物业同在一小区的情况已经相持了3天。　　昨日上午，朝阳欣园小区内，记者见到了两间物业办公室。“6年来，这儿的物业一直是鑫源物业公司。”在这住了6年的李小姐对物业的管理颇有不满，“小区总是脏死了，电梯坏了也没人修，最主要还是偷盗现象严重，所以我们业主只好换物业。”　　据业主委员会成员王女士介绍，第二届业主委员会在今年6月12日正式成立，而在接下来的一个月里，曾多次与鑫源物业联系，希望其能在小区安全保卫、卫生管理和邮件收发方面进行整改。协商未果后，业主委员会在8月24日张贴公告，将进行物业公司的投标竞聘。9月4日，经业主举手表决，思居园物业服务公司中标。“9月15日思居园物业进来时，我们业主拉了欢迎的横幅，还放了5挂鞭炮，表达我们对新物业的欢迎。而且我们已签了合同，我们享受他们的服务，费用也当然交给他们。”旧物业认为业主选举不公，要求重选　　思居园物业郑经理表示，现在小区有问题可以找他们公司，除了水电等设备没交接外，卫生和保安等已全盘接手。剩下的移交两公司负责人正在协商。　　“我希望能由社区、业主委员会、我公司各派出一两名代表，再次上门统计票数，并将投票结果公示，或在房管局、社区领导的参与下，业主、新老物业坐下来好好协商。”鑫源物业经理龙康平认为投票有不公之处。“不是不愿意退出，业主将拖欠的款项交足，公司也将之前多收的钱款退回，然后再清清白白的走。”　雨花区房管局：新物业选举程序合法　　“如果召开了业主大会，全体业主进行了公开投票，有二分之一以上的业主同意，并且签订了合法的合同，那么新物业就是合法进入小区的。”雨花区房管局物监科的工作人员认为新物业的选举程序合法。“如要解聘原物业公司，也须召开业主大会，全体业主再次投票，票数超过二分之一，如原物业公司合同尚未到期，可向法院提起诉讼。”提问：1、请问新选聘的物业公司有权对小区实施管理吗？2、业主、新物业公司、老物业公司的做法有无错误的地方？请说明原因。9督促物管公司及时“交接”示范文本规定:本合同终止时，物管公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给开发商或其他有关部门代管。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。此前经常出现物管公司被业主炒掉故意拖延撤离时间或者不退出，该规定则明确了业主委员会成立以后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理合同自动终止，这就为新老物业公司的顺利交接提供了一个前提条件。当然我们也要看到，几乎所有物业公司在撤出前都有被业主或开发商拖欠的债务，这个问题不解决，也会给新老物业公司的顺利交接造成障碍，所以还需要有关部门制定配套细则，让物管得及时“交接”更具可操作性。案例4：漏水专题　案例一：因楼上住户擅自更改室内房间布局，楼下住户翁姨的卫生间天花渗水，时间长达六年。这期间，经街道居委会多次调解无果，去年6月，翁姨只好将楼上住户告上法庭。上月25日，广州市中级人民法院作出终审判决：督促楼上住户恢复原来的房屋规划设计，并对翁姨的房屋进行防水维修处理。　　案例二：家住广州三元里的王小姐说，她家天花板渗水已有一个多月，开始是一滴一滴的，现在要用水桶接了。王小姐住二楼。这栋楼是集资楼，于1997年建成，保修期3年。她说，1999年前后，王小姐楼下住户的厕所天花板渗水，由于在保修期内，物业公司上来把她家的厕所挖了，“一楼的没花一分钱”。现在保修期已过，物业公司说她家天花板渗水原因是楼上的防水层没有做好，要挖开三楼厕所加固防水层。物业公司认为，三楼住户应负责维修。但三楼住户说，他自搬进来就没改过房间结构，楼下渗水责任不应由他负。　案例三：家住广州荔湾区的某业主于2001年买了一套商品房，2003年2月下旬她发现主人房卫生间的天花漏水，于是将该楼盘的发展商告上法庭，要求发展商维修，并赔偿经济损失3万多元。法院开庭后，该发展商辩解说，该业主没有证据证明卫生间天花渗水是由质量问题引起的，是否属于保修范围尚不能确定。法院最后认为业主（原告）既拿不出证据证明屋面渗漏是由房屋质量引起的，也无法举证是由楼上业主装修造成的，所以法院对其赔偿要求不予支持。提问1、有哪些漏水情形？2、面对漏水问题，如何处理？　一类是新建商品房因质量问题出现渗漏。若业主入住不到三年，房屋还在保修期内，业主可以要求发展商免费维修　第二类是入住后重新装修过后导致渗漏。按施工合同找施工单位，施工单位也应有三年的保修期。第三类是排水管道和防漏设施的使用年限已过，造成漏水。在管道和设施使用8-10年的时候要提早进行更换。受漏水损害的一方应首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告；鉴定出来后，如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院。10明晰房屋保修责任范文本第三十三条规定甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。在建设部的房屋销售管理办法和建筑法等相关法规中，对这一条已经作了明确规定，而在前期物业管理合同中定下这一条，当然更有利于业主维权。六、前期物业服务合同签订的程序1、公开招投标2、签约前协商谈判3、签订谅解备忘录4、发送中标函5、拟定并签订合同6、备案15日内任务二如何签订物业服务合同一、物业服务合同的概念是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。二、物业服务合同的性质1、是民事合同中的无名合同。物业服务VS物业管理2、是服务合同3、是不是委托合同？？【案例5】物业服务合同能随时解除吗？[案情]某花园由A物业管理公司提供管理和服务，小区业主委员会成立之后，与该物业管理公司签订了物业管理合同，一年后，业主委员会出具评审报告，对物业管理公司一年内的工作给予了肯定性评价。但小区部分业主们认为，业主委员会并不能真正代表他们的利益。经过表决之后，选举出新一届业主委员会，新一届业主委员会决定与A物业管理公司提前解除合同，通过招标更换物业管理公司。2002年7月，经部分业主多次要求，政府有关部门同意某花园举行了物业管理招标，经由评标委员会评定，B物业管理公司中标。双方签订了物业管理合同，合同开始履行的时间为2002年8月1日。在B物业公司进驻该住宅区时，A物业管理公司不同意撤出，双方对峙了数小时。最后，在小区业主委员会的请求和数百名业主的聚众压力下，当地政府和公安机关出面，安排B物业管理公司进入小区，A物业管理公司人员同时撤离。此后，A物业公司以业主委员会无权提前解除合同为由向仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行合同并赔偿损失。物业管理争议的解决方式1、协商2、调解3、行政调处4、仲裁5、诉讼[仲裁裁决]2003年3月21日，某仲裁委员会对该案作出终局裁决。仲裁认为，前届业主委员会的权利义务，应该由后届业主委员会承担；2001年度，小区业主委员会已经对申请人的工作做出了肯定性评价，说明申请人的物业管理工作已符合业主委员会要求；物业服务合同不等同于委托合同，作为业主委员会，不能以委托方名义单另外，物业管理合同虽然具有近似委托性质，但并不方随时解除合同。因此裁决：A物业管理公司和某花园业主委员会自2002年4月1日起继续履行双方签订的《物业管理合同》；业主委员会及全体业主支付A物业管理公司自2002年8月1日之后的物业管理酬金损失，每月以17万元计算。裁决生效后，A物业管理公司向法院申请执行裁决；业主委员会也向法院申请不予执行，并撤销裁决。法院裁定驳回了业主委员会的申请但仍未执行A物业管理公司的申请。[案例分析]本案的关键在于物业服务合同的定性：是委托合同还是一般经济合同?如果是委托合同，则双方随时可以解除合同，业主委员会不承担提前解约的责任；如果是一般经济合同，合同双方则不能擅自解除，否则应承担违约责任。本案中裁决书认定物业服务合同属于一般性经济合同，双方非法定或合同约定原因不得随意解除，是正确的。该案具有以下意义：一是为《物业管理条例》对物业服务合同的定性起了借鉴作用；二是提示合同双方慎重对待解除合同行为，即使业主大会三分之二以上投票权业主投票决定，也不得单方面擅自解除；三是提示政府主管部门在审批招投标时应慎重仔细，首先查清并尊重双方的合同事实及其约定。物业管理合同与委托合同有如下区别：　一、物业管理合同双方当事人不能随时随意解除合同，如果一方要在合同期限内解除合同，必须依据合同的具体约定协商一致，或者由法院或仲裁机构裁决，特别是业主委员会一方，必须业主大会决议并取得特别授权。　二、委托合同以处理委托人事务为目的。物业管理的管理服务并不是事务而是一种专业化、技术化的综合性有偿服务。　三、《合同法》第三百九十九条明确规定“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。”即受托人应对委托人尽忠实义务。物业管理是独立自主地开展物业管理服务活动。　　四、《合同法》第四百条规定“经委托人同意，受托人可以转委托。”而物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他人。同时，第四百零九条规定还可以两个以上的受托人共同处理委托事务。而一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。　五、受托人在委托合同范围内活动产生的法律后果概由委托人承担，受托人在办理委托事务中所得到的一切利益，包括金钱、物品、所得收益及权利等都应及时转交给委托人。而物业管理则不同，所得收益、违约责任、侵权责任都应由物业管理合同明确规定，双方当事人各自分别承担。　六、受托人以委托人的费用办理委托事务，法律规定委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。而现在通行的物业管理一般实行酬金制和包干制两种。　七、委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，公民之间基于亲友关系建立的委托合同，或者单纯是事实行为，大多数是无偿合同;物业管理合同必须是有偿的。三、物业服务合同与前期物业服务合同的区别1、订立合同的当事人不同2、合同期限不同四、物业服务合同的主要内容1、双方当事人的姓名或名称、住所2、管理项目3、管理内容4、服务质量5、服务费用6、双方的权利和义务7、专项维修资金的管理与使用8、物业管理用房9、合同的期限10、违约责任五、签订物业服务合同应注意的事项1、明确委托物业服务的内容、范围和期限2、明确业主委员会的权利约定3、明确物业服务企业的权利与义务4、明确对违约责任的约定六、物业服务合同的变更与解除1、变更的定义及情形2、解除的定义及情形解读《物业服务合同司法解释》任务三如何制定业主管理规约一、管理规约的概念与表现形式（一）《管理规约》---由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利与义务的行业守则，是物业管理的基础和准则。1、制定者是谁？2、有何作用？（二）《临时管理规约》--是指在前期物业管理阶段由建设单位按照国家物业管理相关法规和示范文本制定的管理规约1、制定者是谁？（三）《业主大会议事规则》----是对业主大会行为作出的规范化约定，具有法律效力。制定原则：基于物业管理的“业主自治”《议事规则》的主要事项:（1）业主大会名称及相应的物业管理区域;（2）业主委员会的职责;（3）业主委员会议事规则;（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;（5）业主投票全数的确定方法;（6）业主代表的产生方式;（7）业主大会会议的表决程序;（8）业主委员会委员的资格、人数和人气等;（9）业主委员会换届程序、补选办法等;（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理;（四）《物业管理规约》---是在一定的物业管理区域内，由管理部门主持，全体业主、使用人同管理部门共同签订的，明确物业管理人与业主使用人之间权利与义务关系的，具有协议性和自律性的公共 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。在写字楼、商厦等收益性物业中应用比较广泛。二、管理规约的主要内容1、前言2、关键词说明3、业主的权利、义务和责任4、开发商的权利、义务和责任5、物业服务企业的权利、义务和责任6、业主大会和业主委员会7、违反规约的处置8、管理规约承诺书三、订立与修改管理的基本程序1、规约的起草建设单位在销售物业之前；第一次业主大会召开时2、规约的通过两个1/23、新入住业主对规约的签署建设单位在物业销售前应将《临时管理规约》向业主明示并予以说明4、管理规约的修改两个1/2四、管理规约的生效与效力1、管理规约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。2、业主委员会应当自管理规约生效之日起15日内备案3、业主、使用人违反管理规约，应当承担相应的民事责任。从《业主公约》到《管理规约》背景：《中华人民共和国物权法》出台后，国务院对《物业管理条例》进行了修改，其中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，新的《物业管理条例》已在2007年10月1日实行。请思考下为什么要更名？？有专家认为，从“业主公约”到“管理规约”绝不仅仅是名称的改变，其背后蕴藏着更深的法律含义。新的“管理规约”中少了“业主”两个字，更能体现管理规约所涉及的主体的多样性。“管理规约”应该是小区业主就小区共同事务作出的决定，如同一部小区宪法，由业主大会通过，全体业主必须遵守、执行，是小区共同的行为准则，性质上属于自治规则。从物业管理的实际操作来看，“管理规约”是物业管理日常工作的“基本法”，它能最集中、最全面、最深刻地体现全体业主的共同利益，并能有效规范全体业主和物业服务企业的行为。五、情境练习：1、某业主认为自己没有参与《临时管理规约》的制定，不同意当中某些条款，不肯签订《临时管理规约》，请问该如何处理。请分角色表演。2、某业主不同意物业服务费收费标准，请问该如何处理。请分角色表演。案例6：阳台是否可封看业主公约怎么约定日前，住在杭州下城区某大型楼盘的王小姐遇到这样一桩麻烦事：买来的房子，现在搞装修时想把阳台封起来，但是物业公司拿出当初在交房前签订的业主临时公约中关于禁止封阳台的条款，说不能封阳台，并且说如果擅自封阳台，物业有权起诉。记者一了解，遇到像王小姐这种麻烦的业主还真不少。现在一些新的小区，在《临时业主公约》中往往会有禁止封阳台的条款，而《临时业主公约》是买房子时必须签订的合同。很多业主提出质疑：1、物业禁止封阳台是否有法理依据？2、物业在没有征求绝大多数业主意见的情况下是否有权在《临时业主公约》上强制规定禁止包阳台？3、物业是否有权告业主私自包阳台？1、物业禁止封阳台是否有法理依据？①一般开敞式阳台在销售时是按一半面积计算，而封阳台则是算全面积，因此业主购买开敞式阳台的住宅后自行包阳台，其实获得了面积差额的利益。②阳台涉及到建筑的外立面，属于公共部分，牵涉到全体业主的利益，因此现在一般物管公司都对业主私自包阳台有所限制。主要出于对整个小区住宅的整体规划。③如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动，可以自行封闭阳台，但需要经相关设计单位以及建设行政主管部门的相关行政审批。2、物业在没有征求绝大多数业主意见的情况下是否有权在《临时业主公约》上强制规定禁止包阳台？①《物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。②第二十三条还提到，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。③业主在签订购房合同前，一定要看清楚《临时业主公约》，如果有疑义及时提出来，签约后便要遵守公约相关规定。如果业主对《临时业主公约》条款有疑问，可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。3、物业是否有权告业主私自包阳台？①因为《临时业主公约》属于格式合同，合同的主体应属于全体业主，违反《临时业主公约》，就是违反全体业主的权益。物业公司作为第三者，无权告业主。②《临时业主公约》有效期应在小区成立业主大会为止。业主委员会成立之后，有权对《临时业主公约》认为不合理的条款进行修改。业主委员会还有权利决定聘请新的物业公司，也可以制定新的公约。六：情景模拟情景描述我是某城区新住宅小区的业主委员会临时负责人，经各业主的讨论，同意选聘已物色和考察好了的某物业公司来管理小区。物业公司多次催我和他们签订服务合同，但因我文化水平不高，不太清楚该如何签订合同，为此特请教：签订物业服务合同该注意些什么问题呢？如果签订了合同是否还必须公证才生效？请分组完成这一情景练习