房屋买卖合同案例分析

. 基本案情：   原告A与被告B签订房屋买卖合同，合同约定由原告向被告支付定金3万元整，原告如约支付定金予被告。之后，被告以房屋买卖合同的支付条款违反天津市房管局的有关规定以及其配偶不同意出卖该处房产为由，拒绝出售其房屋。原告 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 被告依定金罚则双倍返还定金（其中，原告向被告支付的3万元定金已经收回）。双方协商未果，原告诉至法院要求法院判令被告双倍返还定金，并承担本案诉讼费。原告起诉后，被告之父有针对被告提出以原被告所签订的买卖合同合同涉及的房产为诉讼标的的确权之诉。诉讼过程中，一审法官倾向于认为本诉需要以被告之父与被告之间的确认之诉的判决结果为基础，因此，本案需要中止诉讼，等待确认之诉的判决结果。原告代理人表示反对。 法律分析： 一、原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效      原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。本案原被告在签订房屋买卖合同时，具有完全行为能力、意思表示真实且不违反法律和行政法规的强制性规定。因此，原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。 1.被告提出的房屋买卖合同中的支付条款违反房管局的有关规定因此合同无效的主张不能成立 我国《合同法》第五十二条规定了合同无效的各种情形。之后，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的解释（一）》（法释[1999]19号）第四条又明确规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，被告所主张的房管局的有关规定显然不属于前述司法解释第四条中所规定的“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，而且被告就其所主张的房管局的有关规定未提供任何证据。因此，不能以“房屋买卖合同”的支付条款违反房管局的有关规定为由，否定合同的效力。 2.本案房屋买卖合同签订时，被告合法拥有诉争房产的所有权和处分权 本案原被告签订买卖合同时，原告向被告出示了房屋买卖合同标的物的房地产所有权证并交付了复印件。该所有权证标明该处房产的所有权人为被告A。原告代理律师于2012年9月17日下午至天津市河东区房地产管理局查询，在该局房地产权属登记簿上，房屋买卖合同标的物的权利人依然是被告A。此外，无论是被告提供的房地产所有权证还是原告代理律师的查询结果（天津市房地产权属登记簿）都表明，房屋买卖合同标的物并没有抵押登记信息和权利限制登记，即该处房产不存在权利限制，被告的处分权没有受到限制。因此，至少在原被告签订房屋买卖合同之时，被告不仅拥有诉争房产的所有权，而且其处分权并没有受到限制。因此，房屋买卖合同是合法有效的。 3.房屋买卖合同的效力不应受被告有无房屋所有权或者处分权的影响      退一步讲，即使在签订房屋买卖合同时，被告A没有该房产的所有权或者处分权，房屋买卖合同的效力也不应受到影响。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。我们认为该款实际上明确地承认出卖他人之物合同的效力。 （1）被告与其父之间的确权之诉不应影响本案的审理过程和结果 在本案中，原被告签订房屋买卖合同时，存在下述情节：首先，被告向原告出示的天津市河东区房地产管理局颁发的有效的房地产所有权证；其次，该所有权证上没有任何关于房屋共有或者抵押权及他项权利限制的记载；第三，被告在房屋买卖合同中明确承诺“甲方（卖方）保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分”。因此，原告完全有合理理由相信被告有诉争房产的所有权和处分权，据此，原被告之间签订的房屋买卖合同是合法有效的。否则，交易安全就无法得到保障。 即使被告与其父亲之间存在以本案诉争房产为诉讼标的的确权之诉，即使该确认之诉真的判决本案诉争房产的所有权属于被告之父，对本案也没有影响。因为本案的原告并没有要求被告实际履行合同、交付房产并办理诉争房产的过户手续，而是要求被告承担双倍返还定金的违约责任。换言之，如果原告要求被告实际履行房屋买卖合同交付诉争房产并办理过户手续，则必须等待被告与其父之间的确权之诉判决之后，本案才能依法作出判决。如果被告与其父之间的确权之诉的判决认为本案诉争房产的所有权属于被告之父，则本案原告没有办法要求被告实际履行合同、交付诉争房产并办理过户手续，因为被告不享有该房产的所有权和处分权，无权交付该处房产并办理过户手续。只有如此，才有必要中止本案的诉讼，等待被告与其父之间的确权之诉的判决。但是，本案原告的诉讼请求是要求被告承担违约责任，双倍返还定金。这一诉讼请求只要符合以下两个条件就可以获得支持：条件一是房屋买卖合同合法有效；条件二是被告作为卖方违约拒绝出售诉争房产。本案中，有关证据和相关法律已经充分表明这两个条件都满足了。因此，本案无需等待被告与其父之间的确权之诉的判决，也没有必要中止诉讼。 （2）本案被告的配偶是否同意不影响合同的效力以及被告应承担的违约责任 原被告之间签署的房屋买卖合同第七条第一句明确规定：甲方（卖方）保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。因此，卖方有义务确保其对出卖的房产拥有处分权，否则则构成违反合同。但是，房屋买卖合同的效力不应受到卖方处分权限的影响。《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本案中，被告的配偶是否同意出卖该处房产不影响合同的效力以及被告应承担的违约责任。 二、被告违约拒绝出售诉争房屋，违反合同，应承担违约责任，双倍返还定金并赔偿原告相关损失。 本案中，合同履行期限届至前，被告作为卖方明确表示其将不会履行合同，已经构成根本违反合同，应当承担违约责任。原告提供的录音证据以及被告在庭审中的发言都可以证实被告违反房屋买卖合同拒绝出售诉争房屋。因此，根据房屋买卖合同第八条第4项的规定“甲乙双方签订买卖合同后，如甲方违约，则双倍返还乙方定金。如乙方违约，则甲方定金不退。”以及《担保法》第八十九条的规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第十条的规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”被告应向原告双倍返还定金。 律师提示： 1.合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 2.出卖人对房屋的所有权和处分权以房地产管理部门的权属登记簿的记载为准。 3.房屋买卖合同的出卖人对房屋的所有权或者处分权不影响房屋买卖合同的效力。出卖人因缺乏所有权或者处分权导致其无法履行房屋买卖合同应承担违约责任。 本案涉及的主要法律规范： 《合同法》 第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。  　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 物权法 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）法释（2001）30号 第十七条  婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：     （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。     （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。     出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《担保法》 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 法释〔2000〕44号 第十条　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 PAGE 3 .