浅议如何做好国土调查测绘项目中的土地权属调查

浅议如何做好国土调查测绘项目中的土地权属调查 (日期：2008-01-30 )   [收藏] [字号：大 中 小 ] [打印] [关闭]   [摘要]土地权属调查是一项政策性强、牵涉面广，业务量繁复的工作，也是第二次次全国土地调查中的关键环节。按照通行的做法，土地产权必须经依法调查确认和登记后才受法律保护，才成为实际意义上的法人或公民的财产。而土地登记的重要基础就是土地权属调查。从这个意义上说，土地权属调查这项工作对于明晰土地产权，维护土地权利人合法权益， 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 土地市场交易安全，意义十分重大。本文将结合杭州市区近几年来实施的数字国土测绘项目中的土地权属调查工作具体做法，就调查中碰到的疑难复杂问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 提出一些看法和建议，以供大家在今后实施国土调查测绘项目时可以参考。 [关键词]权属调查疑难问题主要做法建议 一、引言 国土调查测绘项目实施，一般都是以项目形式委托专业测绘部门承担完成，其中的土地权属调查又大多都是由国土部门组织实施，测绘单位具体协助进行。由于被调查的权利主体（单位）和土地权属情况包罗万象，非常复杂，所以在土地权源资料收集、实地权属调查和调查成果的确认签章等工作都需要多方紧密配合。如果国土、测绘双方在认识、步调、配合上出现差异，就会影响到土地权属调查的真实性和准确性，以至影响整个国土测绘项目的成果质量。解决这些问题，作者认为除了双方各尽其职外，还更应通过重视技术要求编写、及时进行项目前的专业培训、认真抓好作业区域试点、建立国土内部联动机制这四项工作。 二、土地权属调查的疑难、复杂问题 土地权属资料收集、复杂宗地界址调查确认、未定权属土地调查处理，以及权属调查成果的确认签章等环节都是土地权属调查的疑难、复杂问题。 （一）土地权属资料收集不全面。 在土地权属调查工作中，收集调查范围内相关土地权属资料是至关重要的一项工作。通常情况下，一般由组织实施权属调查部门提供调查范围内现有的一些地籍图、土地利用现状图，以及每块土地的国有或集体建设项目用地审批文件资料、登记发证资料等等。在这部分资料中的一部分已经在国土部门档案中心归档，工作人员凭工作联系单可以收集。但还有一部分用地资料，因为还在办理审批、变更等手续之中，都分散暂存在国土等相关部门的职能处（科）室之中，收集资料人员较难全面、一次性收集。另外还有一部分土地权源资料由于土地所有权、使用权复杂的权属演变原因，需要通知被调查主体单位提供，因此也面临着资料收集的困难。这些土地权属资料收集的不全面性，是影响土地权属调查的一个重要问题。（二）土地权属界址位置调查确认困难。由于土地权属的历史变革、土地使用方式各异、地上物变化频繁，以及权利主体变更等原因，在调查土地权属界址位置时，时常会遇到以下一些问题：1、土地所有权界址位置缺乏准确指领。按照土地调查的有关规定：集体土地与没有明确使用者的国有土地权属界线，由集体土地指界人指界、签字，根据有关法规和实地调查结果予以确认。因此，位于农村范围的公路、铁路、河流、堤岸等大多数没有登记发证的国有土地，由于在当时取得这些土地时往往都是按照有关征用、划拨文件和有关法律、法规划定用地界线，一般都是笼统地、粗略地划定界线，没有详细的图件和数据确定其具体用地界线和位置。而现在进行土地权属调查时又是由村干部单方面指认界线，因此容易出现不公平、不准确的指认结果，误将国有土地认定为农村集体所有土地。2、国有土地使用权界址位置模糊。在城市（城镇）街区范围的道路、巷、广场、河岸、绿地、公园等市政公共实施用地大多没有明确的使用主体，也未进行土地登记。与这些土地紧紧相邻的其它宗地，相互之间界线错综复杂，界址点犬牙交错，加上地上物变化频繁。因此，在调查时难以认定准确的界址位置。3、用地批准与实际使用界线不重合。在早些年前，一些建设项目征用的土地，其建设用地规划许可证核定的用地位置、界限往往与建设用地单位实际占用土地位置、界限不一致。这些土地在初始设定登记时往往会按照实际建筑物所占用土地的位置确认其国有土地使用权界址范围。因此，就出现批准的界线与实际使用界线之间的一部分差异土地。如果这部分差异土地现状还是耕地，又是原所在村村民在耕作或使用，而在土地权属界址调查时，单以发证宗地界线点位置和范围确认土地权属，就会容易忽视将这部分差异的国有土地错认定为农村集体所有土地。（三）未定权属关系的待处理问题。在调查时经常碰到一些没有任何批准手续的土地，或有批准手续但实际使用范围大于批准文件规定的四址及面积的土地，就是属于未批先用、少批多用的土地。还有一些宗地因为以前土地调查勘测误差或者是土地登记差错造成与实际用地界址位置、宗地面积不一致。这些在调查时碰到的未定权属土地，缺乏与日常国土管理工作实现同步联动，不能及时、有效地列入到国土相关部门的业务处理程序中。因此，一是影响正在进行的土地权属调查工作顺利进展；二是到以后，时过境迁，这些煞费苦心完成的土地权属调查成果又将成为一些历史档案资料。(四)土地权属调查成果要素不完整。土地权属调查的主要成果是土地权属调查表和调查工作底图（宗地草图）。根据土地权属调查成果的法律属性要求，土地权属调查成果的填写内容和签章手续必须完整和规范。由于各调查人员的专业重视程度参差不齐和被调查单位的一些主客观原因，因此在工作中往往会出现以下一些问题：1、土地权属调查表内相关说明不细致。主要是《集体土地权属调查表》、《土地使用权权属调（核）查表》内的有关土地的重要界址位置、界线走向、权属变化情况等说明，缺乏详细、必要、具体的表述。2、调查图件表示不完整。调查工作底图（宗地草图）是记载权属调查结果，直接反映用地情况，也是今后处理权属的重要依据。但是，在调查工作底图上的宗地界址点、线和界址点编号与土地权属调查表上记载和说明的，往往出现不一致现象。3、缺乏必要的说明。对未定权属土地、未登记土地和一些权属不清的土地，在调查时缺乏必要的记载和说明。4、签章手续不齐全。在土地权属调查时，具有大量的土地权属调查表格、图件不仅需要调查人员填写和制作，还需要被调查单位指界人履行签章手续。由于各种经济利益驱使和一些历史演变原因，以至在土地权属调查表、调查工作底图上的签章手续不齐全、不完整，影响着土地权属调查工作的顺利进展。三、杭州市区的主要做法杭州市区的工作是由市国土资源局组织实施，市土地信息中心负责技术 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和项目监理，拱墅、西湖、江干、滨江区和之江国家旅游度假区分局具体承担本辖区范围内的权属调查工作。经全国公开招标确定的多家甲级测量单位分别承担辖区范围内多个标段的土地测绘、调查和成果制作任务。权属调查和测绘部门各尽其责、分工合作，以行政层级和 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 关系为纽带，形成一个项目团队，携手推进市区数字国土调查测绘（土地权属调查）工作。主要做法如下：（一）土地权属调查前期准备工作。 土地权属调查由各区国土分局组织实施完成，测绘单位协助完成。1、资料收集。土地权源资料由测绘单位凭区国土分局出具的工作联系单到市国土档案等相关部门查取复印；地籍空间数据由市局土地信息中心提供；其他资料由区国土分局直接提供。2、调查工作底图制作。调查工作底图由测绘单位先实测1/500地形图或直接利用城区现势性较强的大比例尺地形图。3、权属要素标绘。测绘单位将已收集整理的已登记宗地和未登记宗地的权属要素展绘至调查工作底图上。权属要素主要包括：宗地界址线或规划用地红线、用地单位名称、批准土地用途、土地证号或用地批准文号。对一些未定权属土地、争议地土地，均在调查工作图上作必要的说明。（二）农村集体土地所有权调查。1、村权属界调查和确认。现场调查由区国土分局、测绘单位的专业人员与土地权利人双方共同实地领、指界确认完成。对一致认定的界址位置，指界人在调查工作底图的相应位置处签署姓名。《集体土地权属调查表》统一由测绘人员填写和整理，经整理后的土地权属调查成果和调查工作底图及时交土地权利人双方予以确认并签字盖章。2、调查结果审核。权属调（核）查结束后，区国土分局权属调查人员负责审核《集体土地权属调查表》，经审核无误后在相应的意见栏填写审核意见并签署姓名和日期。 （三）国有和集体土地使用权调查。1、已登记宗地核查。根据查取复印的有关土地登记审批表、宗地草图、宗地勘测数据，对宗地的权属、界址、面积、用途、利用状况等情况进行实地核查，并将实地核查结果记录在《权属调（核）查表》上。经调查人员审核无误后在相应的意见栏填写处理意见并签署姓名和日期。2、未登记宗地调查。对未登记宗地调查，充分利用《权属调（核）查表》功能，将宗地的权属情况和实际使用情况详细地记录在该表上。未登记宗地主要有以下几种：（1）已经批准建设用地。根据收集查取的有关建设用地批准文件、规划红线图和勘测定界数据等资料，对在建或未建的已批准用地的建设项目地块，按照批准用地界线进行划宗。将该土地的批准用地单位、用地批准文号、批准土地面积和批准用途、土地利用现状等情况记录在《权属调（核）查表》和界址确认表上，经调查人员审核无误后签署调查员姓名和日期。（2）未定权属土地调查。对没有用地批准文件的非农建设用地宗地和土地权属情况查无着落宗地，均以实际占地(使用)范围进行划宗,将该宗地目前实际使用者、土地座落、土地利用现状和查无权源资料等情况记录在《权属调（核）查表》上，同时在调查工作底图相应位置予以表示和说明。（3）农村宅基地调查。按目前实际占地(使用)范围进行划宗，对其使用者、土地座落、四至范围等进行调查，并在调查工作底图上表示其建筑物占地范围和房主姓名等权属要素。其它调查结果不记录权属调（核）查表和界址确认表，但输入相应的调查数据库。（四）土地调查成果检查及质量控制。土地权属调查成果的准确、真实不仅是整个国土调查测绘项目成果质量的关键所在，又是今后日常土地权属管理的重要依据。因此，杭州市在近几年开展的市区国土调查测绘项目中，除了抓好测绘成果质量外，对土地调查成果质量管理非常重视。主要通过建立质检机构、落实专业人员，有目的、有重点地对项目过程实施跟踪监督和检查。1、设立质量监理，确保工作顺利开展。根据国家对重点测绘工程成果质量监督检查工作要求，杭州市还专门设立了国土部门自己的质量监理部门。质量监督部门在项目前期主要负责测绘单位招投标、技术要求编写和试点村开展工作；在项目实施过程中，主要对调查测绘成果进行过程跟踪监督检查，在区局的权属调查人员与测绘部门之间进行协调、服务。另外，在阶段性大范围检查时，专门组织外部力量（专业人员）对中间过程的调查与测绘成果进行质量检查和验收。2、过程跟踪检查，保障成果准确真实。根据土地调查工作的实际进程，以村或街坊为单位，监理部门对调查成果进行内、外业检查。首先是内业检查调查工作底图和土地权属调查表，对调查工作底图上和土地权属调查表上所表示的权属要素情况，指界人签字认可情况进行逐宗检查；其次是在实地对土地的权属界线定位、界址点设立，以及宗地界址变化情况、土地用途、土地座落等进行核对。检查采用抽查与重点检查相结合的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，切实保障权属调查成果的准确、真实。3、及时反馈检查意见，将问题消除在初始阶段。通过内、外业检查，对权属调查中存在的内容不完整、签字盖章手续不全、填写不规范和宗地核查确定的界线与权源依据不符等问题，经过整理及时反馈土地调查和测绘部门进行修改或纠正。对一些普遍问题或重大问题，则通过召开例会形式，用会议记要或通报形式处理解决。四、几点建议针对大型国土调查测绘项目中的土地权属调查工作经常碰到的问题，对如何做好该项工作，笔者认为在汲取杭州市区的一些好的做法时，特别要注重以下几个方面工作。 （一）精心编写技术要求，确保土地调查有法可依。由于各地的土地权属演变情况存在较大差异，且多年来各县（市）、区国土部门所实施的土地权属调查技术路线也存在一定差距。因此，各地应当在遵照国土资源部和省国土资源厅制订的统一技术规程所明确的调查目的、任务、内容、指标、流程、方法和要求的前提下，还应当结合自己当地社会经济发展的需要和调查区域的实际情况，及时编写好本项目的土地调查（权属调查）技术要求。应当将土地权属调查工作中比较关键性的调查与测绘的具体分工与职责；前期重要工作准备（土地资料收集、技术培训）；土地权属要素变化的处理；未定权属、疑难权属的界址点、线和位置的确认及处理；土地权属调查成果数量和标准；以及质量监督和考核机制运行方式等内容，充分、具体地以技术要求的形式予以明确。 （二）抓好技术培训，提高对土地权属调查的认识。土地调查测绘项目的实施，长期以来都是委托专业测绘部门承担和完成，而其中的土地权属调查分工情况又大多是：名义上土地权属调查由国土部门所属工作人员调查，但实际上大多都是由承担测绘任务的测绘人员具体操作，国土部门工作人员仅仅（审查）落款签名而已。由于二个部门工作人员的专业特点和重视程度存在差异，这些差异程度大小将直接影响土地权属调查的真实和准确。因此，要消除这些差异，应当在项目实施前由国土业务部门专门组织对土地调查和土地测绘人员进行业务培训（主要是测绘人员），着重对国土资源部和省国土资源厅制订的土地调查技术规程和规定、本项目土地权属调查技术要求和原国家土地管理局颁发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》等土地调查技术文件进行专门的培训指导，使得每一位参与权属调查人员，尤其是使得参加项目的测绘人员要全面了解和掌握土地权属调查的概念、目的、任务、方法、步骤、标准和操作要领。（三）及时开展试点，推动调查测绘项目顺利进行。抓好试点，成功一半。土地调查测绘项目在承担任务的专业（测绘）单位落实后，应当及时抓紧、抓好试点工作，将试点工作列入重要日程。应以一个标项为单位，在该标项范围内选择一个具有代表性的村或街道，规定试点面积、时间和标准，及时进行试点。国土质监部门的专业人员应当深入到试点工作中，对调查中出现的疑难、复杂问题，及时提出处理意见或建议。试点完成后，及时进行检查验收，结合试点工作中形成和确定的经验和方法及时修改完善技术要求。（四）建立联动机制，实现权属调查与日常国土管理工作有效衔接。建立联动机制就是将土地调查中发现的一些属于国土日常管理工作的业务对象，通过一个有效衔接反馈给国土相关职能部门进行深一步的调查处理活动。比如：在权属调查中发现的未定权属（违法用地、少批多占）土地；土地权属要素已经发生变化，但用地单位却未及时申请变更登记的宗地；还有其他一些疑难、复杂权属关系需要相关业务部门调查处理的土地。在我们进行土地调查时碰到的这些土地，能通过一个有效途径可以进入到相关职能部门的日常工作程序之中，予以处理。同时，在对这些疑难、复杂关系土地调查结果在反馈给国土相关职能部门进行处理时，又不影响整个权属调查工作的顺利进行。 2007年11月 来源：杭州市国土资源局 夏建芳