王志纲：石象湖国际度假城战略策划报告

王志纲：石象湖国际度假城战略策划报告 王志纲:石象湖国际度假城战略策划报告 打造中国首座1.5度假生活城 --石象湖国际度假城战略策划报告-- 王志纲工作室 2<0<07年12月 前言 人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德??凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正成为越来越强大的生产力。 纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。 发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可谓有口皆碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷等，其休闲魅力吸引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。 中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休闲地产在中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔夫、深圳观澜高尔夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前景远大。 我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象湖的希冀。 石象湖发展战略支撑体系示意图 世界休闲 地产走势 国内休闲 地产态势 成都休闲 地产格局 目标、方向 生态 优势 规模 优势 核心竞争力 可持续发展力 区位 优势 蒲江 潜力 战略定位 战略定位、功能定位、形象定位、市场定位 构能构建、空间布局、首期启动 目录 态势篇:战略石象湖 定位篇:定位石象湖 构建篇:构建石象湖 策略篇:启动石象湖 态势篇:战略石象湖 一、休闲地产在世界 二、休闲地产在中国 三、休闲地产在成都 四、我看石象湖机遇 第一部分:休闲地产在世界 世界休闲地产风起云涌 世界休闲地产步入成熟 世界休闲地产三种形态 1、世界休闲地产风起云涌 21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。 据专家预测，到 2<015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的5<0%; 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3,2/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。 所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假目的地; 大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台; 可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、经济和社会发展到一定水平的必然趋势。 迪拜“世界地图” 吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休闲地产 在全球的地位和发展势头之迅猛。 棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇，历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲度假生活圣地，无数国际名流在此度假或置业，现已成为极尽豪华、豪富扎堆的地方。 现有85个高尔夫球场，6<0<0个网球场，1<0<0<0<0个游泳池 世界5<0<0强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接待、度假、形象展示中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯尼公司在奥兰多开发的主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 休闲旅游城区。 美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。 世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1<0<0<0美元时，国内就会出现旅游观光需求;当人均GDP达到2<0<0<0美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变;当人均GDP达到3<0<0<0美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5<0<0<0美元时，旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段。 2、世界休闲地产步入成熟期 世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展期，步入了成熟期。 阶段 人均GDP/美元 休闲方式 休闲人群 休闲场地 起步阶段 1<0<0<0,2<0<0<0 喝茶、打牌等世俗休闲为主 普通市民 就近的室内 或茶馆等 发展阶段 2<0<0<0,5<0<0<0 国内 温泉、高尔夫、游艇、生态等主题休闲为主 富裕阶层 休闲度假的地产项目、度假景区等 成熟阶段 5<0<0<0,以上 欧美国家 全民、全方位休闲生活 所有市民 休闲主题城区;度假村 国际休闲地产成熟的标志一: 发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度假及生活氛围。 国际休闲地产成熟的标志二: 国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有效的保证了项目的可持续性; 地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开发也必将面临冷落的局面。 国际休闲地产成熟的标志三: 既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强，形成规模效应，来吸引市场关注; 一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的以游艇为主等; 小结 从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝贵经验。 3、世界休闲地产的三大形态 从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态: 世界性休闲地产——休闲新城; 全国性休闲地产——度假区/村; 区域性休闲地产——主题休闲城区。 黄金海岸 卡帕鲁阿度假村 全国性休闲地产 区域性休闲地产 世界性休闲地产 海狸溪度假区 (3.1)世界性休闲地产 面向全世界打造的，以休闲为主题的地产项目，必须要具备世界级的资源条件; 功能设置上，有很强的自我完善功能，浓郁的生活氛围，以第二居所为主， 最后形成休闲新城的发展模式。 产生区域 特色资源区域 市场构成 以全球游客为主 功能定位 休闲、度假 居住构成 第二居所为主 发展思路 依托自然资源带动 代表项目 美国夏威夷 黄金海岸 (3.2)全国性休闲地产 面向国内市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目; 这类项目一般都依托特色的生态资源开发而成; 功能设置上，能自我完善，以第二居所为主，最后形成度假区/村的发展模 式。 产生区域 特色资源区域，离城区较远 市场构成 以全国为主，吸引世界游客 功能定位 旅游、度假，产品能自我完善 居住构成 第一、第二居所的度假为主 发展思路 依托规模化的度假设施 代表项目 美国棕榈泉 美国隐居谷 (3.3)区域性休闲地产 面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目; 这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自己打造出特色的资源 出来。 一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。 产生区域 特色资源区域，离城区不远 市场构成 以区域性市场为主 功能定位 旅游、休闲、度假，产品能自我完善 居住构成 第二居所向第一居所过渡 发展思路 以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城 代表项目 美国十七英里 卡帕鲁阿度假村 第二部分:休闲地产在中国 1、休闲地产势头高涨 2、休闲地产典型案例 3、休闲地产困惑不足 1、休闲地产势头高涨 (1)城市规模扩张驱动休闲地产发展 中国目前的城市化水平超过4<0%，城市化进程的高速阶段已经到来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大:交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间; 同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化; 在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。 (2)经济环境发展保障休闲地产前景 国家统计局数据显示，到2<0<06年底中国人均GDP已经超过2<0<0<0美元，有37个大中城市人均GDP全面突破3<0<0<0美元，意味着2<0<07年中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景; 中国人均GDP超过2<0<0<0美元，并持续高速增长，将促使城市化及房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为休闲地产提供了前所未有的良好机遇。 (3)市场个性化需求导致休闲地产多元化 近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加; 为满足不同消费群体需求，休闲地产也呈现出多元化发展趋势:各色山水景 观地产、海滨休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与休闲度假有机结合的休闲地产在全国各地相继登场。 2、休闲地产典型案例 扫描中国休闲地产发展，势头正猛，已经涌现出了一批具有代表性的产品，但综合来看，中国的休闲地产发展尚处于起步阶段: 主打滨海休闲概念的三亚 主打温泉生活的京津新城 嫁接高尔夫生活的观澜湖、昆明春城 凸显民俗特色的成都芙蓉古城„„ 案例一:滨海休闲城——三亚 中国休闲地产的前沿地 三亚是海滨休闲地产的典型代表。三亚依托独特的度假资源发展休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购买者，吸引了大批“置业候鸟群”。 房地产投资 2<0<06年1-11月，三亚房地产开发投资259391万元，同比增长43.3%. 商品房 销售量 2<0<06年三亚全年共售商品房7<0万平方米，其中岛外销售量占总销售套数的85%; 新建海景房售价11<0<0<0元以上/m2，最高价达2<0<0<0<0元/m2。 客户群体 内地:多数来自东北和华北地区，其次为上海、浙江和川渝;还有部分来自贵阳和湖北; 国外:多数来自美国，其次为德国与法国，还有部分来自加拿大、奥地利、英国、荷兰、日本、韩国等。 产品形态 目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类:商务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。 主力产品:酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景房、山景房、海边别墅; 相关休闲配套:高尔夫、温泉度假村、SPA等等„„ 三亚环境资源的独一无二和不可再生性，较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其休闲地产迅猛发展的必然; 三亚旅游的强劲发展是带动休闲地产发展的重要因素，巨大的客源市场，为休闲地产的崛起夯实了基础; 三亚的休闲地产开发主题突出，目标定位明确: 突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。 案例二:高尔夫休闲度假村——观澜湖 观澜湖在深圳界内的所在地属于观澜镇。十年前的荒山野岭，如今已建成中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的216洞高尔夫球会;拥有51个网球场的乡村俱乐部也是亚洲之最;以及中国首屈一指的体育休闲产业社区; 观澜湖目前主要有三大业务:高尔夫、房地产和综合休闲(会议、餐饮、SPA及网球场等)。 规模 12个国际级球场，2<0<0多万平方米的数十座绿色山体，8<0多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率99.7,;历时15年，总投资5<0亿港币。 配套 亚洲最大，拥有51片网球场的乡村俱乐部，多家五星级酒店、会所、大型国际会议中心、中国第一所大卫利百特高尔夫学院、俱乐部、SPA、高尚别墅以 及完善的餐饮、休闲、商务项目。 销售 观澜湖曾举办过近6<0项国际大赛，通过这些比赛，观澜湖的品牌效应不断提高，从当初的每月不足1<0<0人打球，发展为现在最多每天超过3<0<0<0人;2<0<06年4月8日，观澜湖?翡翠湾1<03栋独立别墅一日售罄; 2<0<06年12月3日，观澜湖168套长堤别墅3个小时内售罄; 2<0<07年7月8日，观澜湖?上堤224套别墅一个半小时内售罄。 客户群体 港澳台、大陆和国际人士分别占6成、3成和1成。 商务会议 观澜湖每个月会承办数百个商务会议。 启示 首先，观澜湖模式是符合城市、社会发展的需要。一个正在走向世界，正在努力实现现代化的社会，需要有这样一个承接国际化的平台。“观澜湖模式”创造的就是这样的一个平台; 其次，观澜湖选取了高尔夫球作为出发点和承载整个模式的平台，而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，定位于市场最高端，通过一个非常有价值的消费群体使品牌达到国际化的提升与扩大，为其产品和服务提供了强大的支撑; 第三，观澜湖模式已不再局限于地产，而是引进系统论的观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式，国际商务活动、国际赛事不断，全球财富精英关注参与，所有的配套项目与设施，都围绕这种生活方式展开，既相对独立，又互为配套。 案例三:高尔夫休闲度假村—昆明春城 春城湖畔高尔夫度假村，距昆明市区约48公里，坐落于清澈迷人的阳宗海 湖畔，群山怀抱，湖水清丽，一年四季春光明媚，气候宜人，是世界最优美的高尔夫球度假村之一，堪称亚洲的高尔夫天堂。 规模 占地面积5<0<0公顷，现有两个高尔夫球场，一个山景球场和一个湖景球场 配套 一个5星级酒店级高尔夫会所(6间套房&43间客房); 公寓和三种类型别墅多幢:单价16<0<0<0元每平米 ?0A型别墅4<0<0平米:1双人间+1客厅或1单人间 +1客厅 ?0B型别墅4<0<0平米:1双人间+1单人间+1客厅 或 2间双人间+1间客厅 ?0C型别墅6<0<0平米:1单人间+2双人间+1客厅 或 1双人间+2单人间+1客厅 休闲度假的水上活动中心; 高尔夫学院、雀巢餐厅、19洞餐厅、温泉等。 销售 球场并不发售会员证，仅仅随购买别墅赠送，会员免付果岭费、入会费及月费，会员同时享有15%专卖店的折扣，9><>45%会所客房折扣。 客户群体 新加坡、泰国、日本、韩国等国家和香港、台湾等地区的新老顾客。 启示 春城湖畔高尔夫度假村经营房地产，营造的其实是一种春城生活方式，其最大的特色在于其经营模式的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 : 所有的别墅和公寓都赠送免费的高尔夫会员资格，会员资格数量将取决于所购买的房产的类别。 案例四:温泉岛屿度假城——京津新城 京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，西北距离北京 98公里，南距天津<>45公里。 规模 该项目总投资12<0亿元，占地面积1.8万亩; 预计开发8<0<0<0多套独栋、双拼别墅产品; 项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含:花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅 配套 世界级配套设施:亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂、27洞高尔夫球场、68公里的环城水系、网球学校、世界级歌剧院、国际会议中心、潮白河游艇会、大型水上休闲公园、2<0<0家国际风情商业街、紫檀珍宝馆、国际疗养医院、高等教育基地、主题公园、往返北京与天津各地的穿梭巴士„„ 销售 目前推出产品包括独栋、双拼等多种户型，容积率低达<0.28; 市场定位为“全球顶级第二居所，21世纪上层社交生活”; 别墅产品建筑面积:167m2/套—1<0<0<0m2/套， 每套产品的销售价格:8<0多万元—上千万元不等，目前推出的主力产品销售价格在15<0万元/栋左右。 客户群体 商贸、金融、房地产、IT业的从业人员是其主要的客户群体; 大部分独栋别墅买家均来自北京，少部分来自天津、台湾、香港、上海等地。 国内外休闲地产发展情况对照表 对比方 对比特色 成熟的世界休闲地产特点 发展中国内休闲地产特点 休闲主导特点 休闲产品为主，地产配套为辅; 以地产为主，休闲产品为辅; 产品多元特点 提供丰富、完善的休闲配套设施; 基本以度假居住和酒店为主，配套比较单一; 长线经营特点 做长线，大量商业产品开发商自主经营; 做短线，商业产品销售出去，开发商基本不参与后期经营或经营乏力 市场广泛特点 休闲产品能满足三代人的不同休闲需求，市场广、人气旺; 以中年人为主，休闲产品针对性相对单一，市场窄，人气不足; 第三部分:休闲地产在成都 1、天下休闲看成都 2、成都休闲地产格局 3、成都休闲地产主题 4、成都休闲地产的未来竞争 1、天下休闲看成都 少不入川，成都是西部当之无愧的休闲之都，在中国的休闲版图上也有无可 替代的地位，正走在成为国际化“休闲之都” 的路上，发展休闲产业优势鲜明， 其魅力将惊艳于世: (1.1)悠久的休闲历史传统 成都作为天府之国的首府,历史上便有享受生活，偏好休闲的传统，有可追 溯3<0<0<0年的古蜀文明以及融汇古今的休闲文化; 秉承了先人的休闲遗风，成都城市“休闲”气息非常浓厚，从“天下茶馆数成都”到成都被命名为“农家乐发源地”，休闲理念以及普遍参与成为人们的共识。 (1.2)先天的休闲资源禀赋 稀缺的自然生态 山清水秀，一马平川，气候怡人，旅游资源丰富，生态环境优良。 丰富的人文绿洲 都江堰，青城山，三星堆，金沙遗址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院，宽窄巷子，大慈寺，望江公园，大熊猫繁殖基地„„ 成都自古就有“扬一益二”、“天府之国”、“锦官城”的美誉，地处神秘的北纬3<0?线，是旅游休闲者们追逐的热点。 西部的旅游枢纽 成都是通往中国西部必经的旅游中转地，透过这里，可以一览中国西部神秘风光， 神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遗址以及世界屋脊西藏，都将进入旅游者的视野。 成都市全年接待国内游客4<0<03.7万人次，国内旅游收入324.1亿元;全年接待入境旅游者58.<0万人次，旅游外汇收入2.<0亿美元。 ——《 2<0<06年成都市国民经济和社会发展统计公报》 (1.3)强劲的休闲消费动力 2<0<06年成都市恩格尔系数为33.9%，整体跨越富裕线，农村居民的恩格尔 系数为<>45.1%，也达到了小康水平线; 成都市《2<0<06年国民经济和社会发展统计公报》显示，汽车、旅游等奢侈消费已越来越多地进入市民生活。 休闲产业对成都市经济增长贡献巨大:2<0<06年以休闲文化为主要支撑的成都三产服务业增加值超过12<0<0亿元，占GDP比重的48.9%，对全市经济增长贡献率4<0.2%; (1.4)地产推动力较大 近年成都市房地产开发投资呈稳步增长。 资料来源:成都房地产经济与管理研究会 房地产 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 面积保持逐年上升、商品房和住宅的销售面积呈逐年稳步上升。 资料来源:成都房地产经济与管理研究会 高端消费群体登陆成都置业 根据成都地产近半外销的态势，结合附表来看，外地置业者更多选择高价位、大面积物业，可见，大量的高端消费者选择了成都置业，成都的地产市场得到了国内外高端人士的认可。 资料来源:成都房地产经济与管理研究会 从成都郊区市县新建商品房住宅购买者来源 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 来看，成都市区到郊外置业的在24,左右，成都周边地市州和外省以及境外人士郊区置业累计高达76,左右，可见，大量的置业者都愿意选择郊区置业，这点和成都的交通以及郊区的生态优势有很大的关系。 资料来源:成都房地产经济与管理研究会 2<0<07年，1-8月各郊区县地产开发/成交情况 城市 新增 /万平米 成交 /万平米 点评 双流 159 222 双流新增供应和成交面积仍居首位 都江堰 52 66 供给缺口明显拉大 温江 135 133 市场趋于良性发展态势 龙泉驿 128 98 供求矛盾得到缓解 彭州 23 16 供应过剩得到一定的缓解 郫县 66 81 供给缺口逐渐缩小 根据前面的分析，结合郊区供销情况来看(右表): 国内外高端人士追捧成都地产; 大多选择郊区置业为主，从成交区域来看，以双流、温江为主要购买区域，龙泉驿和郫县其次; 资料来源:成都房地产经济与管理研究会 根据市场现象分析，高端人士外地置业，特别是郊区置业，绝大部分用做第二居所，以度假和投资为主，其次才是自主，在产品的选择上，偏向高端化。 成都做为国内外高端消费群体置业的重要城市，未来的高端度假地产，特别是具备国际化高端品质的、能满足高端商务\休闲人士需求的、极具现代休闲旅游\商务度假特色的主题性地产，将面临巨大的发展空间～ 小结: 天府之国的休闲天赋、资源和口碑，得到了全国乃至全球的公认，城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升，但离国际化休闲战略雄心的实施还有一定的距离，发展潜力和空间很大。 随着社会的发展与休闲心理的成熟和度假品位的不断提高，成都城市正呼唤着休闲度假环境与配套服务的升级。 2、成都休闲地产格局 青城山-都江堰板块——度假地产集中区 龙头老大，看上去很美丽，度假地产凭天赋之优而独占鳌头，但都是度假卧城，多为小规模零碎开发而缺乏自我完善配套服务能力以及度假居住磁力，并由 于急功近利的开发行为而在档次品位上皆有缺失。土地资源分割殆尽，几成强弩之末。 牧马山-麓山板块——商务度假地产向常规居所过渡区 牧马山得机场之便与山景之利，度假别墅市场发育早，但同样缺乏高档次自我配套能力，随着大交通的改善，与后起之秀麓山国际一起将融入都市常规居所的洪流，休闲度假特色将日益消失。 龙泉山板块——度假地产起步区 有近郊山色的基础，但因处于工业老区与新区的合围之下，并且在本地人心中处于下风，旅游休闲也非首选之地，零星的别墅开发以低价为重要卖点，以外来户为主要目标市场。虽然有政府旅游发展规划的利好，但蓝图虽好，难解现实之渴。 温江板块——游乐型度假地产向常规居所过渡区 昔日的第二居所热点区，芙蓉古城与国色天乡为其标志性休闲地产项目，如今整个温江融入大成都的趋势日益明朗，第一居所是其必然归宿。 温江 邛崃 大邑 双流 蒲江 华阳 新津 龙泉 简阳 正兴 郫县 都江堰 新都 青白江 金堂 青都板块 龙泉山板块 牧马山—麓 山国际板块 温江 板块 温江板块 游乐型度假地产向常规居所过渡区 青都(青城山和都江堰)板块 度假地产集中区 龙泉山 板块 度假地产起步区 牧马山—麓山国际板块 商务型度假地产向常规居所过渡区 成都现有休闲板块格局 成都休闲地产板块产品特征分析 成都休闲地产板块客户群体分析 板块 居住功能 产品形态 产品价格(元/m2 ) 产品档次 青都板块 第二居所 多层、小高层、花园洋房、别墅 6<0<0<0-15<0<0<0 中端 中高端 高端 温江板块 第一居所 第二居所 多层、小高层、别墅 9<0<0<0-15<0<0<0 中高端 高端 牧马山— 麓山国际板块 第一居所 第二居所 别墅 1<0<0<0<0-15<0<0<0 中高端 高端 龙泉山板块 第一居所 第二居所 多层、小高层、别墅等 35<0<0—8<0<0<0 低端 中端 中高端 板块 温江 龙泉 青城山 都江堰 牧马山 购房者主要来源比例 本地 3<0% <>45% 5% 4<0% <0% 成都 65% <>45% 8<0% 3<0% 85% 新疆、西藏及周边城市(镇)等、外地城市 5% 1<0% 15% 3<0% 15% 资料来源:成都市房管局 小结: 从成都休闲格局现状来看，成都近郊的牧马山及温江等地已经从第二居所慢慢向第一居所转移; 就板块综合竞争力来看，青城山是目前成都最具发展休闲度假地产条件的区域，在郊区中位于龙头地位，近几年，青都板块在建设开发度假休闲地产方面竞争优势依然强大; 从城市长远发展来看，随着经济的快速增长，城市化进程的加快，距离相对较远的区域如蒲江、大邑崇州等地将是未来城市发展度假休闲不可忽视的区域。 3、成都休闲地产主题 主题特色 代表项目 主要特征 自然山水 青城山 “风景区+度假地产”，资源条件决定了青城山的产品只能卖生态、卖资源，以吸引养老度假客户群为主。 主题公园 国色天香 华侨城 “主题公园，配套商业，高端住宅”，开辟了城市化与休闲化相结合的方式，具备规模性、稀缺性、投资过大不易复制、辐射区域广、覆盖人群大，但生命周期不长，开发商不仅仅是在靠开发赚钱，而是靠模式发展。 人文古镇 芙蓉古城 “古镇开发+高端住宅”，中国中式别墅的发源地，引领了中国中式别墅开发潮流，但商业氛围营造、人气聚集周期过程较长。 目前，成都休闲地产的开发，可分为三类主题特色 4、成都休闲地产的未来竞争 区域 潜在竞争项目 项目概况 青城山 千亩荷塘 上海美伦集团投资8.5亿元，将在荷塘周围修建一个国际酒店管理学院和一家五星级酒店 花溪体育休闲度假中心 8<0<0<0亩，龙湖开发，旅游度假为主; 百草园 占地约8.7平方公里。项目共分植物园、主题园区、万寿广场、中医中药博物馆、养生长寿中心、长寿村人居示范小区、仙游长廊、富民新区和中草药盆景基地九大功能区，总投资约8亿元，预计开发期为5年。 牧马山 麓山国际 26<0<0亩，以休闲居住为主; 大邑 花水湾 中铁二局将在大邑花水湾整体打造一个旅游度假城镇 崇州 北部崇州 成都传媒集团开发，“北部崇州”项目将被打造为一个风景优美、文化多元、生态和谐的旅游度假区，而项目将以核心旅游区为市场切入点，围绕四大核心景区，分别营建“山、水、养、韵”四大主题小镇，以实现山地生态旅游和多元化文化体验的深度契合。 金牛区 华侨城 成都华侨城项目占地3<0<0<0亩，计划建设集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住等多种功能于一体的，以主题旅游为主、多核商业为辅的都市旅游生态综合区。总面积达8<0万平方米。 温江 国色天香新城 6<0<0<0亩，以主题公园地产为主。 蒲江 朝阳湖 湖面366<0亩，旅游度假为主，深业集团开发。 大溪谷 8<0<0<0亩，以休闲、居住为主。 千亩荷塘 花溪体育 休闲度假中心 百草园 北部崇州 花水湾 旅游小镇 大溪谷 朝阳湖 石象湖 华侨城 麓山国际 成都休闲地产的未来竞争 国色天香 新城 小结: 各大板块都因自身的不同原因限制，各有发展主题方向和发展特色，但都不足以满足成都国际化、高端度假发展的需要。成都休闲度假产业品质及其形象的升级，呼唤新板块新平台的出现。 成都未来休闲地产将主要向西南远郊方向集中发展，变局正在酝酿，洗牌势在必然。谁将是这一大变局中的黑马,当我们把目光向南部聚焦的时候，一个春意盎然的绿色板块浮出了水面，这就是蒲江——石象湖，石象湖当以高端休闲度假为核心，走高端化路线，脱颖而出。 第四部分:我看石象湖机遇 1、规模优势:成都最大的休闲地产 综观成都现在和未来的休闲地产竞争对手: 蒲江大溪谷:8<0<0<0亩，以休闲、居住为主; 龙泉湖:51.1平方公里，以旅游为主; 三岔湖:126平方公里，以旅游为主; 朝阳湖:湖面366<0亩，旅游度假为主，深业开发; 麓山国际:26<0<0亩，以休闲居住为主; 国色天香:6<0<0<0亩，以旅游居住为主; 成都华侨城:占地3<0<0<0亩，以旅游居住为主; 花溪体育休闲度假中心:8<0<0<0亩，龙湖开发，旅游度假为主; 石象湖达二万多亩，开发面积全市最大，完全可以充分发挥规模优势，形成良好的氛围，吸引全国市场的关注。 2、资源优势:生态资源有基础 石象湖的资源基础良好，同时包括: 石象湖\妙音湖:水质优良，湖面或开阔，或曲悠，甚是美妙。 森林:覆盖率高达9<0,以上，衫树、柏树等奇树异草别有魅力; 空气:质量优于1级，是森林浴，提高免疫能力，治疗高血压、神经衰弱、心脏病、呼吸道疾病的世外桃源。 花卉:百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰岛虞美人、皱叶剪秋萝等世界名贵花卉争奇斗艳。 果林、茶林:石多达上万亩，别有景色。 3、品牌优势:茶/花/湖品牌成都皆知 石象湖经过多年的发展，已经形成品牌基础，特别是: 郁金香、百合花2大花节庆品的多年积累，已经在成都人心里培育了很好的观光品牌基础。 而湖光山色、茂林茶乡的生态景观优势，也对都市人具有强大的吸引力。 只有有效的利用好原有品牌，同时强调出生态的规模、质量、珍稀等优势， 并与新开发的产品进行合理的融合，就能给整体的开发带来事半功倍的效果。 4、区位尴尬:属成都第三圈层 (4.1)从城市发展圈层来看: 成都的城市发展已经初步形成了三个发展层: 第一圈层:既城市中心层，以青阳、金牛、锦江、武侯、成华等核心区组成的; 第二圈层:既城市郊区层，以温江、双流、郫县、龙泉驿、新津、新都等地构成; 第三圈层:既城市远郊区，以蒲江、邛崃、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地构成; 客观说，由于蒲江的区位、交通和城市竞争力等客观因素不足，成都的城市能级只到城郊，还无法外溢过来。 4、区位尴尬:属成都第三圈层 (4.2)从蒲江交通来看: “全域成都“九路三轨”大交通网与蒲江关系不够紧密; 石象湖距成都86公里，距离机场77公里，目前没有绿色快速通道; 成都市 蒲江 三个不同城市圈层的地产开发，其特点也不尽相同: 第一圈层:城市地产，靠市，地方开发依靠城市，消费主体生活配套依靠城市来满足，第一居所为主; 第二圈层:近郊地产，借市，地产开发借助城市，消费群体工作在城市，居住在近郊，第一居所居多; 第三圈层:远郊地产，造市，地产开发造建城市，既所有的功能配套自我完善，消费主体在无需借助主城区，以度假居住为主，第二居所居多; 石象湖作为第三圈层的远郊地产，无法借助城市能级的情况下，只有丰富自身产品配套，形成自我完善一途。 5、石象湖潜力挖掘:旅游环线内 从大成都的旅游发展格局来看，蒲江处于川西旅游环线上，背靠成都，面向甘阿凉，承接雅安、攀西，运用得当，无疑对石象湖未来的旅游发展有很大的拉动作用。 提示:依托成都旅游中转基地，成为周边旅游的中转节点以及相关户外运动、旅游集散基地。 川西旅游环线 5、石象湖潜力挖掘:蒲江特色资源 2<0<03年1<0月起，蒲江被国家标准化管理委员会列入第四批全国农业标准化示范区，有绿昌茗、嘉竹、了翁、蜀涛、绿典等品牌，在国际上都有很大的知名度。 石象湖作为蒲江茶生产地之一，有大面积的茶树，在未来的开发过程中，完全可以借助蒲江县茶产业发展战略和蒲江茶的品牌影响力，大力打造出具有茶文化特色的旅游休闲产品，形成集茶主题休闲旅游、博览展销、度假居住等旅游商贸产业链来，吸引人气，做强做大。 休闲升级的精华，天府之国的升级版 在世界休闲大发展的时代，在全国休闲风起云涌的时代，成都作为休闲之都，也必将面临向国际化休闲升级的课题，是机遇，也是挑战～ 在成都休闲度假和旅游地产重新洗牌的变局中，后发优势明显的石象湖板块，在大休闲时代和全域成都背景中，只有顺势而为，打造成为体现、承接和展示成都休闲升级版的平台～ 定位篇:定位石象湖 问题一: 我们应该从什么战略高度和市场层面， 来定位石象湖, 是世界的,中国的,西部的,成都的, 工作室的观点 作为世界级的度假圣地我们存在先天资源的不足，我们应该站在中国市场的高度来审视项目，从而引领新一轮的消费浪潮; 要站在中国市场的高度，引领新一轮的消费浪潮必须具备国际度假区的规模和品质配套; 度假类型特征对照 度假类型 特征 海湾度假区 自然景观为面海，休闲娱乐设施非常多样化，例如冲浪、游艇、沙滩排球、晒太阳。 湖(河)滨度假区 依水而建，以水为美。休闲娱乐设施与水有关，例如划船、钓鱼等，通常作为第二居所社区。 山地度假区 利用山地风光开发度假项目。休闲娱乐设施最主要的是滑雪，其次是温泉疗 养。 高尔夫度假区 休闲娱乐设施中较重要的类型。可以结合山地、湖滨、海湾等各种资源。 其他度假区 以娱乐和运动为主题的网球度假区、马术度假区;以娱乐和文化为主题的迪斯尼主题公园、国际艺术村; 多功能度假区 占地1<0KM2以上，提供至少两种休闲娱乐设施(例如海滩和高尔夫，滑雪和高尔夫)，提供各种住宅和公寓，并且一年四季都有度假的大规模度假区。 我们的目标 提供至少两种休闲体验设施，提供各种度假形态，并且一年四季都有人气的大规模度假区。 问题二: 石象湖国际度假区在成都打造 休闲之都的时代背景下，如何与城市互动, 成都已经成为中国人心目中的休闲之都。 在今天的中国，成都的休闲口碑已经深入人心，但其水准和内涵还很小市民气。吃点麻辣烫、搓点小麻将、看点歪录像，小富即安自娱自乐的成都休闲方式，如何改变才能走出国门，与世界休闲标准接轨, 成都呼唤一种更高层面的国际化休闲方式。 在中国平台上，三亚已初显世界级休闲城市的雏形，其他具备同类资质的休闲城市中，成都的潜力最大;而成都迫切需要更多国际化休闲的抓手，来充实其国际化休闲城市的内涵。 工作室观点: 石象湖度假区通过高端休闲设施和高端生活平台的打造，开创新的国际化休 闲方式，将成为成都国际化休闲之都的重要支撑。 石象湖站在大成都的肩膀上，就可以通过卖成都达到卖中国的效果。 问题三 在未来的中国、成都休闲竞争格局中， 石象湖应该怎样培植它的核心竞争力, 从三个方面切入: 模式制胜:开创1.5度假生活模式 规模制胜:完善配套做升级 主题制胜:深挖资源做特色 模式制胜:开创1.5度假生活模式 1.5度假生活模式，是休闲经济、休闲时代之下，人们追求全新的体验式生活方式和理念，休憩时能把尽可能多的时间挤出来用于享受生活，是传统居住和旅游度假生活之间的新生活模式。 1.5度假生活的六大要素 良好的生态环境 依靠海滨、山地、湖泊、雪山、高尔夫等等良好的生态条件 完善的休闲配套 提供丰富多样的四季休闲娱乐配套，至少两个以上的大型休闲娱乐设施，例如高尔夫+主题公园，一个中心酒店 独特的文化主题 以某一特定的主题，来体现建筑风格和景观特色以及特定的文化氛围，有了文化主题，差异性才能突出，服务也能更加个性化 多元的人群组合 高尔夫人群、度假人群、养老人群多元组合，代表着最高尚的生活方式，是国际化生活平台和成功者休闲乐园 组团式的结构 组团结构非常明显，分别根据公共设施的不同性质形成小镇中心、居住中心、商业中心、交流中心，从原有的散落状变为组团状 独特的生活方式 度假,休闲,居住一个都不能少 多功能度假区案例:隐居谷四季度假村 隐居谷四季度假村占地8平方公里，位于匹茨堡东南一小时车程，是一个一年四季都有活动的、提供一种“度假村生活方式”的度假区。它是由美国的住宅社区开发商凯特勒兄弟公司(KBI)公司负责开发。 根据流行的生活方式趋势和度假模式，KBI公司的开发理念是构建一个成熟的四季度假村社区。提供一系列终年可行的休闲娱乐活动，例如高尔夫球、网球、滑雪、会议中心等来吸引人们来度假和使用休闲娱乐设施，并具备多种房地产产品。今天，隐居谷已经是个成功的终年度假村社区，拥有酒店、第二居所和四季常住的住宅。 根据周边环境和自然条件的承受能力，住宅和休闲设施的建设尽可能不改变原有的地貌自然之美，而是让它们适应自然环境。 多功能度假区案例:隐居谷四季度假村 休闲娱乐设施中，一个18洞的冠军赛级的高尔夫球场是最主要特色。其他，国际会议中心设有体育俱乐部，提供一年四季的室内休闲项目，例如三个羽毛球场、一个篮球场/或排球场、室内恒温游泳池、一个桑拿浴室和冲浪池、医疗按摩室与健身房;室外休闲设施集中环绕湖滨周围，例如九个网球场，为隐居谷住宅业主或租户服务;提供48km徒步和自行车远足小径。 住宅产品中，规划3<0<0<0套住宅，其中主要产品是13<0平方米的低层联体精装修别墅;豪华别墅销售也很好，大多位于可观赏到壮观山景的高级居住社区，这些住宅都融入周围的森林环境中。 但是，建造一个多功能度假区由于规模较大，将带来相当的挑战，要求有更多的前期资本用于策划、规划、土地购置、基础设施和主体结构的花费中。 规模制胜:完善配套做升级 现在的成都不缺乏零星的、普通的、本土特色的休闲产品和休闲生活，未来也将有大量的休闲概念冲击市场，所以我们的项目一定要在规模和高端上作出震撼性，通过高端与规模效应，达到众星捧月的效果，我们认为首期应该把未来生活方式的基本形态要呈现出来，比如至少两个高尔夫球场+度假酒店一并推出。 美国棕榈泉以及中国观澜湖的成功无不说明问题。 主题制胜:深挖资源做特色 本案应以已有资源为基础，充分挖掘和整合显性资源与隐性资源，以特色化主题休闲为手段。 主题的表现最简单的是风情，在大主题统领下分主题进行开发，培育和提炼本案的文化内涵，营造一种高端、时尚、休闲的氛围。 石象湖前期的运做给成都人留下的是一种洋化、有品味的市场形象，本项目的发展应该基于前期的形象，营造纯粹的异域风情特色。 后期深挖蒲江的茶文化资源形成独特的地域文化特色。 问题四: 参照国外休闲地产的先进理念， 依托石象湖山林生态资源， 我们究竟应该是一种什么样的居住形态, 居住产品的定位 1.5居住形态是以休闲居住客户为主。因此，它的产品开发和经营不同于传统居住产品。 1.5居住形态更注重产品的风格主题特色、景观环境氛围、文化艺术氛围、休闲配套设施、交通环境条件、服务管理水平等。面向对1.5居住形态的客户需 求，将更多为客户提供最佳的休闲居住服务，同时为客户提供更多投资收益回报。因此， 1.5居住形态的产品开发经营会更加丰富、灵活和多样。 1.5居住形态的六大经营产品类型 会员型 针对于特定客户群体的会员制产品，如高尔夫别墅。销售经营方式可以采用与高尔夫会员证相结合的会员模式。 产权型 出售产权给客户，适应客户短期休闲居住形态，将住房闲置期委托给管理公司统一经营，并获取收益分红模式。 时权型 面向企业、家庭或游客出售一定时期的住房及休闲配套设施使用权，该权利可以转售、转让、交换的模式。 养老型 客户退休之前购房，每年可以定期休闲使用，其余时间交管理公司经营获得回报。退休后作为颐养天年住所的模式。 酒店型 以酒店方式经营管理销售的公寓、别墅等度假地产模式。 自用型 直接销售给企业、家庭等客户休闲、居住使用的地产模式。 产品结构 会员型 产权型 时权型 养老型 酒店型 自用型 独立别墅 A1 B1 C1 D1 E1 F1 叠拼双拼 D2 F2 townhouse B2 F3 酒店公寓 B3 C2 D3 E2 F4 花园洋房 F5 小结 第一，我们将会站在成都这座休闲之都的肩膀上，来提升石象湖的价值和潜 力，做出项目的高度; 第二，我们应该站在国际休闲时代的新要求来设计它的形态，做出项目的广度和深度; 第三，我们还会站在引领中国休闲度假的浪潮中，做出市场的辐射度; 2、总体定位 1、战略定位 打造中国首座,.,度假生活城 ,,成都石象湖国际度假城,, 石象湖，以优美生态环境为基础，集高端休闲娱乐、居住、商务会议、旅游服务于一体的综合度假区，它将以异域风情为特色，以“四季休闲”为目标，以高尔夫运动和主题旅游为引擎，打造休闲之都的升级样板，引领中国新时代休闲度假新潮流。 3、形象定位 欧洲之春，诗居小城 一座洋溢着欧洲风情的休闲之城 4、功能定位 四大功能 休闲居住功能:以第二居所、老年社区、酒店式公寓、高尔夫大宅以及常住社区为主; 休闲娱乐功能:以特色鲜明的高尔夫集群为主导，配主题性的游乐公园; 商务会议功能:以大型会议会展酒店以及文化设施为载体; 旅游服务功能:主要提供旅游中转服务、旅游信息咨询、旅游商业等服务; 石象湖国际度假城 休闲居住 商务会议 休闲娱乐 旅游服务 高尔夫大宅 老年社区 酒店公寓 商务酒店 主题会馆 购物街区 餐饮酒吧 高尔夫集群 主题公园 贵族学校 高尔夫学校 水疗养生 水上运动 第一居所 第二社区 旅游商业 旅游信息咨询 旅游中转服务 4、市场定位 商务会议市场 运动休闲市场 旅游度假市场 休闲居住市场 4.1、商务会议市场 成都凭借自身的天赋和努力获得越来越多的肯定和美誉时，众多精明的商家也将目光锁定在了这片投资的热土上，众多商务休闲人士纷涌成都。 世界五百强企业继续看好成都市场，知名金融企业投资活动频繁;成都 “会展之都”战略已具成效，在我国中西部主要城市中居第一位，与沿海会展发达城市相比毫不逊色;大量高品质的会议会展，吸引了国内外大量的商务人士纷涌成都„„ 据统计，2<0<06年全市举办展会节庆活动将超过21<0个: 2<0<06春季全国糖酒商品交易会; 2<0<06中国国内旅游交易会; 第18届中国国际体育用品博览会; 第56届中国国际医药原料会; 第7届成都国际家具工业展览会; 第9届成都国际汽车展览会等展会; „ „ 2<0<06年全市举办的国际高档次会议包括: 2<0<06中国—欧盟投资贸易合作洽谈会; 第4届中国国际软件合作洽谈会; 第28届FIAP(国际摄影艺术联合会)大会; 第21届世界聚变能大会; 成都国际电脑节; 第六届世界华人保险大会暨2<0<06国际龙奖IDA年会等知名会议; 作为中国第四城，成都经济实力的增长与第三产业的发达已经奠定其作为西部之心的区域地位，外向度与首位度决定了成都商务会议市场的繁荣。但目前成 都市商务会议设施多集中在中心城区，远郊山水型亲近自然的商务会议设施远未成气候。 本案应抓住这一时代性市场空缺，率先占领度假性商务会议基地的制高点，开创西部商务会议产业的新局面。吸引发生于成都的高端商务会议活动。 市场主体 市场地域 政府市场 以大成都各区县政府部门的重要会议接待活动为主。 企业市场 ,、大成都主导企业:高新南区、西区大中型科技企业、外资机构、成都市其他大中型企业、成长力旺盛的中小企业、顾问咨询机构、政府机构等的年会、重要研讨、谈判签约、论坛等活动。 ,、全国其他地区大中型企业驻成都的分支机构所发生的商务会议接待活动;或与成都有商务关系的各类企业及政府机构的会议接待。 团体市场 ,、大成都各类学术团体、行业协会等的会议研讨活动 ,、与成都有关的全国各类团体协会组织在成都进行的会议论坛活动。 4.2、运动休闲市场 和国外发达国家相比，中国的高尔夫产业还只是刚刚起步。从1984年我国第一家高尔夫球场开业以来，经过二十多年的发展，我国的高尔夫产业已发展成为初具规模的朝阳产业。 截止目前，中国大陆高尔夫球场的建设数量已达19<0多家。而就其投资建设的区域分布分析，主要集中在广东、上海和北京三个经济发达地区。其中广东7<0座、上海地区22座、北京地区3<0座，几乎占全国总数的65%。可见，一个城市、一个地区高尔夫球场建设的数量，是与其经济发展水平成正比互动的关系。 与此相对应，我国高球爱好者人数也在逐年增加。根据相关统计，国内高尔夫球场打球人数到2<0<05年初已经超过35万人。 据统计，海南省一年就接待高尔夫旅游团达15万人次，对带动当地旅游业的发展起到了巨大的推动作用。 如云南省旅游局局长罗明义所言:每年到云南的异地高尔夫游客接近5万人，而一个高尔夫旅游者的消费，相当于3到4个来云南的旅游观光消费者的消费总和，是一项附加值极高的旅游活动。 以高尔夫为代表的高端运动市场目前在全国都还只是一个金字塔尖的群体。这一群体除了职业球员之外，大部分都以商务需求或关系为纽带，抓住这一群体，必将有力带动本案商务会议市场以及度假居住市场。 目前成都市高尔夫球场不仅数量有限并且质量并不突出，最致命的是都缺乏丰富完善的商务会议功能配套，对全国市场吸引力很有限。本案正可占据这一市场空白，席卷成都，并代表成都高尔夫形象吸引全国。 市场地域 市场群体 成都地区 据行业人士称，目前成都市高尔夫人士约,千余人，并有迅速增长的潜力。本案应成为成都高尔夫人口最密集的聚集区 西部地区 含重庆、贵州、西藏、青海、新疆、甘肃等地的高尔夫人口。这些地区因缺乏球场，对成都又多有向心惯性，本案正可成为他们的商务休闲运动大本营 北方地区 以大北京为核心，高尔夫人口众多，除了与成都有关联的日常商务性运动群体外，冬季天府也是北方高球人士的乐土 长三角地区 高球人口众多，本案以其中与成都市有商务政务关系来的群体为主导。 珠三角地区 中国高球人口最密集之地，本案以其中与成都市有商务政务关系往来的群体为核心目标市场，并积极拓展港澳市场 4.2、旅游度假市场 本案的开发原本具有旅游观光的市场基础，即石象湖生态风景区的花卉观光在成都有一定的影响，做大旅游并升级为休闲度假目的地，融入川西大旅游环线，则不仅加强对于本地市场的继续吸引，并扩大辐射，足以接纳区域性和全国性旅游市场的消费，这对于拓展本案品牌的跨地域影响力是很有益处的。 地域 群体 成都市场 成都全域，以周末和节假日出游为主，自驾家庭和团体出游并重。 周边市场 主要含川内其他核心城市和重庆的自驾休闲群体和团体旅游者。 全国市场 全国性团队旅行者(由旅行社组织者)和公务旅行者为主。 4.3、休闲居住市场 成都市中远郊度假地产，主要以老年养老、中年休闲、青年度假等方式消费。本案的休闲居住市场也呈现比较多样化的特征。 老年养老市场 早在1999年，中国就已经成为世界老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。据2<0<05年统计数据，中国6<0岁以上人口是1.44亿，占全国人口的11%。 从全国的范围来看，像北京、上海、广州这样的大城市，生活节奏快，污染 严重，自然环境差，不适合老年人养老居住。而在这些经济发达地区，富裕阶层和中高收入的中老年人群数量很大，他们不仅渴望亲近自然的高品质的退休生活，而且拥有很强的购买能力。 成都现有的养老市场主要集中在青城山板块，市场范围辐射到中西部地区。 石象湖项目依托现有的市场，增加专业的老年市场的配套，老年养老市场可以辐射到更远的区域。 中年休闲市场 中国经济持续2<0多年的高度增长，造就了中国的富裕阶层。2<0<06年《蒙代尔》中国5<0<0富豪榜中榜在香港揭晓，中国内陆拥有千万(人民币)以上资产的富翁有35万人，亿万富豪超过1万人。在5<0<0人的名单中，大陆共有412位富豪入选，总财富1158<0.2亿。另有资料显示，中国年收入为1至5万(美元)的中高收入阶层约为3<0<0<0万人。 他们大部分都是通过了多年的财富积累的成功人士，以老年人和中年人为主。富裕的中老年人，已经成为主流～ 根据招商银行2<0<04年底对个人金融资产在5<0万元以上的城市高收入群体的消费投资调查显示:房地产是他们首选的投资品种。 中年休闲市场更注重生态环境、高尔夫运动、家庭娱乐等相关的休闲配套，,，,的第二居所模式是具有引领性的生活方式。 投资型的第二居所、产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭以及企业青睐的旅游、投资形式。 青年度假市场 青年度假市场主要针对欲事业顺利或家庭富裕的人群 在远郊购房以二人浪漫以及交游娱乐或投资为主要动机 他们更喜欢动感、刺激、欢乐的度假产品 青年的度假与度假酒店市场越来越显示有着紧密的关系。 市场主体 地域及其特征 老年养老 ,<,岁以上空巢期群体。,、成都老年市场:一直是成都中远郊度假房产的重要消费者。其特征一是退休富足群体自勾休闲居住，二是儿女富足为父母购买。为求生活品质提高和升值，户型需求较大。 ,、西部养老市场:以西藏、新疆、青海、甘肃等地富足老年群体为主。户型需求较小。 ,、全国乃至海外四川籍老年群体:落叶归根寻求安身之地。 中年休闲 ,,,,,岁，事业有成，财富有积累，有子女，二次以上置业，购房心理多为提升生活质量、拓展交际空间、保值升值，户型需求比较大，并需要合适的商务或娱乐配套设施。以成都市区及周边区县企业主、企业高管、政府官员、高收入的自由职业者如会计师律师等为核心主体。其次是与四川尤其是成都有亲缘或业务关系的全国其他地区或海外成功人士。 青年度假 ,,,,,岁，事业顺利或家庭富裕可以支持。在远郊购房以二人浪漫以及交游娱乐为主要动机，户型需求不大。以成都市区高收入白领金领阶层为主。以全国其他地区四川籍高收入青年群体为辅。 石象湖目标市场的中坚力量应是中年成功人士群体，他们可谓承上启下，不仅支撑着部分养老市场和儿童游乐市场的消费，并是商务会议市场和高端运动市场的主体。 5、产品定位 会员型: 经营模式:侧重于高尔夫球场配套居住产品，与高尔夫球证结合营销。可以专对球籍会员销售;房产换球籍;球籍消费换房权等多种营销方式。 产品类型: A1(独立别墅)。 以独立别墅体现产品的尊贵和私密。 建筑风格以罗马式等欧美风格为主，厚重、尊贵、大气。产品面向企业、家庭、个人等客户，面积分为6<0<0M2以上;4<0<0,6<0<0M2;2<0<0,3<0<0M2三种规格。 产权型: 经营模式:面向中高端休闲度假和休闲居住投资客户市场。通过项目产品特色和专业经营获得市场认可。 产品类型: B1(独立别墅，2<0<0,3<0<0M2); B2(Townhouse， 15<0,25<0M2 ) ; B3(酒店公寓， 6<0,12<0M2 ) 。 建筑风格以异域主题风格(地中海、荷兰等)为主，强调休闲氛围和专业化酒店式管理。产品面向家庭、个人等投资客户为主。 时权型: 经营模式:面向中高端休闲旅游市场，吸引成都及周边周末休闲度假客户。产品与酒店相结合，统一管理经营，通过加入分时度假联盟等经营获得市场认可。 产品类型: C1(独立别墅，2<0<0,3<0<0M2); C2(酒店公寓， 6<0,12<0M2 )。 建筑风格以异域主题风格(地中海、荷兰等)为主，强调休闲氛围和专业化 酒店式管理。产品面向企业、家庭、个人等客户为主。 养老型: 经营模式:面向老年客户以及养生疗养等需求客户市场。通过完善的养生保健配套设施、管理服务和生态环境，吸引老年客户群体，打造养生基地。 产品类型: D1(独立别墅，2<0<0,3<0<0M2); D2(双拼Townhouse， 15<0,25<0M2 ) ; D3(低层公寓， 6<0,16<0M2 ) 。 建筑风格以中国传统主题风格(四川民居、四合院等)为主，强调传统氛围、医疗服务设施和酒店式管理。产品面向家庭、个人等客户为主。 度假型: 经营模式:以度假酒店形式进行管理经营，侧重企业型会议、接待、论坛、展销以及团队休闲旅游市场。 产品类型: E1(独立别墅，2<0<0,3<0<0M2); E3(酒店公寓， 4<0,9<0M2 ) 。 建筑风格以异域主题风格(地中海、荷兰等)为主，强调会展设施配套和高端酒店管理。 自用型: 经营模式:以多样的特色主题产品，优美的生态环境景观，直接面向成都的休闲居住客户和浦江高端居住客户。 产品类型: F1(独立别墅，2<0<0,6<0<0M2); F2(叠拼双拼， 18<0,4<0<0M2 ); F3(Townhouse， 15<0,25<0M2 ) ; F4(多层、小高层公寓， 6<0,16<0M2 ); F5(花园洋房， 9<0,22<0M2 ) 。 建筑风格以根据不同板块主题风格(禅茶、高尔夫等)确定，强调主题景观、 配套设施和物业管理服务。 新时代、新产品、新形态 产品风格类型 独立别墅 叠拼双拼 townhouse 酒店公寓 花园洋房 建筑风格 罗马式 中式民居 北美式 中式民居 北美式 荷兰式 地中海式 中式民居 荷兰式 地中海式 荷兰式 地中海式 北美式 荷兰式 地中海式 荷兰式 地中海式 建筑面积(M2) ?6<0<0 1<0<0,15<0 15<0,25<0 4<0,9<0 9<0,22<0 4<0<0,6<0<0 18<0,4<0<0 6<0,16<0 2<0<0,3<0<0 构建篇:构建石象湖 “一个度假中心城，两个欧洲诗居小镇” 一心?两翼 演绎 1.5度假生活模式 维也纳文化新城中心 荷兰水乡公园小镇 欧洲之春?诗居小城 挪威森林高尔夫小镇 公园小镇 新城中心 高尔夫小镇 1.5度假生活城 主题 公园 公园 地产 商务 会议 维也纳艺术新城中心 荷兰水乡公园小镇 高尔夫 球场 欧洲之春?诗居小城 影视公园 花卉公园 湿地公园 茶博文化中心 艺术中心 游艇俱乐部 商业街 会议中心 挪威森林高尔夫小镇 旅游 商业 旅游服务中心 商务酒店 休闲寓所 养老寓所 艺术LOFT 度假别墅 高尔夫 地产 花园高尔夫 牧园高尔夫 茶园高尔夫 桔园高尔夫 果林高尔夫 高尔夫大宅 高尔夫庄园 文化 艺术 会展中心 酒店式公寓 产权时权公寓 艺术学院 板 块 功 能 项 目 桔园高尔夫 茶园高尔夫 疗养茶馆 酒店 会所 影视游乐园 湿地公园 花卉博览园 会议 酒店 会展 中心 旅游服 务中心 艺术 中心 会议 度假 别墅 养老Town House 休闲寓所 艺术Loft 牧园高尔夫 花园高尔夫 果林高尔夫 会所 商业街 产权 时权 公寓 游艇 艺术 学院 酒店式公寓 茶博 文化 中心 成雅高速公路 维也纳艺术新城中心 定位: 以维也纳文化氛围打造的集商务会议、文化艺术和旅游商业为一体的中心 城。 商务 会议 维也纳艺术新城中心 茶博文化中心 艺术中心 游艇俱乐部 商业街 会议中心 旅游 商业 旅游服务中心 商务酒店 文化 艺术 会展中心 酒店式公寓 产权时权公寓 艺术学院 度假中心城 中心城是项目的文化艺术中心所在地，具有最集中、最完备的城市公共设施 和旅游商务配套服务功能。 中心城将对整个项目乃至更大区域产生强大辐射聚合力，成为项目的综合服 务中心，也是项目的城市客厅和门户形象区。 主题特色: 妙音湖独具魅力的平湖秋月般的滨水景观资源。 国际级别的高端商务会议中心、会展中心和度假酒店。 作为精英文化艺术的集聚地将成为城市中心区功能的核心竞争力。 完善的商业配套与旅游服务为度假产品的使用者提供了一个最具综合力的 休闲平台。 居住区 居住区 影视 公园 湿地 公园 茶园 高尔夫 妙音湖 会议 中心 会展 中心 艺术 中心 艺术 学院 服务 中心 茶博 中心 酒店 产权公寓 产权公寓 产权公寓 商业街 商业街 宁静而又休闲的欧洲小镇——尖尖的塔顶是它的标志 冬季印象 春季印象 功能构建: 三驾马车，共同打造一个超能量级的度假中心核。 商务会议 ? 文化艺术 ? 旅游商业 1)商务酒店: 拥有妙音湖景观资源最好的滨水位置，独享尊贵的维也纳艺术殿堂氛围，中心区商务酒店承担着提供最高档次的酒店服务、打造高端休闲精品酒店的 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 。 2)会议中心: 宁静的湖滨、清新的空气、周边纯粹的艺术氛围，都将成为最具魅力的商务会谈之所，会议中心将利用妙音湖独特的滨水景观资源，打造出商务会议优势产品。 3)会展中心: 依托妙音湖而建的会展中心，在提升整个城区城市功能的同时，成为颇具人气的信息资源聚集之地。 4)艺术中心: 文化艺术具有深层次的吸引力，往往是人们度假休闲生活的心灵圣地，将艺术中心物化为音乐厅、收藏馆、美术馆、图书馆等设置在整个城区的中心位置上，成为新城中心的灵魂之所，品味高端休闲的核心。 5)茶博文化中心: 茶产品是蒲江除郁金香外的第二张名片，在这里设置茶博文化中心，酒店级 别的配套设施，将茶馆文化进行现代演绎，升级传统休闲方式，诠释着成都新休闲时代的到来。 6)艺术学院: 位于文化艺术城区的艺术学院，良好的配套教育设施使更多的高收入家庭入住石象湖成为可能。 7)旅游服务中心: 旅游服务中心的配置不仅承担着度假新城的旅游接待等一系列主要配套功能，而且对整个成都旅游带具有很强的吸纳力，使石象湖成为成都西部旅游集散地的主要承载平台，奠定石象湖在成都旅游产业中的度假休闲核心竞争者地位。 8)商业街: 商业街位于新城东西向中轴线上，长约2公里，分为三段，包括旅游纪念品、餐饮酒吧、咖啡茶座、购物中心等业态内容。 商业街服务于度假生活业主、旅游中转客人和蒲江本地消费者。 城市商业段 文化休闲段 旅游服务段 艺术沙龙 文化酒吧 咖啡茶座 滨水餐饮 社区超市 精品购物 百货商场 休闲夜总会 风味餐饮 旅行超市 茶博中心 旅游接待 艺术LOFT 居住区 休闲寓所 居住区 影视 公园 湿地 公园 茶园 高尔夫 妙音湖 商务 酒店 艺术 学院 9)游艇俱乐部: 依托妙音湖稀缺性资源，在湖区设置游艇俱乐部这样的高端休闲平台，可以 使度假者充分享受高品味的休闲运动，并且拥有更多高端人士人际交往的可能。 1<0)酒店式公寓: 酒店式公寓面向大众旅游度假消费，主要针对短期观光度假行为群体提供的 高级酒店寓所。 11)产权、时权式公寓: 以产权换空间，以时间换空间，尽可能发挥对度假生活方式可以想象的灵活性和多元性，以满足不同客户的差异性需求为理念，提供更多可选择性的产品模式。 目标群体: 成都市域内及全国休闲观光人群 成都市域内及全国旅游度假人群 成都市内购置第二居所人群 外地投资及内购置第二居所人群 公园小镇——荷兰水乡度假生活区 总体定位:荷兰风情公园家，川南旅游大本营 开创主题公园+度假生活的休闲旅游生活方式，坐镇川南旅游圈，拉动蒲江旅游产业发展，成为大成都新一代休闲旅游的增长极， 市场定位: 旅游市场:接轨川西旅游环线，立足成都市区，辐射川南地区，以大众青年游客、团队和家庭游客为导向的休闲旅游市场。 地产客户:成都周边的度假人士、艺术工作者和养老人群为主。 基本描述: 公园小镇位于项目北部，紧邻高速出口，含石象湖总共占地6<0<0<0亩，是以主题公园群和公园地产为主导内容的旅游度假生活区。 主题公园群落: 依托石象湖生态资源和旅游基础，延续欧洲风情文脉，将打造成都和西部地区最有特色的三大主题公园。 公园度假地产: 把家安在公园中，私享稀缺的生态景观，居家度假两相宜，无论对年轻人还是老年人都有极大吸引力。 影视公园 花卉公园 湿地公园 休闲寓所 养老寓所 艺术LOFT 度假别墅 公园 度假 地产 主题 公园 群落 荷兰水乡 公园小镇 石象湖 度假酒店 休闲寓所 1<0<0<0亩 艺术 LOFT 6<0<0亩 养老 寓所 6<0<0亩 度假 别墅 8<0<0亩 花卉公园 8<0<0亩 湿地公园 8<0<0亩 影视公园 4<0<0亩 度假 酒店 平面图 影视公园 花卉公园 湿地公园 休闲寓所 养老寓所 艺术LOFT 度假别墅 公园 度假 地产 主题 公园 群落 荷兰水乡 公园小镇 石象湖 度假酒店 为塑造全新形象，丰富旅游内容，提高旅游价值，改变石象湖旅游旺季过短、淡季无人，留不住过夜游客，旅游形态单一静态等不足，策划打造三大主题公园。 三大主题公园分别为: 罗曼蒂克?花卉公园 石象湖?湿地公园 保利博纳?影视公园 1)罗曼蒂克?花卉公园 欧洲风情的花卉公园，浪漫唯美的婚庆基地 罗曼蒂克?花卉公园占地约8<0<0亩，是以欧洲风情为亮点，观光旅游为主导，婚庆产业为特色的花卉主题公园。 主要内容: 包括郁金香花田、欧洲花钟、花语星座、情侣路、定情林、百合岛、情人谷、森林教堂等游乐内容，对年轻人具有极大吸引力; 公园内设有专业婚庆基地，常年举办各种集体婚庆活动、从事婚纱拍摄、婚车租赁、策划婚礼、安排结婚旅游相关事项等。 花语星座 瑞士花钟 情侣路 定情树 森林小教堂 情人谷 集体婚礼 豪华婚车 外景拍摄 现代婚宴 2)石象湖?湿地公园 大自然的水上迷宫，侏罗纪的生命宝库 石象湖湿地公园占地约8<0<0亩，以湿地生态保护为核心，水上游乐和科普 探险为内容，打造原生态休闲旅游公园。 主要内容: 石象湖九转十八岔的水上迷宫区; 天鹅湖、娃娃湾、白鹭洲、恐龙谷、熊猫石等动物游赏区; 史前植物园科普游乐区; 亲子野营探险区等等„„ 野生动物世界 生态湿地 水上迷宫 3)保利博纳?影视公园 欢乐动感的娱乐公园，全息体验的影视基地 保利博纳?影视公园占地约4<0<0亩，以动感娱乐为核心，影视拍摄和文化 体验为内容，打造动感体验旅游公园。 主要内容: 保利影视外景基地 保利全息电影宫 自助DV影视创作区 动漫游戏区等等„„ 影视外景拍摄 全息球幕影厅 在三大主题公园之间，打造石象湖度假酒店。 该酒店以荷兰风情为主题，装修豪华，环境生态，客房雅致，是在川南地区旅游度假、休闲游乐、举办婚宴等活动的首选之地。 该酒店除了经营2<0<0个酒店客房以外，还将承包经营管理周边的分时度假公园地产，以满足旺季旅游需要。 酒店以荷兰王宫造型为特色，欧洲花卉为装饰，营造异域风情。 为充分利用生态资源和公园景观，吸纳度假和休闲人群，秉承“度假?公园?家”的理念，打造四大类公园地产项目: 以青年休闲人士为目标的休闲寓所?公园地产 以亲子家庭人士为目标的假日别墅?公园地产 以银发保健人士为目标的养生养老?公园地产 以艺术创意人士为目标的艺术教育?公园地产 1)休闲寓所公园地产 功能描述: 休闲寓所位于公园小镇东端，临近高速出口和影视公园花卉公园，是以年轻单身一族为主要目标的公园地产第一种形态。 规模和形态 占地约1<0<0<0亩，建筑形态为4,6层的低密度公寓，容积率<0.5。 寓所交通便利，坐享两大公园景观，提供酒店式管理服务，为崇尚自由和享受的年轻一族提供了度假和投资的多重选择。 在建筑和环境上营造一种荷兰花乡风情，将花卉景观引入社区。 2)假日别墅公园地产 功能描述: 假日别墅位于公园小镇西端，临近湿地公园，是以成都中产家庭为主要目标 的公园地产第二种形态。 规模和形态 占地约6<0<0亩，建筑形态为3,4层的独立别墅，容积率<0.3。 别墅环境幽静，动静两宜，是全家度假休闲的理想场所。 在建筑和环境上营造一种荷兰森林风情，体现幽静的林地环境。 3)养生养老公园地产 功能描述: 养老寓所位于公园小镇西南端，临近城市中心和湿地公园，是以银发人士和准银发人士为主要目标的公园地产第三种形态。 规模和形态 占地约4<0<0亩，建筑形态为多层洋房和联排别墅，容积率<0.5。 养老寓所生活便利，生态优良，酒店式管理服务机构还将提供专为老人提供的特别护理，。 在建筑和环境上营造一种荷兰乡村风情。 4)艺术时尚公园地产 功能描述: 艺术地产位于公园小镇中部，临近维也纳艺术中心，是以艺术专业人士和小型时尚企业为主要目标的公园地产第四种形态。 规模和形态 占地约5<0<0亩，建筑形态为4,6层的LOFTLOFT，容积率<0.4。 环境优美，生活便利，眼前身边的创意灵感唾手可得，是特立独行，崇尚自由创意的艺术人士最佳的选择。 在建筑和环境上营造一种荷兰港口风情，LOFT大空间LOFT空间高大，采光良好，空间灵活，业主可发挥才艺自由创意装修。 四大类地产产品内容一览表 产品类型 占地(亩) 容积率 目标市场 建筑形态 经营模式 休闲寓所 1<0<0<0 <0.5 年轻人士 低密度公寓 产权度假 假日别墅 6<0<0 <0.3 中产家庭 低密度别墅 直接销售 养老寓所 4<0<0 <0.5 银发人士 准银发人群 中密度洋房 和联排别墅 直接销售 先租后售 艺术地产 5<0<0 <0.4 艺术人士 小时尚企业 中密度LOFT楼 直接销售 先租后售 合计 25<0<0 挪威森林高尔夫小镇 高尔夫 球场 挪威森林高尔夫小镇 高尔夫 地产 花园高尔夫 牧园高尔夫 茶园高尔夫 桔园高尔夫 果林高尔夫 高尔夫大宅 高尔夫庄园 定位: 本板块以高尚运动地产为核心，田园高尔夫景观为卖点，是高端人士度假休闲的主要板块。 高尔夫运动将成为本小镇生活方式的核心载体。分为牧园主题、果林主题、花园主题、茶园主题和桔园主题共五个主题高尔夫球场，其中有一个锦标比赛球场、两个会员制球场和两个公众开放球场。 本板块以欧洲异域风情与当地生态环境的结合为特色，旨在引领大成都高端运动休闲时代的新潮流。 高尔夫小镇 主题特色: 通过高尔夫这个主题，把高尔夫球场的品牌效应和边际效益做到最大利用和最优开发，对休闲度假资源进行优化整合。 高尔夫球场要形成一定的规模，方能形成高尔夫产业，更好地集聚高端人口，提供优质服务和多元选择，因此高尔夫小镇将在该区域打造一系列主题化高尔夫球场。 小镇以石象湖特有的山地田园风貌为基址，打造具有欧洲风情的主题高尔夫球场。 功能构建: 高尔夫球场?高尔夫地产 1)花园高尔夫球场: 花园高尔夫球场毗邻妙音湖，具有极好的湖滨景观，以石象湖知名的郁金香等花草妆点优质的草地球场，凝神挥杆之余，远眺湖光潋滟的山水景致，将给高球会员带来涤荡心灵般的环境体验。 2)果林高尔夫球场: 果林高尔夫球场以众多的果树林点缀于球道两侧为风貌特征，果林与草皮一明一暗、一高一低，虚实相生、明暗交错，相辅相成。举手挥杆之间，玩味着球场风景的空间变幻。 3)牧园高尔夫球场 牧园高尔夫球场充分运用球场的山坡地基址特征，打造欧洲牧场草地风光，塑造独特的球场景观风貌，为休闲者打造一片诗意般的境界。 4)茶园高尔夫球场: 茶园高尔夫球场营造的是中西合璧式的球场景观，将蒲江本土的茶园拟化为独特的高球场，将源自西方的高球运动同具有东方文化代表意义的茶园景观戏剧性地整合拼贴，让人体验着这别致的以运动为载体的文化交融。 5)桔园高尔夫球场: 一片片烈焰般的火红色映衬着白色高球划出的一道道优美弧线，这是桔园高尔夫球场才有的风景，挥球手在挑战自我的同时，同样要挑战这视觉和味觉带来的诱惑。 6)高尔夫庄园: 为高端球员配套的庄园别墅，拥有会籍的高球手同时将可以享用紧邻高球场地的便捷和零距离的球场氛围。 7)高尔夫大宅: 独享尊贵的球场资源，良好的球场配套设施，使打球不仅仅成为生活的一部分，更多的是住居环境的真正融入自然。 目标群体: 高端高球运动人士 专业高尔夫球会员 拥有会籍球员 国际赛事球员 案例:基亚瓦合岛度假村 ? 美国南卡罗来纳州 基亚瓦合岛度假村是一个4<0平方公里的度假旅游地，由两个大的度假区和一片高尔夫群落组成。 西度假村是该地主要的旅游和生活服务中心，有15<0人的旅馆，1<0个会议室的会议中心以及16个球场的网球俱乐部等设施，还开发了6<0<0套别墅和6<0<0个宅基地，以及麦秸市场贸易中心; 东度假村包括度假酒店、别墅、湿地公园、森林公园和夜苍鹭公园，后来也配有12个球场的网球俱乐部，15个会议室; 高尔夫区是将五个高尔夫球场(湿地点球场、龟岗球场、鹗岗球场、海洋球场和沿河球场)与社区融合而形成的高尔夫小镇。 东度假村 公园小镇 西度假村 度假中心 高尔夫小镇 策略篇:启动石象湖 总体盈利模式 分期开发节奏 首期开发策略 经济平衡分析 一、总体盈利模式 任何的项目战略都是与城市战略、企业战略息息相关的。在今天的资本中国，今天的休闲成都，我们必须跳出常规房地产盈利模式的局限，另辟蹊径，高举1.5度假生活城的大旗，通过模式和路径设计来开创属于保利的新天地。 因此本案的盈利模式将包括三大方面: 靠模式盈利 靠开发盈利 靠经营盈利 一、总体盈利模式 1)靠模式盈利 处理好资源、资产、资金、资本四者之间的转化关系。 从土地增值和资产增值方面考虑它的长期获利的模式。 资源、资产、资金、资本发展模型 资源 资金 资本 资产 品牌资源 市场资源 旅游资源 生态资源 土地资源 社会价值 股价增值 经营价值 产品价值 上市 资本 模式 资本 品牌 资本 不动产 高尔夫 商业 物业 文化 产业 旅游 产业 城市 经营 通过多种渠道回笼资金，获得稳定而可持续的，超出地产本身的回报率。 将产品价值转化为企业品牌价值、模式价值，成为开创时代，引领潮流的发展资本。 通过项目打造，沉淀为多元化的资产结构，形成可持续发展的项目体系。 保利在1.5度假生活城的总体指导思想下，通过模式、开发和经营三方面的操作，将可以实现资源、资产、资金、资本的循环发展。 2)靠开发盈利 前期配套提高地产价值 通过配套提升土地价值和地产价值，实现地产产品从第二居所向1.5度假生活的转换，直接带动地产销售的增值。 中后期配套提高房产价值 通过公园和地产捆绑开发，滚动发展，通过第二居所住宅、养老住宅、商业街商铺的开发销售，获得盈利 。 3)靠经营盈利 一个城市的开发，不可避免地会遇到边开发、边销售边经营的问题，经营不善对于后续开发的价值将有致命影响。 通过对经营度假酒店、高尔夫、产权式度假公寓、游乐公园等的经营，获得盈利; 。 经营可以有多种手段。保利应将经营项目打包，独占利润最高的商业物业和风险较大的投资地产物业两大块收益，自主经营或把酒店、公园等常规物业分包出去，保利从中统筹调度管理。 案例:美国宾夕法尼亚州隐居谷四季度假区，8k? 从滑雪度假区向四季度假生活区的转换 通过高尔夫和网球中心以及酒店、会议中心的打造，提高淡季休闲度假价值，使隐居谷从第二居所逐步转化为休闲地产和第一居所，花园公寓、无地产房、独户房从最初8<0年代的7万美元升值到2<0万美元，豪华独栋甚至达到3<0万美元。 从滑雪场向地产的置换 规划置换部分原有滑雪场用地变更为地产区;而在另外区域另辟新的滑雪场，带动另一片区的地产开发。通过滚动开发目前隐居谷才开发了1<0<0<0套地产项目，还有2<0<0<0套在规划中。 隐居谷 一号 滑雪场 二号 滑雪场 与地产 隐居谷 小镇 高尔夫 小镇 高尔夫 网球运动 中心 隐居谷中心区 一期开发商: 一号滑雪场 隐居谷中心 隐居谷小镇 低密度别墅 二期收购后: 置换滑雪场 二号滑雪场 新隐居小镇 中密度别墅 三期再开发: 高尔夫球场 网球中心 高尔夫小镇 高尔夫大宅 „„ 隐居谷给石象湖项目的经营启示: 产品形态:低开高走。隐居谷得益于土地成本的低廉，在前十年坚持开发低密度地产，赢得了市场好评;待二期度假设施投入后才开始推出中密度住宅;而最高档的豪宅别墅是等到高尔夫球场完成后推出，形成了极好的市场口碑和升值态势。 推进速度:以慢打快。在投资多个度假设施的同时，隐居谷并未急于推出全部产品回笼资金，迄今为止规划的3<0<0<0套住宅也仅完成并销售了1<0<0<0套，基本是推出多少就能销售多少。 工作重心:注重经营。隐居谷每年一半左右的收入来自经营，度假村公司妥善处理旅游与社区居住的关系，长期维护分时产品，以提高度假居住收益。 二、分期开发节奏 罗马不是一天建成的，本案两万亩的开发也将经历一个相当长的过程，需要分成三个阶段，不同阶段对应不同的时间节点、发展引擎、市场对象和营销诉求。 项目分期的依据和作用:我们综合考量项目开发目标的设定和企业的开发战略;市场承接能力、市场价格和目前的开发标准;项目先、后期开发板块之间的关联和拉动关系;各阶段开发的经济效益以及整个项目的综合回报等，合理安排近期与远期的计划，才能做到高举高打，有序递进，供销对路，好戏连台。 开发时序总体布署 建设周期约1<0~15年，分为三个阶段: 分期 时间节点 发展引擎 市场对象 营销诉求 第一 阶段 公园 小镇 启动期 2<0<07, ,2<0<09 中心城东区 花卉公园 湿地公园 荷兰水乡东区 一号高尔夫球场 周边地区为主 年青休闲人群 生活在欧洲公园中 第二 阶段 休闲 之城 发展期 2<01<0, ,2<015 中心城西区 娱乐公园 荷兰水乡西区 二号高尔夫球场 商务会议人群 养老养生人群 艺术专业人群 第二居所变1.5居所 休闲地产革命即将到来 第三 阶段 高尔夫 小镇 完善期 2<016, ,2<02<0 后续三个高尔夫陆续完成， 高尔夫人群 大众旅游地，高尔夫天堂 西部的高尔夫天堂小镇 第一阶段:公园小镇启动期 第一阶段从2<0<07年底到2<0<09年初，将开发东北部6<0<0<0亩的区域。 该阶段工作重心围绕石象湖，通过两大主题公园和一个高尔夫球场的打造，激活旅游，引爆市场，集聚人气，目标是成为大成都南部的旅游度假目的地，吸引中远程旅游者前往; 同时构建中心城东区和荷兰水乡小镇东区，以典型的异域风情，逐步完善的城市服务设施、有针对性的休闲地产和酒店地产开发来强化过夜接待能力，留住中远程旅游者。 公园+居住 公园小镇 第二阶段:休闲之城发展期 第二阶段从2<01<0年底到2<015年初，将开发西北部6<0<0<0亩的区域。 该阶段工作重心围绕妙音湖，通过中心城西区大量艺术设施(如艺术中心、艺术学院、商务会议中心、会展中心等)和娱乐主题公园、荷兰水乡西区特色休闲地产(艺术地产、养老别墅等)的投入，凸显完整的休闲艺术之城魅力，带动西部地区商务会议人士、艺术专业人士和保健养老人士的聚集。 在妙音湖对岸兴建新的18洞球场，加快石象湖从季节性观光旅游区向全年型休闲旅游区的转变。 第二居所 1.5居所 第三阶段:高尔夫小镇完善期 第二阶段从2<016年底到2<02<0年初，将开发南部8<0<0<0亩的区域。 该阶段重点是追加3个高尔夫球场，完善和提升高尔夫小镇内涵，从规模、档次、设计水平等各方面全面超越西部现有的众多高尔夫项目，使之成为西部乃至中国最一流的高尔夫天堂，从而带动西部地区高端人士的聚集。 在妙音湖对岸兴建新的18洞球场，加快石象湖从季节性观光旅游区向全年型休闲旅游区的转变。 大众旅游地 高尔夫天堂 三、首期启动策略 首期启动思路 首期启动项目 1、首期启动思路 在“中国首个1.5度假生活城”的总体概念下: 凝聚形象出中心。 率先做出旅游服务中心区，全面展示度假形象，搭建生活平台; 立足生态做旅游。 依托生态资源和旅游基础构建旅游平台，打造大成都西南部的休闲旅游区，使之成为带动休闲度假旅游市场的强大功能引擎; 高球平台拔高度。 以对高端市场拉动力强的高尔夫为抓手，使之拔高城市档次，提升区域土地价值和高端市场认同度。 争主动。先人一步做概念，抢占大成都休闲旅游平台的制高点，抢占“中国首家1.5度假生活城”的发言权。 搭平台。明枪实弹做配套，以最快速度把首期承诺的几大配套落实到位，让市场认可，让消费者放心。 蓄后劲。首期推出地产产品打开市场需求后不乘胜追击，而是细水长流，做足配套，方可提升长远发展价值。 增资产。通过规划控制、投资拉动、活动事件和舆论引导等手段，两年内迅速提升区域价值，增值项目资产。 近期两年内的工作重点: 规划控制:积极推进石象湖景区规划，邀请国际知名公司进行项目总体概念规划; 投资拉动:高尔夫球场和城区中心等项目的开发投资; 活动事件:概念规划亮相、举办市民休闲游园活动、赞助国际高尔夫大赛、山地自行车大赛; 传播造势和舆论引导:围绕概念规划展示、公园小镇开发理念等进行系列的传播和舆论引导。 2、首期投入项目 首期投入项目: 两大主题公园 花卉公园，湿地公园 艺术之城东区 度假酒店、旅游服务中心等 荷兰水乡东区 运河人家休闲别墅，荷兰酒店产权公寓等 茶乡高尔夫及其会所、高尔夫别墅 首期启动项目: 花卉公园 休闲寓所 酒店式公寓 妙音湖区 石象湖区 酒店 湿地公园 旅游 中心 茶园 高尔夫球场 花园 高尔夫球场 启动区的规模定位: 用地面积:6<0<0<0亩 建筑面积:4<0<0<0<0<0平方米 绿地率:75% 水面范围:1<0<0<0亩 建筑密度:12% 总容积率:<0.1 居住区平均容积率:<0.4 项目用地 规模控制 花卉公园 8<0<0亩 湿地公园 8<0<0亩 度假酒店 3<0亩 旅游服务中心 2<0亩 休闲寓所 1<0<0<0亩 高尔夫及会所 2<0<0<0亩 高尔夫地产 1<0<0<0亩 其他绿地 ?13<0<0亩 合计 ?6<0<0<0亩 谢 谢