房地产项目前期定位开题报告

房地产项目前期定位开题报告 一、研究背景、目的及意义 一研究背景 改革开发30年房地产业取得了突飞猛进的发展代写本科毕业论文国家统计局09年2月8日公布的数据显示房地产业增加值占我国国内生产总值GDP比重超过5在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。然而在房地产业如火如荼发展的同时也暴露出一些问题给房地产业的健康发展带来诸多隐患和阻力。在经历了06、07年房地产市场火爆异常的高潮期后08年房地产市场开始进入调整期步入了此轮房地产周期的下行阶段。房地产市场观望情绪浓重成交量急剧萎缩众多房地产企业承受资金紧张压力有些中小房地产企业甚至破产倒闭。在现阶段房地产调整的市场状况下房地产开发商唯有多谋善断精于策划开发出可以真正挖掘消费者刚性需求的优质项目才能使企业不断发展壮大立于不败之地。 房地产前期定位策划关系着项目开发的成败策划人员只有尊重事实和市场规律协调好项目眼前利益和长远利益的关系才能使策划成功。然而由于我国房地产策划起步较晚在房地产项目的前期定位策划工作中仍存在着需要注意和改进的问题如市场调研工作不到位项目定位不准确 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的创新性、方案的可执行性等等而且有的开发商对前期定位策划这一重要环节重视不足有的重视却系统的理论支撑不够。房地产业前期定位策划方面的起步较晚经历了盲目被动、抄袭模仿、学习创新等几个阶段尽管近几年行业内专家及开发商不断地做了一些探索和研究也形成了一些有经验有价值的策划系统工程。但同时也出现了不少问题形成了大量的策划工作误区甚至是错误的认识。 尽管房地产业发展较快并已逐步成为国民经济的支柱产业但房地产业作为一个独立的行业在我国起步较晚只有短短的十几年时间不但与发达国家相比发展水平较低并且内地与沿海房地产业发展水平相比也有较大差距。前期策划作为房地产开发过程中的一个重要环节水平的高低对房地产业的发展具有举足轻重的作用。而对于开发商来说在整个行业进入全面竞争的背景下面对居民日益提高的对住宅产品高品质、多层次的需求如何能创造出有市场、能盈利、品质高的产品在行业竞争中取得成功。系统的前期策划无疑是至关重要的。引用一个策划大师的话来概括则是“策划可以说是一个项目的灵魂前期的策划可以将信息转变为机会好的策划方案可以将机会转化为成功”。 二研究目的及意义 1研究目的 纵观以上各种房地产项目前期策划理论流派和在国内实际运用的现状可以发现如今的房地产前期策划工作越来越受到开发商的重视它的重要性也日益彰显。如何将房地产全程营销策划的理论更好地运用到项目实际开发运作中去也显得日趋重要。本文研究目的是通过笔者对全程策划理论的认识理解并且在李桥镇商业金融住宅项目实战项目中的运用为房地产开发企业及相关工作人员提供一个较为系统、科学的项目前期定位策划的模式作为参考和借鉴进行科学决策保证房地产企业的平稳过渡与快速发展。希望文中案例及笔者工作经验总结能够对今后同行业工作者在实际的项目前期定位策划工作中有所启示。希望能为我国房地产前期定位策划的健康发展做出自己微薄的贡献。所以对其的研究具有一定的现实意义。 2研究意义 房地产项目前期定位策划工作从大的方面来说可以更好地满足国家建设和人民物质文化生活的需要促进国民经济健康发展从小的方面来说可以使企业获得长足地发展保证建设项目顺利进行。具体地讲研究项目前期定位策划的意义主要有以下几点 首先有利于房地产开发企业把握市场脉搏、锁定目标市场。前期定位策划的深入分析可以使房地产开发企业及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况从而预测市场走势为企业确定经营方向制定发展战略获得潜在市场份额提供可靠依据。 其次有利于房地产开发企业评估 市场风险与收益。面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争众多房地产开发企业都迫切了解在项目开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险以及项目收益情况。前期定位策划有助于开发企业在开发前期准备工作阶段对风险与收益做出评估从而制定正确的开发战略。 第三有利于房地产开发企业改善经营管理提高市场竞争力。房地产开发企业经营不善乃至形成烂尾楼其原因很大部分在于不懂了解市场、不重视前期定位策划在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营、或束手无策。企业只有通过前期策划尽可能地了解市场、预测市场变化规律掌握市场行情其作为才能满足市场需要提高企业市场竞争力。 二、研究现状 一房地产前期策划的发展阶段 我国的房地产策划的发展时间较短也就不过十几年时间如果要将这段时间划分为几个阶段的话其实几个阶段之间并没有非常明确的界限只是在各个阶段内策划思想或者说主流做法有些不同而己当然为了便于研究一般人们将房地产策划划分为四个阶段 1、“拍脑袋”时代1992-1993年——原始阶段 房地产刚刚走向市场化开发商手里有资金有土地开发什么项目呢这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家在一起讨论市场调研没有受到丝毫的重视主观臆断色彩十分浓郁每个人都凭着自己的感觉感觉找对了项目也能获得成功感觉找不对就难讲了我国的空置房一直那么高恐怕就和“感觉”型策划有很大关系。如果形象的讲的话就是“脑袋一拍然后桌子一拍一声“干”项目就动起来了基本上可以说没有市场观念策划思想也只是原始的但这也是当时社会大环境下的综合产物当时市场经济观念刚确立还没有完善和得到充分的发展。 2、“点子”时代1993-1999年——雏形。在“部分人先富起来”的观念引导下部分的房地产商初识房地产对其认识不深处于摸索阶段但是他们自己知道能力有限因此便向外借脑在这种背景下产生了“点子大王”若干当然他们也为房地产的发展做出了贡献也是适应当时房地产发展的需要的可以说是房地产策划发展的雏形在这个阶段也孕育了一些具有初步策划思想的人才。 3、“营销”时代——市场研究阶段1999-2004年 这个阶段市场竞争的压力进一步加剧市场对产品的需求不像前几年那样迫切再加上房地产业发展这么久消费者也具备了一些鉴别能力单纯靠“点子”“广告”己经很难撼动消费者“货比三家”的决心。另外积压楼盘的现实使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了消费者关心什么注重什么那项目就倾向于什么。消费者也远比开发商和经销商们想象得要成熟他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚因为房屋毕竟不是皮鞋或口红。于是开发商们开始“生产你所能够出售的东西而不是出售你能够生产的东西”。“发现欲望并满足它们”而发现“欲望”的责任就落在了策划身上。 4、“系统”时代——立体阶段2004至今 最近人们常提“双赢”或者“多赢”的概念对于房地产行业而言也就是要实现“开发商和消费者的双赢”或者“开发商、消费者、社会的多赢”在这个阶段要求开发商关注的不仅仅是目标市场而是要用系统的观念研究在项目、消费者、社会之间的平衡关系研究要从平面上升到立体阶段项目的开发要更多的注重社会效益和历史责任。策划作为决策的辅助手段同样需要用立体、系统、发展的思想来进行这也是本文倡导的一种策划方法。 二房地产前期策划理论流派 随着房地产前期策划的发展策划也逐渐出现了分支出现了典型的流派战略策划流派以王志刚先生为首的“战略策划”流派以“王志刚工作室”作为阵地对项目从大势上进行战略把握和监控全程策划流派以冯佳先生为首的“全程策划”流派以深圳国际企业服务公司为依托对项目提供标本兼治的全程策划服务品牌策划流派以曾宪斌先生为首的“品牌策划”流派以“自由策划人”的身份 转战南北从楼盘品牌的挖掘、塑造来提升楼盘的价值投资策划流派以黎振伟先生为首的“投资策划”流派强调项目的市场调研和投资论证 三国内房地产项目前期策划现状 国内项目前期策划早期著名案例当数广东顺德碧桂园项目在已经过去两年的荒地上由著名策划人王志纲亲身出场用全新的策划思路成功的使项目启动并起死回生。根据房地产前期策划理论我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。房地产开发商采取房地产全程策划模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出以土地价值最大化策划为核心包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系许多项目都采取策划 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 与代理 销售合同 销售合同模板销售合同范本产品销售合同汽车销售合同商品销售合同 合并签订的办法在深圳、上海等城市还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 在前期策划的研究重点上不能根据项目的规模大小及项目进度的不同而有所侧重策划方案的可操作性差。随着行业竞争的加剧前期策划的重要性日益显现出来需要大力研究与发展这是因为开发商以对前期策划的意义与必要性有了认识和重视。 前期策划作为房地产开发过程中的一个重要环节水平的高低对房地产项目的发展有举足轻重的作用。房地产前期策划这个叫法虽然存在但业界并无明确的概念解释由于各家企业认识不同内容界定也不同。业内人士更多把它理解为房地产全程营销策划。 在国外任何新产品的开发聘请专业机构进行市场研究进行营销策划是决策的必然之路但是国内仍然有太多的企业决策程序不科学风险很大。从尺度接触的情况看国内开发商的态度目前也是两极分化。营销能力强、知名度比较高的开发商对全程营销策划认可度比较高这类公司本身的整合能力很强他们在每一个模块上都力求专业机构提供服务会要求很专业很精细很多初入房地产行业的开发商由于不太熟悉市场不熟悉房地产开发经营对房地产全程策划服务需求更为迫切。当然还有一些企业并不重视全程营销策划常常是产品做好了找一些公司代理销售。显然他们的观念需要转变随着房地产市场竞争的加剧定制产品服务已是房地产开发的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 模式如果在销售前不能够做到未雨绸缪运筹帷幄后期营销推广能够有本质改变的可能性不大。 深圳的房地产全程营销策划在全国是处于领先地位上海、北京这两个地区的房地产业都比较发达营销水平也比较高基本都对全国或区域房地产市场有一定的辐射能力现在内地城市越来越多的开发商开始重视全程营销策划了。 三、本研究已取得的相关成果 四、研究内容初步提纲 第一章 绪论 1.1 问题的提出 1.2 研究的现状 1.2.1房地产前期策划的发展阶段 1.2.2房地产前期策划理论流派 1.2.3国内房地产项目前期策划现状 1.3 本文研究的目的和意义 1.3.1 本文研究的目的 1.3.2 本文研究的理论意义 1.4 本文拟解决的问题及创新点 1.5 本文研究思路和主要研究内容 第二章 房地产项目前期定位策划理论研究 2.1房地产项目策划理论 2.1.1 房地产项目策划概念 2.1.2 房地产项目策划的内容 2.2房地产项目前期定位策划的理论 2.2.1 房地产项目前期定位策划的概念 2.2.2 房地产项目前期定位策划的流程 第三章 房地产项目前期定位策划案例分析 3.1案例介绍 3.1.1 案例基本情况 3.1.2 案例前期定位策划内容 3.2案例前期定位策划理论具体运用及分析 3.2.1项目基本属性界定 3.2.2房地产市场调研、分析与预测 3.2.3项目市场定位 3.2.4项目产品策划 3.2.5项目过程管理策划 3.2.6基于财务指标的项目前期定位策划可执行性分析 3.3对案例项目前期定位策划经验的总结 第4章 结论 4.1 基本结论 4.2 论文局限性 五、研究思路与方法 房地产项目前期策划具有理论与实践相结合的特点因此本文的研究采用了理论分析与实证研究相结合、定量分析与定性分析相结合等方法并最终以笔者实际工作中参与的X集团在北京顺义区李桥镇机场东路商业、金融住宅项目为实例详细阐述、分析了房地产前期策划在实践工作中的应用。 本文的内容框架采用的是先理论后实践的逻辑顺序。主要研究内容如下 第一部分主要介绍本文选题的背景、房地产项目前期策划研究现状、研究房地产项目前期定位策划的理论和现实意义及本文拟解决的问题和创新点。 第二部分对房地产项目策划、房地产项目前期定位策划的基本理论进行了系统的研究。 第三部分为本文的核心。以“李桥镇”项目的前期定位策划为例基于案例介绍阐述、分析前期定位策划理论在案例项目中的具体运用运用经济测算的方法分析案例前期策划结果的可执行性并提出风险的防范和控制最后对案例项目在前期定位策划过程中的经验做出总结。 第四部分结论部分。该部分对全文做了全面的总结并指出文章的局限性。 六、研究的重点、难点与创新点 尽管普遍认为房地产项目前期策划方式己从单一化趋向全面化项目策划服务己从注重表面趋向追求内涵项目前期策划推广已从杂乱无章趋向 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 有序但纵视现今楼市项目策划很多地方仍值得深思。面对如今的房地产市场房地产投资者要在市场总供给大于市场有效总需求而市场潜在总需求又大于市场总供给的矛盾局面中增强企业竞争力占有市场份额必须加强房地产开发前期策划。笔者希望在本文李桥镇项目实例研讨中能够解决如下问题 通过理论与实践结合对李桥镇商业金融住宅项目案例前期定位策划整个过程分析研究进一步完善房地产项目前期定位策划流程提供一个系统性的、切实可行的流程模式为房地产开发商和相关同行业者借鉴有利于进一步提升我国城市房地产项目前期策划水平。 本文从定性和定量两个角度对案例项目前期定位策划进行了深入细致的分析拟在以下方面有所创新 定性方面运用项目全程策划理念从项目属性界定开始以市场调研、分析为基础以市场定位、产品策划为核心以过程管理策划为补充系统地阐述、分析了案例前期定位策划的整个流程让房地产项目全程策划的理念充分融入到项目的前期策划中去使整个流程具有完整性充分体现房地产项目全程策划的特点。 定量方面以经济测算的方式为检验对案例项目的前期定位策划结果的可执行性做出分析将数量化的分析引入到项目前期定位策划系统中去提出项目前期策划结果在未来实施过程中对风险的防范和控制。 最后通过对案例项目前期策划整个过程的经验总结对开发商及相关策划人员提供一些有益的合理化建议。 六、研究进度和要求 一准备阶段2009年9月—2010年3月 1. 确立研究主题和对象。主要包括请教指导老师及听取指导老师对课题范围的意见。从研究的针对性、目的性研究“山水城市”建设的现实意义、研究价值出发确定重庆市渝中区的景观为研究对象 2.查阅相关资料学习有关文献明确开展课题研究的目的、意义、方法以保证课题的顺利进行 3.撰写并修改研究方案 4.请教指导老师做好开题论证的准备工作。 二研究阶段2010年3月2010年6月 1.针对已经掌握的原始资料进行整理和分析 2. 在对“山水城市”理论研究的基础上代写硕士毕业论文从各方面对本课题研究的重庆老城区景观设计进行分析探讨并应用于实践 3.完成中期报告并通过中期考核。 三写作阶段2010年7月2011年3月 1.完成论文初稿 2.根据导师意见完善和修改论文 3.论文定稿。 附参考文献 一专著 1陈放.策划学M.北京蓝天出版社 2005. 2黄福新.房地产策划的历史回顾M.北京城市开发2003. 3张央济地产项目全程策划及成功运作模式全集M.北京中国知识出版社2005. 4菲利普??科特勒.营销管理M.北京中国人民大学出版社2004. 5柴强.房地产经济专业知识与实务M.北京中国人事出版社2007.5 6贾士军.房地产项目全程策划M.广州广东经济出版社2002.4 7莫宏伟.房地产全程策划实战教程M.北京中国电力出版社2005 8贾士军.房地产项目策划M.北京高等教育出版社2004 9龚曙明.市场调查与预测M.北京清华大学出版社2005 10朱家瑾.居住区规划设计M.北京中国建筑工业出版社2000 11叶剑平.房地产营销M.北京首都经济贸易大学出版社2001.5 二论文 1刘洪玉沈悦郑思齐.中国房地产市场发展应注意的问题J.城市开发20054 2李永福闫忠明.房地产全程策划模式探讨J.经济论坛20051 3王瑞玲、王建辉.房地产前期定位策划中应注意的问题J.重庆科技学院学报20088 4张伟明.房地产项目的主题概念策划建筑经济20072 三学位论文 1徐永献.城市居住社区规划设计及其建筑策划研究D.武汉大学硕士学位论文2004. 2周文霞.商品住宅小区设计前期建筑策划应用研究D.西安建筑科技大学硕士学位论文2004. 3陈洪官.房地产开发项目前期策划的应用研究D.西安建筑科技大学硕士学位论文2007. 4李虹.房地产开发项目前期定位策划研究D.重庆大学硕士学位论文2005. 5董敏.房地产前期定位策划研究D.西南财经大学硕士学位论文2007. 6孙炜.房地产投资项目可行性论证的内容、理论及方法研究D.西华大学硕士学位论文2007. 7李慧琴.房地产项目前期策划D.西南交通大学硕士学位论文2006. 8姜德安.房地产营销策划研究D.山东大学硕士学位论文2005. 9王恒情.某住宅项目可行性研究与效益评估D.对外经济贸易大学硕士学位论文2006. 10路红.市场调研在房地产项目定位中的实践应用D.对外经济贸易大学硕士学位论文2007.