北海涠洲岛项目定位及设计建议

北海涠洲岛项目定位及 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 建议 北海涠洲岛项目定位及设计建议 万邦商业部 2012-10 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 内容 北海涠洲岛市场环境 1 涠洲岛项目定位 2 项目建筑设计建议 3 北海涠洲岛简介 涠洲岛是广西最大的海岛，位于北海半岛东南面24海里处，由南至北长6.<#004699'>5公里，由东至西宽6公里，总面积24.<#990099'>74平方千米，最高海拔<#990099'>79米，北海涠洲岛是我国最大最年轻的火山岛。 岛上人口1.6万多人，<#990099'>7<#004699'>5%为客家人。 岛上旅游资源丰富，有猪仔岭、天主教堂、火山口地质公园、滴水丹屏、五彩滩(芝麻滩)、石螺口海滩等众多景点，通常1天很难全部游览。 涠洲岛距北海市区相聚24海里，票价120元含乘船及景点费用，可乘快船约需1小时10分钟，每日往返各三班，早班8:30始发，下午1<#990099'>7:1<#004699'>5末班返程，单日往返可游玩时间极为有限。 客观条件决定涠洲岛必须具备发达的旅宿业，才能满足消费者登岛尽兴游玩的需要。 北海旅游市场 2011年接待国内游客938万人次,增长14.98%;接待入境旅游者<#990099'>7.3万人次，增长18.89%;实现国内旅游收入6<#990099'>7亿元，增长29.6<#990099'>7%;实现国际旅游收入21<#004699'>52万美元，增长2<#004699'>5.01%。旅游收入占全市生产总值的(401.41亿元)的 1<#990099'>7%。 涠洲岛08年游客接待量28万，10年3<#004699'>5万，11年前<#004699'>5个月即接近3<#004699'>5万。而在今年国庆期间，迫于客流压力，不得不提出“限客令”。 驴友们常说的一句话:到了北海自然要去中国最大最年轻最美的火山岛——涠洲岛。 旅游业作为北海的重要产业，逐年高速增长，拥有独特自然风貌、多彩人文景观的涠洲岛已经逐渐成为广西旅游新王牌，近几年游客接待量快速增加。游客的增多，要求相关配套产业必须快速发展，尤其旅宿业，以满足游客消费需求。 北海酒店市场 北海酒店分布及特点: 北海发达的滨海旅游业促使酒店业相当发达，大小酒店宾馆数百家; 北海酒店主要分布在城市中心区域及银滩渡假区域; 城市中心区域酒店以商务客群为主，而银滩渡假区域客群主要为旅游渡假客户为主，兼有少量商务客户。 银滩区域酒店平时会议室使用率较高，有市内较多公司政府单位选择酒店会议室开会。 酒店档次 经营中的五星级<#004699'>5家以上，价格200-6800不等，视海景房、城景房、普通房而定。此外还有部分在建尚未营业的，如银滩1号，规模较大，有用客房1000多间; 四星级酒店10家以上，价位320-1000元不等; 三星级酒店20家以上，103-400元价位不等。 北海酒店市场繁荣，高中低各个档次酒店数量均较大，但缺少现代时尚、富有文化的精品酒店。 涠洲岛酒店市场 涠洲岛内酒店分布及特点: 称之为酒店的很多，但多数是农家乐、度假村及私人旅馆，有连锁性质的仅国际青年旅舍一家，有着三星级装修标准只有一两家，稍高档次、品质性酒店奇 缺。 主要分布在岛东南位置，沿弧形海滩的西南位置由于一直作为部队训练靶场，商业欠缺，酒店很少。但此处沙滩环境良好，可开发空间较大。 涠洲岛内所谓酒店虽多，但多是档次较低的私人旅馆、农家乐，注重品质的酒店很少，精品酒店尚属空白。 截自“去哪儿”官方网站 北海涠洲岛宏观环境 1 涠洲岛项目分析及定位 2 项目建筑设计建议 3 报告内容 项目现状 项目位于北海涠洲岛西南南湾海滩处，直面大海，拥有一片弧形海滩资源。 约 18 m 10多m 沙 滩 约14m 地上有军事训练用2-3层砖混房屋一座和少许一层民房，旁边为训练靶场，周边人烟稀少。 项目处于山头和海滩中间，平坦可用宽度仅20余米，还需留有车道，可建筑宽度以军用建筑为主，约14m。 长度，军用建筑约18m，民房可拆，可建长度约80m。虽靶场可用。但可建 空间依然有限。 低 矮 山 头 约<#004699'>5m 军 用 建 筑 民 房 原生态环境，比较脏乱，周边环境急需改造。 体量小，人少，普通零售业难以生存，有海景及沙滩旅游资源，可发展酒店 及餐饮;租期18年，为减少投资，不易大拆大建，在原有基础上改建为宜。 项目周边环境 依山傍海，独享广阔海滩，得天独厚的天然环境 部队训练靶场，缺少商业配套，商业开发不足 坐落孤岛，常驻居民少，外来游客多 旅游资源旺盛，现代品质型精品酒店严重缺乏，发展酒店的同时亦需考虑配 套设施的补充。 原生态村落，正规酒店较少，更缺少现代感时尚感强的精品酒店 项目地酒店市场 精致时尚的精品酒店尚且空白 北海 涠洲岛 酒店众多，五星6家以上，四星10家以上，三星20家以上，经济型商务酒店有<#990099'>7天、莫泰、如家等，另有大量的家庭旅馆、度假村等，但精致时尚的精品酒店很少看到。 以农家乐为主，环境相较浙江的农家乐要差很多。像样的酒店只有一家，矮层建筑，虽有景观意识，但景观设计、内部装修及管理尚存在不足，缺乏品质感和舒适性。 死水， 住客亲水不便 涠洲岛内唯一像样酒店 项目定位 档次定位:中高端消费 特点: 现代简约、清新明快、别具风格的装修，精致但不奢华，富有文化和艺术气息。 推开窗即可面朝大海，倾听海风的声音。 全天候与大海相亲相近，清晨观海上日出，白天晒沙滩浴，傍晚海鲜饕餮，晚上倾听海风海浪交响乐。 客群定位: 追求时尚、喜爱精品酒店文化并具有一定经济实力的群体 海洋文化主题精品度假酒店 什么是精品酒店——精品酒店“精”在哪里, 质:装修极其考究，标准可超五星级 量:规模较小，客房数量有限 独:配套设施不对外开放，私密性强 专:面向中高端人群，提供管家式服务 特:主题鲜明，风格迥异 精 什么是精品酒店——精品酒店的3个关键特征 要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、无法忘却、印象极深的主题或文化 鲜明的主题文化 若能挖掘并满足客人度假的专门需求，便可能迅速获得青睐并成为口碑相传的目的地酒店 独具特色的功能 个性化的贴心服务 真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设计或设施，而是服务、服务和服务——硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒久流传 围绕地域文化、建筑文化或装饰文化体现，通过别出心裁的独特设计，赋予客人深刻的体验之旅 深圳华兴寺菩提宾舍:在深圳东部华侨城华兴寺内打造的“禅”文化主题的精品酒店 巴黎的加利福尼亚酒店:从大堂、电梯、餐厅到客房楼层，展示着4200多件油画、雕塑艺术真品，胜似一个美术馆 地域文化 建筑文化 装饰文化 酒店在先天选址上所体现出的文化氛围，包括地域内的地域资源、历史遗存、文化形态等所营造的氛围 酒店整体外观所表现出来的文化内涵，例如中世纪欧洲建筑、中国古文化、威尼斯水文化„„ 与建筑文化相对应的，体现在内部设计及装饰的文化内涵，大到整个建筑的内部设计，小到各种装饰品 颐和安缦居:与颐和园仅一墙之隔，宛若私家园林的布局、明式家具的住家风格，将中式风格演绎到极致，甚至在度假村内种植许多和颐和园相同的树木 鲜明的主题文化 本项目地处海滩，打造海洋文化主题更贴合环境及客户需求 打造具有高知名度与影响力的特色功能，成为度假客户满足其需求的首选目的地 深度挖掘度假客户需求，并将满足这种需求的服务功能进行强化、继而打造成酒店的特色招牌; 昭示酒店更甚于其他酒店的满足客户某需求的特色功能，口碑相传，成为客户度假的首选目的地。 加拿大帝后饭店:凭借纯正的“英式下午茶”吸引不少贵族名流前往; 澳洲海曼岛大饭店:海底运动及大堡礁空中飞行等休闲娱乐活动形成酒店核心; 独具特色的功能 本项目作为海滩度假酒店，要深度挖掘其看海、亲近海的功能 超越传统星级酒店的个性化贴心服务是吸引客户重复入住的根本，也更能保持长久竞争力 北京颐和安缦居的客人和员工比例维持在1对<#004699'>5，确保客人及时受到照顾。客人所感受的不是理所当然的服务，安缦居素来以自然而不着痕迹的服务著称 喜达屋W hotel:只要提出要求，随时/ 随需贴身服务就可实现客人的每一愿望，随时都能发现像在家一样的亲切。(甚至在1万米高空举办婚礼) 精品酒店的核心是向宾客提供超越传统星级酒店的私人贴心、体验化的服务 北京瑜舍:摒弃传统酒店前台check in 模式，采用服务员主动上前笔电登记的模式，给予来宾足够的重视和休息的可能 上海璞缇客酒店:服务方面要求管家式的贴身服务:客人入住后，全程打理其生活，包括运动陪练、导游等角色都会由“管家”担任 真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设施或设 计，而是服务、服务和服务 硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒久流传。 个性化的贴心服务 除了硬件条件之外，细致独特的服务必不可少。 项目配套功能 休闲吧，提供饮料咖啡等饮品，供宾客休闲交流之用。 棋牌室 餐厅，以地方特色餐饮为主，同时具备提供西式简餐的能力。 水疗吧/简易健身房/室外游泳池 客房 项目各功能面积分配 业态 面积(?) 数量 面积(?) 备注 大堂 200 1 200 休闲吧 <#004699'>50 1 <#004699'>50 客座区可延伸至户外 餐厅 100 1 100 水疗吧 <#004699'>50 1 <#004699'>50 简易健身房 100 1 100 棋牌室 10 2 20 客房 2<#004699'>5 <#990099'>70 1<#990099'>7<#004699'>50 合计 22<#990099'>70 北海涠洲岛宏观环境 1 涠洲岛项目定位 2 项目建筑设计建议 3 报告内容 项目设计建议 1、建筑及立面:为更大空间的观赏海景，建议项目采用退台设计，一层靠海滩一侧房间可设室外活动空间，布置桌椅或沙滩椅。保证有一半的房间拥有独立的室外活动空间。 外立面简易采用明快色调，简约时尚设计风格，可点缀海洋元素。 2、楼层:4层 立面效果 项目设计建议——大堂 由于精品酒店规模较小，客流量少，大堂的功能性要求没有传统酒店大堂严格，例如精品酒店住客入住登记未必一定要在总台上，这种服务模式直接导致了大堂功能性要求的降低，反而是向住客展示酒店文化的精神性要求较高。在细部及空间装饰方面精益求精，强调为住客营造温馨亲切的气氛。 本项目大堂可突出海洋或其他特色文化，个性化设计，堂内等待区、休息区均可做细节处理，彰显酒店文化。 项目设计建议——内部设施，装修风格上可加入海洋元素 餐厅 健身房 休闲吧 室内休闲吧 室外休闲吧 书吧 项目设计建议——内部装修及景观，可增加海洋及地方植被相关元素 内部装修 内部装修 室外游泳池 景观 景观与房屋的融合 顶层景观 水系 项目设计建议——客房 <#990099'>70间左右的客房可采取多种装修风格，重点围绕海洋主题 精品酒店的客房空间设计对住客影响深刻，精品酒店客房设计不会墨守固有的标准客房的格局，而会不断推陈出新。客房空间设计主要有三个内容:功能设计，风格设计，人性化的设计。精品酒店主要在风格设计和人性化设计上下功夫。主要体现在客房的布局、家具，装饰、卫浴部分的创新设计上。 A 客房模式多样化 ) 客房布局 1 精品酒店首先就会在客房的布局上打破传统酒店的固有的布局方式。客房布局方式的变化最重要的是卫浴部分和整个客房空间的关系。由于精品酒店客房卫浴部分多采用开放式，客房空间一般会变的更加通畅。 2)客房家具 精品酒店客房内家具具有双重功能。即使用功能和欣赏功能。 B 精致的细部设计 精品酒店也有人称之为精致酒店，从酒店的名称就知道精品酒店要给住客方方面面精致的感受，这种感受最重要的就是来自酒店的细部，比如别致的客房门把手、独具韵味的指示牌、设计大师设计的水杯、精细的空间装饰和充满趣味的小的生活用具等等，或是在服务上做到无微不至。 项目投资收益初步预估 初期投入成本预估 项目 面积 单价 总价 建安成本 4,000 2,000 8,000,000 装修成本 4,000 4,000 16,000,000 设备及家具费用 —— —— 2,000,000 其他费用 —— —— 1,000,000 合计 2<#990099'>7,000,000 项目年收益预估 房型 数量 旺季(<#004699'>5-10月)入住率 客单价 淡季(11-4月)入住率 客单价 年收益 标准房 30 80% <#004699'>520 40% 300 2,894,400 海景房 30 80% <#990099'>700 40% 400 3,888,000 豪华海景房 10 80% 800 40% 4<#004699'>50 1,3<#990099'>76,000 合计 8,2<#004699'>58,400 项目 总计 备注 酒店年收入总计 8,2<#004699'>58,400 经营成本 1,300,000 工资成本 1,000,000 房租 80,000 税前毛利润 <#004699'>5,8<#990099'>78,400 <#990099'>71% 营业税等 412,920 所得税 1,366,3<#990099'>70 税后净利润 4,099,110 <#004699'>50% 按此净利润测算，大致需要6-<#990099'>7年可收回投资。 年净利润 4,099,110 初期投入 2<#990099'>7,000,000 回报年限 6.<#004699'>59 注:总收益中暂未包含酒店配套功能收入 THE END! 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