上海廉租房政策研究

上海廉租房政策研究 摘要 建立住房保障政策一直是我国住房政策改革的重要内容，而廉租房作为向具有 城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，是住房保障 体系的一个重要内容。目前，廉租房政策已经开始在全国各城市推行，由于其仍 处于起步阶段，在今后的发展中必将遇到许多新的问题。廉租房政策作为解决低 收入家庭住房保障的一项重要举措，已经受到越来越多城市的重视。上海廉租房 政策自1999年开始实施以来，己经成功地解决了2万多户低收入家庭的住房保 障问题。如何有效实施廉租房政策以提高低收入家庭的住房保障问题对上海市来 说是一个巨大的挑战，如何完善现有的廉租房政策将成为其成功实施的关键，这 也是 关键词:上海;廉租房;政策;建议 Abstract 目录 一、前言........................................................................................................................ 1 二、廉租房政策及其功能............................................................................................ 2 (一)廉租房政策................................................................................................. 2 1、廉租房政策概念........................................................................................ 2 2、廉租房的性质............................................................................................ 2 (二)廉租房政策的社会功能............................................................................. 3 1、廉租房政策的社会保障功能.................................................................... 3 2、廉租房政策的社会分配功能.................................................................... 4 3、廉租房政策的宏观调控功能.................................................................... 4 三、上海廉租房政策现状及存在的问题.................................................................... 5 (一)上海廉租房政策现状分析......................................................................... 5 1、上海廉租房对象的申请条件分析............................................................ 5 2、上海廉租房的补贴方式................................................................................... 5 3、上海廉租房的房源.................................................................................... 6 4、上海市廉租房的运行机制........................................................................ 6 (二)上海廉租房政策存在的问题..................................................................... 7 1、廉租房覆盖面太窄.................................................................................... 7 2、廉租房的房源不足.................................................................................... 8 3、资金来源缺乏............................................................................................ 8 4、审核机制不够完善.................................................................................... 9 四、完善上海廉租房政策的建议.............................................................................. 10 (一)完善廉租房保障体系的法规及政策....................................................... 10 1、出台廉租房政策细则.............................................................................. 10 2、出台相关优惠政策措施.......................................................................... 10 (二)拓宽房源渠道，增加廉租房供给........................................................... 10 1、改善未出售.............................................................................................. 10 2、差价换房的方式换取已出售的公房...................................................... 11 3、收购空置商品房...................................................................................... 11 (三)增加资金的来源渠道和规模................................................................... 11 1、建立上海市廉租房基金，实行廉租房基金集中管理.......................... 11 2、设立土地出让金专用账户，用于廉租房建设...................................... 12 3、发行廉租房特定债券，筹集社会资金.................................................. 12 (四)完善廉租房政策的运行机制................................................................... 12 1、严格审核廉租房的轮候对象，完善进退机制...................................... 12 2、完善廉租房的租金补贴方式.................................................................. 13 五、结束语.................................................................................................................. 15 参考文献...................................................................................................................... 16 一、前言 最近几年，我国各大城市房价不断攀升，大大超过了普通居民的购房能力，这 一问题引起有关专家、学者、政府的高度关注。随着我国住房政策改革不断深化， 已经建立起商品化、市场化的住房供应体系。以市场为基础配置资源，提高了住 房资源的配置效率，满足多样化的住房需求，提高了人民的居住水平。但是在激 烈的市场竞争中，总有一部分人由于能力、机遇的差异，成为市场竞争中的弱者， 无法通过自身能力解决住房问题。因此，早在1998年伴随着实物福利分房的彻 底结束，我国建立起了不同收入家庭实行不同的住房供应政策:即最低收入家庭 租赁廉租房;中低收入家庭购买经济适用房;高收入家庭购买、租赁商品房。 由于在住房政策改革过程中，房地产业被赋予了过多经济功能，成为拉动内需， 调整产业结构的行业。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产 业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财 政收入增加的重要法宝。其主要行为包括:一是大搞形象工程、“造城运动”，盲 目扩大拆迁规模，人为制造需求旺盛、拉动房价;二是炒卖地皮，一些地方政府 低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多，甚至少数地方政府暗中操 盘，唆使开发商哄抬地价;三是对房价求高弃低，一些政府官员视房价高为经济 发达的标志，把本地房价与其他地区盲目攀比，一些地方政府对经济适用房、廉 租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致当地房价居高不下。由此导 致各地住房供应结构不合理，投机现象严重，市场秩序混乱，使城市居民的购房 压力不断增大，价格较低的中低档商品房和经济适用房开发量不断萎缩，广大中 低收入家庭购房需求难以满足。 住房问题不仅是一个经济问题，同时也是很大的社会问题，该问题解决的好与 坏，直接关系到社会的和谐与稳定，尤其对于无力进入住房市场解决住房问题的低收入家庭，就成为政府住房保障政策的重中之重。住房作为人类基本的生存权、人权，政府有责任保障最低收入阶层的基本住房。 1 二、廉租房政策及其功能 (一)廉租房政策 1、廉租房政策概念 ”即廉价出租的住宅，主要是指由国家出资建设的规格适当、设备齐全 “廉租房 的一种非营利的保障性租住用房。从政策的角度来看，廉租房是指国家以住房租赁补贴、实物廉租住房以及进行租金核减等方式向住房困难的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。廉租房政策与住房公积金政策、经济适用房政策构成了我国目前住房社会保障体系的三个重要组成部分。其中，廉租住房是我国住房保障体系中的核心内容。 我国廉租房政策的保障对象是符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭。保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减，不过，该办法强调，实际工作应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况，一方面要合理地确定低收入家庭的标准，另一方面是要合理确定补贴支出的标准。 廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租房政策在运行方式上一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金出租给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人(家庭)向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。 此外，廉租房政策还包括具体的管理运作机制，以维护该社会保障政策的公正性。主要采用以下几项政策:严格的准入政策，包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号政策;定期审核政策，包括实行定期审核，建立退出政策等。 2、廉租房的性质 廉租房与经济住宅房和市民出租的房屋性质不同，廉租房不是可以买卖的商 2 品，廉租房是政府提供的公共产品。它是具有宏观经济调控作用的物品。廉租房的性质不只表现在政策性、社会保障性和福利性方面，还表现在它可调控房地产市场价格的作用方面。廉租房政策属于社会保障的范畴，具有社会救助的性质，因为它所保障的对象是通过自身的努力无法获得合适居住空间社会群体，政府在其中承担了主要的救助义务。 国家虽是廉租房供房责任的主要责任者，但是由于实行廉租房政策不仅是为了保护最低收入家庭的住房利益，而且也是为了全社会成员的福利最大化。因此，实行住房保障，为最低收入家庭提供廉租房，不仅是政府的责任，而且也是社会全体成员义不容辞的义务，应调动全社会的力量为住房问题的解决做出贡献。 (二)廉租房政策的社会功能 1、廉租房政策的社会保障功能 从客观上来看，要实现住宅权，不仅需要居民的自我努力和政府的住房扶助，还需要采取法律政策保障措施，即确定住宅权的法律地位、内容、行使和保护， 只有这两者的紧密结合，才能实现住宅权，使该权利具有真实性。住宅权的政策保障措施虽然也要受制于社会和经济发展水平，但是，我们不能因为我国尚不是发达国家就不重视相关的法律政策建设。 从人权保障角度来说，住宅权既然是人人都享有的权利，则无论是富有者还是 ”的地位，自贫穷者，都应该获得住宅权政策的保障。贫穷者在经济上处于“弱者己没有能力取得适合的住宅，住宅权对于他们而言主要是一种公法上的权利，即他们以政府作为相对人而享有的权利。这一权利的基本意义是:社会的低收入者应该获得政府和社会的扶助和保障，以便能够获得住宅，从而使住宅权这个对他们而言是应然的权利转化为实然的权利。对于富有者而言，这一权利基本上是一项民事权利，因为他们完全可以凭借自己的力量通过买卖、租赁等市场机制来取得住宅，对他们来说，住宅权是实然的权利，但是这一权利也需要充分合理的民事法律政策来予以保障。可以说，只有建立完善的住宅社会保障政策和住宅市场交易政策，才能给居民住宅权的实现提供全面的政策保障，给人民“安居乐业”的现实需求和理想追求奠定良好的政策基础。 3 2、廉租房政策的社会分配功能 收入分配差别的客观存在，将拉大社会贫富差距，导致经济的不公平，进而产生一系列的社会问题。为了缓解经济不公平对社会造成的不利影响，国家必须对经济实施干预。经济法以实现经济公平为其基本原则，其强调的公平是一种结果上的公平，即实质公平。因此，建立相应的经济法律政策来调节过大的收入差距，成为国家干预的重要手段。社会保障的基本功能就是对社会分配的参与，缓解社会分配不公所造成的影响，为社会成员提供基本生活保障。就其中的廉租房政策而言，它可以通过税收、发行福利彩票等方式将一部分国民收入集中到政府预算，再通过转移支付将这部分款项用于购建廉租住房或是发放住房补贴，以此来改善最低收入家庭以及其他需要保障的特殊家庭的住房状况，满足他们的基本住房需要。由此可见，住房保障政策同其他社会保障政策一样，具有明显的社会分配功能，对社会初次分配发挥了公平调节器的作用，实现了对国民收入的再分配。 3、廉租房政策的宏观调控功能 住房社会保障作为对房地产市场调控的诸多措施之一，其主要是通过对资源的配置及对住房供求平衡的调节来实现的。就其中的廉租房政策而言，在房地产市场周期波动的不同阶段，可侧重于采取不同的保障模式来实现对房地产市场的调控。当房地产市场周期处于波峰时，市场存在的主要问题是房价趋高，出现供不应求的现象。此时，廉租房政策应该采取以实物化保障为主的模式，主要由政府出资修建适量的住房，以低廉的租金提供给最低收入家庭及其他需要保障的特殊家庭租住，这一方面保障了住房困难家庭的住宅权，另一方面增加了住房的供应量，缓和了市场的供求矛盾。而当房地产市场周期处于波谷时，市场存在的主要问题则是房价急剧下跌，出现供过于求的现象。此时，廉租房政策则相应采取以货币化保障为主的模式，通过政府发放货币化补贴，可刺激住房困难家庭对住房的消费，缓和供大于求的矛盾。帮助低收入家庭解决住房困难，扩大住房保障范围，将会直接增加住房供应，有利于缓解住房供求矛盾和资金流动性过剩压力，抑制房价过快上涨，稳定和发展房地产市场。 4 三、上海廉租房政策现状及存在的问题 (一)上海廉租房政策现状分析 1、上海廉租房对象的申请条件分析 按照沪府发[2000] 41号和沪房地资廉[2001] 280号和沪房地资廉[2003]521号文件规定，申请享受本市廉租房的家庭须同时符合下列条件: (1)家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上; (2)家庭人均居住面积低于7平方米; 3)家庭成员具有本市非农业常住户口且实际居住，并至少有一人取得本市 ( 非农业常住户口5年以上，其他成员户口迁入此住处须满1年以上; (4)家庭人数为两人或者两人以上，家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。 特殊家庭申请廉租房条件: (1)获得省、自治区、直辖市以及部以上劳动模范称号的退休职工，家庭人均月收入低于570元(含570元)、人均居住面积低于7平方米; (2)烈属、因公牺牲军人家属，特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶，家庭人均月收入低于570元(含570元)、人均居住面积低于7平方米。 2、上海廉租房的补贴方式 上海目前采取以租金配租为主，实物配租为辅的配租形式。 (1)实物配租。即政府以家庭月收入%5的低租金向孤老、残疾等特殊困难家庭，按人均居住面积7平方米进行实物配租，并实行轮候。 (2)租金补贴。以人均居住面积7平方米为解决标准。即给符合条件的其他一般家庭按地段级差给予每平方米居住面积一定的补贴额度由其直接到市场上去租房，直接与出租人签署租房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，并由廉租部门通过银行把补贴款直接支付给出租人。 5 (3)租金减免。是指产权单位按照政府规定，在一定时期内对现有己承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。 截至2006年8月底，全市符合廉租条件的家庭累计登记21821户，己有20840户家庭享受了廉租房保障，占符合条件家庭数的96%，其中实物配租350户，租金配租20490户，较大程度的改善了低收入家庭的住房问题。 3、上海廉租房的房源 根据2000年颁布的《上海市城镇廉租房试行办法》的有关规定，廉租房房源主要有以下三个来源:(1)出资收购符合本市廉租房标准的普通住房;(2)认定符合本市廉租房标准的公有住房;(3)接受社会捐赠和通过其他方式筹集的符合本市廉租房标准的普通住房。 对于房源一，主要用来解决实物配租的问题，保障的对象主要是残疾人、烈属以及劳模。对象比较窄，到目前为止，总共只解决了350户的实物配租问题。因此不可能成为廉租房的主要来源。对于房源二，上海从90年开始实行公房出售的政策，已经出售了大部分的公房，剩余的公房也在单位职工的手中。对于这部分公房，相当一部分已经进行出租，即使没有取得产权，清理起来也非常的麻烦。因此这部分房源也不可能成为廉租房的主要来源。对于房源三，社会捐赠和其他方式筹集的住房，由于其量比较少，更不可能成为房源的主要来源。因此，在廉 租房的房源问题上，上海市更多的采取是从市场中找房源的方式。如，黄浦、静安区分别组织廉租房租赁专场，请房屋租赁中介公司提供房源。区、街道(镇)廉租办也分工划块负责，积极帮助落实房源。 4、上海市廉租房的运行机制 (1)上海廉租房申请的流程 上海市廉租房政策主要包括以下六个程序，即:申请、审核、公告、复核、轮候、配租。申请人要提出书面申请，提供申请人的个人信息，包括家庭地址、家庭成员、家庭住房信息等等，并提交上海市城镇居民社会救助申请表的复印件。街道(镇)廉组办和区廉租办公室负责审核，如果审核通过，将张贴公告，以接受社会的监督。如果对申请人身份不存在争议，将对申请人进行登记。如符合实物 6 配租条件的，进行实物配租轮候;符合租金配租的，廉组办负责提供市场房屋信息，或者申请人自己寻求房源。一旦申请人找到合适的房源，申请人和出租人签订 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 并将协议在廉租办备案，由廉组办开具“上海市城镇廉租房租金补贴发放通知书”交给出租人，由申请人交房屋出租人，出租人按季度领取租金补贴。 (2)上海廉租房退出机制 每半年对廉租家庭的收入及住房情况审核一次，复核结果在户籍所在地进行为期7天的公告。凡家庭收入超过最低生活保障标准的，或因人口变化等因素造成住房面积扩大的，给予配租家庭6个月过渡期，即前三个月享受原租金补贴的80%，后三个月租金补贴减至原标准的5%0，然后退出廉租房或者停止发放补贴租金。退出廉租房的家庭一般分三种情况:一是不再享受最低生活保障金的家庭;二是现有住宅已被列入动拆迁范围内的家庭;三是人口情况发生变化的家庭。 经过几年的发展，上海根据自身的特点和中央的政策指导，建立了一套相对完善的廉租房申请流程进退机制。在过去的实施过程中，廉租房的申请者都是低保家庭，资质审核较为便利。随着廉租房受益对象的不断扩大，该流程中的部分需要进一步细化和完善。 (二)上海廉租房政策存在的问题 1、廉租房覆盖面太窄 上海廉租房政策实施以来，有效解决了一些住房有困难的家庭住房问题。但随着经济的不断发展和人民水平的提高，人们对住房的需求越来越迫切，低收入人群则需要政府帮助他们解决住房问题。原先的廉租房覆盖范围己经不能满足广大低收入家庭对住房的需求。 根据2004年建设部、财政部颁布的《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》，廉租房面对的对象主要是最低收入家庭。同期，上海市廉租房管理办法规定，只有家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且己接受民政部门连续救助6个月以上的城镇居民刁一可以申请。同期的城镇居民最低生活保障标准为280元或290元，也就是说只有人均年收入低于3360元或3480元才可以申请廉租房。根据上海市的统计年鉴，2001、2002、2003年的最低收入家庭人均可支配收入水平为6103.34元、5791.04元、5597.72元。这就意味着在城 7