房产策划书

房产策划书 中海万锦熙岸楼盘市场推广策划书 一、项目基本情况 楼盘名: 中海万锦熙岸 楼盘地址:[浦口 江北] 江浦街道团结村2号(东至珠泉西路，西至巩固北路)。未来的浦口新城规划CLD区。 参考售价:9500元/平米 售楼地址: 文德东路35号(鼎业国际开元大酒店一楼) 售楼处电话 400 640 9988 转 14085 开发商: 中海地产股份有限公司 投资商: 中海地产 建筑类型: 小高层 高层 装修情况: 毛坯 产权年限: 70年 规划信息 :规划面积 163000平米 。建筑面积 196626平米 。26栋住宅，约2800户。物业形态涵盖11层小高层、18层中高层及26层高层。车位数 1960个 (预计1:0.7) 。容积率 住宅: 2.15 。绿化率 45%。 二、市场调研现状 1、市场环境调研:随着房地产开发投资的快速发展，房地产业已成为浦口经济新的增 长点,为浦口经济的持续快速发展做出了贡献。房地产投资活动日益活跃,又事 关民生，已成为当前投资领域的一个焦点，发展备受关注。十年来浦口房地 产投资规模不断攀升;房地产销售规模稳中有进;对比 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ，发展优势更加 凸显。加之浦口区“十二五”乃至更长时期内的发展布局是“一城、三组团”的 总体规划建设有利于房地产业开发投资。浦口是生态之城，品质之地，宜居 之都。环境、交通、卫生教育等资源配套日渐完善，已悄然成为最佳宜居地。 2、市场需求调研。南京市域范围不断扩大，涌入南京的外来人群也越来越多，人们的 收入水平有所提高，但是市区的房价太高，且开发空间不大。随着城市建设 的进一步深化，交通越来越便捷化和一体化，在浦口买房的需求随之将大幅 度增加。 3、市场供给调研。房产公司规模小，整体水平不高。全区大部分房地产公司整体水平 不高。高额的的利润回报吸引了较多商家进入房地产市场，浦口的房地产企 业数量较多，但整体规模偏小，专业水平不高，开发的楼盘规模不大，配套 能力有限。盲目投资，市场分析不足。一些房产公司跟着感觉走，缺少项目 定位、市场需求等方面的深入研究;跟风炒概念，匆匆上马，盲目投资的现 象比较严重。 4、竞争产品分析: (1)项目的主要竞争来自于项目所在江浦区域:中铁江佑铂庭、融桥观邸、万科金 色半山 (2)奥南板块为分流竞争区域:金地自在城 (3)与江宁、江宁板块某些项目总价上存在重叠，但从客群来源半径上看，竞争关 系较弱，不做重点研究:保罗罗兰香谷、保利梧桐语、天正天溪溪岸 (加分析图) 三、项目分析 1、优势分析 (1)中海地产品牌优势。中海地产是世界五百强企业，连续八年荣获“中国房地 产行业领导公司品牌”，连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，多次获得“中 国房地产百强企业”综合实力第一名，并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最 受尊敬企业?十年成就奖”、“影响中国生活方式十大品牌”等荣誉，值得信赖。 该项目秉承中海一贯的精工品质。 ART DECO建筑风格。 70%高绿化率。 15000平方米中心园林。89米超大尺度楼间距。 (2)交通便捷，地铁、隧道、公交、高速、立体交通环伺左右，捷达南京。距离 在建的地铁10号线城西路站大约有800米左右，过江隧道:未来16条过江 隧道。2016年免费通行。公交 d7路,雨桥线,雨乌线,603路,601路,612路,江 狮线。 高速公路 宁合高速公路,上河街/合宁高速公路(路口),宁合高速公路, 合宁高速公路/S124(路口),合宁高速公路/团结路(路口)。 (3)配套设施齐全。教育: 浦口区二中,霞光幼儿园,巩固 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 ,惠民幼儿园,珠江小 学,南京江浦建筑 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 院,浦口区教师进修学校,浦口区江浦街道文化教育中心, 南京乐博艺术培训学校,浦口区特殊教育学校 。 医院: 浦口区中心医院第二门诊部,浦口区残疾人综合服务中心,浦口区中心 医院-儿科,浦口区中心医院-结核病门诊,浦口区中心医院-腹泻病门诊,浦口区 中心医院-120急救分站,光明社区卫生服务站,巩固社区卫生服务站,浦口区雨 山社区卫生站,江浦街道南门社区卫生站 银行:中国建设银行江浦东方分理处,交通银行南京金源支行,中国民生银行 (浦口支行),中国工商银行南京江浦支行营业部,中国工商银行江浦支行,平安 银行(南京滨江支行),交通银行24小时自助银行(南京金源支行),中国工商银行 24小时自助银行(江浦支行),中国建设银行ATM,交通银行ATM 。 其他 江浦商场,文峰购物中心浦口店 社区配套 雨泉家园,盛群北江豪庭,乐居城市花园,西水湾家园,西城花园,浦口 市民广场,鼎业花苑,雨山美地,新理想佳园,新理想佳园二期。目前依托浦口珠 江镇纯熟生活配套，未来拥享浦口新城大型商业配套。 (4)适中面积总价的无缺陷实用型户型。户型共有6种。A2户型:两室两厅一 卫，90平米。B1户型:三室两厅两卫，119平米。B2户型:三室两厅两卫， 125平米。B3户型:三室两厅两卫，125平米。B5户型:三室两厅两卫，122 平米。B7户型:三室两厅两卫，136平米。90—140平米方正实用户型，88% 得房率。整体来说，中海的户型设计非常的方正，功能布局明确。特色是中 间有标志性的走道将南北分开。双卧朝南，南北皆有生活阳台。 (5)中国物业管理第一品牌:中海物业秉承先进的国际物业管理理念，给业主 无微不至的关怀，在南京深有口碑。 2、劣势分析 (1)价格较高，优势不在于价格，不能靠价格取胜。与其它楼盘相比价格偏高。 (加分析图)。 (2)地处江北，离南京市区远。一个是实际距离上的远，一个是客群心理上觉 得远。 (3)现阶段交通便利程度有限。地铁未开通，公交路线不够多，坐车时间太长。 (4)市场竞争激烈。所在区域新兴楼盘较多，无论在规模、位置、价格上都各 有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，客群的可选择性很 高。令各个项目之间的竞争日趋激烈。 四、目标市场定位 1、项目市场定位 本项目地处发展潜力大的浦口，周边生活设施齐全，商场、食肆、银行、市场等应有尽有，根据江北一带市场情况以及项目自身规模，项目档次定位于中档，但包装策划 成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先 进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住 宅小区。 2、项目目标客户定位 定位:品质改善型的成长性刚需。客户基本年龄:25岁—35岁。支付能力:承受 总价有限，25—50万首付。置业动机:解决自住问题，首次置业或刚性改善。分 布区域:奥体龙江为主，辐射新街口以西。三种主力户型对应三种居住需求，将客 群分为三类。90平米两房:独立派25岁—28岁。95平米—115平米三房:结婚狂 28岁—32岁。140平米三房:少壮派35岁—40岁。他们的审美、爱好、接触习 惯存在很多共同点。人生上升期，对未来充满很好的期望。工作五年以上，薪水中 上，目前从小职员变身为公司初级管理者，有一定的财富积累。追求品质。品味， 容易被品牌打动，品牌意识强烈，追求荣耀感，感性消费大于理性消费。热衷于电 子产品，生活依赖网络，生活已经离不开手机、电脑、百度、扣扣、微博、微信等。 容易接受新事物，热衷于各种休闲娱乐活动。尝试新的餐厅、游乐场，KTV，运动。 热衷交友，生活受圈子影响很大。爱好呼朋唤友，很多好东西愿意与朋友一起分享。 五、媒介宣传策略 1、 借助扬子晚报、现代快报、东方卫报等辐射面广泛的主流纸媒，展开有关万锦熙岸 的集体大讨论 2、 将话题炒作与价值体系传递相结合，以软文硬排的形式制作一批报纸状的“中海快 报”于地铁口、老社区进行派单 3、释放信息——在奥体和龙江高档健身房、咖啡馆、美容院、KTV等，设置易拉宝或品 质小礼品(火柴盒、纸巾盒、打火机等) 4、共赢合作——如与万达奇迹健身馆达成协议，但凡由该渠道前往的客户，购房可额外 获赠一年健身卡一张的独家优惠。 5、会员优惠——利用中高端商家已有客户资源，促进自身各类消费卡的去化;对于消费 者而言，等价购买中海优质好房之外，更可获得额外优惠 6、通过与目标企业的办公室或工会建立沟通，把我们给予客户团购优惠作为单位给予单 位职工的福利购房补贴，在目标企业内部以信件或电子邮件的方式发布 7、通过与目标企业内部的关系，直接进行客户转介绍或取得职工通讯录进行电话销售。 8、关注社会热点，如地震、失学儿童等，对他们伸出援助之手，取得良好社会效应 9、邀请社会知名人士为本项目提名或致辞 10、为寻求政府支持，配合政府解决市政难题 11、举办生日Party、相亲活动、宠物知识讲堂等主题活动 12、利用新媒体营销，微博、微信、APP客户端等。 、创新营销。创新DM，比如交警罚单、喜帖、幸福证的广告形式等。 13 六、 广告 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 按照房地产运做的一般规律，将本项目广告推广分为四个阶段，即筹备期、公开期、 强销期和持续期。以下将对中海万锦熙岸在四个推广阶段不同的广告推广手法予以阐 述。贯穿展示万锦熙岸的年轻、贵气等精品理念和风格以及温暖幸福的气质。 1、筹备期 (1)、广告宣传策略:概念引导、形象推广 (2)、媒体投放策略:户外媒体及印刷媒体为主，少量的SP活动、报纸广告等形式为 辅; 3)、目的:塑立形象、吸引消费者关注，为开盘制造声势。 ( (4)、时间:开盘前1—2个月左右 (5)、销售节点:第一期内部认购 (6)、具体的广告形式和需准备的宣传方式 2、公开期 (1)、广告宣传策略:发挥内部认购客户耳语传播效应、借势造市 (2)、媒体投放策略:多渠道媒体全方位轰炸; (3)、目的:掀起销售热潮、吸引市场强烈关注; (4)、时间:开盘期间 (5)、销售节点:第一期开盘 (6)、具体的广告形式及推广渠道 3、强销期 (1)、广告宣传策略: 以主题卖点为核心进行系列性宣传; (2)、媒体投放策略:直效式媒体为主，采用主打卖点重点突破式策略; (3)、目的:提高销售业绩，加快销售周期 (4)、时间:开盘后半个月——一个月左右进入强销期 (5)、销售节点:本强销期包含第二期项目开盘在内 (6)、具体的广告形式和需准备的宣传方式 4、持续期 (1)、广告宣传策略:耳语传播策略 (2)、媒体投放策略:减少投放，集中整合; 3)、目的:将项目卓越的品质真谛，渊源传播并快速结案; ( (4)、时间:项目销售率约80-90%左右 (5)、销售节点:住宅结案，商铺开售 (6)、具体的广告形式和广告渠道 你的努力，中海最懂;你的辛苦，中海最体谅;你的梦想，有中海支持，卸载压力，加 载幸福。入住中海，给你的人生无限荣耀，亦是为生活加注动力。选择南海万锦熙岸， 给你的人生加V。 下面红色字体部分是赠送的散文欣赏摘自网络，不需要的朋友下载后可以编辑删除～～～谢谢～～～ 可依靠的唯有自己 这是发生在一个普通犹太人家庭里，父亲和儿子的故事: 儿子叫约翰，在他4岁那年，有一天他和姐姐在客厅玩捉迷藏。他们玩得正 高兴，父亲抱起小约翰，把他放在沙发椅上面，然后伸出双手做出接的姿势，叫他往下跳。小约翰毫不犹豫地往下跳，在即将抓住父亲的瞬间，父亲缩回了双手，约翰摔到了地板上，他号啕大哭起来。小约翰向坐在沙发上的妈妈求助，妈妈若无其事地坐着，并不去扶他，只是微笑着说:“呵，好坏的爸爸～”父亲站在一边，以嘲弄的眼光望着上当受骗的小约翰。 这便是犹太家庭教子的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 之一，这样做的目的是灌输给孩子一个理念:社会是复杂的，不要轻信他人，唯一可依赖的就是自己。 犹太家庭的孩子都要回答这样一个问题:“假如有一天房子被烧着了，你将带着什么东西逃跑,”如果孩子回答是钱财，母亲会进一步问:“有一种没有形状、没有颜色、没有气味的宝贝，你知道是什么吗,”如果孩子回答不出来，母亲会告诉他:“孩子，你要带走的不是钱财，而是智慧。因为智慧是任何人都抢不走的，你只要活着，智慧就永远跟着你。” 你对爸爸的爱，远远胜过那部车 一个犹太家庭的父亲，存钱存了很久，终于买了一辆自己向往已久的新车。新车开到家后，他珍爱有加，每天都要洗车打蜡。他5岁的儿子见父亲这么爱车，也常常乐此不疲地帮爸爸一起洗车。 有一天，这位父亲开车回到家后，累得一动也不想动。于是他决定破一次例，改天再洗车，尽管自己的爱车因淋了雨，而显得脏乱不堪。 这时，5岁的儿子见父亲这么累，就自告奋勇地要帮爸爸洗车，见他这么小的年纪，就知道体谅自己，心里甚感欣慰，便放手让儿子去洗。 儿子要动手洗车了，却找不到洗车用的毛巾。于是他走进厨房，立刻便想到母亲平时煮菜洗锅时，都是用钢刷使劲刷才刷干净的，所以既然没有毛巾，就用钢刷吧～他拿起钢刷用力地洗起车来，一遍又一遍，像刷锅一样地刷车。 等他洗完之后，听见“哇”的一声，他失声大哭起来，车子怎么都花了,这下可闯大祸了，他急忙跑去找父亲，边哭边说:“爸爸，对不起，爸爸，你来看～”父亲疑惑地跟着儿子走到车旁，他也“哇”的一声，“我的车，我的车～” 这位父亲怒气冲冲地走进房间，气急败坏地跪在地上祷告:“上帝呀，请你告诉我，我该怎么做,那是我新买的车，一个月不到，就变成这样，我该怎么处罚我的孩子,” 他才祷告完，耳边忽然出现一个声音“世人都是看表面，而我却是看内心～”突然间，他彻悟了。 他走出房门，儿子正害怕地流着泪，动也不敢动。 父亲走上前去，把孩子紧紧地拥在怀里，亲切地说:“谢谢你帮爸爸洗车，爸爸对你的爱，远远胜过对那部车子。” 凡事要透过表面去看本质，当家人或朋友无意间做错了某件事时，我们要理智对待，不要只看事情的表面，而忽略他们内心真实的想法。学会用爱心去包容爱心，家会让你感觉自己的周围，时时洋溢温暖的阳光。 小饭馆的生意很好，因为物美价廉，因为他的谦和和妻子的热情。每天早晨，三四点钟他就早早起来去采购，直到天亮才把所需要的蔬菜、鲜肉拉回家。没有雇人手，两个人忙得像陀螺。常常，因为缺乏睡眠，他的眼睛红红的。 不久，一个推着三轮车的老人来到他门前。她驼背，走路一跛一跛的，用手比划着，想为他提供蔬菜和鲜肉，绝对新鲜，价格还便宜。老人是个哑巴，脸上满是灰尘，额角和眼边的几块疤痕让她看上去面目丑陋。妻子不同意，老人的样子，看上去实在不舒服。可他却不顾妻子的反对，答应下来。不知怎的，眼前的老人让他突然想起了母亲。 老人很讲信用，每次应他要求运来的蔬菜果然都是新鲜的。于是，每天早晨六点钟，满满一三轮车的菜准时送到他的饭馆门前。他偶尔也请老人吃碗面，老人吃得很慢，很享受的样子。他心里酸酸的，对老人说，她每天都可以在这儿吃碗面。老人笑了，一跛一跛地走过来。他看着她，不知怎的，又想起了母亲，突然有一种想哭的冲动。 一晃，两年又过去了，他的饭馆成了酒楼，他也有了一笔数目可观的积蓄，买了房子。可为他送菜的，依旧是那个老人。 又过了半个月，突然有一天，他在门前等了很久，却一直等不到老人。时间已经过了一个小时，老人还没有来。他没有她的联系方式，无奈，只好让工人去买菜。两小时后，工人拉回了菜，仔细看看，他心里有了疙瘩，这车菜远远比不上老人送的莱。老人送来的菜全经过精心挑选，几乎没有干叶子，棵棵都清爽。 只是，从那天后，老人再未出现。 春节就要到了，他包着饺子，突然对妻子说想给老人送去一碗，顺便看看她发生了什么事。怎么一个星期都没有送菜,这可是从没有过的事。妻子点头。 煮了饺子，他拎着，反复打听一个跛脚的送菜老人，终于在离他酒楼两个街道的胡同里，打听到她了。 他敲了半天门，无人应答。门虚掩着，他顺手推开。昏暗狭小的屋子里，老人在床上躺着，骨瘦如柴。老人看到他，诧异地睁大眼，想坐起来，却无能为力。他把饺子放到床边，问老人是不是病了。老人张张嘴，想说什么，却没说出来。他坐下来，打量这间小屋子，突然，墙上的几张照片让他吃惊地张大嘴巴。竟然是他和妈妈的合影～他5岁时，10岁时，17岁时……墙角，一只用旧布包着的包袱，包袱皮上，绣着一朵梅花。他转过头，呆呆地看着老人，问她是谁。老人怔怔地，突然脱口而出:儿啊。 他彻底惊呆了～眼前的老人，不是哑巴,为他送了两年菜的老人，是他的母亲, 那沙哑的声音分明如此熟悉，不是他母亲又能是谁,他呆愣愣地，突然上前，一把抱住母亲，号啕痛哭，母子俩的眼泪沾到了一起。 不知哭了多久，他先抬起头，哽咽着说看到了母亲的坟，以为她去世了，所以才离开家。母亲擦擦眼泪，说是她让邻居这么做的。她做工的爆竹厂发生爆炸，她侥幸活下来，却毁了容，瘸了腿。看看自己的模样，想想儿子进过监狱，家里又穷，以后他一定连媳妇都娶不上。为了不拖累他，她想出了这个主意，说自己去世，让他远走他乡，在异地生根，娶妻生子。得知他离开了家乡，她回到村子。辗转打听，才知道他来到了这个城市。她以捡破烂为生，寻找他四年，终于在这家小饭馆里找到他。她欣喜若狂，看着儿子忙碌，她又感到心痛。为了每天见到儿子，帮他减轻负担，她开始替他买菜，一买就是两年。可现在，她的腿脚不利索，下不了床了，所以，再不能为他送菜。 这种信任和理解真的很重要。 这个故事对于众多家长来说有很强的的启迪和警示作用:“你到底爱的是孩子，还是孩子努力的结果,如果是后者，那说明你不会爱～”亦或是“你到底是爱自己的孩子，还是爱那个你心目中的孩子,如果是后者，那说明你不会爱～”，往往，在和孩子互动过程中，我们关注自己的感受，关注孩子是否改错，关注孩子是否优秀，而我们忽略了关注孩子本身，这些都是打着爱的旗号伤害着孩子，但我们往往认为这就是爱。请牢记，孩子本身最重要～ 让孩子去开辟自己的天空 《一个犹太人的家庭教育》讲的是一个伟大的犹太母亲把三个孩子培养成才的理念和方法。这位母亲生在上海，父亲是犹太人，在她12岁那年去世了，随后母亲也离她而去，她成了孤儿。长大后在上海铜厂做女工，结婚后生下三个孩子，但不久后丈夫又离她而去了。为了逃避痛苦，她成为中以建交后第一批回到以色列的犹太后裔。 为了生存，也为了三个孩子能早日回到以色列，她先发奋学习希伯来语，然后，在路边摆了个小摊卖春卷。以色列的官方货币是谢克尔，一谢克尔兑换人民币2块钱，更小的币值是雅戈洛，一谢克尔等于100雅戈洛。她的春卷小摊每天只能赚到十来个谢克尔…… 1993年，她接回了三个孩子，大儿子14岁，二儿子13岁，小女儿11岁。开始她一直秉承再苦不能苦孩子的原则，依旧做着合格的中国式妈妈。把孩子送去学校读书，她卖春卷，孩子放学，她就停止营业，在小炉子上面给他们做馄饨或者面条。这一幕被邻居看到了，就来训斥大儿子:“你已经是大孩子了，你应该学会去帮助你的母亲，而不是看着你母亲忙碌，自己就像废物一样。”然后转过头训斥母亲:“不要把那种落后的中国式教育带到以色列来……” 大儿子和她都很难受，但他们都在慢慢地改变，大儿子不但学会了做春卷，还把春卷带到学校卖，每天，三个小孩子能赚到10个谢克尔，回家交给母亲。母亲觉得很心酸，让他们小小年纪就担起生活的担子，但犹太人不这么认为，在犹太家庭里，孩子们没有免费的食物和照顾，任何东西都是有价格的，每个孩子都必须学会赚钱，才能获得自己需要的一切。 于是妈妈不再提供免费的餐食和服务，同时也给他们赚钱的机会，以每个春卷30雅戈洛的价钱批发给他们，带到学校后，可自行加价出售，利润部分自由支配。 三个孩子卖春卷的方式竟然截然不同。小女儿最老实，按老价钱50雅戈洛一个零售;二儿子则以40雅戈洛的价钱批发给学校餐厅，每天让他送100个春卷;大儿子则举办了一个“带你走进中国”的讲座，讲座的噱头就在于可以免费品尝美味的中国春卷，但需要买入场券，每人10雅戈洛，结果收入1500雅戈洛。 随后他们琢磨出了更多更新颖的赚钱方法，他们很努力地去学习和思考，学业并没有受到任何影响。 同样作为父母，是不是应该引起我们的反思,我们每天一睁开眼睛就为了孩子忙活，做饭、洗衣服、接送、辅导作业，然后才是做自己的事情，每天忙的团团转，累得筋疲力尽。一发牢骚，孩子还会心生厌烦，根本不理解我的付出。再回头看看，每一位中国母亲不都是这样吗,这样我们就很伟大吗,我们付出了很多，却造就了一个又一个“小皇帝”、“小公主”…… 我们希望孩子成才，却又过度的保护他们，使得孩子变得无能无法自立;过分的溺爱，带来孩子的无情;过多的干涉，让孩子多了很多无奈;过多的指责，让孩子变得不知所措，找不到前进的方向…… 想要为孩子创造一个无忧无虑，快乐成长的天空，但却发现自己完完全全的占据了创造者的位置，其实，这个位置也要有一部分让孩子承担。现在的照顾，也许会暂时保护着他们，但是他们总有一天会长大，会在长大后遇到许许多多的困难，那个时候，我们是如何也帮不了他们的……也许，让孩子过早的面对金钱面对名利面对社会，会有不舍和心疼，但他们总有一天要面对，总有一天要承担。 我们为何不像那位犹太母亲那样，放开手，让孩子自己去开辟属于他们自己 的天空呢,