封闭式贷款

封闭式贷款,就是改变了过去传统的向开发商贷款销售资金监控不利的弊端,此类贷款特点是:从项目的开工建设、房地产商给供应商付款到房产销售,再到向房贷户办理按揭手续,实行从头到尾的资金流程监控,最大限度地避免开发商不按时归还贷款。 长期以来建行对房地产开发类贷款的管理模式大多是:发放贷款时根据项目进行测算、分析,发放后按整个房地产企业进行管理,没有落实到具体项目上。这种以“企业”为中心的管理模式,由于没有把握住房地产企业的资金运动是以开发项目为单位形成循环周转的特点,带来的最大问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 是忽略了对销售回笼资金的监管,常常项目已完工、已销售了,贷款仍未收回,房地产企业又将银行信贷资金投入到下一个项目,银行资金只能被动地在不同项目中运转,一旦房地产市场形势发生变化,或者房地产企业决策失误势必造成银行信贷资产风险,建行上世纪90年代初对房地产业的大量信贷投入就尝到了这种苦果,直到目前仍有相当一部分不良贷款是当时遗留下来的。 探讨房地产项目贷款封闭式管理模式。 一、房地产项目贷款封闭式管理具体模式 房地产项目贷款封闭式管理是以房地产项目为核心,对项目的开发、建设和销售环节所有资金进行封闭式综合管理的管理模式。它的要点在于:以项目在建工程为抵押物抓住项目资金支用和还款来源两个关键环节,确保资金用于项目建设,顺利交付使用,确保销售收入用于归还贷款;以房地产开发类贷款和个人住房贷款的联合营销,密切房地产业的“上下游”关系,争取效益最大化。 具体操作步骤如下:首先根据房地产企业的贷款申请,通过对项目基本情况(包括总投资及资金来源等)、开发条件、市场前景、经济效益以及风险等方面的评估或评价,确定房地产贷款投放的金额、时机及个人住房贷款投放时机,签订相应借款 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、项目封闭式管理补充条款(或 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ),有条件的可同时签订商品房销售贷款合作协议,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。其次在贷款发放后,贷款行根据所签的合同、协议对项目资金进行封闭管理,严格审查,把好资金的支付关。一是建立专户监管和使用跟踪 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。信贷员应与会计部门及时互通信息,对转入项目资金专户的资金进行跟踪管理。项目资金专户专项用于项目建设资金(包括自有资金、银行贷款、其他资金)、项目(预)销售款和工程建设费用支出的结算,专户资金只可用于贷款项目建设或偿还银行贷款。二是建立资金用前审查制度。贷款行在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程形象进度进行资金拨付。第三在项目达到一定形象进度后,配套个人住房贷款,同时根据房地产项目的工程进度、销售进度和工程款支付情况以及原抵押担保情况,及时收回原有的开发企业贷款,将银行的信贷资金从生产领域转移到消费领域。此外,还可将金融服务延伸至物业管理等其他领域,如利用个人住房贷款代扣银行卡代缴物业管理费等。最后房地产企业将项目交付使用后,如需要开发其他项目时,银行再根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。 二、对房地产项目贷款执行封闭式管理的现实意义 对于房地产项目贷款执行封闭式管理,除了象一般资产类业务能给银行带来利息收入、存款、中间业务收入等相关收益外,还具有以下两方面的现实意义: 1、能够有效防范银行房地产信贷资产风险 (1)房地产开发企业的产品差异性非常大,因而销售前景也不尽相同。如果企业申请贷款用于A项目,银行是根据对A项目的审查测算授信量、判断是否具有还款能力,而企业若将资金用到B项目上,就相当于逃避了银行贷前审查的环节。因此以项目为单位对房地产开发企业的信贷投放进行贷款管理,利于做到可进可退,能有效防范市场风险和项目经营风险。(2)房地产开发周期长,面临的风险也是多方面的,如市场风险、政策风险、经营风险等。房地产类贷款除了上述风险外还要承担企业的信用风险,主要是两点:一方面借款企业没有按照约定将贷款用于工程建设,另一方面借款企业不能按期归还贷款本息,将还款资金挪作他用。而通过对项目资金支用和销售收入两个环节的监控就可以有效地降低企业违约的信用风险,据调查建行福建省分行自2001年10月实施封闭式管理规定到2002年6月期间,新发放项目贷款182笔,金额合计21.95亿元,实施封闭式管理133笔,金额19.15亿元,收回金额8033万元(其中按照 封闭式管理的要求收回金额7373万元),已取得一定成效。(3)通过将不同类型的存量房地产贷款导入封闭式管理,能起到盘活不良资产、降低信贷风险的作用。建行福建省分行自实行房地产项目贷款封闭式管理以来,截至2002年7月底转贷项目贷款(包括借新还旧、回收再贷)共实施封闭式管理31笔,金额5.24亿元,按封闭式管理规定已现金收回贷款金额4855万元,封闭式管理的优势也已初步显现。 2、密切了房地产“上下游”关系,有利于银行效益最大化 通过对房地产开发企业整个项目建设、经营周期的封闭式管理,并为其配套提供个人住房贷款,建立严格的售房款归集、监督机制,不仅能以房地产消费类贷款促进前期房地产开发类贷款的回收,保证了银行对开发企业的信贷投放实现良性循环,而且为银行个人住房贷款业务提供了大量房源,起到了“一根甘蔗吃两头,”并可以“吃”上10年、20年甚至更长的作用,十分有利于银行效益的最大化。 二、落实房地产项目贷款封闭式管理应解决的几个问题 房地产项目贷款实行“封闭式管理”后,银行对客户资金拨付增加了监管力度,与以前粗放的管理相比多了不少条条框框,在目前竞争激烈的市场中对银行的营销活动可能会有所牵制。但是从保证资产安全的角度考虑,适当的约束是必要的,督促开发商履行借款时的承诺。与此同时,针对不同的客户,在达到风险控制目的的前提下尽量简化程序,体现差别化服务、差别化管理,满足客户的合理要求,在拓展业务和风险控制之间求得一个较佳的平衡点。 从建行福建省分行封闭式管理规定近一年来实行的情况看,落实房地产项目贷款封闭式管理应着重处理好以下几个问题: 1、房地产项目贷款封闭式管理的认识问题 房地产项目贷款封闭式管理要真正落到实处,银企间达成共识:对于银行来说,是为了保证资产安全,对客户进行必要的监管和约束,同时还可以通过“捆绑式营销,”实现综合效益最大化;对房地产开发企业来说,封闭式管理不仅是一种约束,更是对企业全面的金融服务,它有利于那些 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的房地产开发企业的发展 2、房地产项目贷款封闭式管理在建工程低押问题 为确保银行能够了解销售进度、监控还款来源、防范风险,房地产项目贷款应要求贷款以拟建项目的在建工程作抵押,而且用于抵押的在建工程的土地部分必须包括项目的全部土地,不宜仅包括地上已形成部分建筑物分摊到的部分土地或是其中几栋楼盘的土地。只有这样才能确保整个楼盘的销售均须经过贷款银行的同意,销售收入在银行的监管之下,以便于控制还款来源。其他形式的担保不能达到按照“项目”管理的要求,因此除非是风险更低的存款质押,否则都应采用在建工程抵押。 从减少风险环节出发,前期以土地使用权设定抵押的,有必要将土地抵押贷款转成在建工程抵押。这主要是考虑到两点:一是重复抵押的风险。有的地区土地抵押和房产抵押、销售分别在土地管理部门和房地产管理部门办理,如果只有土地抵押,一旦两个部门信息交流不畅或协调不好,就有可能出现重复抵押或未经抵押权人同意项目就开始预售及同时有多个银行承办个人住房贷款等情况,而转成在建工程抵押后,由于抵押和销售在同一个部门管理,这方面的风险就可以大大降低;二是无法监控销售收入的风险。由于在建工程抵押可以一部分一部分地解押,因此银行可以根据已解押部分销售资金回笼情况决定是否继续解押其他房产,对开发商可以有所约束。而土地抵押的解押是一次性的,一旦解押监控的难度就大大增加,有可能出现开发商未经抵押行同意就到其他银行办理个人住房贷款的情况。 3、房地产项目贷款封闭式管理的资金监管问题 房地产项目贷款封闭式管理的资金监管在实践中存在以下几个问题:一是资金拨付手续较繁琐;二是监控效果难以保证;三是经办行信贷人员在日常进行资金拨付时有时只是简单签名了事,对项目实际已用款情况、销售情况、个人住房贷款情况不很了解,并没有真正起到封闭管理的作用。 为了简化程序和提高监控效力,可对不同企业、不同项目的资金拨付的管理方式加以改进,改进后的管理方式可包括以下要点:(1)根据企业用款计划分期拨付资金。每月企业可编制一份资金使用计划、工程进度表,经银行确认后作为该月付款的依据;(2)工程进度审查与销售收入确认。信贷人员根据已拨付资金按月审查工程的实际进度,如果出现资金使用与工程进度不符的情况,或是已解押部分的销售收入没有进入银行的监管账户,就暂 停下一期的资金拨付;(3)大额资金支用审查。对于一定限额以下的款项支用,不用提供相关的资金用途证明,对于超过限额的大额资金支用,要求提供工程承包合同或其他书面材料等资金用途证明,经信贷人员审查后支付;(4)建立项目资金监管台账,针对不同项目采取差别化管理,衔接好项目“上下游”关系。 4、房地产项目贷款封闭式管理的销售收入监管问题 销售收入的监管是封闭式管理的另一个非常重要的环节,资金循环的链条能否在此处顺利闭合对于贷款回收至关重要。因为一个开发项目它可依赖的现金流入就是项目本身的销售收入,如果无法控制销售回笼资金,那就意味着不仅第一还款来源落空了,连第二还款来源(项目本身作为抵押物的价值,随着销售进度逐步减少,而且剩下的都是变现能力相对较低的部分)都难以保证. 因此下面根据楼盘不同的销售方式分析监控资金流的关键点。 (1)对于银行配套个人住房贷款的那部分销售收入监管相对容易,关键是银行内部两种业务(房地产公司类业务和个人住房贷款业务)部门之间的信息共享与协调问题。 (2)开发商以部分楼盘抵工程款、现金收付款、其他银行配套个人住房贷款等多种复杂情况。这时就显出了在建工程抵押的必要性。只要是在建工程抵押(包括项目全部土地),无论何种销售方式,一般都需要经过银行的解押放行,而且可以一部分一部分地解押,即使前期解押部分的销售收入没有进入监管账户,银行也可以冻结其他部分的销售,掌握了主动权。 (3)对以销售收入偿还贷款的时间作相应规定。可要求在项目销售率达到50%时还贷50%,达到70%的时候,无论贷款是否到期都必须全额收回。这是因为即使是一个成功的楼盘也会有20%-30%的尾房,需要较长的时间才能消化,如果等到销售结束再收回贷款,贷款期限就会拖得很长且难以预测,同时剩下抵押物的变现能力也不理想。在实际操作过程中经办行可根据项目的具体情况与开发商自行约定还款比例,如果早开始扣款与开发商约定的还款比例就可以低一些,晚开始扣款比例就要高一些,但必须确保在销售率达到70%(如果楼盘有商场、写字楼、敞开式店面等类型销售难度较大的房子,从谨慎的原则出发,还应扣除这一部分)时全额收回贷款本息。 5、分期开发项目的差别化管理问题 分期开发的项目本身具有差异性。有的项目虽然是分期开发,但地块相连,各期产品之间也没有什么区别,同质度比较高,而且工期相互交叉,总时间跨度不会太长,可以对整个项目进行项目评价,测算资金需求量,但是在抵押物的选择上必须确保各期项目的销售收入都进人银行的监管账户,保护前期的售楼款用于后期项目的建设;有的项目虽然分一期、二期,但不同期的楼盘地点相距甚远,或者各期产品之间有较大的不同,比如综合楼和住宅,普通住宅和别墅,一个大型综合市场里不同的专业市场的区别,或者整个项目的时间跨度太长,在3年以上,市场走向难以预测等情况。因此如果是上述后一种情况,还是应该按照各期项目分别进行项目评价,各自实行封闭式管理。 6、房地产开发企业土地储备贷款导入封闭式管理问题 为了从源头上掌握楼盘资源,提升营销环节,以便为后期项目贷款的封闭式管理以及个人住房贷款的相继跟进创造良好条件,银行可对房地产开发企业发放土地储备用途的贷款。但当项目具备开发条件后,应及时转为房地产项目贷款进行封闭式管理,必要时可根据该项目实际开发情况再追加贷款额度,还款来源应最终落实到该项目上。为了确保封闭式管理能够达到落实,在发放土地储备贷款之前就应该与企业谈妥后期项目封闭式管理的细节,借款合同与封闭式管理补充条款(协议)同.时签定,以免今后陷于被动。项目开始动工建设后,如果房地产开发企业提出追加贷款额度的申请,应该按照有关文件、规定的要求,审查房地产开发企业投入的自有资金是否已达到总投资的30%,否则项目资金过分依赖于银行贷款和预售收入,银行承担的风险太大。