鄂城新区建设初步设想.doc

鄂城新区建设初步设想.doc 鄂州市鄂城新区开发建设的初步设想 鄂城新区开发建设是市委、市政府作出的重大战略决策，作为主城区“一心四片”的重要组成部分，新区建设既是鄂州建设宜居宜业组群式大城市的必然需要，也是鄂城区着眼长远发展的现实选择。 规划的鄂城新区西起鄂黄大桥连接线，东至规划中的武九、京九连接线，北抵长江，南至武黄城际铁路以及城际铁路与大桥连接线相交的东南角地块，总规划面积约30平方公里。总的规划结构为一核(行政及公共服务核心区)、二轴(东西商贸主轴、南北滨江景观主轴)、二片(以规划中的将军路为界分为南北两大功能片区:特色产业区、生活服务区)、四廊(滨江生态廊道及将军路、城际铁路、球团厂专线三条防护绿带)。目前新区总体规划编制工作基本完成，蓝图已经绘就，如何选择鄂城新区开发模式、搞好新区营销、加快启动新区开发建设，是迫切需要研究解决的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 鄂城新区处于启动开发阶段，开发任务重、建设投入大，单纯依靠市、区财政融资额度有限，难以满足土地一级开发及基础设施建设的需求。鉴于这一实际，在鄂州市政府的授权下，鄂城区政府作为新区建设主体，拟与中建合作，采取“城市综合体”的开发模式共同完成鄂城新区的开发建设工作。 一、“城市综合体”本质、社会经济意义、发展状况、发展瓶颈、利弊、投资开发要素及成功案例 1、城市综合体本质: 城市综合体是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。 其定义是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存.相互助益的空间能动关系，从而形成多功能，高效率的经济聚集体。 2、城市综合体的社会经济意义: 随着城市政治、经济和文化的发展、城市化水平的不断提高，城市居民的生活水平不断改善，在发展城市经济、升级产业结构与扩大城市规模与城市资源紧 张的矛盾作用下，集合了多种城市功能空间的城市综合体是有效解决城市面积扩大，城市单位空间容量增加，发展集约型城市和多样化城市空间的有效手段。 (1)反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展中的一个典型现象。城市综合体是在一个相对完整而又有限的城市区域内通过土地功能的合理混合利用集约紧凑地组织运行城市功能，运用城市 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用在一起，通过相互联系，彼此激发而建立一种相互依存，相互助益的能动关系，产生了“整体大于部分之和”的功效职能集聚效应，从而形成了主导功能，多功能、集约化、高效率的城市功能空间。这些功能包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展功能等等，每个部分都是一个城市要素和城市功能的缩影。 (2)适应了当代城市的发展要求，是提高城市竞争力的重要手段。 (3)延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础。 (4)通过功能复合使城市商业空间多样化，提升城市商业价值，拉动居民消费。 (5)完整而独立的文化功能空间实现了城市商业与城市文化娱乐的有机融合，改善居民生活生产质量。 3、我国城市综合体发展现状与趋势 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 : 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。 就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。我国城市综合体的发展现状和趋势其表现为: (1)城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中; (2)总的来说，目前的城市综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能。目前的城市综合体多功能组合多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主; (3)呈现了城市综合体与基础设施、轨道交通综合一体化开发的城市建设发 展趋势，建设城市综合体，首先城市交通必须满足要求。 (4)城市综合体已成为重要的金融投资产品，城市综合体开发模式已成很多地方政府吸引投资者眼球的名片。 4、城市综合体开发建设的一些主要瓶颈: (1)融资渠道缺乏，资金链紧张。城市综合体的开发建设受宏观经济基本面的影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈，但由于我国金融体制的不健全，管理机制的限制导致了融资渠道和产品的缺失，造成了开发资金链紧张。 (2)缺乏高品质的城市综合体。与国外的城市综合体相比，我国的城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促，开发周期短，后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大甚至超过国外水平，但在软性环境方面，缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值，降低了价值升值空间，导致了经济资源的流失。 (3) 第三产业特别是现代服务业的发展水平不高。城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。这主要是由当前的经济发展模式决定的。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。 5、城市综合体开发的利弊: (1)综合体易产生投资集群效应。一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。相比于单一功能的建筑，城市综合体可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成多赢局面。 综合体是城市财富和实力的象征，不仅见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象、参与城市历史塑造的责任。城市综合体是一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑群落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。其初级阶段是商务、商业、居住等简单功能叠加，到了发展阶段将融合发展休闲、文化、娱乐等元素，最终进入成熟阶段后实现旅游、体育、 会展等全方面发展。这决定了城市综合体在发展的过程中，会产生投资的集群效益，其所产生的效应，能够给投资者带来巨大的收益。 (2)地方政府与投资商双赢。投资商进行城市综合体开发不仅减轻了地方政府建设城市基础公用设施的财政压力，还能迅速提升城市的商业价值，提高城市竞争力，为城市发展注入“强心剂”。同时，投资商运用一体化的可研、设计、施工和运营等先进 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 项目管理理念进行开发，大大减少了后期城市发展重复改造的影响。 (3)城市综合体投资门槛高。城市综合体的发展态势固然可喜，但投资城市综合体是一把双刃剑，有利也存在一些风险。 城市综合体体量庞大，涉及多种业态，开发周期和资金要求不同，对资金量的要求十分苛刻。对前期调研、考察、规划等也有严格要求，需要体现地块应有的价值以及预留未来的升值空间。此外，开发节奏、功能选择、现金流安排、商业规模、租售安排、合理规划等方面都需要合理的部署。要看准合适的城市综合体并进行投资，对投资客的资金实力、眼光和专业知识的考量都很高，并非一般开发企业能够运作。 一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理更为关键。从业态上看，包括写字楼、商场、公寓、精品住宅的综合体似乎各自为阵，但通过合理运营，便可使其环环相扣，从而带动整个综合体的档次提升。但如果经营得不好，不仅影响销售，后期运营也会受到拖累。 6、城市综合体投资要素: 开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力还能彰显企业综合实力。城市综合体是集成项目，但并不是所有物业形式的大揉合，面对如雨后春笋般出来的城市综合体，作为投资产品，必须格外留意两点要素:(1)是项目的地段和配套，投资者首先应该做到的就是选对投资产品，对于城市综合体的交通条件、业态组合、目标群体定位等方面，投资者也应该进行详尽了解，做到心中有数;(2)是开发商的实力，要全面了解城市综合体的经营管理机构。由于城市综合体投资风险偏大，最好尽量选择品牌开发商，或者在城市综合体营运方面已经积累了诸多经验的开发商。一般情况下，选择由知名开发商开发的项目，并与知名商业管理机构有合作的城市综合体，投资成功的概率相对较大。 二者缺一都会使城市综合体陷人概念炒作的泡沫中。 7、我国城市综合体开发案例: 据四川省商业地产联盟调查统计，目前四川成都在建或已立项的城市综合体已超过66个，总体量已近1000万平方米，大都将在近两年内陆续完工。相比杭 州十年内100座城市综合体的远景目标，成都的“快而多”显然已大大超前。而按成都市政府的预算，大批量城市综合体的上马将再造一个天府新城，规模都至少在10万平方米以上的城市综合体对成都市已形成“围合”之势。 昆明开发规划的综合体项目达12个之多，合肥在建的城市综合体超过20个。对于天津而言，去年城市综合体也还是个新兴概念，但2010年，当地却出现了万达、红星、昆仑中心等12个城市综合体项目。而万达集团在兰州投资的首个城市综合体项目——兰州万达商业广场预计也将在今年年底前开工建设。 拿北京万科公园五号项目来说，它是集合高端住宅、商业街和商务写字楼为一体的典型城市综合体建筑，依托于朝东高端人居板块、紧临“财富大道”西大望路，极富区域及未来价值。由此，万科公园五号不断吸引着越来越多的世界级商务精英进驻，日益彰显着城市综合体居住、商业和商务办公的强大功能，形成着新的经济中心。 再如珠江摩尔国际项目，就是号称打造亚洲最大的城市综合体项目，整体规划涵盖了永旺Shoppingmall、奥特莱斯、河岸酒吧城、星级酒店、酒店公寓等多元化业态，集餐饮、办公、购物、娱乐、休闲等于一体。它引入了国际顶级商业多元业态，网络国内外知名品牌，以海纳百川之气魄形成热岛效应。世界500强商业巨头领跑，多元功能复合一体的城市综合体功能规划及标志性建筑群，凭借强大的中心幅射力与吸引力，缔造中关村商业的巅峰传奇。 早在几年前，诸如北京国贸中心、上海恒隆广场、上海新天地、深圳华润万象城、广州天河城等，这些城市综合体深入人心，每日客流如潮。因此，引得二三线城市的地方政府和开发商都对城市综合体兴趣盎然。而随着城市化进程的加快，一线城市很难再有大量中心地块供应。因此，二三线城市成为开发商的发展契机。 二、开发建设模式 由中建负责按照“城市综合体”模式完成鄂城新区的详细规划设计工作。鄂城区政府与中建共同组建投资开发公司，由该公司具体负责新区土地开发及基础设施建设工作，鄂城区政府与中建在该公司中的职能双方另行约定，公司的收益由双方按比例分成。 三、开发设想规划 规划以居住和商贸功能为主导。其中，以铁路鄂州东站和鄂城区政府建设为契机，发展房地产和商贸业;依托鄂东长江大桥建设大型专业批发市场，打造鄂 州商贸物流中心;加强环境保护，将鄂钢球团厂对周边地区的影响降至最低。新区发展定位为以现代临港产业和金刚石产业为基础的加工基地，以商贸物流产业为核心的区域生产服务业枢纽，以滨江文化为特色的城市生活服务业融合的综合城市新区。与老城区协同发展，做大做强主城区，率先实现武汉城市圈“城乡一体化”的城市新区。 围绕“滨江生态新城”和“城乡一体化示范区”的概念，第一步先进行基础公用设施建设，如:东西南北中轴线、新区政府行政服务中心、商业综合体和公务员住宅小区，建立鄂城新区核心区，使鄂城新区初具雏形，为新区发展注入“强心剂”;第二步依靠长江和城际铁路站的交通优势，拓展开发两区:“沿江工业园区”和“综合娱乐服务区”。 四、初步经济分析 鄂城区政府负责向市政府申请以新区土地收益作为建设资金来源，并将新区土地划归到开发公司。在实际建设过程中，由开发公司将新区土地作为抵押向银行融资进行新区建设，土地出让后，出让金应首先满足银行还款及开发公司的合理收益，超出部分由鄂城区政府及中建 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 分成。 新区土地面积:30平方公里=3000公顷=3000×15亩=45000亩 可出让土地面积:45000亩*(3.52%+16.58%+6.24%+3.8%+14.1%)=19908亩 期望土地出让金:19908亩×50万元/亩=99.54亿元 土地一级开发成本:45000亩×15万元/亩=675000万元=67.5亿元 基础设施建设成本:30平方公里×1亿元/平方公里=30亿元 土地开发及基础建设成本:67.5+30=97.5亿元 期望土地收益-开发建设成本:99.54亿元-97.5亿元=2.04亿元 五、结后语 如今，日渐紧缺的CBD土地资源，比对日益增长的入驻需求，城市的发展方向——城市综合体的未来前景不容置疑。城市综合体项目最大化的提升土地利用价值、发挥 “城市名片”的价值拉动区域经济发展的作用已经开始显现。投资者和消费者亦逐渐看到了城市综合体多重功能所具备的巨大潜力，更愿意投资或入驻其中。城市综合体已经成为各领域专家一致看好的未来地产开发模式，而这就是一个地产界与城市发展共赢的局面。 鄂城新区为尚未进行一级开发的生地，开发任务重、建设投入大，单纯依靠市、区财政融资额度有限，难以满足土地一级开发及基础设施建设的需求。发展城市综合体不仅能充分有效地规划鄂城新区建设，更能迅速推动鄂城新区的建设，提升城市综合竞争力。 从我国城市综合体发展趋势看，结合鄂城新区开发初步经济分析，鄂城新区采取城市综合体模式开发是可行的，是开发商与地方政府双赢的局面。